TJ Meaux, 11 sept. 2024, RG 24/03158

- N° RG 24/03158 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRXG
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date : 11 Septembre 2024

Minute n° 24/00038

Affaire : N° RG 24/03158 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRXG

Formule Exécutoire délivrée
le : 13-09-2024

à : Me François MEURIN + dossier

Copie Conforme délivrée
le :

à :

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE L’OURCQ sis [Adresse 1] [Localité 2] représenté par son syndic AGENCE PARIS-EST SARL
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 3]

représentée par Me François MEURIN, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant, substitué par Me Adeline LADOUBART, avocat au barreau de MEAUX

DEFENDEUR

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré : Madame Estelle HEYNEN, statuant selon la procédure accélérée au fond

DEBATS

A l'audience publique du 31 Juillet 2024,

GREFFIER

Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière

JUGEMENT

réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame Estelle HEYNEN juge placée près la Cour d'appel de PARIS, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [Z] [Y] est propriétaire des lots n°17, 25 et 36 dans un ensemble en copropriété dénommé LES JARDINS DE L’OURCQ situés [Adresse 1] à [Localité 2].

Monsieur [Z] [Y] ne s’est pas acquitté régulièrement du paiement des charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du LES JARDINS DE L’OURCQ (le syndicat des copropriétaires) a fait délivrer une assignation à comparaître à Monsieur [Z] [Y]devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, statuant selon la procédure accélérée au fond, aux fins, sur le fondement des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil et 481-1, 695,696 et 700 du code de procédure civile, de le voir condamner à lui payer les sommes de :
- 1 009,33 euros au titre des charges fixées par le budget prévisionnel pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024,
-1 452,14 euros au titre des sommes dues pour les charges et travaux et exigibles au 30 juin 2023, avec intérêts de droit à compter de la présente assignation,
- 8 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,
- 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
de le condamner aux dépens.

Il a maintenu ses demandes à l’audience du 31 juillet 2024 à laquelle l’affaire a été retenue en exposant que Monsieur [Z] [Y] ne s’acquittait plus des charges de copropriété dont il est débiteur au titre de l’appartement dont il est propriétaire dans la copropriété litigieuse.

Monsieur [Z] [Y] n’a pas comparu. Il a été cité à étude. La décision étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.

Par une note en délibéré autorisée et reçue le 05 septembre 2024 et le 10 septembre 2024, la société LES JARDINS de L’OURCQ a produit le contrat de syndic signé des assemblées générales de la copropriété pour les années2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 473 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

Sur les demandes fondées sur la loi du 10 juillet 1965

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L'article 19-2 de la même loi dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Le syndicat des copropriétaires justifie, par le relevé de propriété qu’il verse aux débats, que Monsieur [Z] [Y] est propriétaire d’un lot au sein de la copropriété litigieuse.

Sur les charges de copropriété du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024

Il verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 13 novembre 2023 qui a approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2022 au 30 juin 2023 et a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2023 au 30 juin 2024. Le contrat de syndic est également versé aux débats.

Il produit les appels de fonds du 3ème trimestre 2023 (période du 01/07/2023 au 30/09/2023), du 4ème trimestre 2023 (période du 01/10/2023 au 31/12/2023), du 1er trimestre 2024 (période du 01/01/2024 au 31/03/2024) et du 2ème trimestre 2024 (période du 01/04/2024 au 30/06/2024), un “appel procédure” daté du 27 mars 2024 pour la période du 01/04/2024 au 30/06/2024.

Il résulte du décompte arrêté à la date du 25 juillet 2024, pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, versé aux débats que son montant total de 1009,33 euros inclut :
- des sommes au titre des charges générales du 1er juillet 2023
- des sommes au titre des travaux Loi ALUR 1er juillet 2023, 1er octobre 2023, 1er janvier 2024, 1er avril 2024,
- des sommes au titre des appels de charges du 1er octobre 2023, 1er janvier 2024, 1er avril 2024
- des sommes au titre des charges dues du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023,
- des sommes au titre des travaux boîtes aux lettres et enlèvement véhicule.

Il est également versé aux débats une mise en demeure adressée à Monsieur [Z] [Y], datée du 30 novembre 2023, d’avoir à payer les sommes dues dans un délai de trente jours ainsi qu’une sommation de payer les charges de copropriété en date du 28 avril 2023.

Monsieur [Z] [Y], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant des charges de copropriété.

Conformément à l’article 19-2 de la loi précitée, il sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 1009,33 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024, appel de fonds du 2e trimestre 2024 inclus.

Sur les charges de copropriété du 02 novembre 2021 au 01 avril 2023

Il verse aux débats le procès-verbal d’assemblée générale ordinaire du 25 octobre 2022 qui a approuvé les comptes de l’exercice du 01 juillet 2020 au 30 juin 2021 et du 01juillet 2021 au 30 juin 2022 et a voté le budget prévisionnel pour l’exercice du 01 juillet 2023 au 30 juin 2023. Il est également produit le contrat de syndic pour l’année 2022-2023.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le règlement de la somme de 1452,14 euros correspondant aux appels de fonds, aux fonds travaux ainsi qu’aux frais de recouvrement exigibles au 30 juin 2023.

S’agissant des sommes dues au titre du “solde charges 01/07/2019-30/06/2020", “Appel de fonds 1er trimestre 2022", “Fonds travaux Loi ALLUR”, “Appel de fonds 2ème trimestre 2022" et “frais de lettre de rappel du 29 avril 2022", il convient de relever que le syndicat des copropriétaires ne produit ni les appels de fonds, ni les avis d’exigibilité, mais uniquement le Grand livre. En l’absence de tout autre élément, le demandeur ne rapporte pas suffisamment la preuve de l’exigibilité des fonds. Il ne sera ainsi pas fait droit au paiement de ces sommes.

Il produit toutefois les appels de fonds du 3ème trimestre 2022 (période du 01 juillet 2022 au 30 septembre 2022), du 4ème trimestre 2022 (période du 01 octobre 2022 au 31 décembre 2022), du 1ère trimestre 2023 (période du 01 janvier 2023 au 31 mars 2023), l’appel de travaux daté du 29 novembre 2022 (période du 15 juillet 2022 au 30 juin 2023).

Il résulte du décompte arrêté à la date du 25 juillet 2024, pour la période du 1er juillet 2022 au 01 avril 2023, versé aux débats, et des appels de fonds correspondants que Monsieur [Z] [Y] est débiteur de la somme totale de 767,43 euros.

Il sera condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires sur le fondement de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il sollicite également le paiement des frais des lettres de rappel du 29 avril 2022, du 01 août 2022, de mise en demeure du 26 août 2022 et du 19 septembre 2022. Or, lesdites lettres n’ont pas été produites de sorte que les sommes ne peuvent être retenues.

Dans le même sens, s’agissant de la dernière mise en demeure du 14 mars 2023, il est sollicité la somme de 25 euros soit celle prévue au contrat de syndic. Il sera fait droit à cette demande.

S’agissant de la sommation de payer du 28 avril 2023 et de la “constitution dossier transmis à l’avocat du 28 avril 2023", bien que produites, il convient de rejeter les sommes réclamées. A la lecture du contrat de syndic, force est de constater que les frais de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice sont fixés à la somme de 150 euros uniquement en cas de diligences exceptionnelles. Or, en l'espèce, il n'est pas rapporté par le demandeur la preuve de diligences exceptionnelles, étant rappelé que la constitution d'un dossier contentieux et le suivi relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues au même titre que la délivrance d’une sommation de payer par commissaire de justice et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le défaut de paiement réitéré par Monsieur [Z] [Y] des charges de copropriété dont il est débiteur cause nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires consistant dans les difficultés de gestion et de trésorerie que sa carence lui cause inévitablement.

En application de l’article 1231-6 du code civil, il sera donc condamné à lui payer la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les autres demandes

En considération de l’équité, Monsieur [Z] [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DE L’OURCQ la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Z] [Y], qui succombe, sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS