TJ Lille, 17 sept. 2024, RG 24/01261

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01261 - N° Portalis DBZS-W-B7I-X747

N° de Minute : 24/00235

JUGEMENT

DU : 17 Septembre 2024

Madame [X] [G], représentée par son tuteur Monsieur [O] [V]

C/

EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l'habitat de la Métropole Européenne de Lille

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Septembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Madame [X] [G], représentée par son tuteur Monsieur [O] [V], demeurant en EHPAD - [Adresse 2]
représentée par Maître Stéphane BESSONNET, avocat au barreau de LILLE

Aide juridictionnelle totale n°59350/001/2023/004076 en date du 22 juin 2023

ET :

DÉFENDEUR

EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l'habitat de la Métropole Européenne de Lille, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représenté par Madame [L] [S], juriste, munie d'un mandat de représentation

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 07 Mai 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Septembre 2024, date indiquée à l'issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG n°1261/24 – Page KB
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 1985, l’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille, a donné à bail à [X] [G] un immeuble à usage d'habitation, sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par jugement du 23 avril 2018, [X] [G] a été placée sous le régime de la tutelle ; [O] [V] a été désigné pour exercer la mesure.

[X] [G] a quitté les lieux le 22 décembre 2020. A cette date, [O] [V] a fait dresser procès-verbal de constat de l'état des lieux par huissier de justice, auquel ont été restituées les clés du logement en l'absence du bailleur.

L’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille a prélevé sur le compte bancaire de [X] [G] la somme de 3.890,26 euros au titre de dégradations locatives suivant avis d'échéance édité le 24 janvier 2021.

Par acte d'huissier de justice du 24 août 2023, [X] [G], représentée par son tuteur, [O] [V], a fait citer l’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Lille à l'audience du 13 février 2024 aux fins d'obtenir la restitution de la somme de 3.890,60 euros, outre la condamnation de son bailleur à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, par distraction au bénéfice de Maître Stéphane BESSONNET en application de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, outre les entiers frais et dépens.

L'affaire a été retenue à l'audience du 7 mai 2024.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, [X] [G], représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :
condamner l’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille à lui payer la somme de 3.890,26 euros au titre de la répétition de l'indu;débouter l’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille de l'ensemble de ses demandes.condamner l’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille à lui payer la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile par distraction au bénéfice de Me Stéphane BESSONNET en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991.
Invoquant les dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1302-1 du code civil, elle fait valoir que l'état de l'appartement est dû à sa vétusté ; que le logement n'a jamais fait l'objet de travaux de rafraichissement pendant les 35 années durant lesquelles elle en a été locataire ; qu'aucune dégradation volontaire ne peut lui être reprochée ; que la durée de vie des équipements du logement était dépassée depuis de nombreuses années ; que le bailleur ne justifie pas de la date d'installation des éléments de plomberie, de sorte qu'il ne saurait lui faire supporter le coût de leur remplacement.

Se référant oralement aux termes de ses dernières écritures visées à l'audience, l’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille, représenté par son conseil, a principalement demandé au juge des contentieux de la protection de débouter la requérante de l'ensemble de ses demandes, subsidiairement de réduire le quantum du montant qu'elle réclame et à titre reconventionnel, de condamner cette dernière à lui payer la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Invoquant les dispositions des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1732 du code civil, elle soutient que la requérante ne démontre par aucun élément avoir respecté son obligation d'entretien du logement et de prise en charge des menues réparations ; que l'état du logement constaté par l'huissier de justice démontre qu'elle ne l'a pas entretenu ; que les photographies prises permettent d'établir que les dégradations ne relèvent pas d'une usure normale du bien ; que la locataire était absente lors des visites d'entretien de son logement, ce qui a empêché l'entretien des équipements de plomberie par une entreprise spécialisée.

Pour l'exposé plus ample des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures en application de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande de restitution de l'indu

En application de l'article 1302-1 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l'a indûment reçu.

En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application des dispositions de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, il doit par ailleurs jouir paisiblement des lieux occupés suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement.

L’article 7 d) de cette loi précise que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles ont été occasionnées par la vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Il en résulte que le locataire doit entretenir les locaux loués en bon état d’entretien locatif et il est tenu d'une obligation de conservation de ces locaux dans l'état où il les a reçus.

L'article 1732 du code civil dispose quant à lui que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute.

Cette obligation ne s'étend toutefois pas à la remise à neuf des papiers peints, peintures et revêtements de sol dont la dégradation proviendrait de la seule vétusté. En effet, le preneur est libéré de son obligation de restituer en conformité de l'état des lieux lorsque la chose louée a péri ou a été dégradée par vétusté ou force majeure.

En l'espèce, les parties ne produisent pas d'état des lieux d'entrée, de sorte que la locataire est présumée avoir reçu le logement en bon état d'entretien.

Il ressort de la pièce 2 produite par le bailleur que les postes de réparation facturés à la locataire se détaillent comme suit :

plomberie : 1.030,70 euros ;peintures et sols : 2.513,82 euros ;nettoyage : 345,74 euros.
Il ressort du procès-verbal de constat réalisé le 22 décembre 2020 que de multiples éléments du logement sont qualifiés par l'huissier de justice de particulièrement encrassés, empoussiérés et sales, recouverts de toiles d'araignées, ce qui témoigne d'un défaut d'entretien de la locataire et ne saurait être imputable à son bailleur.

Il en résulte que le bailleur apparaît bien fondé à avoir facturé à sa locataire des frais de nettoyage. Néanmoins, il ne produit aucune pièce susceptible d'étayer le montant sollicité à ce titre, qu'il convient par conséquent de ramener à de plus justes proportions, soit à la somme de 50,75 euros, correspondant à 5 heures de travail au SMIC horaire brut en 2020.

Le procès-verbal de constat permet en outre de conclure avec la locataire au caractère vétuste de la plupart des plafonds, sols, papiers peints et peintures, qualifiés expressément comme tels par l'huissier de justice ou présentés comme « très défraichis », se décollant en de multiples endroits, présentant des traces d'humidité.

Ainsi, l'état des sols et peintures apparaît procéder de leur usure normale après 35 années d'occupation du bien, de sorte que le bailleur ne pouvait facturer à sa locataire le prix de leur remise à neuf.

Par conséquent, il sera condamné à lui restituer les sommes indument prélevées à ce titre.

L'huissier de justice n'a pu tester le fonctionnement du lavabo de la salle de bain et de la baignoire en raison de leur « état particulièrement encrassé ». Le juge des contentieux de la protection déduit de ce constat ainsi que de la facture de rachat produite en défense que ces deux équipements étaient hors d'usage et que le défaut d'entretien imputable à la locataire a pu participer de leur dysfonctionnement.

Si l'absence d'état des lieux d'entrée permet de présumer le bon état de ces deux équipements lors de l'entrée dans les lieux de la locataire, rien ne permet pour autant d'établir qu'ils étaient neufs à cette date. Il s'ensuit que le bailleur ne pouvait facturer à sa locataire le coût total de pose et de rachat d'équipements neufs. Il conviendra par conséquent de ramener à la moitié du prix la part de réparation imputable à la locataire, soit à la somme de 304,55 euros (302,56 + 306,55 % 2) au regard de la facture produite.

L'état de fonctionnement des autres éléments de plomberie n'est pas précisé par l'huissier de justice ; le bailleur ne produit aucune pièce susceptible d'établir qu'ils étaient hors d'usage ou dégradés lorsque la locataire a quitté les lieux. Par conséquent, le bailleur ne pouvait facturer à la locataire le prix de leur remise à neuf.

Au regard de ces éléments, le bailleur sera condamné à restituer à sa locataire la somme de 3.534,96 euros (3.890,26 – 304,55 – 50,75) indument prélevée sur son compte bancaire au titre des dégradations locatives.

Sur les mesures de fin de jugement

En application de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique, les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l'Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, à payer à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu'il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l'Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
Si l'avocat du bénéficiaire de l'aide recouvre cette somme, il renonce à percevoir la part contributive de l'Etat. S'il n'en recouvre qu'une partie, la fraction recouvrée vient en déduction de la part contributive de l'Etat.
Si, à l'issue du délai de quatre ans à compter du jour où la décision est passée en force de chose jugée, l'avocat n'a pas demandé le versement de tout ou partie de la part contributive de l'Etat, il est réputé avoir renoncé à celle-ci.
Un décret en Conseil d'Etat fixe, en tant que de besoin, les modalités d'application du présent article.

L’EPIC LILLE METROPOLE HABITAT, Office Public de l’habitat de la Métropole Européenne de Lille, qui succombe au principal, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'à payer au conseil de [X] [G], bénéficiaire de l'aide juridictionnelle totale, la somme de 1.500 euros en application de l'article 37 de la loi relative à l'aide juridique.

La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS