CA Nancy, 16 sept. 2024, RG 22/02378

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D'APPEL DE NANCY

Première Chambre Civile

ARRÊT N° /2024 DU 16 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02378 - N° Portalis DBVR-V-B7G-FB7X

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire d'EPINAL,

R.G.n° 20/00137, en date du 06 octobre 2022,

APPELANTS :

Monsieur [F] [Y]

né le 3 septembre 1951 à [Localité 23] (59)

domicilié [Adresse 13] - [Localité 27]

Représenté par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

Madame [X] [Y], veuve [T]

née le 14 décembre 1954 à [Localité 23] (59)

domiciliée [Adresse 21] - [Localité 15]

Représentée par Me Clarisse MOUTON de la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [I] [O]

domicilié [Adresse 1] - [Localité 14]

Représenté par Me Alain BÉGEL de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL, avocat postulant

Plaidant par Me Mélanie SPANIER-RUFFIER, avocat au barreau de BASTIA

Madame [FN] [O]-[B]

domiciliée [Adresse 3] - [Localité 17] (ILE MAURICE)

Représentée par Me Alain BÉGEL de la SELARL BGBJ, avocat au barreau d'EPINAL, avocat postulant

Plaidant par Me Mélanie SPANIER, avocat au barreau de BASTIA

Monsieur [H] [U]

né le 14 avril 1983 à [Localité 19] (88)

domicilié [Adresse 2] - [Localité 16]

Représenté par Me Samuel ADAM, avocat au barreau de NANCY

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 15 Avril 2024, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Nathalie CUNIN-WEBER, Président de Chambre, chargée du rapport,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller,

Madame Mélina BUQUANT, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Céline PERRIN ;

A l'issue des débats, le Président a annoncé que l'arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 17 Juin 2024, en application de l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. Puis, à cette date, le délibéré a été prorogé au 16 Septembre 2024.

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 16 Septembre 2024, par Madame PERRIN, Greffier, conformément à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame CUNIN-WEBER, Présidente, et par Madame PERRIN, Greffier ;

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 17 janvier 2015, un compromis de vente a été signé par le concours de Maître [L] [M], notaire à [Localité 16], pour la vente d'un chalet situé [Adresse 6] à [Localité 16] par [G] [O], veuve [Y], à ses neveux, Monsieur [I] [O] et Madame [FN] [O]-[B] (ci-après nommés 'les consorts [O]') au prix de 250000 euros, comme suit :

[Adresse 26], une maison à usage d'habitation, avec ses aisances et dépendances, terrain y attenant cadastrés :

AE[Cadastre 9], [Adresse 11] 07a 05ca,

AE [Cadastre 8], [Adresse 26] 66a 26ca,

AE [Cadastre 10], [Adresse 26] 60ca.

AE[Cadastre 7], [Adresse 26] 07a 600a,

AE [Cadastre 4], [Localité 22] 4a 56ca,

AE [Cadastre 12], [Localité 22] la 25ca,

AE[Cadastre 5], [Localité 22] 3a 930a.

Le 21 janvier 2015, [G] [O] née le 14 juin 1926, est décédée, laissant pour lui succéder Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [Y], veuve [T], ses enfants (ci-après nommés 'les consorts [Y]').

Dès le 23 janvier 2015, Maître [N], notaire à [Localité 27] (24), a adressé un fax à Maître [M] lui demandant 'si un compromis a été signé pour l'immeuble de [Localité 16]'.

Par courriel du même jour, Maître [M] a répondu par la positive.

Par courrier recommandé du 6 août 2015, Maître [M] a sollicité de Maître [N] l'ensemble des pièces nécessaires à la rédaction de l'acte de vente.

Par courrier signifié le 26 mars 2015, à Madame [FN] [O], Monsieur [F] [Y] faisait état d'un abus de faiblesse au préjudice de [G] [O] et sollicitait sous quinze jours un règlement complémentaire de 30000 euros pour porter le prix de vente à la somme de 280000 euros.

Par courrier du 11 août 2015, par l'intermédiaire de leur conseil, Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [Y], veuve [T], ont informé Maître [M] de leur refus de signer l'acte authentique et de leur dépôt de plainte le 29 juin 2015 pour abus de faiblesse.

La vente a été suspendue du fait de l'enquête pénale en cours.

Le 14 février 2019, la plainte a été classée sans suite par le Parquet d'Épinal.

Cela étant le 2 avril 2019, Madame [X] [Y], veuve [T], a cédé à Monsieur [F] [Y] ses droits indivis concernant une bande de terre en nature de passage cadastré section AE n°[Cadastre 8] sis [Adresse 26] au prix de 150 euros.

Le 15 novembre 2019, le conseil de Monsieur [I] [O] et Madame [FN] [O]-[B] a adressé une mise en demeure aux consorts [Y] afin de réaliser la signature de l'acte de vente sans succès.

Par courrier du 15 novembre 2019, le conseil Monsieur [I] [O] et Madame [FN] [O]-[B] a demandé à l'agence ORPI Lac-et-Montagne de [Localité 16] de retirer de la vente le chalet situé sis [Adresse 11] à [Localité 16], lequel a été mis en vente auprès de l'agence Foncia [Localité 24] au prix de 680000 euros.

Selon compromis de vente du 14 février 2020, Monsieur [F] [Y] et Madame [S] [K], son épouse, se sont engagés à vendre à Monsieur [H] [U] un chalet situé à [Adresse 20] à [Localité 16], sis [Adresse 11] et incluant les parcelles cadastrées AE n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 7] moyennant le prix de 599000 euros.

Par acte d'huissier de justice en date du 10 janvier 2020, Monsieur [O] [I] et Madame [FN] [O]-[B] ont fait assigner Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [Y] veuve [T], devant le tribunal judiciaire d'Épinal.

Par jugement contradictoire du 6 octobre 2022, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire d'Épinal a :

- déclaré la vente parfaite entre les héritiers de [G] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [Y] d'une part, et Monsieur [I] [O] et Madame [FN] [O], épouse [B], d'autre part, pour la somme de 250000 euros concernant le bien immobilier suivant :

Sur la commune de [Localité 16] (Vosges), situé [Adresse 11], une maison à usage d'habitation, avec ses aisances et dépendances, terrain y attenant cadastrés :

AE [Cadastre 9], [Adresse 11] 07a 05ca,

AE [Cadastre 8], [Adresse 26] 66a 26ca,

AE [Cadastre 10], [Adresse 26] 60a,

AE [Cadastre 7], [Adresse 26] 07a 60ca,

AE [Cadastre 4], [Localité 22] 04a 56ca,

AE [Cadastre 12], [Localité 22] 0 a 25ca,

AE [Cadastre 5], [Localité 22] 03a 93ca.

- ordonné la signature de l'acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard chacun à l'issue du délai de trois mois sur une période maximale de quatre mois,

- ordonné dans ce même délai, la communication par les vendeurs au notaire de l'intégralité des pièces utiles à la régularisation de l'acte authentique, et notamment : le titre de propriété suite au décès de [G] [Y], leurs pièces d'état civil et de la comparution ainsi que les diagnostics immobiliers nécessaires,

- désigné Maître [L] [M], notaire à [Localité 16], afin qu'il réalise les formalités et la préparation, la passation et l'enregistrement de l'acte de vente notarié,

- dit qu'à défaut d'exécution dans le délai de sept mois à compter de la décision à intervenir, le jugement vaudra acte authentique avec formalité de publication à effectuer par Monsieur et Madame [O], conformément à l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 (n°55-22),

- condamné Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 131340 euros à titre de dommages et intérêts,

- condamné Monsieur [Y] à payer à Monsieur [U] la somme de 58200 euros, à titre de dommages et intérêts,

- rappelé qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement à compter du prononcé du jugement en application de l'article 1231-7 du Code civil,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 6000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné Monsieur [Y] à payer à Monsieur [U] la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné solidairement Monsieur et Madame [Y] aux dépens.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que la passée litigieuse ne faisait plus l'objet d'une mention au cadastre comme partie de la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 8] ; qu'accessoire de la parcelle initiale, elle a été acquise par [G] [O] et son époux, à titre d'adjonction aux immeubles transmis à leurs enfants par donation partage. Il a donc retenu que la parcelle cadastrée AE n°[Cadastre 8] s'analysait en un bien propre de [G] [O].

Il a ensuite relevé que le compromis de vente du 17 janvier 2015 stipulant une date de réitération le 19 août 2015, soit une durée inférieure à dix-huit mois, n'était pas soumis au formalisme de l'article L. 290-l du code de la construction, le dépassement de ce délai, n'étant que la conséquence du refus des héritiers de [G] [O] de réitérer l'acte de vente.

Le tribunal a estimé que les consorts [Y] ne démontraient pas que le consentement de la défunte avait été vicié au moment de la vente et que son état de santé l'empêchait de disposer de son bien. Il a donc considéré qu'il n'y avait pas lieu de prononcer la nullité de la vente sur le fondement de l'article L. 290-1 du code de la construction ainsi que sur le fondement du vice du consentement.

Par ailleurs, relevant que Monsieur [I] [O] avait reçu une offre de prêt conformément à la condition suspensive prévue dans le compromis de vente, le tribunal a rappelé que les conditions suspensives stipulées dans le seul intérêt des acquéreurs, qui ne pouvaient que leur profiter sans leur nuire et auxquelles ils demeuraient libres de renoncer.

Ces conditions étant remplies, le tribunal a déclaré la vente parfaite.

Le tribunal a donc condamné les consorts [Y] à indemniser les consorts [O] à hauteur de 10000 euros chacun au titre du préjudice moral subi en raison de la procédure pénale qu'ils avaient engagés contre eux.

Il a ensuite évalué le préjudice de jouissance et d'exploitation d'une part pendant les périodes scolaires à hauteur de 600 euros par semaines pour seize semaines sur six ans, soit 48000 euros ; d'autre part pendant les périodes hors saison à hauteur de 600 euros par semaine pendant trente-six semaines sur six ans avec application d'un taux à 30%, soit 38340 euros.

Le tribunal a ensuite relevé Monsieur [F] [Y] et son épouse se sont engagés à vendre le bien à Monsieur [U] ; qu'à défaut d'exécution, Monsieur [F] [Y] doit verser à Monsieur [U] le montant de la clause pénale prévue dans l'acte d'un montant de 58200 euros.

Par déclaration reçue au greffe de la cour sous la forme électronique le 14 octobre 2022, Monsieur et Madame [Y] ont relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance d'incident du 19 juillet 2023, le conseiller de la mise en état a :

- rejeté la demande de sursis à statuer formée par Monsieur et Madame [Y],

- dit que les dépens de la présente procédure d'incident seront mis à la charge de Monsieur et Madame [Y].

Par conclusions reçues au greffe le 31 juillet 2023, Monsieur et Madame [Y] ont déféré cette ordonnance d'incident à la cour.

Par arrêt contradictoire du 20 novembre 2023, la cour d'appel de Nancy a :

- rejeté la demande tendant à voir écarter des débats la pièce produite sous le numéro 59 par Monsieur et Madame [Y],

- dit n'y avoir lieu à déféré,

- condamné Monsieur et Madame [Y] aux dépens de l'instance de déféré,

- condamné Monsieur et Madame [Y] à payer à Monsieur [O] et Madame [O] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Monsieur et Madame [Y] de leur propre demande sur ce fondement.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 15 février 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [Y] veuve [T] (les consorts [Y]) demandent à la cour de :

- déclarer recevable et bien fondé leur appel,

Y faire droit,

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Et statuant à nouveau,

À titre principal,

- déclarer nuls la procuration signée par [G] [Y] et le compromis de vente en date du 17 janvier 2015,

À titre subsidiaire,

- constater que le compromis de vente du 17 janvier 2015 est devenu caduc en application de la clause de conditions suspensive stipulée en page 6 dudit compromis,

En conséquence,

- déclarer ce compromis de nul effet,

En tout état de cause,

- débouter Monsieur et Madame [O] de l'intégralité de leurs demandes,

- condamner Monsieur et Madame [O] solidairement, sinon in solidum, à leur payer, chacun, une somme de 3500 euros à titre de dommages et intérêts en raison du caractère abusif de leur action,

- débouter Monsieur [U] de ses demandes en ce qu'elles sont dirigées à son encontre,

Dans l'hypothèse où une condamnation serait prononcée au profit de Monsieur [U], mise à leur charge,

- condamner Monsieur et Madame [O] à les garantir de toute éventuelle condamnation prononcée à leur encontre,

- condamner Monsieur et Madame [O] à 8000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouter Monsieur et Madame [O] d'une part, Monsieur [U] d'autre part, de toutes leurs demandes,

- condamner Monsieur et Madame [O] aux entiers dépens.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 7 mars 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [I] [O] et Madame [FN] [O]-[B] (les consorts [O]) demandent à la cour, sur le fondement des articles 724, 1134, 1589 et 1240 du code civil, de :

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire d'Épinal du 6 octobre 2022 RG n°20/00137 en ce qu'il a :

- déclaré la vente parfaite entre les héritiers de [G] [Y], Monsieur [F] [Y] et Madame [X] [Y] d'une part, et eux d'autre part, pour la somme de 250000 euros concernant le bien immobilier suivant :

Sur la commune de [Localité 16] (Vosges), situé [Adresse 11], une maison à usage d'habitation, avec ses aisances et dépendances, terrain y attenant cadastrés :

AE [Cadastre 9], [Adresse 11] 07a 05ca,

AE [Cadastre 8], [Adresse 26] 66a 26ca,

AE [Cadastre 10], [Adresse 26] 60a,

AE [Cadastre 7], [Adresse 26] 07a 60ca,

AE [Cadastre 4], [Localité 22] 04a 56ca,

AE [Cadastre 12], [Localité 22] Ola 25ca,

AE [Cadastre 5], [Localité 22] 03a 93ca.

- ordonné la signature de l'acte authentique dans un délai de trois mois à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard chacun à l'issue du délai de trois mois sur une période maximale de quatre mois,

- ordonné dans ce même délai, la communication par les vendeurs au notaire de l'intégralité des pièces utiles à la régularisation de l'acte authentique, et notamment : le titre de propriété suite au décès de [G] [Y], leurs pièces d'état civil et de la comparution ainsi que les diagnostics immobiliers nécessaires,

- désigné Maître [L] [M], notaire à [Localité 16], afin qu'il réalise les formalités et la préparation, la passation et l'enregistrement de l'acte de vente notarié,

- dit qu'à défaut d'exécution dans le délai de sept mois à compter de la décision à intervenir, le jugement vaudra acte authentique avec formalité de publication à effectuer par Monsieur et Madame [O], conformément à l'article 37-2 du décret du 4 janvier 1955 (n°55-22),

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] au paiement de la somme de 10000 euros plus 4000 euros supplémentaires (pour la période du 4 avril 2022 au 15 avril 2024) soit 14000 euros, à chacun d'eux, au titre de leur préjudice moral,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à leur payer la somme de 148000 euros pour la période de janvier 2015 à février 2024 à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance durant les vacances scolaires,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] à leur payer la somme de 98400 euros pour la période de janvier 2015 à février 2024 à titre de dommages-intérêts pour perte d'exploitation hors période de vacances scolaires,

- rappeler qu'en toute matière, la condamnation à une indemnité allouée porte intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir (article 1231-7 du code civil),

À titre subsidiaire, si la voie de recours régularisée par Monsieur et Madame [Y] était, au fond, accueillie et partant, la décision déférée infirmée,

- débouter Monsieur et Madame [Y] de l'intégralité de leurs demandes financières,

- débouter Monsieur [U] de sa demande de garantie financière à leur égard,

En tout état de cause,

- condamner Monsieur et Madame [Y] à leur payer la somme de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel,

- condamner solidairement Monsieur et Madame [Y] aux entiers dépens de l'appel ainsi qu'aux frais d'exécution rendus nécessaires au sens de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Au dernier état de la procédure, par conclusions reçues au greffe de la cour d'appel sous la forme électronique le 24 janvier 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Monsieur [U] demande à la cour, sur le fondement des articles 329, 330 du code de procédure civile ainsi que 1231-1, 1240 du code civil, de :

- dire et juger Monsieur et Madame [Y] recevables, mais mal fondés en leur appel,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement RG 20/00137 rendu le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire d'Épinal,

À titre subsidiaire, si la voie de recours régularisée par Monsieur et Madame [Y] était, au fond, accueillie et partant, la décision déférée infirmée,

- condamner, in solidum entre eux, Monsieur et Madame [O] à lui régler la somme de 137400 euros en réparation des préjudices immatériels subis par lui, décompte arrêté au 31 décembre 2023,

En tout état de cause,

- condamner, in solidum entre eux Monsieur et Madame [Y] ou à défaut, Monsieur et Madame [O] à lui régler une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner les mêmes aux entiers dépens d'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 12 mars 2024.

L'audience de plaidoirie a été fixée le 15 avril 2024 et le délibéré au 17 juin 2024, prorogé au 16 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Vu les dernières conclusions déposées par Monsieur et Madame [Y] le 15 février 2024, par Monsieur et Madame [O] le 7 mars 2024 et par Monsieur [U] le 24 janvier 2024 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ;

Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 12 mars 2024 ;

Sur le compromis de vente du 17 janvier 2015

- sur la nullité pour vice du consentement

Les appelants font état d'un abus de faiblesse commis par les consorts [O] afin d'obtenir, quelques jours avant son décès, la signature du compromis de vente portant sur le chalet de [G] [Y] née [O] à [Localité 16] ; âgée de 89 ans et souffrant de diverses pathologies, ils affirment qu'elle n'a pu donner un consentement éclairé en établissant une procuration pour la signature du compromis de vente le 17 janvier 2015, jour de son hospitalisation ;

En effet elle n'avait aucun besoin d'argent et jamais manifesté sa volonté de vendre ce bien ;

Au contraire dans le testament qu'elle avait rédigé en 2006, enregistré chez Maître [N], elle avait attribué ce bien à son fils [F] et sa maison à [Localité 18], à sa fille [FN] ;

Maître [M], notaire à [Localité 16], a accepté la procuration alors qu'il n'était pas le notaire habituel de la famille [Y] et qu'il ne connaissait pas la propriétaire du chalet ; la défunte n'a pu prendre connaissance du compromis de vente qui n'était encore qu'au stade du projet ;

Ils font valoir également, que l'intégralité de la propriété n'appartenait pas à [G] [O] seule, mais à la communauté avec son époux prédécédé, non liquidée, ce qui implique qu'ils auraient du concourir à l'acte de vente ;

Ils indiquent qu'une expertise médicale a été ordonnée par le juge d'instruction en charge du dossier après constitution de partie civile de Monsieur [F] [Y] et que son contenu leur a été tardivement communiqué ; il en résulte que l'état de santé de leur mère s'est dégradé de 2013 à début 2015 et qu'elle souffrait de troubles de la vue mais aussi d'une dégénérescence cérébrale vasculaire liée à l'âge ; il n'est pas justifié qu'en signant la procuration en vue de l'établissement d'un compromis de vente au profit des consorts [O], [G] [Y] avait conscience de l'acte qu'elle signait, entre les mains de Monsieur [W], ancien agent immobilier ; ces éléments justifient leur demande de nullité de l'acte sur le fondement du vice du consentement ;

Enfin ils avancent que le prix prévu au compromis de vente de 250000 euros ne correspond pas à la valeur du marché pour ce bien ;

En réponse, les consorts [O], au visa de l'article 1589 du code civil, indiquent que la vente est intervenue dans ce litige et les héritiers de la signataire qui doivent en accepter les effets, sans possibilité de manifester leur opposition à l'acte ;

Ils indiquent que les deux conditions suspensives prévues dans le compromis de vente ont été réalisées avant la date de réitération de l'acte, ce qui exclut toute caducité ;

Ils concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande de nullité de l'acte, tant sur le fondement de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitat que de l'article 1108 du code civil relatif au consentement de celui qui s'engage ; ils relèvent que la seule pièce nouvelle produite en appel est une note prétendûment rédigée par [G] [Y] (pièce 56) dont la provenance, la date ou l'auteur ne sont pas vérifiés ;

Ils se réfèrent aux documents qu'ils produisent et qui démontrent selon eux, la volonté de [G] [O] quant à la cession de son chalet depuis 2014, auquel le notaire de la famille Maître [N] n'a pas donné suite ; aussi les consorts [O] en ont chargé leur notaire, Maître [M], qui a informé son confrère et établi une procuration signée le 15 janvier 2015 par [G] [Y], ce par l'intermédiaire de ses amis Monsieur et Madame [W], seuls sur place dans le sud-ouest ;

Dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a considéré la vente comme parfaite et ordonné sa réitération sous astreinte ;

Ils justifient par de nombreux témoignages des relations entre la mère et ses deux enfants ainsi que de sa volonté de céder son chalet à ses deux neveux, afin que le bien reste dans la famille, en l'absence d'intérêt de ses enfants pour la région ;

Ils relèvent enfin qu'aucun doute n'avait été émis par Maître [N] quant à l'état de conscience de [G] [Y] née [O], pour concourir à l'acte de vente à leur profit ; Maître [M] en atteste (pièces 6 et 22) ainsi que de nombreux membres de son entourage ; les documents médicaux produits par les appelants ne démontrent pas le contraire ;

Aussi le jugement déféré sera confirmé en l'absence de vice du consentement ;

Enfin la question de la qualité de bien propre du chalet en litige et des terrains d'assise a été justement appréciée par les premiers juges, ce qui justifie là encore, la confirmation du jugement déféré ;

En effet les appelants sont contrariés par le prix de vente prévu au compromis de vente qui ne peut être remis en cause, et tient compte de l'état du bien au jour de la vente en prenant en compte le fait qu'il n'est pas accessible en véhicule en hiver et non d'un classement d'urbanisme modifié, conférant au terrain la qualité de constructible sous conditions -section AE, n° [Cadastre 7] -;

Aux termes de l'article 1109 du code civil' Il n'y a point de consentement valable si le consentement n'a été donné que par erreur ou s'il a été extorqué par violence ou surpris par dol' ;

En l'espèce les appelants poursuivent la nullité de la procuration donnée par [G] [Y] née [O], le 15 janvier 2015 à Cublac à Maître [P] [M], notaire associé au sein de la SCP de notaires à [Localité 16], afin que soit signé un compromis de vente à Madame [FN] [O] et à Monsieur [I] [O], de son immeuble sis à [Localité 16] [Adresse 11] pour une valeur de 250000 euros (pièce 4-1 intimés) ; le compromis de vente a été établi 17 janvier 2015 et signé par [A] [D], clerc de notaire et [J] [V], notaire assistant, selon procuration donnée par les acquéreurs, le 14 janvier 2015 à [Localité 25] (pièce 4-2 intimés) ;

Les intimés produisent un échange de correspondances entre notaires en janvier 2015 qui établit que le projet d'acte de compromis de vente était en cours de rédaction (pièce 53) ;

Ils justifient également d'un écrit émanant de [G] [Y] née [O] daté du 3 novembre 2014 adressé au notaire de la famille, Maître [N], dans lequel elle affirme sans ambage qu'elle est décidée à vendre sa maison de [Localité 16] à ses neveux, précisant ' je suis très âgée et souffrante et mes enfants ne sont pas intéressés par les Vosges' ; in fine, elle indique que ses enfants ne sont pas informés de cette décision et qu'il y a lieu d'en référer à [Z] [O] ; elle demande que son courrier lui soit adressé chez des tiers, les consorts [W], étant logée dans la maison cédée à sa fille (pièce 1 intimés) ; ces éléments factuels sont confirmés dans le courrier établi le 5 mai 2015 par Maître [M] à l'attention des consorts [O] ainsi que par les attestations des consorts [W] (pièce 6, 33 et 34 intimés) ;

Outre le fait que les appelants ne désignent pas le vice qui affecterait le consentement ainsi donné le 15 janvier 2015 par [G] [Y] née [O], six jours avant son décès, tel que relevé par les premiers juges, les appelants ne produisent aucun élément médical nouveau ou contemporain de l'établissement de l'écrit contesté ;

En effet, les éléments médicaux qu'ils fournissent sont antérieurs de plusieurs mois, voire d'une année à son décès et relatent diverses hospitalisations subies par [G] [Y] évoquant une période de confusion (13 janvier 2014), mais surtout des maux physiques (abdomen, glaucome) constatés en cours de l'année 2014 (pièces 23, 24, 26 et 27 appelants) ;

Enfin l'expertise médico-judiciaire organisée dans le cadre de la plainte avec constitution de parties civiles des consorts [Y] après une premier classement sans suite et notifiée à Monsieur [Y] [F], seul propriétaire de l'immeuble en litige après licitation, a certes pointé en décembre 2013 une 'une atteinte de dégénérescence cérébrale vasculaire liée à l'âge et istrogénique (traitement hypotonique et une atteinte de souffrance psychologique sur des pathologies invalidantes, l'âge et des multiples hospitalisations qui ont nécessité la prescription d'anti dépresseurs et d'hypnotique)' (pièce 58 appelants) , dont il ne résulte pas la perte de la capacité de l'intéressé pour signer un document le 15 janvier 2015, qui au demeurant se trouve en cohérence avec sa volonté précédemment manifestée ;

Dès lors le jugement déféré sera confirmé, en ce qu'il a exclu la demande en nullité du compromis de vente sur le fondement du vice du consentement ;

- sur les dispositions de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitat

A l'appui de leur demande de nullité du compromis de vente au visa de ces dispositions, les appelants réclament l'infirmation du jugement déféré, en faisant valoir que s'il n'est pas contestable que la durée initiale de la promesse était inférieure à 18 mois, elle n'a pas été respectée et sa durée serait alors portée à une période supérieure à 18 mois ;

Or l'objet du texte est précisément d'éviter un engagement d'une durée importante sans qu'il ne soit constaté par un acte authentique ; ainsi reporter la durée de validité du compromis de manière indéfinie, ainsi que l'a considéré le tribunal, aboutit donc à contourner le texte et doit être sanctionné par la nullité ;

Les intimés concluent à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a écarté la demande de nullité de l'acte sur le fondement de l'article L. 290-1 du code de la construction et de l'habitat ;

Il y a lieu de constater tout comme les premiers juges, que le compromis de vente n'a pas contrevenu aux dispositions de l'article L. 290-1 sus énoncé, dès lors qu'il prévoyait une réitération de l'acte authentique pour le 19 août 2015, soit sept mois après sa signature ;

Le non respect du délai prévu initialement est imputable aux vendeurs, tel que cela résulte de l'envoi des multiples mises en demeure par Maître [M], visant à obtenir la signature de l'acte authentique de vente, tant des consorts [Y] que de Maître [N], leur notaire ainsi que de la réponse de Maître [R], leur avocat qui, le 11 août 2015, a informé Maître [M] de ce que 'les consorts [Y] refusent de signer l'acte authentique et donc de réitérer le compromis de vente' (pièces 8, 14-1 et 14-2 appelants, 6,7,8,10,11,12, 14 et 15 intimés) ;

Cependant il n'en résulte pas l'applicabilité des dispositions de l'article L. 290-1 sus visé, la vente se situant dans un délai inférieur à 18 mois dont le dépassement ne résulte que de l'obstruction des héritiers de [G] [Y] née [O], de réitérer un acte auquel elle a consenti avant son décès ;

Le jugement déféré sera confirmé à cet égard ;

- sur la caducité du compromis de vente

En dernier lieu, les consorts [Y] concluent à la caducité du compromis de vente dès le 19 août 2015 ; ils considèrent, au visa de l'article 1176 du code civil tel qu'appliqué par la Cour de cassation, que s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente, la défaillance des conditions suspensives avant la date de réitération de la vente, rend nécessairement le compromis caduc si l'une des parties l'invoque ; ils affirment que Monsieur [O] n'a jamais justifié de la condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt et que la proposition de la BRED aujourd'hui produite, ne correspond pas à l'énoncé de la condition suspensive prévue au compromis de vente ; ils relèvent que des conditions de forme précises sont prévues si l'acquéreur souhaite renoncer au bénéfice de la condition suspensive, et n'ont pas été respectées en l'espèce, ce qui entraîne sa caducité ; le jugement déféré doit être infirmé, en ce qu'il a considéré que ces dispositions prévues dans l'intérêt de l'acquéreur, ne pouvaient être invoquées par une autre partie contre lui, alors que les termes du compromis de vente sont clairs à cet égard ;

En réponse, les consorts [O] indiquent que la condition suspensive relative à l'obtention du prêt a été accomplie dans le délai prévu et en tout état de cause, en cas de refus de la banque, Monsieur [I] [O] avait renoncé au bénéfice de cette condition suspensive, ce qui met fin à toute contestation à ce titre ; le jugement déféré qui a écarté toute demande de caducité doit être confirmé à cet égard ;

Aux termes de l'article 1103 du code civil ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; 'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ajoute l'article 1104 du même code ;

Le compromis de vente en discussion comporte en page 6, une condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur, de l'obtention par ce dernier, d'un concours financier pour l'achat, consistant en un prêt bancaire ;

Monsieur [O] justifie par la production d'une lettre adressée à Maître [M] le 21 février 2015, de sa renonciation au bénéfice de la clause suspensive relative à l'obtention du prêt, qu'il a notifiée à Maître [N] le 26 février 2015 (pièces 30 et 45 intimés) ;

L'ensemble des conditions suspensives prévues dans le compromis de vente étant réalisé avant le terme fixé pour sa réitération en la forme authentique, cela exclut la sanction de la caducité du compromis de vente telle que décrite et prévue par la clause relative à la condition suspensive (page 6) ; aussi, le jugement déféré sera confirmé à cet égard ;

- sur les autres arguments portant opposition à la réitération du compromis de vente

Les appelants continuent à contester le droit pour [G] [Y] née [O] de céder le bien immobilier sis à [Localité 16], en affirmant qu'une partie des terrains n'est pas un bien propre mais ressortent de l'indivision successorale, née au décès de son époux (bande de terrain constituant une ancienne passe communale) ;

Les intimés justifient par la production de l'analyse qu'ils ont requise du Cridon du 5 janvier 2017 (pièce 41 intimés), du caractère propre de cette parcelle comme ayant été acquise par [G] [Y] née [O] le 9 mars 1960 'à titre d'adjonction' des immeubles qui lui ont été attribués dans l'acte de donation partage de son père, [E] [O] (pièce 40 intimés) ;

il est également établi qu'elle est incluse dans le terrain cadastré AE n° [Cadastre 8] ; cette analyse est celle de Maître [M] dans son résumé d'information du 26 novembre 2018, rédigé à l'attention de la gendarmerie de [Localité 16] (pièce 22 intimés) ;

Dès lors ce moyen sera écarté et le jugement déféré confirmé à cet égard ;

Les consorts [Y] entendent se prévaloir d'un testament daté du 14 février 2006, déposé entre les mains du notaire Maître [N] pour contester la validité du compromis de vente ;

Ainsi ce dernier a attesté le 26 juin 2021, de la rédaction par ses soins, d'une attestation de notoriété portant dévolution successorale datée du 5 février 2015, en l'étude de Maître [DV], notaire à [Localité 27] ; Maître [N] y affirme également avoir été détenteur du testament depuis le 6 avril 2006 (pièce 55 appelants) ;

Cette affirmation est infirmée par sa demande à Monsieur et Madame [W] portant sur la remise d'un testament qui serait en leur possession ce qu'ils ont contesté en réponse (pièces 23 et 24 intimés) ;

En tout état de cause, son existence n'était pas de nature à priver [G] [Y] née [O] de son droit de disposer de son immeuble dans le cadre d'un compromis de vente qui vaut vente, en application des dispositions de l'article 1589 du code civil ;

Enfin les discussion concernant le prix de cession ainsi que le classement des terrains, postérieurement en terrains constructibles, ne peut valablement affecter la validité de l'acte de compromis de vente signé antérieurement par les parties, soit le 17 janvier 2015 ;

Ainsi il y a lieu de confirmer le jugement entrepris, en ce qu'il a déclaré parfaite la vente régularisée le 17 janvier 2015 entre [G] [Y] née [O] et les consorts [O], portant sur un chalet sis à [Localité 16] à [Adresse 20], incluant les parcelles cadastrées AE n° [Cadastre 8],[Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 7], [Cadastre 12], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] ainsi que d'ordonner la signature de l'acte authentique selon les modalités prévues au dispositif ;

Sur les demandes indemnitaires des consorts [Y]

Les appelants indiquent que le chalet en litige leur appartient depuis le décès de leur mère et qu'ils étaient libres d'en disposer ; ils réclament des dommages et intérêts pour procédure abusive contre les consorts [O] ;

En réponse, les consorts [O] relevant que c'est l'attitude des appelants qui aboutit à bloquer la volonté de leur mère, pour lesquels aucun préjudice n'est démontré, justifie le rejet de cette demande ;

En l'espèce, la demande ne saurait prospérer, les prétentions des consorts [Y] étant jugées non fondées ;

Sur les demandes indemnitaires des consorts [O]

Les consorts [O] réclament le bénéfice de la clause pénale, que les premiers juges leur ont accordé ainsi que la confirmation de la prise en compte de leur préjudice moral, tenant notamment à l'engagement d'une procédure pénale ; eu égard aux nouveaux développements, ils réclament une somme supplémentaire de 4000 euros chacun au titre de ce préjudice ;

Ils sollicitent la confirmation du jugement contesté, en ce qui concerne l'indemnisation de leur préjudice économique sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil, tant durant les vacances scolaires, qu'en dehors de ces périodes ; ils chiffrent à présent leur préjudice à la somme de 148000 euros sur la base d'un loyer de 1000 euros par semaine (en période de vacances scolaires) et de 600 euros par semaine (hors vacances scolaires) (pondéré par un pourcentage de 50 au titre de l'occupation) soit une somme de 98400 euros ;

Les appelants s'opposent outre au préjudice moral, à la demande indemnitaire formée pour compenser le préjudice subi du fait de l'absence de jouissance des lieux, alors que les consorts [O] n'ont pas demandé la réitération de l'acte authentique, avant 2019 ; la perte du bénéfice d'exploitation ne peut constituer un préjudice avéré, tout au plus une perte de chance qui plus est, sur un bénéfice net après fiscalité contrairement aux condamnations prononcées dans le jugement entrepris ;

- sur la clause pénale

L'article 1231-5 du code civil prévoit que 'Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure';

Aux termes du paragraphe 'clause pénale' du compromis de vente du 17 janvier 2015, il est prévu, le paiement d'une clause pénale égale à dix pour cent du prix de vente, soit 25000 euros, si le défaut de réalisation incombe au vendeur ;

Tel est le cas en l'espèce, les appelants s'étant opposés à la réitération de la vente par la signature de l'acte authentique dans le délai imparti, ce qui justifie la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a prononcé cette condamnation à l'encontre des consorts [Y] ;

Cependant cette condamnation forfaitaire, prévue a priori lors de la signature du compromis de vente s'oppose à toute indemnisation supplémentaire, notamment au titre du préjudice financier subi par les acquéreurs qui n'ont pu disposer du bien en application des dispositions de l'article 1231-5 du code civil sus visé ;

En l'espèce, les consorts [O] sont liés aux consorts [Y] par un contrat ce qui implique l'application exclusive de la sanction prévue pour l'inexécution du contrat, le montant de la sanction prévue conventionnellement n'étant ni dérisoire, ni insuffisante au cas d'espèce ;

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé en ce qu'il a fait droit à la demande de condamnation des consorts [Y], au titre de l'indemnisation du préjudice financier des consorts [O] au titre de la perte de jouissance ;

- sur l'indemnisation du préjudice moral

Sur ce point, la motivation des premiers juges sera reprise en ce qu'elle a relevé que consécutivement à l'établissement du compromis de vente au profit des consorts [O], les appelants ont déposé une plainte pénale pour abus de faiblesse le 29 juin 2015, ce qu'il leur a valu une convocation devant les services de police le 14 mai 2018 (pièce 12 intimés) ; elle n'a été classée sans suite que le 14 février 2019 (pièces 11 et 13-1 intimés) ;

Consécutivement Monsieur [F] [Y] a déposé une plainte avec constitution de partie civile , dès lors qu'un juge d'instruction a été désigné et qu'il a ordonné une expertise médicale sur dossier de [G] [Y] née [O], déposée le 14 août 2023 par le docteur [C] (pièce 58 appelants) ; il n'est pas justifié de la clôture de cette procédure ;

Aussi la réouverture d'une procédure pénale par Monsieur [F] [Y] contre les intimés alors qu'un classement sans suite avait été prononcé le 14 février 2019, est de nature à majorer leur préjudice moral, cet élément n'étant pas visé dans le jugement déféré ; son accroissement résulte également de la longueur de la procédure pénale (10 ans), laquelle est de nature à générer un préjudice moral certain et ancré qui justifie l'allocation d'une somme totale de 13000 euros à chacun des consorts [O] ;

Sur les demandes indemnitaires formés par Monsieur [U]

A l'appui de sa demande indemnitaire contre Monsieur [F] [Y], Monsieur [U] indique que, dans l'hypothèse de l'accueil de leur recours, son préjudice résultera du retard apporté à son entrée en jouissance d'un bien qui lui a été vendu ;

Il ajoute que si l'action des appelants ne pouvait prospérer, son préjudice résulterait de l'indisponibilité du bien immobilier cependant cédé par Monsieur [F] [Y] et son épouse ;

celui-ci est imputable à Monsieur [Y] qui lui a cédé un bien, en taisant les difficultés qui présidaient à sa transmission après le décès de sa propriétaire ;

Il demande la confirmation du jugement déféré et à défaut, la condamnation des consorts [O] in solidum sur le fondement des dispositions de l'article 1240 du code civil à l'indemniser de son préjudice constitué par la perte de ses revenus locatifs actualisés au 31 décembre 2023 à hauteur de 137400 euros ;

Les appelants avancent que la vente ne s'est pas réalisée du fait de l'attitude des intimés ; le compromis de vente étant caduc, ils ont pu légitimement disposer du bien et le céder à Monsieur [U] ; aussi s'opposent-ils à l'application contre eux d'une clause pénale ;

Ils contestent toute demande indemnitaire à leur encontre, en relevant qu'ils ne sont pas responsables de l'attitude de Monsieur [F] [Y] envers Monsieur [U] ; ils s'opposent à toute demande de garantie formée par leurs contradicteurs ou de paiement par Monsieur [U] ;

Aux termes de l'article 1231-1 du code civil 'le débiteur est condamné s'il y a lieu,

au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit

à raison du retard dans l 'exécution toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution

provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune

mauvaise foi de sa part' ;

En l'espèce, selon compromis de vente du 14 février 2020, Monsieur [F] [Y] et Madame [S] [K], son épouse, se sont engagés à vendre à Monsieur [H] [U] un chalet situé à [Adresse 20] à [Localité 16], sis [Adresse 11] et incluant les parcelles cadastrées AE n°[Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 7] moyennant le prix de 599000 euros (pièce [U] n°1) ;

Cet acte signé le 14 février 2020 prévoit une clause pénale, en cas de non réitération par acte authentique et au plus tard le 17 mai 2020, d'un montant de 58200 euros, soit 10% du prix de vente ;

En l'espèce, la non réitération de l'acte authentique est uniquement imputable aux vendeurs et non comme prétendu aux consorts [O], titulaires d'un compromis de vente qui, faute de décision contraire, valait vente depuis le 17 janvier 2015 ;

Ainsi Monsieur [F] [Y] et son épouse, en déclarant dans le compromis de vente sus énoncé, signé le 14 février 2020 avec Monsieur [H] [U] 'être l'unique propriétaire des biens selon l'acte de licitation pour les avoir acquis de Madame [X] [Y] aux termes d'un acte reçu par Maître [N], notaire à [Localité 27] (Dordogne...)' sans faire mention de l'instance en cours certes, à l'initiative des consorts [O] qui ont saisi le tribunal judiciaire de d'Epinal, ce dont ils étaient avisés depuis le 14 janvier 2020, portant sur la non réitération du compromis de vente signé antérieurement par leur auteure, [G] [O], sont seuls à l'origine du préjudice de Monsieur [U], qui n'a pas été informé de cette difficulté ;

Dès lors le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur [F] [Y] seul à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 58200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Aucune action en garantie formée par le débiteur envers les consorts [O] n'est justifiée au vu des éléments de la cause ; elle sera rejetée ;

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les consorts [Y] succombant au principal, dans leurs prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu'il les a condamnés aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 6000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que Monsieur [F] [Y] à payer à Monsieur [U] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Les consorts [Y], partie perdante, devront supporter les dépens ; en outre, ils seront condamnés à payer à Madame [O]-[B] et à Monsieur [O], ensemble la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; en revanche ils seront déboutés de leur propre demande de ce chef.

Monsieur [F] [Y] sera en outre, condamné à payer à Monsieur [U] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,