TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 23/01504

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
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REFERENCES : N° RG 23/01504 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHZA

Minute : 24/269

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4]
Représentant : Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Société civile NASA
Représentant : M. [M] [J] (Gérant)

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 4]
[Localité 6],
représenté par son syndic en exercice, SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ - [Adresse 2]
[Localité 7]

ayant pour avocat Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

SOCIETE CIVILE NASA,
demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [M] [J], Gérant

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

La société civile NASA est propriétaire des lots numéros 48, 49, 50 et 51 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée en date du 9 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4], a mis en demeure la société civile NASA de régler la somme 1830,50 euros.

Par acte d’huissier en date du 18 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer à la société civile NASA une sommation de payer la somme de 5398.11 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la société civile NASA devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer :
· 5.748,11 euros en principal, appel de charges du 3eme trimestre 2023 inclus, suivant décompte arrêté au 4 juillet 2023, majoré des intérêts légaux à compter du 9 novembre 2022 sur la somme de 1.830,50 euros, puis à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 4.533,72 euros, puis à compter du 18 juillet 2023 sur la somme de 5.555,42 euros, puis à compter de la présente assignation,
· La condamner au paiement de la somme de 1.900,00 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que celle de 1.400 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de sommation de payer.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience du 11 janvier 2024 a été renvoyée à l’audience du 6 juin 2024.

À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, sollicite, d’abord, un renvoi et précise ensuite qu’un échéancier d’apurement de la dette est en cours, mais qu’il ne dispose pas d’un décompte actualisé. Il précise qu’il reste un chèque de 1000,00 euros à encaisser. Il maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Au soutien de ses prétentions et au visa des articles 10 de la loi du juillet 1965, il précise que la société civile NASA qui est copropriétaire exploitante de quatre chambres au sein de l’immeuble ne paye pas ses charges depuis juillet 2022. Il précise que ses différentes relances que ce soient par mises en demeure par lettres recommandées ou par voie de sommation sont restées vaines et que l’arriéré de solde des charges s’élève à 5.748,11 euros, arrêtées au 3eme trimestre 2023 inclus, selon un décompte du 4 juillet 2023.

Il précise que cette dette de charges est justifiée par les différents appels de fonds émis à compter de la régularisation 2021/2022 et du troisième trimestre 2022. Il précise que l’assemblée générale a ratifié les comptes 2021 et 2022 et a voté le budget 2022/2023 ainsi que le budget prévisionnel 2023/2024. Il mentionne que l’assemblée générale a également voté l’avance de trésorerie exceptionnelle, le 7 mars 2022. Il mentionne que les appels de fonds pour les travaux d’installation de vidéos surveillance ont été l’objet de la résolution n°14.5 de l’assemblée de 2022.

Il fait également valoir que la société civile NASA ne paye pas ses charges, mais continue d’exploiter les lieux en améliorant son patrimoine sans cause en l’état. Il mentionne que sa défaillance a obligé les autres copropriétaires à faire des avances de trésorerie exceptionnelle pour couvrir les impayés. Il précise que cette situation cause un préjudice direct aux autres copropriétaires. Par conséquent, s’il estime bien-fondé à demander la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 1900,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-6 du code civil.

La société civile NASA, représentée par son gérant, Monsieur [M] [J], précise avoir réglé la totalité de la dette et que l’encaissement du dernier chèque de 1000,00 euros (déjà remis) est prévu pour le 22 juin 2024.

Le juge a autorisé les parties à justifier de l’encaissement du chèque.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

Aucune note en délibéré n’a été adressée à la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En application de l’article 446-3 du code de procédure civile, le juge peut inviter, à tout moment, les parties à fournir les explications de fait et de droit qu’il estime nécessaires à la solution du litige et les mettre en demeure de produire dans le délai qu’il détermine tous les documents ou justifications propres à l’écarter, faute quoi il peut passer outre et statuer en tirant toute conséquence de l’abstention de la partie ou de son refus.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 10 novembre 2021, du 15 décembre 2022 et du 7 mars 2023 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par la copropriétaire défenderesse. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2022 et le premier, deuxième et troisième trimestre 2023 inclus qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Toutefois, bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, les frais de constitution dossier huissier et avocat n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles du syndic. Dès lors les sommes de 350 euros du 1er juillet 2023 et 350 euros imputés le 4 juillet 2023 seront rejetées.

Ainsi la créance s’élève au 4 juillet 2023 à la somme de 5.048.11 euros.

La société civile NASA justifie avoir procédé à divers versements pour une somme totale de 6144,00 euros apparaissant sur les relevés bancaires du CIC Est de la société NASA et de relevés bancaires du Crédit agricole Brie Picardie de Monsieur [M] [J], gérant :
Ø 1000,00 euros selon un chèque n°3971460, encaissé le 22 décembre 2023 ;
Ø 1000,00 euros selon un chèque n°3971458, encaissé le 25 janvier 2024 ;
Ø 1000,00 euros selon un chèque n°3971457, encaissé le 26 février 2024 ;
Ø 1000,000 euros selon un chèque n°3971456, encaissé le 22 mars 2024 ;
Ø 1000,00 euros selon un chèque n°3971459, encaissé le 29 avril 2024 ;
Ø 1144,00 euros selon un chèque n°1001070, encaissé le 22 mai 2024.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de paiement de charges.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, il ressort du dossier que la société civile NASA ne paye pas régulièrement ses charges de copropriété. La présente procédure est la deuxième à son encontre, après celle ayant terminé par un jugement de désistement du 21 septembre 2017.

Les manquements systématiques et répétés de la société civile NASA à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier d'une raison légitime pouvant expliquer cette carence, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.

Il convient de condamner la société civile NASA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, la société civile NASA qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner la société civile NASA à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS