TJ Rennes, 10 sept. 2024, RG 22/09218

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

10 Septembre 2024

2ème Chambre civile
72Z

N° RG 22/09218 -
N° Portalis DBYC-W-B7G-KCIC

AFFAIRE :

[L] [G]

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7],
SA. GAN ASSURANCES,

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente, ayant statué seule, en tant que juge rapporteur, sans opposition des parties ou de leur conseil et qui a rendu compte au tribunal conformément à l’article 805 du code de procédure civile

ASSESSEUR : André ROLLAND, magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC lors des débats et lors de la mise à disposition qui a signé la présente décision.

DEBATS

A l’audience publique du 25 Juin 2024

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 10 septembre 2024,
date indiquée à l’issue des débats.
signé par Madame Jennifer KERMARREC, Vice-présidente, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [G]
[Adresse 2]
[Localité 5]
représenté par Maître Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

ET :

DEFENDERESSES :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic HABITER 35 (AJP IMMOBILIER), immatriculée au RCS de Rennes sous le numéro 321 641 326, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 7]
représentée par Maître Emmanuel PELTIER de la SELARL HORIZONS, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

S.A. GAN ASSURANCES, inscrite au RCS sous le numéro 542 063 797
[Adresse 3]
[Localité 6]
défaillante, assignée à personne morale le 22/11/2023

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [G] est propriétaire d’un appartement destiné à la location situé au rez-de-chaussée d’un immeuble en copropriété au [Adresse 4] à [Localité 7] dont le syndic est la société HABITER 35 (EURL) exerçant sous l’enseigne AJP IMMOBILIER.

Le 23 août 2021, Monsieur [L] [G] a déclaré auprès de son assureur subir un dégât des eaux au sein de cet appartement avec des fuites ou traces d’eau au niveau du faux-plafond et des murs de la salle de bain, ainsi que du plafond de la cuisine.

Un constat amiable de dégât des eaux a été établi le 26 août 2021 entre Monsieur [L] [G] et le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic.

Plusieurs recherches de fuite sont intervenues à la demande de Monsieur [L] [G], du syndicat des copropriétaires et/ou de leurs assureurs respectifs, sans qu’un accord soit trouvé sur les travaux à réaliser.

Le 24 octobre 2022, Monsieur [G] a mis le syndic de copropriété en demeure de faire procéder sous quinzaine, principalement, à la réparation de la colonne d’eaux usées de la copropriété et de l’indemniser des préjudices subis chiffrés à 17 119,72 euros (perte de loyers, travaux à réaliser et préjudice moral).

Le 25 novembre 2022, Monsieur [L] [G] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic, (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir, sur le fondement de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la réalisation sous astreinte de travaux sur les parties communes, ainsi que l’indemnisation de ses préjudices financier et moral.

Le 15 juin 2023, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de se présenter à un rendez-vous d’information sur la médiation, lequel est resté sans suite.

Le 22 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait appeler en intervention forcée et garantie son assureur, la société GAN ASSURANCES (SA).

Cette procédure a été jointe à la première engagée par Monsieur [G] sous le numéro 22/09218 du répertoire général.

Régulièrement citée à personne morale, la société GAN ASSURANCES (SA) n’a pas constitué avocat.

Aux termes de conclusions n°1 notifiées par voie électronique le 11 juillet 2023, Monsieur [L] [G] demande au tribunal judiciaire, au visa des articles 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, 1217 et 1231-1 du code civil, de :
“DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] de toutes ses demandes, fins et prétentions ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] à réaliser, dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et ce sous astreinte de 150 € par jour de retard, les travaux de remplacement de la colonne d’évacuation des eaux usées située dans les parties communes de l’immeuble et étant à l’origine du dégât des eaux subis par Monsieur [G].

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] à réparer le préjudice financier subi par Monsieur [L] [G] et à lui payer à ce titre la somme de 12 457,35 € ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] à réparer le préjudice moral subi par Monsieur [L] [G] et à lui payer à ce titre la somme de 10 000 € ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] à payer à Monsieur [L] [G] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 7] aux dépens ;

JUGER qu’il sera fait application de l’article 10-1, alinéa 2, de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis”.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [G] expose que les désordres subis dans son appartement depuis le mois d’août 2021 trouvent leurs origines dans les parties communes de la copropriété.

Il explique que dès le constat réalisé au contradictoire du syndicat des copropriétaires le 26 août 2021, une fuite au niveau de la canalisation commune a été mentionnée. Il reprend en détail les différents rapports de recherche de fuite réalisés en date des 15 septembre 2021, 31 janvier 2022, 30 mars 2022 et 14 octobre 2022. Il insiste notamment sur le rapport de la société ASSNET du 31 janvier 2022 qui a démontré, selon lui, que l’origine des infiltrations n’était pas dans son appartement, mais provenait du percement de la colonne d’eaux usées située dans une partie commune pour y fixer un extincteur. Il estime que le rapport de la société DLF 35 du 30 mars 2022 renforce ce constat. Il ajoute que le rapport de la société DA SINISTRES du 14 octobre 2022 a mis en évidence d’autres désordres touchant aux parties communes à l’origine d’une humidité dans son appartement (joints non étanches au niveau du rebord de deux fenêtres de la cuisine et du salon, fissures sur la façade côté cour, linteau fissuré au deuxième étage).

Monsieur [G] précise que le syndicat des copropriétaires a reconnu sa responsabilité en faisant intervenir, le 11 mai 2023, la société ALPI OUEST sur la façade de l’immeuble afin de traiter les zones d’infiltrations d’eau précitées identifiées par la société DA SINISTRES. Il ajoute qu’en revanche aucune intervention n’a été réalisée pour l’instant sur la colonne d’évacuation des eaux usées qui est perforée. Il fait observer que le vote des travaux correspondants a pourtant été mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires du 26 juin 2023. Il considère que ce faisant, le syndicat des copropriétaires admet que cette colonne est défectueuse et à l’origine du dégât des eaux dans la salle de bain de son appartement.

Pour justifier les préjudices invoqués, Monsieur [G] dit subir un important préjudice financier lié aux travaux à réaliser, aux frais de recherche de fuite et à la perte de loyers subie depuis le mois d’avril 2022. Il chiffre le tout à la somme totale de 17 382,16 euros en précisant avoir reçu une unique indemnité de 5 374,81 euros de la part de son assureur, somme qu’il déduit de celles réclamées.

Monsieur [G] invoque également un préjudice moral en déplorant l’attitude du syndicat des copropriétaires dont le raisonnement défie, selon lui, les lois de la gravité et est invalidé par les différents “rapports d’expertise” (sic). Il soutient que le syndicat des copropriétaires agit de manière dilatoire depuis la constatation du sinistre le 26 août 2021 et fait preuve de mauvaise foi.

En défense, aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 14 novembre 2023 et par acte de commissaire de justice délivré à personne morale le 22 novembre 2023 pour la société GAN ASSURANCES, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

“Débouter Monsieur [L] [G] de toutes ses demandes,

Condamner Monsieur [L] [G] à faire réaliser les travaux de mise en conformité/étanchéité de sa salle de bain sous astreinte de 200€ par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement et pour un délai de 90 jours,

Condamner Monsieur [L] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner Monsieur [L] [G] aux dépens.

A défaut,

Condamner la compagnie GAN ASSURANCES à garantir le syndicat des copropriétaire de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre et au bénéfice de Monsieur [G] tant en principal qu’en préjudices consécutifs et frais de procédure,

Condamner la compagnie GAN ASSURANCES à verser au syndicat des copropriétaire la somme de 4.000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la compagnie GAN ASSURANCES aux dépens".

Le syndicat des copropriétaires tient à rappeler qu’il a été victime en premier d’un dégât des eaux au niveau des caves sous l’appartement de Monsieur [G] et qu’il l’a signalé à l’intéressé qui a alors découvert les dommages dans l’environnement de la douche de son propre appartement.

Il fait observer que lors du constat établi le 26 août 2021, il n’y a pas eu de recherche de fuite et la cause n’a pas été identifiée, la fuite sur canalisation mentionnée n’étant qu’une hypothèse. Il reprend également les différents rapports de recherche de fuite en précisant que si la société ASSNET, dans son rapport du 31 janvier 2022, a mis en évidence des coulures sur la colonne d’eau imputées au percement de celle-ci par les fixations d’un extincteur, cette thèse a été invalidée par la suite par le rapport de la société DLF 35 du 30 mars 2022 et celui de la société DA SINISTRES du 14 décembre 2022. Le syndicat des copropriétaires insiste plus particulièrement sur ce rapport et ses conclusions qui mettent en évidence le défaut de conformité de la salle d’eau de l’appartement de Monsieur [G]. Il en déduit que les dommages subis par celui-ci résultent de la configuration des parties privatives mal isolées et non ventilées. Il ajoute que Monsieur [G] reste défaillant dans l’administration de la preuve qui lui incombe d’un défaut d’une partie commune en lien direct et certain avec les désordres allégués.

Le syndicat des copropriétaires soutient encore que les expertises ont clairement mis en évidence le défaut de conformité de la salle d’eau et le lien entre ce défaut d’étanchéité et la survenance des coulures d’eau dans la cave quand l’appartement de Monsieur [G] était occupé. Il se considère donc victime d’un défaut imputable aux parties privatives, lequel justifie la condamnation de Monsieur [G] à faire les travaux nécessaires. Il ajoute que l’intéressé dispose déjà des fonds nécessaires, lesquels lui ont été avancés par son assureur.

A propos des dommages invoqués par Monsieur [G], le syndicat des copropriétaires opère une distinction entre ceux affectant la salle de bain et celui concernant le plafond de la cuisine. Pour les premiers, il estime que la responsabilité en incombe exclusivement à Monsieur [G] en raison des non-conformités de la salle de bain. Pour le second, il fait observer qu’il se résume à une tâche au plafond de la cuisine qui résulterait d’une partie commune, à savoir une fissure de maçonnerie. Le syndicat des copropriétaires précise avoir fait procéder aux travaux de reprise de maçonnerie nécessaires, même si l’expert de la société DA SINISTRE n’a pas procédé à un test d’arrosage permettant d’en confirmer l’origine.

Pour les mêmes raisons, le syndicat des copropriétaires s’oppose aux dommages et intérêts réclamés par Monsieur [G]. Concernant plus précisément le dommage au plafond de la cuisine, il fait observer qu’il exige simplement une reprise de peinture pour laquelle Monsieur [G] a déjà été indemnisé par son assureur.

A titre subsidiaire, en cas de condamnation, le syndicat des copropriétaires dit être fondé à mobiliser les garanties d’assurance dont il bénéficie au titre d’une police multirisques immeuble auprès de la société GAN ASSURANCES.

***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 juin 2024. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 25 juin suivant à laquelle les parties ont déposé leurs dossiers respectifs, puis mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes principales :

En vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pris en son dernier alinéa, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

C’est à Monsieur [G] qui invoque la responsabilité du syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve que les désordres subis trouvent leur origine dans les parties communes.

En l’espèce, le constat amiable de dégât des eaux du 26 août 2021 précise expressément que la cause du sinistre n’a pas été identifiée (la pièce 2 de Monsieur [G]). Aucune conclusion utile ne peut donc en être tirée.

Aucune expertise amiable ou judiciaire n’est produite par Monsieur [G]. Seuls des rapports d’intervention ou d’investigations en recherche de fuite sont produits. Il convient de les analyser.

Le premier rapport de la société BRETAGNE FUITES ET DETECTIONS date du 15 septembre 2021 et a été réalisé à la demande de Monsieur [G] (sa pièce 3). Il n’a concerné que l’appartement de l’intéressé et les murs de la cage d’escalier. Ce rapport confirme la présence de traces d’humidité au niveau du plafond de la salle de bains de la cuisine et du hall d’entrée de l’appartement visité, ainsi que des murs de la cage d’escalier. Des taux d’humidité élevés ont également été relevés au plafond de la salle de bain, ainsi qu’au niveau de la gaine technique de l’appartement. Pour autant, ce rapport conclut à l’impossibilité de localiser la fuite d’eau “car les propriétaires et locataires des appartements du dessus sont absents”.

Aucun enseignement utile ne peut donc être tiré de ce premier rapport.

Le deuxième rapport de recherche de fuite réalisé par la société ASSNET ASSISTANCE à la demande du syndic de copropriété date du 31 janvier 2022 (la pièce 4 de Monsieur [G]). Il confirme la présence de désordres au niveau de la salle de bain de l’appartement de Monsieur [G] (plafond, cueillie de plafond et haut de mur). Pour déterminer l’origine de ces désordres, des tests d’étanchéité ont été réalisés au niveau des étages supérieurs, plus précisément dans l’appartement du premier étage, au niveau du réseau d’évacuation des eaux usées et au niveau d’un autre appartement situé à l’étage. Après ces tests et inspection visuelle de la colonne d’eaux usées, le rapport conclut que l’origine des désordres trouve son origine dans un défaut affectant ladite colonne liée à son percement par la vis de fixation d’un extincteur situé au niveau des parties communes entre les 2ème et 3ème étages.

Le troisième rapport a été établi le 30 mars 2022, a priori à la demande du syndic de copropriété, par la société DLF 35 (la pièce 13 de Monsieur [G]). Il fait état uniquement de constatations au niveau des parties communes, plus précisément au niveau de la cave (pas d’infiltrations constatées) et de la cage d’escalier de l’immeuble. L’auteur du rapport a relevé une saturation hygrométrique au niveau de toutes les cloisons au niveau de la cage d’escalier, au droit de la canalisation d’eaux usées et au droit de l’appartement du rez-de-chaussée à droite sur tous les étages du rez-de-chaussée au 4ème étage avec une dégradation importante des embellissements entre le rez-de-chaussée et le 1er étage. Il n’a relevé aucune coulure sur la canalisation d’eaux usées au jour de son intervention, contrairement au deuxième rapport précité.

Ce rapport est en réalité peu contributif car si des constats sont faits et des désordres constatés, aucune analyse n’en est faite et aucune cause n’est mentionnée pour les expliquer.

Le quatrième et dernier rapport produit a été réalisé après une intervention du 14 octobre 2022 par la société DA SINISTRES (la pièce 14 de Monsieur [G]). Il est de loin le plus détaillé, le plus complet et le plus argumenté. Il avait précisément pour objet de rechercher l’origine des dégâts constatés dans la salle de bain et la cuisine de l’appartement de Monsieur [G], identifié comme l’appartement du rez-de-chaussée gauche. L’auteur du rapport a réalisé des constats visuels, des test d’hygrométrie, des tests de mise en eau avec colorant sur les appareils sanitaires et des mesures de pression à l’intérieur de six appartements (deux au rez-de-chaussée à gauche et à droite, un au 1er étage gauche, deux au 2ème étage gauche et droit, un au 3ème étage à gauche). Tous ces constats et tests sont précisément analysés les uns après les autres, photographies à l’appui.

En conclusion finale de ce rapport, aucune fuite n’a été constatée sur le réseau d’alimentation respectif des logements visités. Aucune fuite n’a été détectée au niveau de la colonne d’évacuation des eaux usées, restée sèche après les tests réalisés. En revanche, les désordres constatés au niveau de la salle de bain de l’appartement de Monsieur [G] ont été attribués à un manque d’étanchéité de la douche, l’auteur du rapport expliquant : “En effet les murs de la douche sont composés de placo normal et non hydrofuge. Ils sont recouverts de dalles vinyle sans joints. L’eau s’infiltre aisément dans les murs, il est donc indispensable de revoir l’étanchéité de la douche. Le logement étant inoccupé depuis des mois, le test n’a pas permis un écoulement dans la cave. En revanche, selon la configuration des lieux, la zone d’infiltration d’eau se situe bien sous la douche de [Monsieur [G]]”.

La société DA SINISTRES a également constaté, dans l’appartement de Monsieur [G], que la VMC était située à l’opposé de la douche et qu’il n’y en avait pas dans la cuisine adjacente.

Ce rapport infirme donc complètement celui réalisé par la société ASSNET ASSISTANCE le 31 janvier 2022 et ne permet pas de retenir que le percement affectant la colonne d’évacuation des eaux usées entre les 2ème et 3ème étages de la copropriété est à l’origine des désordres déplorés par Monsieur [G]. Il est au contraire démontré que ceux-ci trouvent leur origine dans le défaut d’étanchéité des murs de la douche, le phénomène d’humidité constaté étant aggravé par l’absence de VMC efficace dans l’appartement.

Comme déjà indiqué, ce quatrième et dernier rapport se fonde sur des investigations beaucoup plus approfondies et détaillées que celles réalisées par la société ASSNET ASSISTANCE, de sorte qu’il est impossible de faire prévaloir le rapport de cette dernière société sur celui réalisé par la société DA SINISTRES en dépit des critiques émises par Monsieur [L] [G].

Pour être parfaitement complet, il importe de préciser que pour les traces d’humidité relevées dans la cuisine de l’appartement litigieux, la société DA SINISTRES les a attribuées, non pas au défaut d’étanchéité relevé au niveau de la douche, mais à une fissure située à l’extérieur sur le mur de façade de la copropriété côté cour, susceptible d’être aggravée par une autre fissure située au niveau du linteau de la fenêtre de la chambre de l’appartement du 2ème étage gauche.

Les désordres correspondants trouvent donc bien leur origine dans les parties communes, mais ils restent indépendants de ceux constatés dans la salle de bain de l’appartement litigieux et sont sans aucun lien avec la colonne d’évacuation des eaux usées de la copropriété.

Au demeurant, le syndicat des copropriétaires justifie avoir fait réaliser, le 11 mai 2023, les travaux nécessaires pour colmater et/ou traiter les fissures relevées ci-dessus.

En définitive, Monsieur [G] ne rapporte pas la preuve que les désordres dénoncés et les préjudices invoqués, exclusivement en lien avec l’état de la salle de bain de son appartement, trouvent leur origine dans la colonne d’évacuation des eaux usées de la copropriété.

En conséquence, toutes ses demandes de travaux et de dommages et intérêts doivent être rejetées.

II - Sur les demandes reconventionnelles :

Comme le démontre, de manière détaillée et argumentée, le rapport de la société DA SINISTRES analysé ci-dessus, les infiltrations d’eau constatées en août 2021 dans les caves situées sous l’appartement de Monsieur [G] trouvent leur origine dans le manque d’étanchéité des murs de la douche de celui-ci. Les infiltrations ne se sont pas reproduites récemment d’après les rapports produits, mais cela n’est lié qu’à l’absence d’occupation du logement de Monsieur [G].

En conséquence, pour prévenir toute difficulté et tout dommage à la copropriété, il importe de condamner Monsieur [G] à faire procéder aux travaux d’étanchéité nécessaires selon les modalités précisées ci-après, sous astreinte passé un délai raisonnable puisque l’intéressé a déjà reçu une indemnisation de son assureur en mai ou juin 2022 pour ce faire (cf ses pièces 8 et 12).

III - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G], partie perdante, doit supporter les dépens.

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. En compensation, il convient de lui allouer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,