TJ Paris, 17 sept. 2024, RG 21/03300

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 21/03300 -
N° Portalis 352J-W-B7F-CT5MF

N° MINUTE :

Assignation du :
03 Février 2021

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2024
DEMANDERESSE

S.C.I. MAHALOUJA
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Agnès ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0074

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE (TSGI)
[Adresse 3]
[Localité 5]

S.A.R.L. TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS COMTE
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentés par Maître Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0314

Décision du 17 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/03300 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5MF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2024
tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

La SCI MAHALOUJA est copropriétaire d'un appartement (lot n°22) situé au 6ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Au cours de l'année 2019, la SCI MAHALOUJA a fait réaliser des travaux de mise en conformité des sanitaires de son studio.

Lors de l'assemblée générale du 23 novembre 2020, une résolution n°11 a été adoptée, aux termes de laquelle il a été décidé de demander à la SCI MAHALOUJA de supprimer le WC broyeur situé au sein de son lot.

Par exploit d'huissier daté du 3 février 2021, la SCI MAHALOUJA a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représente par son syndic en exercice la société Transaction Syndic Gestion Immobilière, exerçant sous l'enseigne TSGI Clayes Comte (ci-après " la société TSGI ") devant la juridiction de céans afin de solliciter, à titre principal, l'annulation de l'assemblée générale du 23 novembre 2020, à titre subsidiaire l'annulation de la résolution n°11 de ladite assemblée, outre l'engagement de la responsabilité civile du syndic et l'allocation de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 30 mars 2022, la société Mahalouja demande au tribunal de :
" Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967,
Vu l'article 1240 du code civil,
Vu le procès-verbal d'assemblée générale du 23 Novembre 2020 notifié le 4 décembre à M. [M],
Décision du 17 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
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- Dire la société SCI MAHALOUJA recevable et bien fondée en ses demandes,
- Prendre acte du désistement d'instance de la SCI MAHALOUJA des demandes suivantes formulées aux termes de l'assignation délivrée le 3 février 2022 :
A titre principal,
Constater la nullité de la convocation en vue de l'assemblée générale du 23 novembre 2020,
En conséquence,
Prononcer la nullité de l'assemblée générale du 23 novembre 2020 et par voie de conséquence le procès-verbal y afférent,
A titre subsidiaire,
Constater l'absence d'inscription à l'ordre jour de l'assemblée générale des modifications apportées par la SCI MAHALOUJA,
Constater l'inexactitude de la résolution n°11 du procès-verbal d'assemblée générale du 23 novembre 2020,
Prononcer la nullité de la résolution n°11 indiquée aux termes du procès-verbal d'assemblée générale du 23 novembre 2020,
Condamner la société Transaction Syndic Gestion Immobilière, en sa qualité de syndic, représentant le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], à inscrire à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale la résolution suivante :
" La SCI MAHALOUJA a réalisé les travaux de raccordement aux eaux-vannes des sanitaires sanibroyeurs tel que préconisé par l'architecte M. [F] et demandé par le conseil syndical et ainsi qu'en attestent la société SPEGI par courrier du 1er octobre 2020, la société MM (entreprise générale du bâtiment) et le syndic par lettre du 10 mars 2021 suite à la visite de M. [V] (plombier diligenté par le syndic),
Etant précisé que les demandes suivantes formulées également aux termes de la même assignation délivrée le 3 Février 2021 sont maintenues :
- Dire et juger que le syndic en exercice, la société Transaction Syndic Gestion Immobilière gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] de l'immeuble sis [Adresse 1] engage sa responsabilité civile quasi-délictuelle à l'égard de la société SCI MAHALOUJA,
-Condamner la société Transaction Syndic Gestion Immobilière, en sa qualité de syndic en exercice, gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à la société SCI MAHALOUJA la somme de 4.000 euros au titre du préjudice subi par la requérante,
-Condamner la société Transaction Syndic Gestion Immobilière pris en sa qualité de syndic en exercice, gérant la copropriété de l'immeuble sis [Adresse 1] à verser à la société SCI MAHALOUJA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-Condamner la société Transaction Syndic Gestion Immobilière pris en sa qualité de syndic en exercice aux entiers dépens de l'instance,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir ".

La SCI MAHALOUJA indique, aux termes de ses dernières écritures, que ses demandes tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 23 novembre 2020, à titre principal, ou de la résolution n°11 de ladite assemblée, à titre subsidiaire, outre celle tendant à la condamnation du syndic à faire inscrire une résolution à une prochaine assemblée de la copropriété sont devenues sans objet compte tenu de ce qu'une nouvelle assemblée générale a été organisée au mois d'avril 2021.

S'agissant de sa demande indemnitaire formée à l'encontre du syndic, la SCI MAHALOUJA soutient que la société TSGI a fait preuve de négligence dans le traitement de sa demande, réitérée à plusieurs reprises, de voir inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale querellée une résolution tendant à faire reconnaître la conformité des travaux de raccordement du WC de son lot dûment effectués.

Elle argue ainsi que le syndic n'a pas pris en compte les modifications sollicitées à de maintes reprises par son gérant M. [Y], d'une part, n'a pas adressé en temps utile aux copropriétaires l'attestation de la société de bâtiment étant intervenue, d'autre part, et a enfin rédigé un projet de résolution confus, incohérent et en non-conformité avec la réalité de ce qui avait été proposé initialement.

Elle prétend que ces manquements ont occasionné un préjudice à M. [Y], son gérant, et à elle-même, puisqu'en l'absence en l'état de la reconnaissance de la validité des travaux litigieux le projet de vente du lot est bloqué, ce dont elle sollicite réparation.

En réponse aux moyens adverses, la SCI MAHALOUJA soutient avoir, dès con courriel initial, avoir toujours été très clair sur l'objet de la résolution qu'il souhaitait voir inscrire à l'assemblée générale, ayant d'ailleurs proposé un texte avec un contenu très précis, et estime que c'est au contraire la formulation imprécise proposée par le syndic qui a induit les copropriétaires en erreur et les a amenés à voter contre.

Elle souligne d'ailleurs que le syndic avait conscience de cette difficulté puisqu'il a fait convoquer une assemblée générale ultérieure pour régulariser la situation.

Enfin la SCI MAHALOUJA conteste toute prétendue attitude procédurière injustifiée.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 décembre 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu l'article 395 du code de procédure civile
- Juger que le désistement de la SCI MAHALOUJA à l'égard du syndicat des copropriétaires est parfait et lui en donner acte. "

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 08 décembre 2022, la société TSGI demande au tribunal de :
" Débouter la SCI MAHALOUJA en toutes ses demandes ;
- Condamner la SCI MAHALOUJA à verser à la société Transaction Syndic Gestion Immobilière, exerçant sous l'enseigne TSGI CLAEYS COMTE la somme de 1.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil ;
- Condamner la SCI MAHALOUJA à verser à la société Transaction Syndic Gestion Immobilière, exerçant sous l'enseigne TSGI CLAEYS COMTE la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SCI MAHALOUJA aux entiers dépens de la procédure."

La société TSGI conteste tout manquement dans l'exercice de sa mission, soutenant que la SCI MAHALOUJA échoue à démontrer avoir sollicité, pour la tenue de l'assemblée générale contestée, l'inscription à l'ordre du jour d'une résolution dans les mêmes termes que celle adoptée lors de l'assemblée générale postérieure d'avril 2021.

Il soutient également que la SCI MAHALOUJA n'a jamais fait de proposition d'un texte incluant une prise de décision, pour le projet de résolution qu'elle voulait voir porté à l'assemblée générale querellée de 2020, et qu'il a donc fait preuve de diligence en soumettant, aux copropriétaires, une résolution conforme aux dires de la demanderesse.

Il précise que si, in fine, l'assemblée générale a fait le choix de demander à la SCI MAHALOUJA de supprimer le WC litigieux, cela relève de son pouvoir souverain, d'une part, et conteste l'allégation selon laquelle la tenue de l'assemblée générale postérieure de 2021 équivaut à une reconnaissance de l'éventuel caractère irrégulier de l'assemblée de 2020 et d'une faute à son encontre, d'autre part.

Le syndicat des copropriétaires soulève également la contradiction de la SCI MAHALOUJA à solliciter la réparation du prétendu préjudice qu'elle affirme avoir subi à la suite du rejet de la résolution querellée alors qu'elle ne sollicite plus judiciairement son annulation, d'une part, et qu'elle ne justifie nullement dudit préjudice dont elle sollicite réparation, incertain et hypothétique, ainsi que du lien de causalité avec la faute alléguée à son encontre, d'autre part.

A titre reconventionnel, la société TSGI forme une prétention indemnitaire pour procédure abusive, se prévalant d'un préjudice d'image et lié aux tracas d'une procédure injustifiée.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 06 novembre 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 05 juin 2024, a été mise en délibéré au 17 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de " dire et juger "

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Décision du 17 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 21/03300 - N° Portalis 352J-W-B7F-CT5MF

Sur le désistement partiel de la SCI MAHALOUJA

Conformément à ses dernières écritures susvisées, il convient de constater le désistement partiel de la SCI MAHALOUJA de ses demandes tendant à l'annulation de l'assemblée générale du 23 novembre 2020, à titre principal, ou de la résolution n°11 de ladite assemblée, à titre subsidiaire, outre celle tendant à la condamnation du syndic à faire inscrire une résolution à une prochaine assemblée de la copropriété.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé "d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci".

Le quitus entraîne ratification par l'assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s'ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l'exécution du mandat du syndic (Civ. 3ème, 27 mars 2012, n°11-11.113).

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l'égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l'article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu'une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l'encontre du syndic.

Compte tenu de l'ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d'une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d'appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s'opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex.: Cour d'appel d'Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Ne peut engager sa responsabilité un syndic qui démontre avoir accompli les diligences nécessaires, en ayant respecté les délibérations de l'assemblée générale, en ayant mandaté l'architecte de la copropriété et en étant intervenu auprès des copropriétaires pour déterminer l'origine des désordres et les faire cesser (ex. : Civ. 3ème, 8 juillet 2015, n° 13-28.083).

Sur ce,

Au soutien de sa demande indemnitaire, la SCI MAHALOUJA se prévaut, en premier lieu, du préjudice prétendument subi par son associé M. [Y], qui serait dans l'impossibilité de mener à bien son projet de revente du lot.

Or, à supposer ce préjudice avéré, il concerne M. [Y] in personam, tiers à la procédure, et non la société demanderesse, de sorte qu'il ne saurait en être tenu compte.
Elle se prévaut, en second lieu, de ce qu'elle-même subirait un préjudice similaire d'impossibilité de mener le projet de revente de l'appartement.

Or force est de constater qu'il n'est produit aux débats aucun élément de nature à établir ce préjudice.

En toute hypothèse, le seul préjudice dont la SCI MAHALOUJA pourrait réclamer l'indemnisation serait la perte de chance de ne pas pouvoir jouir comme de son lot bon lui semble, et donc notamment de le proposer à la vente, ce qu'elle ne sollicite pas, fût-ce à titre subsidiaire.

Ainsi, pour l'ensemble de ces raisons la demanderesse doit être déboutée de sa prétention indemnitaire, et ce sans qu'il y ait lieu d'examiner le bien fondé des griefs allégués à l'encontre du syndic TSGI.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire pour procédure abusive

Aux termes de l'article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l'article 1240 du code civil. Elle suppose, d'une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l'exercice du droit d'ester en justice, et, d'autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

S'il s'en prévaut, le syndic ne verse aucune pièce aux débats de nature à caractériser tant le préjudice d'image que celui lié aux " tracas " de la procédure, dont il réclame l'indemnisation.

Par conséquent la demande indemnitaire de la société TSGI pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu du sens de la décision, la SCI MAHALOUJA s'étant désistée partiellement de ses demandes, d'une part, et succombant en sa prétention additionnelle indemnitaire, d'autre part, elle doit être condamnée aux dépens.

Il convient en revanche, en équité, de rejeter les demandes des parties formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS