TJ Paris, 9 sept. 2024, RG 23/07329

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Madame [G] [M] épouse [U]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi requêtes

N° RG 23/07329 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TQQ

N° MINUTE : 5/2024

JUGEMENT
rendu le lundi 09 septembre 2024

DEMANDERESSE
Madame [G] [M] épouse [U], demeurant [Adresse 2]
comparante en personne

DÉFENDERESSE
S.A.S. ISM GESTION GERARD BRENNA, dont le siège social est sis [Adresse 1], représentée par Me Emilie ASSOUS, avocate au barreau de Paris, vestiaire :#G0866

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Marie-Laure BILLION, Juge, statuant en juge unique
assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 17 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 septembre 2024 par Marie-Laure BILLION, Juge, assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

Décision du 09 septembre 2024
PCP JTJ proxi requêtes - N° RG 23/07329 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3TQQ

EXPOSE DU LITIGE

Par requête enregistrée au greffe le 20 décembre 2023, madame [G] [M] [U] a fait convoquer la SARL ISM GESTION, en sa qualité de syndic du SDC du [Adresse 2], afin de la voir condamnée à lui payer :

4900 € à titre de dommages et intérêts pour privation de la jouissance d’un point d’eau sur le palier du 5ième étage de l’immeuble,100 € en raison du remboursement tardif des frais d’une serrure changée sur une porte de cave.
Elle produit un procès-verbal de non conciliation du 8 décembre 2023.

Les parties ont été convoquées à l'audience du 5 février 2024, où, au regard des très nombreux envois de pièces au greffe par la requérante, et non sans avoir tenté une nouvelle conciliation, un calendrier de procédure a été fixé en vue de l’audience du 17 juin 2024, durant laquelle l'affaire a été entendue.

Comparant en personne, madame [G] [M] [U] a exposé que le point d’eau dont elle était privée avec pour seul motivation celle de lui nuire était l’unique accès à l’eau du lot 118 (un « débarras »).

Si elle reconnaît que la fontaine est commune, elle affirme, constat d’huissier à l’appui, que l’eau de la fontaine est comptabilisée sur son compteur individuel.

Elle conteste que les infiltrations qui affectent l’appartement du 4e étage de monsieur et madame [T] proviennent de cet aménagement du 5e étage, puisque la toiture est en mauvais état et cause des infiltrations, constatées dans la pièce d’eau attenante à la fontaine.

Elle fait grief à la SARL ISM GESTION d’avoir recueilli un vote lors de l’assemblée des copropriétaires de mars 2018 en violation des règles applicables (article 13 du décret du 17 mars 1967), et d’avoir en revanche refusé sa demande de mise aux normes par raccordement de l’évacuation du bac à douche lors de l’assemblée générale de 2023.

De plus, elle a dû insister et effectuer des démarches pour obtenir le remboursement des frais qu’elle a engagés en remplaçant en urgence une serrure des parties communes des caves.

Additionnellement, elle demande au tribunal de céans de contraindre le syndic :

à procéder à la remise en service de la fontaine, bouchée par du plâtre et dont l’évacuation a été coupée, à faire réparer le carrelage du palier au 5ème étage,à faire réparer la maçonnerie et le zingage du toit,

En réplique, la SARL ISM GESTION conclut à une irrecevabilité de l’action car mal dirigée, la décision de couper l’eau à cet endroit étant légalement décidée par le syndicat des copropriétaires, qu’elle s’est contentée d’exécuter. Aucune faute ne peut donc lui être reprochée.

Subsidiairement, elle indique que madame [G] [M] [U] n’est aucunement privée d’eau et que le prétendu préjudice concernant la serrure de la cave ne repose sur aucune pièce probante.

Elle conclut au débouté de la demanderesse.

A titre reconventionnel, elle demande au tribunal de condamner madame [G] [M] [U]:

à libérer sous astreinte les parties communes de ses effets personnelsà verser 10 000 € pour son préjudice moral en raison de cette procédure abusiveà lui payer 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, elle entend démontrer que la décision de neutralisation de la fontaine est motivée, tant techniquement qu’au regard des circonstances, et a été régulièrement décidée en assemblée générale. Elle affirme à titre reconventionnel que madame [G] [M] [U] refuse de libérer la cage d’escalier de son vélo, qu’elle persiste à entreposer dans le passage en violation du règlement de copropriété et malgré les rappels. Elle regrette une attitude constamment véhémente, diffamatoire et menaçante de cette copropriétaire. De plus, selon elle, la demanderesse adopte une attitude d’obstruction systématique et sans discernement (par exemple en refusant l’accès à son appartement à l’architecte missionné pour étudier les problèmes de structure), qui justifie une demande en dommages et intérêts.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

L’article 12 du code de procédure civile  dispose : « Le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.

Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d'un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l'ont lié par les qualifications et points de droit auxquels elles entendent limiter le débat. »

Le contrat de syndic conclu entre le syndicat des copropriétaires et le syndic n'engage pas les copropriétaires individuellement, lesquels ne sont pas signataires.

Cependant, le syndic, investi du pouvoir d'administrer et conserver l'immeuble en copropriété, est responsable, à l'égard de chaque copropriétaire, des fautes commises dans l'accomplissement de sa mission, sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, qui dispose de manière générale que toute personne est tenue de réparer le dommage qu'elle cause à autrui.

Le syndic peut être responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire des fautes qu'il commet dans sa gestion.

La caractérisation d’une ou de plusieurs fautes est bien l’enjeu du litige dont la juridiction est saisie.

Dès lors, l’exception de procédure ne peut qu’être rejetée.

Sur la faute du syndic concernant la mise hors d’usage de la fontaine

Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

L’article 42 en vigueur en mars 2018 dispose, en son alinéa 2 :
« Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.

Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic, dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l'assemblée générale. Sauf en cas d'urgence, l'exécution par le syndic des travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu'à l'expiration du délai mentionné à la première phrase du présent alinéa. »

En l’espèce, la résolution 18- B du PV de l’Assemblée Générale du 15 mars 2018 a fait l’objet d’un vote et a été adoptée à l’unanimité des présents et représentés, soit par la majorité absolue des copropriétaires (304/1000ième), en pièce 1 du dossier de la défense.

Certes, l’article 13 du décret du 17 mars 1967 précise que l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l'ordre du jour. La décision de couper le point d’eau du 5ième étage a été votée en violation de cette règle.

La requérante soulève à juste titre une irrégularité.

Toutefois, à la fin du procès-verbal, en page 7, il est clairement rappelé qu’en vertu de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire a le droit de contester une décision votée en assemblée générale dans un délai de deux mois à compter de la notification des décisions. De jurisprudence constante, le délai de contestation de deux mois de l'article 42 joue à l'égard d'une décision sur une question qui n'était pas inscrite à l'ordre du jour.

La réglementation impose que le Procès-Verbal soit notifié en recommandé avec accusé de réception.

Madame [G] [M] [U] ne conteste pas qu’elle en a bien été destinataire.

Elle n’a de toute évidence pas fait usage de son droit de contestation dans les formes requises.

Dès lors, la décision ne peut pas être annulée et la demande en rétablissement de l’arrivée d’eau au niveau de la fontaine du 5ième étage est rejetée.

Sur l’action personnelle en dommage et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les espaces communs de cet immeuble ancien, cage d’escalier et palier, sont exigus.

Il ressort du compte-rendu de visite du 6 octobre 2023 envoyé le 28 novembre 2023 par le cabinet d’architecte 42B, que la vétusté et l’inadaptation des installations sanitaires du cinquième étage (parties communes et privatives) fragilisent le plancher et créent les conditions de fuites qui fissurent et déforment le plafond du logement de l’étage inférieur.

Les rédacteurs constatent que la fontaine située sur le palier laisse couler l’eau sur le plancher du palier, ce qui ne fait qu’aggraver la situation.

Ainsi, la structure de l’immeuble est atteinte. La situation est suffisamment inquiétante, et les conséquences sur l’appartement du 4ième étage suffisamment importantes (sinistres, troubles de jouissance) pour justifier la mesure conservatoire adoptée.

Madame [G] [M] [U] dispose d’un compteur d’eau individuel. Elle a l’eau courante dans les parties privatives de son appartement. Le lot 118 accessible depuis le palier est un débarras, non une pièce de vie, et n’a pas vocation à être alimenté en eau.

La coupure d’eau opérée au niveau de la fontaine n’affecte pas l’usage des robinets présents dans l’appartement de madame [G] [M] [U].

En revanche, l’examen des pièces produites ne confirme pas l’allégation de la SARL ISM GESTION selon laquelle madame [G] [M] [U] utiliserait l’eau facturée à la copropriété à des fins personnelles.

S’il appert, selon le rapport précédemment cité, que les installations sanitaires personnelles de madame [G] [M] [U] sont en mauvais état et ne sont pas pratiques par rapport à ses habitudes, il est de sa responsabilité d’engager les travaux de rénovation nécessaires. La copropriété ne doit pas en subir les effets.

Le syndic, quant à lui, a l’obligation de se conformer aux décisions conservatoires visant à faire cesser le trouble causé par les infiltrations d’eau, et ce y compris si d’autres origines méritent d’être explorées.

La requérante persiste à revendiquer l’usage à titre personnel d’une installation des parties communes au détriment des autres copropriétaires, dans leur ensemble en ce que cet usage contribue à détériorer le palier et donc l’immeuble, et plus spécifiquement pour les résidents du 4ième étage.

C’est pourquoi, en vertu de l’adage selon lequel nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude, madame [G] [M] [U] ne peut légitimement se voir reconnaître un quelconque préjudice.

Sur le préjudice né du remplacement de la serrure de la cave

Vu l’article 1240 du code civil,

Madame [G] [M] [U] ne rapporte pas la preuve, qui lui revient, que cette réparation de serrure relevait de la force majeure et que la dépense engagée était justifiée.

De même, si elle a manifesté un fort agacement de devoir en demander le remboursement, face aux arguments que lui a opposé le syndic, elle ne justifie pas le préjudice qu’elle allègue.

En conséquence, madame [G] [M] [U] sera déboutée de sa demande au titre des dommages et intérêts.

Sur les demandes additionnelles indéterminées

Aux termes de l’article 26 du décret du 17 mars 1967, l’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical.

En parallèle, un copropriétaire peut notifier au syndic les questions dont il demande l’inscription à l’ordre du jour. Le syndic est alors tenu de les porter sur la convocation de la prochaine assemblée.

Madame [G] [M] [U] demande au tribunal de céans de condamner la SARL ISM GESTION à faire réparer le carrelage du palier au cinquième étage, ainsi que la maçonnerie et le zingage du toit, qu’elle pense à l’origine des infiltrations d’eau.

Sauf travaux urgents et indispensables, le syndic, en qualité de mandataire du SDC, n’a pas autorité pour engager des travaux sans l’accord des copropriétaires.

Compte-tenu des circonstances de l’espèce, le juge saisi de ces demandes dans le cadre du litige ordonne à la SARL ISM GESTION de porter formellement à l’ordre du jour de la prochaine Assemblée Générale Ordinaire du SDC du [Adresse 2], aux fins de décision :

l’examen des conditions et du coût de la remise en état du palier du 5ième étagel’examen de l’opportunité, des conditions et du coût des réparations du toit.
A titre reconventionnel, sur l’encombrement de la cage d’escalier

Le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] stipule en page 25 sous le titre B-Parties communes :

« Aucun des propriétaires ou occupants de l’immeuble ne pourra encombrer l’entrée de la maison, les vestibules, paliers, escaliers, cages d’escalier, cour et autres parties communes, ni y laisser séjourner quoi que ce soit. »

En l’espèce, plusieurs constats, dont les deux parties sont à l’origine, montrent que le vélo de Madame [G] [M] [U] est fixé avec antivol à la rambarde de l’escalier entre le 4ième et 5ième étage où elle réside seule.

En dépit de ses certitudes d’être légitime à occuper l’espace comme bon lui semble, madame [G] [M] [U] doit accepter que le règlement s’applique de la même manière pour tous et repose sur des considérations non pas de confort mais également de sécurité pour les biens et les personnes (passage entreprises, service d’entretien, pompiers, ambulanciers...). Madame [G] [M] [U] serait tenue responsable de tout gêne occasionnée.

En conséquence, elle est condamnée à déplacer son vélo pour l’entreposer en un lieu autorisé, sous astreinte de 5 € par jour de retard, à compter de la notification de la présente décision.

Sur le préjudice moral de la SARL ISM GESTION

Vu l’article 1240 du code civil,

Dans le cadre de l’exercice de son mandat confié par le SDC du [Adresse 2], la SARL ISM GESTION a fait face à une attitude inappropriée de la part d’une copropriétaire, madame [G] [M] [U].

Il n’est fait état d’aucune altération des facultés de madame [G] [M] [U] qui souligne par ailleurs qu’elle n’est pas isolée, reçoit l’aide de son fils.

Elle prend des initiatives, et se trouve même juridiquement fondée sur certains points.

Néanmoins, les accusations diffamatoires, qu’elle ne réserve d’ailleurs pas exclusivement au syndic, les lettres incendiaires voire insultantes ne sont pas acceptables. Le conseil de la SARL ISM GESTION n’a pas manqué de lui en faire le rappel avant l’introduction de la présente instance.

De même, entrer en résistance, en refusant de se conformer au règlement de copropriété, en empêchant les visites des experts et en les critiquant ne fait que compliquer la tâche de la SARL ISM GESTION et la mettre dans de mauvaises dispositions pour entendre les griefs de madame [G] [M] [U] et agir efficacement.

Il sera utilement rappelé qu’au final l’ensemble de la copropriété en pâtit.

En conséquence, madame [G] [M] [U] est condamnée à payer à la SARL ISM GESTION la somme de 500 € de dommages et intérêts pour son préjudice moral.

Accessoirement

Partie perdante, madame [G] [M] [U] sera condamnée aux entiers dépens.

En équité, au vu de l’ensemble des éléments du dossier, la partie perdante est condamnée à payer 700 € à la SARL ISM GESTION pour les frais irrépétibles que son action l’a contrainte à engager pour suivre les différentes étapes de l’instance.

PAR CES MOTIFS