TJ Bobigny, 17 sept. 2024, RG 24/00707

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 24/00707 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZDG3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 SEPTEMBRE 2024 MINUTE N° 24/02641

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Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 05 Septembre 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société SCI [Adresse 5]
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Ali SAIDJI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :J076

ET :

L a société RAP
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Emmanuelle CHAVANCE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 décembre 2010, la société SCI [Adresse 5] a donné à bail commercial à la société RAP, alors en cours de constitution, un local portant le numéro 11053 dans le Centre commercial « [Adresse 4] », désormais dénommé "WESTFIELD [Adresse 4]" sis [Adresse 3].

Par acte sous seing privé en date du 4 janvier 2016, la société [Adresse 5] a également consenti à la société RAP un bail civil portant sur un local à usage de réserve n° 1158-115H, situé en niveau bas du centre commercial.

Par acte du 10 avril 2024, la société SCI [Adresse 5] a assigné la société RAP en référé devant le président de ce tribunal aux fins de condamner par provision la société RAP à lui régler :
1) Au titre du bail commercial :
la somme de 282.109,74 euros TTC à valoir sur l'arriéré principal arrêté au 20 février 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, la somme de 28.210,97 euros correspondant à l'indemnité forfaitaire de 10%,ordonner la capitalisation des intérêts ;2) Au titre du bail civil :
la somme de 23.774,89 euros TTC à valoir sur l'arriéré principal arrêté au 20 février 2024, avec intérêts de retard au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation, la somme de 2.377,48 euros correspondant à l'indemnité forfaitaire de 10%,ordonner la capitalisation des intérêts ;Condamner la société RAP à lui régler la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous dépens.
Après renvoi, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 5 septembre 2024.

A l’audience, la société SCI [Adresse 5] demande le bénéfice de son assignation et le rejet des demandes, fins et conclusions adverses.

En défense, la société RAP demande à titre principal et au fondement de l'article 122 du code de procédure civile, de juger irrecevables les demandes, fins et conclusions de la société demanderesse, pour non-respect d'une clause de médiation préalable à toute instance judiciaire figurant au contrat, précisant qu'une médiation est actuellement en cours, de juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes de condamnation à paiement en principal et au titre de la clause pénale en présence de contestations sérieuses. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement et propose d'apurer sa dette au titre des arriérés de loyer en 24 mensualités. En tout état de cause, elle demande de condamner la société [Adresse 5] aux dépens et à lui payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

En réponse aux demandes et moyens de la société défenderesse, la société SCI [Adresse 5], en substance, oppose que la clause de médiation, qui ne figure que dans le bail commercial, ne peut plus être mise en œuvre après la délivrance d'un acte d'huissier de justice, que la médiation est en cours dans le cadre d'un autre litige opposant les parties, relatif au renouvellement du bail, que seules les sommes réclamées en application de la clause pénale sont contestées et que la demande de délais de paiement n'est nullement justifiée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive et aux conclusions déposées et soutenues à l'audience.

MOTIFS

Sur la fin de non-recevoir

L'article 122 du code de procédure civile dispose que « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

Par ailleurs, d'après l'article 1134 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il convient de rappeler à titre liminaire que le juge des référés peut toujours tirer les conséquences des stipulations claires et précises d’un contrat ne nécessitant aucune interprétation.

Au cas présent, le contrat de bail civil liant les parties ne comporte aucune clause de médiation préalable.

S'agissant du contrat de bail commercial, il comporte, dans le paragraphe 26.1 intitulé "Clause résolutoire", une clause 26.3.1 selon laquelle :
« Hors les différents portant sur la mise en jeu de la clause résolutoire et notamment le recouvrement des loyers, charges et accessoires du bail, lesquels resteront soumis dès le constat de l’infraction aux autres stipulations du bail, les parties entendent recourir préalablement à toute instance judiciaire, à la médiation pour toutes les contestations qui viendraient à se produire à propos de la validité, l’interprétation, l’exécution ou l’inexécution, l’interruption ou la résiliation du contrat . [...]»
En outre, la clause 26.3.2 précise en son dernier paragraphe que "la médiation [...]ne pourra plus être mise en œuvre si un simple exploit d'huissier a, déjà, été notifié propos du différend en question."
Il ressort de ces dispositions que le défaut de paiement des loyers, charges et accessoires est expressément exclu de la clause de médiation préalable. Le présent litige n'entre donc pas dans le champ de la clause de médiation préalable prévue contractuellement.

En conséquence, les demandes sont ainsi parfaitement recevables.

Sur les demandes principales

Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Par ailleurs, l'article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. [...] »

En l'espèce, la société SCI [Adresse 5] produit notamment le contrat de bail commercial, le protocole valant avenant et le bail civil, une sommation de payer délivrée le 19 janvier 2024 pour la somme de 282.109,74 euros en principal et les deux décomptes locatifs arrêtés au 20 février 2024 mentionnant un solde débiteur :
de 282.109,74 euros, échéance de janvier 2024 (1er trimestre 2024) et taxe foncière 2023 incluses, s'agissant du local commercial,de 23.774,89 euros, échéance de janvier 2024 (1er trimestre 2024) et taxe foncière 2023 incluses, s'agissant de la réserve.
Le preneur ne verse aucun élément de nature à remettre en cause les montants réclamés.

Au vu de ces éléments, les sommes réclamées au titre des arriérés locatifs apparaissent non sérieusement contestables. La société RAP sera donc condamnée à les régler.

Ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, soit le 10 avril 2024. La capitalisation des intérêts sera ordonnée en application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil.

S'agissant des sommes réclamées au titre l'indemnité forfaitaire de 10%, il y a lieu de rappeler que ces sommes, par leur nature indemnitaire, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel apparaît être le cas en l'espèce, de sorte que ces sommes ne peuvent être accordées par le juge des référés, juge de l'évidence.

Il n'y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande.

Sur la demande de délais de paiement

Par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut « compte-tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier (…) dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ».

Il y a lieu de relever que les derniers règlements de la société RAP sont intervenus, au vu des décomptes produits aux débats, en septembre 2023, soit il y a un an.

De plus, elle verse les procès-verbaux de saisies conservatoires de créance réalisées le 7 juin 2024, dénoncées le 13 juin 2024 ainsi que les procès-verbaux de saisie-conservatoire de meubles en date du 30 juillet, dénoncées le 7 août 2024 et ne justifie pas avoir contesté ces saisies-conservatoires ou en avoir sollicité la mainlevée.

La société RAP ne fournit aucun autre élément démontrant que sa situation pourrait évoluer favorablement pour lui permettre d'apurer la dette en sus du paiement du loyer courant.

En conséquence, aucun délai ne peut lui être accordé sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

S'agissant des demandes accessoires, la société RAP supportera la charge des dépens.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société SCI [Adresse 5] l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS