TJ Rennes, 12 sept. 2024, RG 24/02452

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE RENNES
Service des contentieux de la protection
[Adresse 4]
[Localité 1]
JUGEMENT DU 12 Septembre 2024

N° RG 24/02452 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K45K

Jugement du 12 Septembre 2024

Société ARCHIPEL HABITAT

C/
[C] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
A ARCHIPEL HABITAT
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 12 Septembre 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 23 Mai 2024.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 12 Septembre 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

Société ARCHIPEL HABITAT
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 1]
représentée par Mme [E], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [C] [H]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 février 2015, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [C] [H] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 210,33 €. Un dépôt de garantie de 210 € a été versé par le locataire au bailleur à la conclusion du contrat.

Un état des lieux d’entrée du logement à usage d’habitation a été effectué contradictoirement le 20 février 2015.

Par courrier reçu le 15 mai 2018 par ARCHIPEL HABITAT, Monsieur [C] [H] a donné congé du logement, à effet de résilier le bail à l’expiration d’un délai de préavis d’un mois. Le bailleur en a accusé réception le 15 mai 2018 et a enregistré une date de fin de préavis le 15 août 2018, faute pour Monsieur [H] d’avoir justifié être bénéficiaire du RSA.

Un état des lieux de sortie a été effectué le 15 juin 2018 en présence de la mère du locataire, Madame [Z] [H], agissant en représentation de Monsieur [C] [H].

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 juillet 2020, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a mis en demeure Monsieur [C] [H] de procéder au paiement des réparations locatives, en vain.

Par acte de commissaire de justice du 22 février 2024, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a fait assigner Monsieur [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant la condamnation de Monsieur [C] [H] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
1 878,98 € correspondant à 106,44 € au titre des loyers et charges impayés, 2 002,54 € au titre des réparations locatives, déduction faite du dépôt de garantie versé lors de la conclusion du bail pour un montant de 210 € et divers paiements pour 20 €,50 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’affaire a été retenue à l’audience du 23 mai 2024, lors de laquelle l’établissement ARCHIPEL HABITAT, régulièrement représenté, a maintenu ses demandes.

Cité par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [C] [H] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter, étant incarcéré à la maison centrale de [Localité 6].

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la dette locative
Selon l’article 7,a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, ARCHIPEL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 novembre 2023, Monsieur [C] [H] lui devait la somme de 106,44 € au titre de l’arriéré locatif, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [C] [H], qui n’a pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer la somme de 106,44 € au bailleur.

Sur les réparations locatives
L'article 1728 du code civil dispose que : « Le preneur est tenu de deux obligations principales:
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

L'article 1730 du même code précise que : « S'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (...) ; »

En l'espèce, l'état des lieux dressé le 20 février 2015, lors de l'entrée de
Monsieur [C] [H] dans les lieux fait état d'un logement alors en bon état, une réfection du papier peint des murs, de la peinture des plafonds et des sols en vinyle ayant eu lieu en décembre 2014.

L’état des lieux de sortie dressé le 15 juin 2018 fait état des désordres suivants :

Dans l’entrée : le papier peint des murs est taché et présente des traces, les peintures des boiseries sont en bon état mais poussiéreuses, la porte d’entrée est cassée, le radiateur, le sol en vinyle ainsi que le tableau électrique sont poussiéreux,Dans la cuisine : l’applique murale ne fonctionne pas, le chauffe-eau et l’installation électrique sont poussiéreux, une prise de courant est brûlée, le papier peint est jauni, abîmé et déchiré, la peinture du plafond est jaunie, les peintures des boiseries sont jaunies, la ventilation est poussiéreuse,Dans le séjour : l’installation électrique est poussiéreuse, le papier peint est jauni, vétuste, taché et déchiré, la peinture du plafond et des boiseries est jaunie, le sol en vinyle est abîmé et présente un accro au centre de la pièce, les volets en PVC sont cassés,Dans la salle de bain : la ventilation est poussiéreuse,Sur la terrasse : le sol est poussiéreux,Dans le dégagement : le papier peint des murs est vétuste et taché.
Toutes les clés ont été restituées par le locataire.

Au soutien de sa demande en paiement au titre des réparations locatives, le bailleur produit les factures suivantes pour une somme totale de 3 202,33 € dont 2 002,54 € qu’il estime à la charge du locataire :

Un bon de travaux de 1 270,84 € émanant d’ARCHIPEL HABITAT relatif à la réfection des peintures et des papiers peints,Un bon de travaux de 856,20 € émanant d’ARCHIPEL HABITAT relative à la pose d’un revêtement plastique dans le séjour,Une facture de 105,36 € émanant de la société NET PLUS relative au nettoyage du logement,Une facture de 585,78 € émanant de la société [G] [D] relative au remplacement de la porte d’entrée,Une facture de 547,53 € émanant de la société [F] ELECTRICITE relative à la vérification de l’installation électrique et à des travaux d’électricité, Une facture de 530,96 € émanant de l’EURL [Y] relative au remplacement de la persienne dans le séjour.
Le locataire a occupé le logement pendant une durée de trois ans tandis que le logement a été mis en service en 1984. Il ressort toutefois de l’état des lieux d’entrée dressé contradictoirement le 20 février 2015 que de nombreux éléments de l’appartement, notamment les peintures et papiers peints ainsi que les sols en vinyle ont été changés en décembre 2014.

L’ensemble des frais mis à la charge du locataire par l’établissement ARCHIPEL HABITAT témoignent manifestement d’un usage anormal ou abusif des lieux par le locataire, compte tenu de la remise à neuf des papiers peints, peintures et sols deux mois avant l’entrée dans les lieux de Monsieur [C] [H] et de la faible durée d’occupation du logement loué par ce dernier.

Au vu de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, il convient donc de condamner Monsieur [C] [H] à verser la somme totale de 2 002,54 € au titre des réparations locatives dues suite à son départ des lieux.

Sur la somme totale due par Monsieur [C] [H]
Monsieur [C] [H] est donc redevable envers son ancien bailleur ARCHIPEL HABITAT de la somme de 106,44 € au titre de l’arriéré locatif et de celle de 2 002,54 € au titre des réparations locatives. Il convient de déduire de ces sommes, celle de 210 € correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [H] lors de son entrée dans les lieux ainsi que celle de 20 € versée par fraction de 10 € le 17 juin 2021 et le 11 août 2022.

Dès lors, le montant restant dû par le locataire à son ancien bailleur s’élève à la somme totale de 1 878,98 € (= 106,44 € + 2 002,54 € - 210 € - 20 €).

Monsieur [C] [H] sera donc condamné à verser la somme de 1 878,98 € à ARCHIPEL HABITAT au titre des réparations locatives et de l’arriéré locatif, suite à son départ du logement situé au [Adresse 2] à [Localité 1].
Sur les frais irrépétibles et les dépens
Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [C] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,