TJ Bordeaux, 10 sept. 2024, RG 22/03094

Du 10 septembre 2024

5AC

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 22/03094 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XGSB

[M] [K]

C/

Association LAIQUE LE PRADO, [T] [V]

Expéditions délivrées à :
Me BARAST
Me PILON

FE délivrée à :
Me BARAST

Le 10/09/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 10 septembre 2024

JUGE : Madame Sandrine SAINSILY-PINEAU

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

En présence de [F] [C], auditrice de justice

DEMANDEUR :

Monsieur [M] [K] né le 26 Septembre 1978 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3]

Représenté par Me Emmanuel BARAST, avocat au barreau de Bordeaux

DEFENDERESSES :

1°) Association LAIQUE LE PRADO inscrite sous le n° 775586662 - [Adresse 1]

2°) Madame [T] [V] née le 17 Novembre 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]
[Localité 5]

Représentées par Me Céline PILON loco Me Camille FONTAN, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :
Audience publique en date du 23 Mai 2024

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Par acte sous seing privé, Monsieur [M] [K] a consenti un bail d'habitation à Madame [T] [V], portant sur un logement situé au [Adresse 4], pour une durée de trois ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable de 350 €, provisions sur charges d’un montant de 30 € comprises.

Par jugement rendu le 27 mai 2016, Madame [T] [V] a été placée sous mesure de curatelle renforcée, l’Association Laïque du PRADO, étant désignée pour l’assister.

Cette mesure a régulièrement été renouvelée. Par jugement rendu le 12 février 2021, le juge des tutelles du tribunal judiciaire de BORDEAUX a maintenu la mesure de curatelle renforcée pour une durée de 60 mois, l’Association Laïque du PRADO étant maintenue en qualité de curateur à la personne et aux biens.

Par courrier recommandé avec accusé de réception adressé le 7 février 2022, adressé à Madame [T] [V] et à l’Association Laïque du PRADO, Monsieur [M] [K] a délivré congé arguant des graves manquements de la locataire à ses obligations, le bail expirant le 30 septembre 2022.

Suivant courrier électronique en date du 27 septembre 2022, l’Association Laïque du PRADO a informé Monsieur [M] [K] que Madame [T] [V] ne pourrait pas libérer les lieux le 30 septembre 2022, faute de solution de relogement et qu’elle y demeurerait occupante sans droit ni titre, une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer devant être versée.

C’est dans ces circonstances que par acte de commissaire de justice délivré les 31 octobre et 2 novembre 2022, Monsieur [M] [K] a fait assigner Madame [T] [V] et l’Association Laïque du PRADO devant le juge des contentieux de la protection de ce siège aux fins de voir, principalement, constater la validité du congé qu’il a notifié le 9 février 2022 à la preneuse et à sa curatrice et ordonner l’expulsion de Madame [T] [V].

Suivant ordonnance rendue le 20 janvier 2023, le juge des tutelles a autorisé l’Association Laïque du PRADO, en sa qualité de curateur, à agir seule pour représenter Madame [T] [V] dans la procédure d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 mai 2024, après plusieurs renvois contradictoires, justifiés par la nécessité pour les parties d’échanger leurs conclusions et pièces.

A l’audience, Monsieur [M] [K], représenté par son conseil, modifiant ses prétentions, demande au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions des articles 7 et 15, II de la loi du 6 juillet 1989 et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
▸ de débouter Madame [T] [V] et l’Association Laïque du PRADO de l’intégralité de leurs prétentions, fins et demandes reconventionnelles,
▸ dire et juger que le bail a pris fin le 30 septembre 2022 et que les locaux ont été restitués le 30 mai 2023,

En conséquence :
▸ de condamner Madame [T] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation contractuellement prévue égale au double du montant du loyer, révision et charges en sus, soit une somme mensuelle de 758 €,
▸ de fixer ladite indemnité d’occupation à la somme de 6.064 €,
▸ de condamner Madame [T] [V] à lui verser la somme de 4.996,65 €, déduction faite des versements effectués du 1er octobre 2022 au 30 mai 2023,
▸ de condamner Madame [T] [V] à lui verser la somme de 680,97 € en remboursement de la consommation d’eau à compter du 1er janvier 2023 au 30 mai 2023,
▸ de déclarer Madame [T] [V] et l’Association Laïque du PRADO responsables des dégradations locatives constatées le 24 avril 2023,

En conséquence,
• de condamner solidairement Madame [T] [V] et l’Association Laïque du PRADO au paiement de la somme de 4.085,20 € à titre de dommages et intérêts en réparation des dégradations locatives constatées le 24 avril 2023,
• de condamner solidairement Madame [T] [V] et l’Association Laïque du PRADO à lui verser une somme de 2.300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
• de condamner solidairement Madame [T] [V] et l’Association Laïque du PRADO aux entiers dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat du 24 avril 2023.

En défense, Madame [T] [V], représentée par son curateur en application des dispositions de l’ordonnance rendue le 20 janvier 2023, et l’Association Laïque du PRADO, agissant en sa qualité de curateur de Madame [T] [V], représentées par leur conseil, demandent au juge des contentieux de la protection, sur le fondement des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et 1231 ancien du code civil :
▸ de dire et juger qu’elles sont bien fondées en leurs demandes, fins et prétentions,
▸ de débouter Monsieur [M] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et y faisant droit,
• de dire et juger que Monsieur [M] [K] a récupéré l’appartement loué à l’Association Laïque du PRADO libre de toute occupation le 24 avril 2023, date à laquelle il a fait changer les serrures et était seul détenteur des clefs,
• de dire et juger qu’il n’y a plus lieu à expulsion, ni à fixation d’une indemnité d’occupation pour l’avenir, l’appartement ayant été rendu libre de tout occupant le 24 avril 2023,

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation :

• de diminuer la pénalité devant être versée à titre d’indemnité d’occupation et dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation ne saurait être supérieur au montant mensuel du loyer de Madame [T] [V] à savoir la somme de 379 € mensuelle,
• de dire et juger qu’aucune indemnité d’occupation ne saurait être due postérieurement au 24 avril 2023,
• de dire et juger que la somme due au titre de l’indemnité d’occupation pour la période du 30 septembre 2022 au 24 avril 2023 devra être compensée avec les loyers et les allocations de la CAF perçues par le bailleur soit la somme totale de 2.191,35 € pour la période du 8 septembre 2022 jusqu’au 24 avril 2023,

En conséquence :

• de dire et juger que l’indemnité d’occupation due par Madame [T] [V] à Monsieur [M] [K] ne saurait être supérieure à la somme de 366,90 €,

Sur les réparations locatives :

A titre principal :

• de dire et juger que Madame [T] [V] ne saurait être condamnée à verser quelques sommes que ce soit au titre de la réparation des dégradations locatives, aucun élément probant ne permettant de caractériser sa faute, notamment au regard de l’état des lieux d’entrée,
• de restituer le dépôt de garantie de 640 € à Madame [T] [V],

A titre subsidiaire :

• de constater que la somme sollicitée n’est pas justifiée dans son quantum et la ramener à de plus justes proportions, en tenant compte notamment de la décote liée à la vétusté,
• de déduire de la condamnation éventuelle de Madame [T] [V] au titre des réparations locatives, la somme de 640 € versée au titre du dépôt de garantie,

En tout état de cause :

• de dire et juger que l’Association Laïque du PRADO, ès-qualités, ne saurait être condamnée à verser quelques sommes que ce soit au titre de la réparation des dégradations locatives à défaut de lien de causalité,

Sur la consommation d’eau par le locataire :

• de constater que le bailleur n’a jamais relevé l’index d’eau consommée au cours du bail,
• de dire et juger que Madame [T] [V] ne saurait être condamnée à une somme supérieure à la facture de 177,13 € acquittée réellement par le bailleur,
• de déduire de la condamnation éventuelle de Madame [T] [V] au titre de sa consommation en eau la somme de 60 € mensuellement versée au cours du bail de sorte qu’aucune somme d’argent ne puisse être mise à sa charge au titre de l’eau qu’elle a consommée,

Sur les frais de l’instance :

• de dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses frais et dépens liés à la procédure.

Pour l’exposé des moyens venant au soutien de ces demandes, il est renvoyé aux conclusions écrites des parties.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Sur l’indemnité d’occupation :

Les parties s’accordent sur le fait que le congé délivré à Madame [T] [V] a pris effet au 30 septembre 2022 et que cette dernière s’est maintenue dans les lieux loués après cette date malgré la résiliation du contrat de bail.

Il convient de fixer à sa charge une indemnité d'occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2022.

S’agissant de son montant, Monsieur [M] [K] soutient que Madame [T] [V] lui est redevable d’une somme mensuelle de 758 €, correspondant au double du montant du loyer, en se fondant sur les dispositions du contrat de bail.

Madame [T] [V], assistée de son curateur, affirme que la clause contractuelle alléguée présente le caractère d’une clause pénale dont le montant peut être diminué, en application des dispositions de l’article 1231 de l’ancien code civil, le contrat ayant été signé en 2004. Elle estime que l’indemnité d’occupation dont elle est redevable ne saurait être supérieure au montant du loyer du et acquitté.

En l’espèce, le contrat de bail stipule que «le locataire s’engage à respecter les deux clauses pénales qui suivent : 2 - Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l’occupation abusive des lieux faisant obstacle à l’exercice des droits du bailleur».

Toutefois, l’ancien article 1152 du code civil, pris dans sa version applicable en l’espèce stipule que «lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite».

Il s’évince du contrat de bail que la clause contractuelle litigieuse est une clause pénale, laquelle vise à indemniser le bailleur de l’occupation des lieux par la preneuse après la résiliation du contrat.

Les pièces versées aux débats montrent que Madame [T] [V] a payé son loyer aux termes convenus durant le contrat de bail et a continué à verser le montant contractuellement convenu après la résiliation du contrat de bail. Aussi, il apparaît qu’appliquer cette clause pénale conduirait, compte tenu du préjudice réellement subi par Monsieur [M] [K], à une rémunération excessive du propriétaire des lieux et à une pénalisation, également, excessive de la preneuse sortante.

Cette réduction est d’autant plus fondée que depuis la loi ALURE du 24 mars 2014 applicable au contrat conclu ou renouvelé après cette date, ce type clause doit être réputée non écrite.

Aussi, l’indemnité d’occupation sera fixée à un montant égal à celui du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges. Madame [T] [V] sera, en conséquence, condamnée à en payer le montant, soit 379 € de loyer et 50,27 € de charges, jusqu’à la date de son départ des lieux loués.

Monsieur [M] [K] soutient n’avoir pu récupérer la complète jouissance de son bien que le 30 mai 2023, date à laquelle son curateur a fini par procéder à l’état des lieux de sortie.

La défenderesse affirme, au contraire, que le bailleur a pu reprendre possession des lieux et changer les serrures le 24 avril 2023, de sorte que Madame [T] [V] n’avait plus accès au logement.

Il est constamment admis que l’indemnité d’occupation cesse d’être due lorsque le locataire restitue les lieux. Toutefois, à titre exceptionnel, elle peut, selon les circonstances, continuer à courir alors que les clés ont été restituées.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats, que Monsieur [M] [K] a fait établir un procès-verbal de constat, le 24 avril 2023, par Maître [H] [P], commissaire de justice, afin de faire constater l’état du logement qui avait laissé les «lieux accessibles à des individus». Ce procès-verbal indique que les effets personnels de Madame [T] [V] sont encore présents dans l’appartement et que Monsieur [M] [K] a fait procéder au changement des serrures de la porte d’entrée du logement.

Toutefois, l’état des lieux de sortie réalisé, contradictoirement, le 30 mai 2023, montre que les lieux loués ont été vidés des effets personnels de Madame [T] [V] et que 3 clés de l’appartement ont été restitués le même jour.

Il se déduit de ces éléments, que la preneuse a pu disposer des clés après le changement des serrures le 24 avril 2023 afin de lui permettre de remettre en état l’appartement. Il apparaît, ainsi, que le bailleur n’a pu reprendre possession de son bien que le 30 mai 2023.

Dans ces conditions, Madame [T] [V] sera condamnée au paiement de l’indemnité d’occupation due entre le 1er octobre 2022 et le 30 mai 2023, soit 8 mois.

Elle est donc redevable, à ce titre, d’une somme totale de :
(379 € de loyer + 50,27 € de charges) X 8 mois = 3.434,16 €

Il ressort des pièces produites qu’elle a versé, en ce compris l’allocation logement versé au bailleur par la Caisse aux affaires familiales d’un montant de 281 €, entre le 1er octobre 2022 et le 7 février 2023, soit 5 mois, une somme totale de :
(157,27 € X 5 mois) + (281 € X 5 mois) = 2.191,35 €

Madame [T] [V], assistée de l’Association Laïque du PRADO, sera dès lors condamnée à payer à Monsieur [M] [K], au titre du solde de l’indemnité d’occupation, une somme de :

3.434,16 € - 2.191,35 € = 1.242,81 €

Sur la consommation d’eau :

Monsieur [M] [K] sollicite une somme de 680,97 € au titre de la consommation d’eau réelle consommée par Madame [T] [V] entre le 1er janvier 2023 et le 30 mai 2023.

Madame [T] [V], assistée de son curateur, soutient que le bailleur n’a jamais relevé le compteur d’eau pour déterminer avec précision sa consommation d’eau au cours du bail. Elle estime que l’indice retenue par Monsieur [M] [K] est fictif et ne permet pas d’établir avec exactitude sa consommation effective. Elle demande que seule la facture d’un montant de 177,13 € soit prise en compte et que la provision sur charge d’un montant de 60 € qu’elle verse mensuellement à son bailleur soit déduite.

En l’espèce, la facture d’eau versée aux débats, en date du 26 juillet 2023, montre que la consommation d’eau de l’appartement occupée par Madame [T] [V] a été éstimée à 1111 m3, le 31 décembre 2022, et à 1156 m3, le 9 juillet 2023. Sur cette base, une facture d’eau a été adressée au bailleur le 26 juillet 2023 d’un montant de 177,13 €.

L’état des lieux de sortie indique que le compteur d’eau mentionnait un index de 1284 m3.

Il échet de remarquer que la consommation d’eau de Madame [T] [V] n’a pas été évaluée en 2022 et en 2023. Toutefois, il est nécessaire de rappeler que cette dernière occupe les lieux loués depuis le 1er octobre 2004 de sorte que le relevé du compteur d’eau effectué lors de l’état des lieux de sortie permet de déterminer sa consommation effective d’eau à son départ et de démontrer que les estimations apparaissant sur la facture établie au mois de juillet 2023 ne correspondent pas à la réalité.

Aussi, si on retient l’index estimé au 31 décembre 2022, il apparaît que la facture d’eau du mois de juillet 2023 ne prend pas en compte la consommation d’eau suivante :

1284 m3 - 1111 m3 = 173 m3 d’eau

C’est donc sur cette base que sera calculée la somme due Monsieur [M] [K] au titre de la consommation d’eau.

Il sera déduit de la facture d’eau établie au mois de juillet 2023 pour une consommation de 45 m3 d’eau, les sommes réclamées au bailleur qui ne sont pas dues par la preneuse sortante, au titre :

○ de la consommation d’eau du 31 mai 2023 au 9 juillet 2023 par l’Eau Métropole, d’un montant de 11,78 € H.T, soit 12,43 € T.T.C.,
○ de la consommation d’eau du 31 mai 2023 au 9 juillet 2023 par l’agence de l’eau «préservation ressource», d’un montant de 0,64 € H.T, soit 0,67 € T.T.C.,
○ de la collecte et traitement des eaux usées, part de la SABOM du 31 mai 2023 au 9 juillet 2023, d’un montant de 5,54 €, soit 6,09 € T.T.C.,
○ de la collecte et traitement des eaux usées, part [Localité 5] METROPOLE du 31 mai 2023 au 9 juillet 2023, d’un montant de 6,21 €, soit 6,83 € T.T.C.,
○ de la lutte contre la pollution du 31 mai 2023 au 9 juillet 2023, d’un montant de 3,30 €, soit 3,48 € T.T.C.,
○ de la modernisation des réseaux de collecte du 31 mai 2023 au 9 juillet 2023, d’un montant de 2,50 €, soit 2,75 € T.T.C.,
TOTAL : 32,25 € T.T.C.

Après déduction, le coût du m3 d’eau :

(177,13 € - 32,25 €) / 45 m3 d’eau = 3,22 €

Madame [T] [V] est, en conséquence, redevable de la somme de :

173 m3 d’eau X 3,22 € = 557,06 €

Il convient, cependant, de déduire de cette somme la provision sur charges d’un montant de 50,27 € qu’elle a payée les mois de janvier et de février 2023, soit 100,54 €, faute de preuve que cette provision a servi à payer d’autres services.

Madame [T] [V] sera, en conséquence, condamnée à payer à Monsieur [M] [K] la somme de 456,52 € au titre de sa consommation d’eau jusqu’à son départ des lieux loués, le 30 mai 2023.

Sur les réparations locatives :

L'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il résulte de l'article 7c) de la même loi que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Selon les dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Aux termes des dispositions de l’article 1731 du code civil, «s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire».

Si c'est au locataire de prouver que les détériorations affectant le logement loué ont une cause extérieure, c'est au bailleur d'établir leur existence, notamment par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie.

En l'espèce, aux termes du contrat de bail, les parties avaient convenu du versement par la locataire d'un dépôt de garantie d'un montant de 640 €, dont il n'est pas discuté que le versement en a été effectué par Madame [T] [V].

Un état des lieux d'entrée a été dressé contradictoirement, le 1er octobre 2004, entre le bailleur, représenté par EDL [Localité 5], et la locataire. L'état des lieux de sortie a été réalisé, par Monsieur [M] [K], en présence de l’Association Laïque du PRADO, représentante de la preneuse sortante, Madame [T] [V], le 30 mai 2023.

Monsieur [M] [K] soutient que Madame [T] [V] a commis les dégradations locatives suivantes :

S’agissant de la destruction de la porte d’entrée de l’appartement :

Madame [T] [V], assistée de son curateur, conteste toute condamnation, la porte d’entrée étant en mauvais état lors de son entrée dans les lieux et la poignée étant branlante. Elle estime que le degré de vétusté doit être pris en compte après une occupation de 19 ans.

En comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, il apparaît que la porte était en mauvais état et présentait des éclats de peinture et que la poignée était branlante. L’état des lieux de sortie montre que le montant des verrous a été arraché mais que les serrures et les verrous sont en bon état.

Monsieur [M] [K] sollicite le remplacement de la porte d’entrée pour un montant total de 451 € T.T.C.. Toutefois, compte tenu de l’état de la porte lors de l’entrée dans les lieux de la preneuse et de sa vétusté après une occupation des lieux durant 19 ans, il n’y a pas lieu de condamner Madame [T] [V] à payer de sommes à ce titre.

S’agissant de la dégradation du réfrigérateur :

Madame [T] [V] fait remarquer que l’état des lieux d’entrée montrait que la porte du réfrigérateur était hors service, de sorte qu’elle ne peut être condamnée à payer à Monsieur [M] [K] une quelconque somme d’argent au titre d’un «frigo neuf».

L’état des lieux d’entrée indique «1frigo BE et NC (non contrôlé) porte freezer HS» En revanche, son état est mentionné comme «mauvais» lors de la sortie du preneur des lieux loués.

Monsieur [M] [K] sollicite une somme de 320,10 € au titre de la pose et la fourniture d’un «frigo top 81 cm maximum». Cependant, compte tenu de l’état du réfrigérateur lors de l’entrée de la locataire dans les lieux loués et de son état avancé de vétusté compte tenu de la durée d’occupation des lieux, soit 19 ans, Monsieur [M] [K] sera débouté de sa demande visant à voir condamner Madame [T] [V] à lui rembourser l’acquisition d’un nouveau réfrigérateur.

S’agissant de la dégradation de la porte de la salle de bain :

Madame [T] [V] soutient que la porte était décrite en bon état, la poignée étant HS dans les états des lieux d’entrée et de sortie.

La comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas d’établir de dégradation locative, la porte de la salle de bains étant dans le même état lors de l’entrée et de la sortie de la preneuse des lieux loués.

Monsieur [M] [K] sera, en conséquence, débouté de sa demande visant à condamner Madame [T] [V] à lui rembourser le remplacement de la porte de service de la salle de bain.

S’agissant des murs :

Monsieur [M] [K] sollicite des sommes au titre du lessivage des murs, de la pose et la fourniture de peinture, de la pose d’enduit de finition et de ponçage.

Madame [T] [V] souligne avoir vécu durant 19 ans dans les lieux et que l’appartement n’a pas été repeint par le bailleur. Elle fait remarquer que l’état des lieux d’entrée montrait que les murs étaient en état d’usage, la présence de trous étant également relevée.

L’état des lieux d’entrée montre que les murs étaient en état d’usage dans l’entrée, la cuisine et la chambre avec des trous de clous, avec au surplus des tâches et des fissures. Ils étaient, en revanche, en mauvais état dans le séjour, de nombreux éclats, des traces, des fissures et des éclats de peinture étant en outre constatés. Ceux de la salle de bains étaient, enfin, en mauvais état et présentaient des traces d’humidité, des éclats de peinture et étaient piqués.

L’état des murs du séjour et de la salle de bains sont toujours en mauvais état lors de la sortie des lieux loués et celui des murs de la cuisine sont en bon état. En revanche, l’état des lieux de sortie montre que les murs sont très sales.

Monsieur [M] [K] sollicite une somme totale de 2.553 € au titre du lessivage des murs et de la pose et fourniture de peinture.

Cependant, compte tenu de l’état des murs à l’entrée dans les lieux de la preneuse et de la durée d’occupation des lieux, soit 19 ans, il n’y a pas lieu de condamner Madame [T] [V], au titre de la vétusté, à prendre en charge les travaux de lessivage et de peinture des murs.

S’agissant de la fourniture et de la pose d’une plaque à induction :

Madame [T] [V] conteste ce chef de demande, la plaque n’étant pas neuve à son entrée dans les lieux et un voyant HS étant déjà présent.

L’état des lieux des lieux d’entrée indique que la plaque de cuisson est en état d’usage et qu’un voyant HS apparaît. Son état est qualifié de «mauvais» dans l’état des lieux de sortie.

Monsieur [M] [K] sollicite une somme de 218,90 € T.T.C. au titre de la pose et de la fourniture d’une plaque à induction deux postes.

Cependant, compte tenu de l’état de cet équipement, de son état avancé de vétusté après une durée d’occupation des lieux par la preneuse, soit 19 ans, Monsieur [M] [K] sera débouté de ce chef de demande.

S’agissant du remplacement des prises et interrupteurs :

Madame [T] [V] conteste ce chef de demande, seule une prise devant être changée. Elle demande, en outre, que la vétusté normale due à une occupation des lieux pendant 19 ans soit prise en compte, étant précisé que ces prises électriques étaient en état d’usage lors de son entrée dans les lieux.

L’état des lieux d’entrée montre que les prises et interrupteurs étaient en bon état d’usage. En revanche, l’état des lieux de sortie indique que seuls la prise et l’interrupteur de la mezzanine sont en mauvais état.

Monsieur [M] [K] sollicite une somme de 374 € T.T.C. au titre du remplacement des prises et interrupteurs.

Aucun élément ne justifie que Madame [T] [V] soit condamnée à payer le remplacement de l’ensemble des prises et interrupteurs de l’appartement loué. S’agisant de la seule prise et du seul interrupteur en mauvais état, Monsieur [M] [K] sera débouté de sa demande d’indemnisation eu égard à la longue durée d’occupation des lieux par la locataire, soit 19 ans, justifiant la vétusté de ce type d’équipement.

S’agissant de la hotte :

Madame [T] [V] demande qu’une décote soit appliquée compte tenu de la durée d’occupation des lieux.

Il ressort de l’état des lieux d’entrée que la hotte était en état d’usage lors de l’entrée de la preneuse dans les lieux. A son départ, elle est en mauvais état.

Monsieur [M] [K] sollicite une somme de 74,80 € au titre du remplacement de la hotte et de la fourniture d’un filtre à charbon.

Toutefois, compte tenu de l’état de cet équipement, de son état avancé de vétusté après la durée d’occupation des lieux par la preneuse, soit 19 ans, Monsieur [M] [K] sera débouté de ce chef de demande.

S’agissant du mitigeur de lavabo et du WC :

Madame [T] [V] sollicite une décote de vétusté, étant souligné que la bonde du lavabo et le joint en silicone étaient hors service lors de son entrée dans les lieux.

L’état des lieux de sortie montre que le WC et la robinetterie de la salle de bain sont hors service. Le WC était, en revanche, en bon état d’usage lors de l’entrée dans les lieux de la locataire et que le mitigeur était en bon état.

Monsieur [M] [K] sollicite une somme totale de 208,90 € au titre du remplacement de ces deux équipements.

Cependant, compte teu de l’état de vétusté de ces deux équipements après une occupation de 19 ans, Monsieur [M] [K] sera débouté de ce chef de demande.

Aussi, Monsieur [M] [K] sera débouté de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de Madame [T] [V] au titre des réparations locatives. Ne justifiant pas d’un préjudice, il sera également débouté de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de l’Association Laïque du PRADO, sans avoir à rechercher l’existence d’une faute qu’elle a commise, étant au surplus, souligné que cette dernière n’a pas été attraite à la cause en son nom personnel mais en sa qualité de curateur.

En revanche, Monsieur [M] [K] est redevable d’une somme de 640 € au titre du dépôt de garantie et sera condamné à payer cette somme à Madame [T] [V], assistée de sa curatrice.
Sur les comptes entre les parties :

Madame [T] [V], assistée de son curateur, sera, en conséquence, condamnée au paiement de la somme :
(1.242,81 € au titre de l’indemnité d’occupation + 456,52 € au titre de la consommation d’eau) - 640 € au titre de la restitution du dépôt de garantie = 1.059,33 €.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision

Madame [T] [V], assistée de son curateur, l’Association Laïque du PRADO, partie perdante, sera condamnée aux dépens, aucun élément ne justifiant un partage de cette charge. En revanche, Monsieur [M] [K] sera débouté de sa demande de prise en charge du coût du procès-verbal de constat du 24 avril 2024 qu’il a lui-même fait établir en dehors de toute procédure.

Compte tenu de la situation économique de Madame [T] [V], il apparaît équitable de laisser à la charge de Monsieur [M] [K] les frais irrépétibles qu’il a exposés pour la défense de ses intérêts.

Monsieur [M] [K] sera également débouté de ses demandes accessoires à l’encontre de l’Association Laïque du PRADO, cette dernière n’ayant pas été attraite à la cause en son nom personnel mais en sa qualité de curateur.

PAR CES MOTIFS,