TJ Lille, 17 sept. 2024, RG 23/06134

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/06134 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XK3T

N° de Minute : 24/00231

JUGEMENT

DU : 17 Septembre 2024

[M] [J] [O] épouse [U]

[Y] [U]

C/

[B] [A] [N]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [M] [J] [O] épouse [U], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7]

Monsieur [Y] [U], demeurant [Adresse 2] - [Localité 7], intervenant volontaire

représentés par Maître Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [A] [N], demeurant [Adresse 4] - [Localité 6]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°6134/23 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 août 2021, [B] [A] [N] a donné à bail à [M] [J] [O] épouse [U] et [Y] [U] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 750 euros outre une provision mensuelle pour les charges de 50 euros. Les locataires ont payé la somme de 750 euros au titre du dépôt de garantie.

Le 26 juin 2023, les locataires ont fait dresser procès-verbal de constat par huissier de justice en raison de désordres électriques et fuites d'eau affectant cet appartement.

Par requête enregistrée au greffe le 7 juillet 2023, [M] [J] [O] épouse [U] a saisi le Tribunal judiciaire de Lille aux fins d'obtenir la condamnation de son bailleur à réparer le préjudice de jouissance résultant de ces désordres. L'affaire a été enregistrée au rôle sous le numéro 23/6134.

L'état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 11 juillet 2023, date à laquelle les locataires ont quitté les lieux et restitué les clés du logement.

Par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 17 août 2023, les locataires ont mis en demeure leur bailleur de leur restituer la somme de 600 euros au titre du dépôt de garantie déduction faite de la régularisation des charges.

Par requête enregistrée au greffe le 30 novembre 2023 sous le numéro RG 23/11864, [M] [J] [O] épouse [U] a saisi la présente juridiction aux fins, notamment, d'obtenir la restitution du dépôt de garantie, outre la condamnation de son bailleur à lui remettre des quittances de loyer sous astreinte.

Ces deux affaires ont fait l'objet d'une jonction par mention au dossier à l'audience du 13 février 2024 avant d'être retenues et plaidées à l'audience du 7 mai 2024.

Reprenant partiellement les termes de leurs dernières écritures visées à l'audience, [M] [J] [O] épouse [U] et [Y] [U], représentés par leur conseil, ont demandé au tribunal de débouter [B] [A] [N] de l'ensemble de ses demandes et de condamner ce dernier à leur payer les sommes suivantes :
1.536 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance subi ;1.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.Par observations orales, ils ont déclaré se désister de leur demande de condamnation du bailleur à leur délivrer des quittances de loyer sous astreinte.

Reprenant oralement les termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [B] [A] [N], comparant en personne, a demandé au tribunal de condamner [M] [J] [O] épouse [U] et [Y] [U] à lui payer les sommes suivantes :
900 euros au titre des frais exposés pour se défendre à l'instance ;268,97 euros au titre de la régularisation des charges, outre une indemnité forfaitaire de 150 euros ;2.000 euros au titre du retard de ses locataires dans le paiement de leurs loyers ;174 euros au titre d'une facture de dépannage du ballon thermodynamique ;54 euros au titre d'une facture d'intervention d'un électricien ;500 euros en réparation du préjudice résultant de la résiliation du PNO par son assureur ;2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;1.000 euros pour assignation abusive.
Pour l'exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures conformément à l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue de l'audience, la décision a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réparation du préjudice de jouissance

En application de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à l'espèce, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.
A l'appui de leur demande, les locataires produisent aux débats :
des courriers et SMS aux termes desquels ils ont déploré l'existence de désordres affectant les installations électriques du logement à compter du 7 avril 2023 ;une déclaration de sinistre effectuée le 13 avril 2023 auprès de la MATMUT en raison d'un dégât des eaux et de problèmes électriques ;un procès-verbal de constat établi le 26 juin 2023, aux termes duquel l'huissier de justice a relevé l'existence de traces d'humidité dans la cuisine, dans la pièce principale, dans la salle de bain ainsi que dans la chambre de l'enfant, notamment constituées par des peintures craquelées et boursouflées sur les murs et plafonds, ainsi que la présence de rallonges et d'un disjoncteur en position éteinte au-dessus de l'étiquette « prise courant cuisine » ;un courrier de la MATMUT du 14 avril 2023 aux termes duquel l'assureur indique aux locataires que les « dommages aux prises électriques sont à prendre en charge par le propriétaire ou son assureur » ;un courrier électronique du 26 avril 2023 aux termes duquel l'expert EAD Construction en charge du sinistre conseille de ne pas utiliser les prises électriques jusqu'à la fin des opérations d'expertise ;un bon d'intervention urgent daté du 16 mai 2023, aux termes duquel l'intervenant décrit les dommages constatés comme suit : « circuit prises cuisine remise en service reste circuit chambre et salle de bain » et indique avoir réalisé des travaux provisoires ;De son côté, le bailleur produit notamment aux débats :
un procès-verbal de constat d'évaluation des causes et circonstances des dommages du 14 mai 2023, réalisé à la suite de la réunion d'expertise contradictoire du 22 juin 2023, aux termes duquel il apparaît que « le sinistre consiste en un dégât des eaux, survenu le 14 mai 2023 dans le logement dont M [N] est propriétaire non occupant et Mme [U] locataire au [Adresse 3], appartement 110 au 3e étage. L'épanchement d'eau a pour origine une rupture du vase d'adoucisseur installé dans le logement situé à l'aplomb au 4ème étage , chez M [Z] occupant du logement 113. L'installation ne fait plus l'objet d'une garantie. La fuite a fait l'objet d'une réparation par M [Z]. Les eaux ont endommagé les embellissements sol, murs et plafond dans le logement n°110. Nous constatons à ce jour les dommages suivants : parquet stratifié déformé par imprégnation d'eau ; à remplacer, plinthes comprises, barres de seuil et toutes finitions ; sas, salle de bain chambre 1 et chambre 2 : murs et plafonds présentant des marques d'écoulement et imprégnation. » ;un rapport dommages-ouvrage réalisé le 30 mai 2023 par M [T], expert, suite au sinistre déclaré le 18 avril 2023, lequel a constaté dans l'appartement occupé par les requérants l'existence d'infiltrations sèches au niveau de la cuisine et de la chambre mais l'absence de défaut électrique ;l'état des lieux de sortie réalisé contradictoirement le 11 juillet 2023, d'où il appert qu'outre les traces de dégâts des eaux constatées dans la plupart des pièces, deux prises électriques étaient défectueuses dans la cuisine, de même que dans une chambre.Il s'évince de ces éléments que le logement litigieux a subi des infiltrations à compter du 7 avril 2023 en raison d'un dégât des eaux survenu dans l'appartement du dessus, responsable de dysfonctionnements de l'installation électrique ; qu'à compter du 26 avril 2023, l'usage des prises électriques a été déconseillé aux locataires, ce jusqu'à la fin des opérations d'expertise ; que le 30 mai 2023, l'expert a constaté la rémanence d'infiltrations mais l'absence de dégâts électriques dans le logement ; que toutefois, quatre prises électriques étaient défectueuses lors de l'état des lieux de sortie du 11 juillet 2023.

Il apparaît établi, au regard de ces éléments, que les locataires ont subi un préjudice de jouissance constitué par l'impossibilité de se servir de l'ensemble des installations électriques du logement à compter du 7 avril 2023 ; que ce désordre a été partiellement rétabli lors de l'intervention d'un technicien le 16 mai 2023 ; qu'à compter du 30 mai 2023, le logement ne présentait plus de problème d'électricité, à l'exception de la cuisine et de la chambre dans lesquelles deux prises électriques se trouvaient toujours défectueuses lors de l'état des lieux de sortie du 11 juillet 2023.

Le lien de causalité entre le dégât des eaux et les désordres affectant l'installation électrique du logement ne fait pas débat ; ces derniers ne procèdent ni d'un défaut d'usage, ni d'un défaut d'entretien.

Les requérants apparaissent par conséquent bienfondés à solliciter la condamnation de leur bailleur à réparer le préjudice en résultant.

Ce préjudice sera évalué à hauteur de 50% du loyer hors charge pour la période du 7 avril 2023 au 30 mai 2023, soit à la somme de 691,50 euros, et à hauteur de 10% du loyer pour la période du 31 mai 2023 au 11 juillet 2023, soit à la somme de 104,9 euros.

Par conséquent, [B] [A] [N] sera condamné à payer à [M] [J] [O] épouse [U] et [Y] [U] la somme totale de 796,46 euros en réparation de leur préjudice de jouissance.

Sur la demande de dommages et intérêts pour transmission tardive des quittances de loyer

En application de l'article 21 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.
Aucuns frais liés à la gestion de l'avis d'échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.
Avec l'accord exprès du locataire, le bailleur peut procéder à la transmission dématérialisée de la quittance.
Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
Il est en l'espèce constant que le bailleur a désormais transmis les quittances de loyer à ses locataires. Ces derniers ne démontrent l'existence d'aucun préjudice résultant du caractère éventuellement tardif de cette transmission.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement d'une indemnité pour retard dans le versement du loyer des mois de juin et juillet 2023

En application de l'article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire
En l'espèce, le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure ses locataires de payer leur loyer et ne démontre pas leur mauvaise foi. La demande tendant à obtenir le paiement de la somme de 50 euros par jour de retard pour le paiement du loyer du mois de juin 2023 sera par conséquent rejetée.
Sur la demande en paiement des interventions de dépannage
En application de l'article 6 c) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En application du décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l'article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, constituent notamment des réparations locatives l'entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d'air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs.

Il ressort en l'espèce de la facture afférente au ballon thermodynamique du 25 novembre 2022 que celui-ci n'était pas conforme, de sorte que l'intervention litigieuse ne s'analyse pas en une menue réparation.

Sa réparation incombe par conséquent au bailleur en application des dispositions susvisées, de sorte que la demande y afférente sera rejetée.

Dans la mesure où la prestation objet de l'intervention d'un technicien n'est pas détaillée sur la facture du 2 décembre 2022, la demande présentée à ce titre ne peut pas plus être accueillie.

Sur la demande de dommages et intérêts présentée pour abus d'ester en justice

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l'espèce, l'action en justice présentée par les locataires ne saurait être qualifiée d'abusive dès lors qu'il a été fait droit, au moins en partie, à leurs demandes.

Par conséquent, la demande présentée par le bailleur sur ce fondement sera rejetée.

Sur la demande présentée par le bailleur au titre de la résiliation de son assurance PNO

En application de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l'espèce, le bailleur ne démontre ni l'existence d'une faute des locataires, lesquels justifient avoir déclaré le sinistre objet du présent litige auprès de leur assureur, ni celle d'un lien de causalité avec la résiliation de sa propre assurance.

La demande présentée pour ce motif sera rejetée.

Sur la demande de restitution de la retenue de 268,97 euros pour régularisation de charges avec indemnité forfaitaire de 150 euros

En application de l'article 6 du code de procédure civile, à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder.

Les explications présentées par le bailleur à l'appui de cette demande sont inintelligibles, étant rappelé que le principe de réparation intégrale des préjudices exclut l'allocation d'une indemnité forfaitaire.

Par conséquent, cette demande sera rejetée.

Sur la demande en paiement d'une indemnité forfaitaire de 900 euros

Cette prétention s'analyse, au regard de sa motivation, en une demande en paiement des frais irrépétibles, laquelle sera étudiée ci-dessous.

Sur les demandes accessoires

[B] [A] [N], qui succombe au principal, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'à payer à [M] [J] [O] épouse [U] et [Y] [U] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante [B] [A] [N] sera débouté de la demande présentée sur le même fondement.

Enfin, le présent jugement sera assorti de l'exécution provisoire de droit par application de l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS