TJ Nantes, 9 sept. 2024, RG 23/01367

Minute n° 24/379

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 09 Septembre 2024

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DEMANDEURS :

Monsieur [P] [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Madame [D] [H] [C] épouse [Z]
[Adresse 1]
[Localité 2]

Demandeur représenté par
Me Laure PAYET, avocat au barreau de NANTES - 54

D'une part,
DÉFENDEURS :

Syndic. de copro. RESIDENCE LES HAUTS DE LOIRE Représenté par son syndic le Cabinet RONGIER
[Adresse 4]
[Localité 5]

Défendeur représenté
par Me Guillaume CIZERON avocat au barreau de NANTES

Monsieur [G] [N]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Défendeur représenté par
Me Aurélien NICOLAS, avocat au barreau de NANTES - 72
D'autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY
GREFFIER : Pascale MOQUET lors de l’audience, Aurélien PARES lors du délibéré

PROCEDURE :

date de la première évocation : 07 Septembre 2023
date des débats : 10 Juin 2024
délibéré au : 09 Septembre 2024

RG N° RG 23/01367 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MIFU

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Laure PAYET
CCC Me Guillaume CIZERON
CCC Me Aurélien NICOLAS
Copie dossier

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2021, Monsieur et Madame [Z] ont donné à bail à Monsieur [G] [N] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 5] à effet à compter du 11 février 2020, moyennant un loyer qui s’élevait à 597,80 euros en fin de bail, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 14 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers pour un montant de 5.971,54 euros en visant la clause résolutoire.

Par acte du 27 mars 2023, Monsieur et Madame [Z] ont fait citer Monsieur [G] [N], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ;
- le paiement des loyers échus d'un montant de 5.926,39 euros ;
- la fixation de l'indemnité d'occupation ;
- une indemnité de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 10 juin 2024, Monsieur et Madame [Z] actualisent leur créance à la somme de 6.362,79 euros et ils précisent que le locataire a quitté les lieux le 7 juillet 2023.
Ils sollicitent une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement du 14 novembre 2022.
Enfin, ils demandent à titre subsidiaire à être garantis par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [G] [N] conclut au débouté de la demande et il sollicite une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, une somme de 1.640 euros au titre des charges indûment perçues, une somme de 2.173 euros en raison de l'absence de remise d'un diagnostic technique, une somme de 530,42 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, une somme de 2.500 euros pour procédure abusive et une somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Subsidiairement, il sollicite une somme de 6.242,40 euros à titre de dommages et intérêts, avec compensation, et des délais de paiement et il demande la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement des même sommes et à le garantir.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 9 septembre 2024, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

Sur la recevabilité de la demande principale

En l'espèce, la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives ayant été saisie le 22 décembre 2021 et la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 30 mars 2023, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur les demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires

Il est constant que le syndicat a été assigné par acte séparé à la demande des bailleurs. Pour autant, aucune jonction n'est intervenue. Le demandes présentées à son encontre sont donc irrecevables, celui-ci n'étant pas à la cause.

Sur les demandes reconventionnelles

Monsieur [G] [N] réclame une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en raison des tracas que les désordres de l’appartement ont généré pour lui et de la source de stress que cela lui a causé, essentiellement pour son fils.
Il réclame également une somme de 2.173 euros en raison de l’absence de production du dossier de diagnostic.

Monsieur et Madame [Z], sans contester les sinistres, rappellent que le locataire a pris les lieux en connaissance de cause, n'a jamais mis le bailleur en demeure de faire les travaux et n'a jamais donné suite aux propositions de relogement.
Mais il convient de noter d’une part qu’il n’est justifié d’aucune proposition de relogement, le locataire est seulement invité à consulter le site de location du mandataire du bailleur. Au contraire, par courriel du 6 avril 2021 Monsieur [G] [N] a fait une demande précise de relogement à laquelle il a été répondu de consulter le site, sans autre précision.
D’autre part, Monsieur [G] [N] ne justifie d’aucune mise en demeure formelle mais il résulte du courriel du 23 juin 2020 adressé en réponse au mandataire du bailleur qu’il signale déjà à cette époque une infiltration avec de multiples désordres. Ce courriel a fait l’objet de relances le 11 juillet 2020, les 9 et 13 février 2021 (dossiers particulièrement étayés avec de nombreuses photographies).
Par courriel du 10 février 2022, Monsieur [G] [N] indique avoir cessé de régler les loyers en raison de l’absence de réparations pérennes opérées par le bailleur.
Par courriel du 21 août 2022, Monsieur [G] [N] signale de nouvelles dégradations et indique s’inquiéter de la sécurité.
En réponse, le mandataire du bailleur indique par courrier du 10 août 2022 que les indemnités proposées par les assurances sont bien inférieures à ce qui est nécessaire pour entreprendre les travaux et que cela nécessite une nouvelle demande auprès de l’assurance.
De fait, le bailleur justifie de très nombreuses relances auprès du syndic, mais il ne justifie d’aucune action concrète envers son locataire, sauf une mise en demeure du syndic par courrier du 3 février 2023.

Il ressort de cet ensemble que Monsieur [G] [N] justifie d’un désordre caractérisé qu’il a porté à la connaissance du bailleur dès juin 2020. Ce désordre porte sur des infiltrations dans un logement de type 2 de 43,82 m². Les experts intervenus relèvent des infiltrations avec des moisissures sur les murs et plafonds.

L’inertie du bailleur vis à vis de son locataire justifie l’allocation d’une somme de 1.000 euros en réparation de son préjudice moral.
En ce qui concerne l’absence de diagnostic, il s’agit d’une faute formelle, Monsieur [G] [N] déclarant que les désordres préexistaient à son entrée dans les lieux. Il convient donc de lui allouer à ce titre une somme de 600 euros.

Sur le montant des loyers dus

Monsieur et Madame [Z] réclament une somme de 6.362,79 euros au titre des loyers et charges impayés suivant décompte arrêté au 5 juin 2024.

Monsieur [G] [N] ne conteste pas ce décompte et les loyers impayés, mais il demande d’une part la restitution de son dépôt de garantie et la déduction des charges qui n'ont jamais fait l'objet de régularisations, d’autre part une indemnisation en raison des désordres affectant l’appartement.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, il convient de relever qu'il a été déduit du décompte général, il n'y a donc pas lieu à restitution.

En ce qui concerne les charges, il est produit un seul décompte pour l'année 2021/2022 établi par le syndicat à l'intention du propriétaire, sans production d'un décompte locatif avec les justificatifs afférents. Cela n'est pas exploitable en l'état et il convient donc de déduire les provisions et les régularisations afférentes, soit la somme totale de 1.519,28 euros.

En ce qui concerne l’indemnisation des désordres, il résulte des motifs précédents qu’ils sont établis et perdurent depuis l’entrée dans les lieux. Ils ont été portés à la connaissance du bailleur en juin 2020 et ils consistent en des infiltrations avec des moisissures sur les murs et plafonds. Cela justifie une indemnisation d’un montant de 3.000 euros.

Sur la résiliation

Compte tenu de la libération des lieux, il n'y a plus lieu de statuer sur les demandes en résiliation, fixation d'une indemnité d'occupation et expulsion.

Sur la compensation et les délais de paiement

Compte tenu de la demande principale et des demandes reconventionnelles, il convient de tenir Monsieur [G] [N] au paiement de la somme de 243,51 euros au titre des loyers impayés.

Compte tenu du montant de la somme, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de délais.

Sur les demandes annexes

Monsieur [G] [N] réclame une somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.
Monsieur [G] [N] étant condamné au principal et ne justifiant pas d’un abus de droit, il convient de le débouter de chef de demande.

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir le locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 14 novembre 2022.

PAR CES MOTIFS