TJ Paris, 17 sept. 2024, RG 22/00385

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1]
Expéditions
exécutoires
délivrées le:

■

8ème chambre
1ère section

N° RG 22/00385 -
N° Portalis 352J-W-B7G-CV3JF

N° MINUTE :

Assignation du :
05 Janvier 2022

JUGEMENT
rendu le 17 Septembre 2024
DEMANDEURS

Monsieur [E] [H]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [K] [X] [C] [H] née [D]
[Adresse 2]
[Localité 6]

représentés par Maître Dominique PONTE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1214

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] [Localité 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. VERNEUIL [Localité 8]
[Adresse 1]
[Localité 5]

représenté par Maître Aude GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #L0020

Décision du 17 Septembre 2024
8ème chambre 1ère section
N° RG 22/00385 - N° Portalis 352J-W-B7G-CV3JF

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente
Monsieur Julien FEVRIER, Juge
Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-Présidente

assistés de Justine EDIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Juin 2024 tenue en audience publique devant Madame Laure BERNARD, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [H] et Mme [K] [D] épouse [H] ont, par acte du 20 juin 2012, acquis les lots 12 et 23 au sein de l'ensemble immobilier du [Adresse 4] à [Localité 10], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, consistant en un appartement au 5ème étage gauche (lot n°12) et une pièce au 6ème étage (lot n°13).

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2021 a été adoptée la résolution 2-5 suivante :
" 2-5) A défaut, la résolution suivante est mise aux voix :
" L'Assemblée Générale demande à M. [H] de procéder à ses frais à la réfection du balcon du 5ème étage (partie privative et frais d'échafaudage), conformément aux préconisations du Service Technique de la Ville, sur la base du devis de l'entreprise AUFRERE, joint ;
Votes contre : [H] (104) [N] (72) soit 176/833
Cette résolution est adoptée à la majorité des copropriétaires présents et représentés. "

Suivant assignation en date du 05 janvier 2022, M. et Mme [H] ont assigné devant la juridiction de céans le syndicat des copropriétaires de l'immeuble en cause, représenté par son syndic en exercice, afin d'obtenir, à titre principal, l'annulation de la résolution 2-5 précitée de l'assemblée du 4 novembre 2021.

En cours de procédure, par acte authentique du 04 mai 2022, les consorts [H] ont procédé à la vente de leurs lots.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées par voie électronique le 18 septembre 2023, les époux [H] demandent au tribunal de :
" Vu les dispositions du règlement de copropriété ;
Vu les dispositions de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu le procès-verbal de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 4 novembre 2021 ;
- Dire que la décision prise par l'Assemblée Générale des copropriétaires visant à mettre à la charge des consorts [H] le coût de la réfection du balcon suivant les travaux préconisés par la mairie de [Localité 9] ne se justifie aucunement dès lors que le gros œuvre du balcon est une partie commune,
En conséquence :
- Annuler la résolution 2-5 du procès-verbal de l'Assemblée Générale des copropriétaires du 4 novembre 2021 intégrée dans celles ayant concerné le ravalement de l'immeuble ("2) Ravalement de l'immeuble");
Vu le règlement effectué par les consorts [H] des appels de charges et de travaux leur ayant été adressés en ce qui concerne le ravalement et la réfection du gros œuvre du balcon de 103.198 €
Vu le montant qu'ils auraient dû régler uniquement pour le ravalement de la façade de l'immeuble de 30.219,54 €
- Condamner le syndicat des copropriétaires à régler directement aux consorts [H] la différence, soit la somme de 72.978,46 € sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
- Condamner le syndicat des copropriétaires à régler au consorts [H] la somme de 8.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens,
- Le Condamner à régler aux concluants la somme de 2.000€ à titre de dommages et intérêts eu égard aux agissements dont il fait preuve à l'encontre de ces derniers consistant notamment à évoquer des dispositions du règlement de copropriété non conformes,
- Dire que les consorts [H] seront dispensés des frais de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires. "

En réponse au moyen tenant à la nullité de l'assignation, les consorts [H] relèvent qu'il est infondé, affirmant avoir versé aux débats suffisamment de pièces justifiant de leur domiciliation au moment de l'introduction de la présente instance.

En réponse au moyen tenant à l'exception d'incompétence, ils arguent de ce qu'elle n'est pas davantage fondée, dès lors que cette juridiction ne peut être saisie d'une demande tendant à l'annulation d'une résolution d'assemblée générale, d'une part, outre que le règlement de copropriété n'appelle aucune interprétation, d'autre part.

Sur le fond, les consorts [H] soutiennent que les balcons sont des parties communes en application du règlement de copropriété dans sa version dûment publiée aux services de la publicité foncière, la seule qu'ils estiment devoir être retenue.

Ils contestent la valeur juridique et la force probante des autres exemplaires du règlement de copropriété produits en défense, et font valoir qu'en toute hypothèse, en application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 les balcons font partie de l'ossature de l'immeuble et doivent donc être qualifiés de parties communes.

Ils précisent que la nature commune ou partie des différentes parties de l'immeuble est indiquée au titre I du règlement, le titre II ne concernant que leur jouissance, et que la clause du titre IV du même règlement exclut des charges communes les seuls frais de ravalement des balcons et non ceux afférents à leur réfection, touchant au gros œuvre.

Ils soulignent en outre que la Ville de [Localité 9] a fait injonction de faire réaliser des travaux au syndicat des copropriétaires et non à leur encontre, ce qui confirme que les balcons défectueux relèvent de la catégorie des parties communes.

Les consorts [H] estiment qu'il doit également être pris en considération l'origine des infiltrations ayant affecté leur balcon, à savoir la défectuosité et la vétusté des deux colonnes des eaux pluviales, ainsi que le phénomène de débordement des gouttières en cas de pluies abondantes, soit des parties communes, et en déduisent que les frais de travaux litigieux doivent donc être financés comme des charges communes et non assumés par eux uniquement.

Ils en déduisent être fondés à solliciter l'annulation de la résolution ayant mis lesdits frais à leur seule charge, d'une part, ainsi que le remboursement d'une somme indûment réglée au titre des charges.

Ils forment en outre une demande additionnelle indemnitaire à hauteur de 2.000 euros.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :
" Vu le règlement de copropriété,
In limine litis
Vu l'article 54 du code de procédure civile,
- Déclarer nulle l'assignation délivrée par les consorts [H] pour défaut de mention de leur véritable domicile,
A titre principal,
Vu la clause compromissoire,
- Se déclarer incompétent au profit du tribunal arbitral pour interpréter le règlement de copropriété quant à la nature des balcons en saillie,
A titre subsidiaire,
- Débouter les consorts [H]de toutes leurs demandes comme étant infondées en l'état de la nature de partie privative des balcons en saillie,
En tout état de cause
- Donner acte au syndicat des copropriétaires qu'il entend réserver ses droits quant à une action en indemnisation des préjudices découlant du blocage des travaux nécessaires et des désordres subis,
- Condamner les consorts [H] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence du [Adresse 4] la somme de 7.000 euros au titre des frais irrépétibles,
- Condamner les consorts [H] aux entiers dépens avec faculté de recouvrement direct au profit de l'avocat soussigné. "

Le syndicat des copropriétaires se prévaut, en premier lieu, de ce que l'acte d'assignation est atteint de nullité puisqu'il contient une mention erronée quant à la domiciliation des demandeurs, en violation des dispositions de l'article 54 du code de procédure civile.

Il se prévaut en second lieu de ce qu'en application de la clause compromissoire du règlement de copropriété, la présente juridiction doit se déclarer incompétente au profit de la juridiction arbitrale pour statuer sur l'interprétation dudit règlement et sur la nature des balcons litigieux, et ce quand bien même la question subséquente de l'annulation éventuelle d'une résolution relève de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Sur le fond, le syndicat des copropriétaires conclut au rejet des prétentions des époux [H], soutenant que les balcons sont des parties communes au regard des dispositions claires et explicites du règlement de copropriété, tant dans son titre I relatif à la description des parties communes et privatives, que dans ses dispositions ultérieures concernant la jouissance de ces parties de l'immeuble et la répartition des charges, et estimant qu'il n'y a dès lors pas lieu de recourir aux articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui sont des dispositions supplétives.

En réponse aux moyens des époux [H] quant à l'absence de force probante des exemplaires versés par ses soins, contenant des mentions en marges, le syndicat des copropriétaires réplique que deux versions authentiques du règlement de copropriété ont été publiés, en 1953, l'un auprès de la conservation des hypothèques de la Seine, et l'autre auprès de la conservation des hypothèques de [Localité 7], ceci s'expliquant par le fait que le même notaire a procédé, en même temps, à la division en lots de l'immeuble auparavant détenu par deux héritiers sous le régime de l'indivision et à la rédaction du règlement.

Il prétend que l'exemplaire du règlement de copropriété publié à la conservation des hypothèques de [Localité 7] contient les mentions manuscrites en marge dont les termes "balcons en saillie", conformément à l'exemplaire produit par ses soins, mentions qui sont en outre paraphées, attestant ainsi de leur véracité, et en déduit que ces mentions sont opposables à tous les copropriétaires.

Il se prévaut également de ce que tous les copropriétaires disposent d'un exemplaire du règlement de copropriété contenant ces mentions litigieuses, dont notamment les acquéreurs des époux [H].

Il souligne qu'en toute hypothèse l'annulation de cette résolution ne modifiera en rien la répartition des charges afférente auxdits travaux dans la mesure où il n'a pas à prendre en charge les travaux affectant les parties privatives.
Le syndicat des copropriétaires conteste par ailleurs l'argument tenant à l'origine commune des désordres ayant affecté le balcon des demandeurs.

Il conclut enfin au rejet de la demande de remboursement formée par les époux [H], arguant de ce que la somme litigieuse n'a pas été réglée par ces derniers mais par leurs acquéreurs.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été prononcée le 25 septembre 2023.

L'affaire, appelée à l'audience du 05 juin 2024, a été mise en délibéré au 17 septembre suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de "dire " et de " donner acte "

Il n'y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur la recevabilité de l'action des consorts [H]

Aux termes de l'article 122 du code de procédure civile " Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. "

Aux termes de l'article 789 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, " lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...)
1°Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et sur les incidents mettant fin à l'instance ;
les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;
(...)
6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Lorsque la fin de non-recevoir nécessite que soit tranchée au préalable une question de fond, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Toutefois, dans les affaires qui ne relèvent pas du juge unique ou qui ne lui sont pas attribuées, une partie peut s'y opposer. Dans ce cas, et par exception aux dispositions du premier alinéa, le juge de la mise en état renvoie l'affaire devant la formation de jugement, le cas échéant sans clore l'instruction, pour qu'elle statue sur cette question de fond et sur cette fin de non-recevoir. Il peut également ordonner ce renvoi s'il l'estime nécessaire. La décision de renvoi est une mesure d'administration judiciaire.

Le juge de la mise en état ou la formation de jugement statuent sur la question de fond et sur la fin de non-recevoir par des dispositions distinctes dans le dispositif de l'ordonnance ou du jugement. La formation de jugement statue sur la fin de non-recevoir même si elle n'estime pas nécessaire de statuer au préalable sur la question de fond. Le cas échéant, elle renvoie l'affaire devant le juge de la mise en état.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu'elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état."

Aux termes de l'article 54 du code de procédure civile, " La demande initiale est formée par assignation ou par requête remise ou adressée au greffe de la juridiction. La requête peut être formée conjointement par les parties.
A peine de nullité, la demande initiale mentionne :
1° L'indication de la juridiction devant laquelle la demande est portée;
2° L'objet de la demande ;
3° a) Pour les personnes physiques, les nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs ;
b) Pour les personnes morales, leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement ;
4° Le cas échéant, les mentions relatives à la désignation des immeubles exigées pour la publication au fichier immobilier ;
5° Lorsqu'elle doit être précédée d'une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative, les diligences entreprises en vue d'une résolution amiable du litige ou la justification de la dispense d'une telle tentative ; ".

L'article 73 du code de procédure civile dispose que " Constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours. "

L'article 74 du même code précise que " les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public. ".

Sur ce,

Les deux moyens allégués par le syndicat des copropriétaires concernant tant la prétendue nullité de l'acte introductif d'instance que l'éventuelle incompétence de la juridiction saisie constituent des exceptions de procédure dès lors qu'ils tendent, chacun à faire déclarer la présente procédure irrégulière.

Or, en application des dispositions légales précitées, ces exceptions auraient dû être soulevées in limine litis et devant le juge de la mise en état, de sorte que le syndicat des copropriétaires n'est pas recevable à s'en prévaloir devant le tribunal statuant au fond, par le biais de conclusions au fond.

Par conséquent ces moyens seront rejetés, pour ce seul motif, sans qu'il y ait lieu d'examiner leur bien fondé.

Sur les demandes principales en annulation de la résolution 2-5 de l'assemblée générale du 04 novembre 2024 et en remboursement de charges

Aux termes de l'article 2 de loi du 10 juillet 1965, " Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire. "

En application de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes, notamment, le gros œuvre des bâtiments et tout élément incorporé dans les parties communes. Si elle sert de toiture au bâtiment, la terrasse est en principe une partie commune, la toiture étant comprise dans le gros-œuvre.

Enfin, l'article 9 du code de procédure civile dispose que " il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. "

Sur ce,

Lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 4 novembre 2021, il a été abordé plusieurs points concernant le ravalement de l'immeuble, et il a été décidé, dans le cadre de l'adoption de la résolution litigieuse, de demander à M. [H] de " procéder à ses frais à la réfection du balcon du 5ème étage (partie privative et frais d'échafaudage), conformément aux préconisations du Service Technique de la Ville, sur la base du devis de l'entreprise AUFRERE, joint ".

Il s'évince des différents règlement de copropriété produits au débat, de manière constante, qu'il est prévu au " Titre I Division de l'immeuble en parties de propriété commune et en parties de propriété privée " que " Seront choses communes et appartiendront à tous les copropriétaires au prorata du nombre de millièmes qu 'ils possèdent et dont il sera ci-après parlé, et ceci sans exception : (...) les coffres, les gaines, souches et têtes de cheminées, les ornements de façades extérieures (mais non les gardes corps des balcons, les persiennes ou volets en fer). "

Si le premier exemplaire du règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires en pièce 1, présenté comme étant un exemplaire publié dudit règlement, ne comporte aucune mention concernant les balcons en saillie en marge de ce paragraphe concernant la délimitation des parties communes et privatives de l'immeuble, il s'avère que le second exemplaire produit en pièce 5-1 par le syndicat, ayant également fait l'objet d'une publication en bonne et due forme, contient une mention, paraphée, en marge du paragraphe précité, incarnant par l'emploi d'un sigle double barre entre les mots balcons et persiennes, et d'un renvoi par flèche, la volonté des rédacteurs d'exclure desdites parties communes les balcons en saillie.

La volonté des rédacteurs d'exclure les balcons en saillie des parties communes se comprend d'autant plus qu'elle apparaît s'inscrire en cohérence avec les autres mentions du règlement de copropriété, qui prévoient en Titre II que la propriété privative de chaque copropriétaire comprend " les balcons (pierres et garde corps en fer ", et en Titre IV que les charges communes recouvrent " les frais de ravalement des façades extérieures et intérieures, à l'exception de ceux s'appliquant aux balcons. "

Le fait, allégué par les époux [H], que les services de la Mairie de [Localité 9] aient fait injonction au syndicat des copropriétaires de faire procéder en urgence à des travaux de réfection ne saurait en soi suffire à considérer, à l'inverse, que ces balcons seraient privatifs.

Ainsi, lesdits balcons doivent être considérés comme des parties privatives au regard des dispositions contractuelles précitées, et les époux [H] ne sauraient d'autant moins utilement le contester dès lors que leur propre exemplaire de règlement de copropriété comportait également cette mention.

Il n'y a pas lieu de recourir à l'application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne doivent être utilisés qu'en cas de silence ou de contradiction des titres, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Le motif allégué tenant à la prétendue origine commune des désordres, contestée, ne saurait être utilement retenue dès lors qu'elle n'est pas établie, les éléments produits au débat par les époux [H] étant insuffisamment probants.

Par conséquent, au regard de ces éléments dont il s'évince la démonstration du caractère partie commune des balcons litigieux, c'est a bon droit que les frais de réfection du balcon du lot alors propriété des consorts [H] ont été mis à leur charge lors de l'assemblée générale du 04 novembre 2021.

La demande tendant à l'annulation de la résolution litigieuse adoptée lors de cette assemblée sera donc rejetée.

La demande subséquente en remboursement formée par les époux [H] devient dès lors sans objet et sera également rejetée.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

Aux termes de l'article 1240 du code civil, " tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. " Sur ce fondement, il incombe à la partie demanderesse, de rapporter la triple preuve de l'existence, d'une faute d'un préjudice et d'un lien causal entre les deux.

Sur ce,

Le tribunal relève à titre liminaire que la prétention indemnitaire formée dans le dispositif des écritures des consorts [H] n'est, dans le corps de ces mêmes écritures, nullement fondée ni explicitée, que ce soit en fait ou en droit.

Au demeurant et en toute hypothèse, compte tenu de la solution du litige, cette demande infondée ne peut qu'être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombants en l'ensemble de leurs prétentions au fond, les consorts [H] doivent être condamnés aux dépens, dont distraction au profit de Me Guizard, ainsi qu'à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Compte-tenu de la solution du litige, ils seront en outre déboutés de leur demande de dispense de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure.

Il n'y a par ailleurs pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS