TJ Chartres, 17 sept. 2024, RG 24/00811

N° RG 24/00811 - N° Portalis DBXV-W-B7I-GHSJ

Minute : TJ

Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Maître Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, avocats au barreau de CHARTRES

Copie certifiée conforme
délivrée le :
à :
[O] [U],
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARTRES

JUGEMENT Contradictoire

DU 17 Septembre 2024

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE SITUE 27 RUE AMBROISE PARE,
agissant poursuites et diligences de son Syndic en exercice la SA FONCIA BRETTE dont le siège social est situé 26/28 Boulevard de la Courtille 28000 CHARTTRES,
prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité
représentée par Me Justine GARNIER de la SELARL GIBIER FESTIVI RIVIERRE GUEPIN, demeurant 30 Boulevard Chasles - 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 21

D’une part,

DÉFENDEUR :

Madame [O] [U],
demeurant 28 rue Claude Joseph Logt Senior - 28630 SOURS
représentée par M. [J] [U] (Fils) muni d’un pouvoir spécial

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge :

François RABY, juge du tribunal judiciaire par délégation selon ordonnance de Madame la présidente en date du 02 septembre 2024

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 11 Juin 2024 et mise en délibéré au 17 Septembre 2024 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit de commissaire de justice signifié à personne le 22 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 27 rue Ambroise Paré - 28000 CHARTRES et dénommé Résidence Ambroise Paré, représenté par son syndic, la société Foncia Brette, a fait assigner Madame [O] [U] à comparaître devant le tribunal judiciaire de CHARTRES pour obtenir sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, au paiement des sommes suivantes :
7 605,94 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;1 000,00 euros à titre de dommages-intérêts ;1 200,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires demandeur fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l'audience du 11 juin 2024.

A cette audience, le syndicat demandeur est représenté par son avocat. Il maintient ses demandes et sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance.

Madame [O] [U] est représentée par son fils, Monsieur [J] [U]. Elle fait valoir qu’elle est handicapée, que le montant total de ses pensions de retraite et d’environ 1 300,00 euros par mois et qu’elle a débloqué une assurance-vie.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 septembre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges, provisions sur charges et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les éléments suivants :
la justification de la qualité de copropriétaire de Madame [O] [U] selon relevé de propriété ;le contrat de syndic ;un relevé de compte copropriétaire pour la période du 1er juillet 2021 au 1er janvier 2024 ;un appel de fonds pour les périodes du 1er janvier 2021 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 30 juin 2022, du 1er juillet 2022 au 30 septembre 2022, du 1er octobre 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023 et du 1er octobre 1023 au 31 décembre 2023 ;un décompte de charges pour les périodes du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;six lettres de relance en dates des 26 novembre 2021, 24 février 2022, 22 août 2022, 30 novembre 2022, 02 mars 2023 et 08 juin 2023 ;six lettres recommandées avec demandes d’avis de réception en dates des 05 novembre 2021, 03 février 2022, 03 août 2022, 03 novembre 2022, 07 février 2023 et 03 mai 2023 ;une sommation de payer en date du 12 octobre 2023 ; le procès-verbal d'assemblée générale de copropriété en date du 03 juin 2022 et ayant notamment :approuvé les comptes pour la période allant du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 ;ajusté le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ;approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;le procès-verbal d'assemblée générale de copropriété en date du 31 mai 2023 et ayant notamment :approuvé les comptes pour la période allant du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 ; ajusté le budget prévisionnel pour la période allant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ;approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024.
Au vu de ces éléments, la demande du syndicat apparaît recevable et partiellement bien fondée au titre des charges arrêtées au 22 janvier 2024.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre de l’arriéré de charges impayé dû au 22 janvier 2024 peut donc être fixée à la somme de 6 880,03 euros (7 605,94 euros – 702,36 euros au titre des frais et honoraires – 23,55 euros au titre des intérêts de retard) au paiement de laquelle Madame [O] [U] sera condamné.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Ne sont par ailleurs nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que les frais de recouvrement qui sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires de la part de ce dernier. Tel n’est pas le cas des frais de mise en demeure, de relance et de transmission de dossier à huissier et avocat, ou encore des intérêts de retard.

Le syndicat demandeur sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dommages-intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L'article 2274 du code civil précise par ailleurs que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

1En l’espèce, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve qu'il a subi un préjudice distinct de celui résultant du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts de retard, ni la preuve que la défenderesse serait de mauvaise foi, ce qui ne peut résulter du seul défaut de paiement. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l'article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d'aucun autre préjudice n'est avérée.

Il y a lieu en conséquence, de débouter le demandeur de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [U], qui succombe, au paiement des dépens de l’instance.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer. Une indemnité de 800,00 euros lui sera ainsi allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS