TJ Lille, 10 sept. 2024, RG 24/02940

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02940 - N° Portalis DBZS-W-B7I-YEV6

N° de Minute : 24/00271

JUGEMENT

DU : 10 Septembre 2024

[V] [N]

C/

S.A.R.L. [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [V] [N], demeurant [Adresse 6] - [Localité 4]
comparante en personne

ET :

DÉFENDEUR

S.A.R.L. [S], dont le siège social est sis [Adresse 5] - [Localité 3], représenté par Monsieur [X] [F] [S], muni d'un pouvoir

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 Mai 2024

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°2940/24 - Page KB
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 24 juillet 2021, La S.A.R.L [S] a donné à bail à Madame [V] [N] et Madame [D] [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 3], pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 1.050 euros, 65 euros de provisions sur charges, outre 1.050 euros de dépôt de garantie.

Monsieur [I] [N] s’est porté caution solidaire.

Le 24 juillet 2021, les parties ont dressé un état des lieux d’entrée amiable.

Par lettre recommandée avec accusé de réception reçue le 10 mai 2022, les locataires ont notifié leur congé avec préavis d’un mois.

Par procès-verbal du 7 juin 2022, Me [Z] [P], commissaire de justice, a dressé l’état des lieux de sortie.

Par procès-verbal du 28 février 2023, Monsieur [B] [L], conciliateur de justice, a constaté l’échec de la tentative de conciliation sur la restitution du dépôt de garantie.

Par requête déposée au greffe le 12 avril 2023, Madame [V] [N] a saisi le Tribunal judiciaire de LILLE afin de voir condamner La S.A.R.L [S] à lui restituer la somme de 425 euros retenue sur son dépôt de garantie.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 13 février 2024.

Madame [V] [N] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Par décision du 13 février 2024, le Juge des contentieux de la protection a déclaré la requête caduque.

Par courrier du 1er mars 2024, reçu le 8 mars 2024, Madame [V] [N] a excusé son absence pour des motifs médicaux et sollicité un relevé de caducité.

Par ordonnance du 12 mars 2024, le Juge des contentieux de la protection a rapporté la décision de caducité et renvoyé l’affaire à l’audience du 28 mai 2024.

A cette audience, Madame [V] [N] a comparu en personne.

Elle réitère sa demande initiale.

Aux termes de sa requête et de ses déclarations orales, elle indique contester la retenue des sommes correspondant au badge, aux travaux de reprise des murs et au nettoyage du sol. Elle précise que le badge vigik a été réparé, que le nettoyage a été fait et que l’état des lieux d’entrée mentionnait déjà une robinetterie entartrée et des traces aux murs.

La S.A.R.L [S] a comparu représentée par Monsieur [X] [F] [S] dument muni d’un pouvoir spécial.

Elle sollicite le rejet de la prétention adverse. Elle indique avoir retenu les sommes de 260,16 euros au titre du prorata du loyer de juin 2022, de 72 euros au titre du nettoyage, 264 euros au titre de la reprise des murs et 11 euros au titre du badge vigik.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution du dépôt de garantie :
En application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. […] Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées […] A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il ressort de ces dispositions, d’une part, que la majoration de 10% du loyer mensuel instaurée par la loi du 24 mars 2014 est une majoration de plein droit qui court, quel que soit le montant de la partie de dépôt de garantie indûment retenue par le bailleur.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 24 juillet 2021 prévoit un dépôt de garantie d’un montant de 1.050 euros.

Les locataires ont notifié leur congé avec préavis d’un mois par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mai 2022.

Les lieux ont été restitués le 7 juin 2022.

Aux termes de la lettre adressée au conciliateur, la bailleresse a indiqué avoir consenti à mettre fin au bail, et aux obligations des locataires, dont celle de payer les loyers, au 7 juin 2022 alors que la notification du congé n’avait été reçue que le 10 mai 2022.

Par ailleurs, la locataire ne conteste pas devoir le loyer de juin au prorata des jours occupés, soit la somme de 260,16 euros.

Au soutien des retenues opérées, la S.A.R.L [S] ne produit ni facture ni devis.

Néanmoins, il résulte des échanges des parties qu’elle a déduit la somme de 11 euros pour un badge, 72 euros pour le nettoyage, soit la moitié des frais de nettoyage exposés, et 264 euros pour la reprise des murs et des taches bleues dans la chambre de gauche.

A titre liminaire, il sera remarqué que la demande de la locataire en restitution de la somme de 425 euros ne correspond pas aux 347 euros contestés.

Dans sa lettre adressée au conciliateur, la caution soutenait que l’état des lieux d’entrée ne mentionnait pas le nombre de badges reçus, que les locataires avaient reçu deux badges et en avaient restitué deux dont l’un déposé à l’étude du commissaire de justice.

Toutefois, il est indiqué que 3 clés d’entrée de l’immeuble « et cave badge » ont été remis aux locataires à l’entrée et que « 2 badges vigik dont 1 cassé » et « 1 jeu avec badge vigik […] déposé le 7 juin en mon étude ». Il s’en déduit que sur les trois badges rendus l’un était cassé.

La déduction de la somme de 11 euros sur le montant du dépôt de garantie est donc justifiée.

L’état des lieux d’entrée fait état de « murs en bon état » dans la chambre gauche et les photographies jointes montrent une petite tache et deux chevilles (confère photographies n°55 et 56).

Dans sa lettre, la caution fait valoir que le mur était taché et que les traces bleues sont liées à une carte postale accrochée au mur et pouvait être reprises localement sans réfection de tout le mur.

L’état des lieux de sortie fait état de « marques de trous », « d’une marque noirâtre sur le mur gauche séparatif avec l’immeuble voisin » et de « cinq traces bleues en partie médiane gauche ».

Il en résulte que le mur présentait à la sortie les mêmes marques qu’à l’entrée, outre cinq traces bleues. Il n’est pas joint au procès-verbal d’état des lieux de sortie de photographies de ces traces qui permettrait de se figurer les dégradations. Néanmoins, la bailleresse ne conteste pas qu’il s’agit de traces laissées par une carte postale.

La bailleresse soutient que ces traces ne pouvaient être reprises localement, a fortiori en zone médiane du mur.

Ces dégradations, dont la nature n’est pas contestée (traces d’une carte postale), ne justifient nullement la reprise du mur dans son ensemble.

Il y a lieu de fixer la reprise de ces dégradations à la somme de 50 euros.

Enfin, le nettoyage était qualifié de satisfaisant à l’entrée.

Dans sa lettre, la caution indique que les traces de calcaire sur la robinetterie était déjà présente à l’entrée. En outre, il indique que les frais de nettoyage doivent être proportionnels aux pièces concernées, à savoir la première chambre et la cuisine.

Les photographies de l’état des lieux d’entrée ne permettent pas de distinguer de traces de calcaire dans l’évier.

Dans son état des lieux de sortie, le commissaire de justice constate un logement en bon état général avec un « nettoyage à parfaire toutefois » dans la chambre, la cuisine et les WC.

La déduction de la moitié de la facture de nettoyage sur le dépôt de garantie apparait donc justifiée.

La locataire était donc redevable de la somme de 133 euros. La bailleresse devait donc lui restituer la somme supplémentaire de 214 euros.

L’état des lieux de sortie n’était pas conforme à l’état des lieux d’entrée. La bailleresse devait donc restituer le reliquat du dépôt de garantie au plus tard le 7 août 2022.

En conséquence, la S.A.R.L [S] sera condamnée à payer à Madame [V] [N] la somme de 214 euros en restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires :
L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l’espèce, la S.A.R.L [S], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile le présent jugement sera exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS