TJ Draguignan, 17 sept. 2024, RG 22/01903

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 17 Septembre 2024
Dossier N° RG 22/01903 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JMYV
Minute n° : 2024/251

AFFAIRE :

[W] [B], [N] [L] épouse [B] C/ Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7], sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l’enseigne GOLFE IMMOBILIER, [M] [D] représentant l’entreprise [D] BATI, S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.S. NEXITY LAMY

JUGEMENT DU 17 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Juin 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Me François COUTELIER
Me Roméo LAPRESA
Me Laurent LE GLAUNEC
Me Antoine FAIN-ROBERT
Me Sébastien GUENOT

Délivrées le 17 Septembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [W] [B]
Madame [N] [L] épouse [B]
[Adresse 1]
représentés par Maître Antoine FAIN-ROBERT de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7], sise [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice la SARL GIMS exerçant sous l’enseigne GOLFE IMMOBILIER dont le siège social est sis [Adresse 6]
représenté par Maître Laurent LE GLAUNEC de la SCP MOEYAERT-LE GLAUNEC, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [M] [D] représentant l’entreprise [D] BATI, demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Roméo LAPRESA, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A. AXA FRANCE IARD, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Maître Sébastien GUENOT de la SCP SEBASTIEN GUENOT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.A.S. NEXITY LAMY, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître François COUTELIER de l’ASSOCIATION COUTELIER, avocat au barreau de TOULON
D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [W] [B] et Madame [N] [B] née [L] sont propriétaires d'un appartement composé de deux pièces principales au sein de la copropriété LES [Adresse 7] sur la commune de [Localité 8].

Par une résolution 29 votée le 25 juin 2013, l'assemblée générale des copropriétaires LES [Adresse 7] a décidé de faire réaliser des travaux de reprise de l'étanchéité de la toiture terrasse surplombant le lot des époux [B], responsable d'infiltrations sur ledit lot.

Par devis accepté en date du 30 septembre 2013, le syndic la SAS NEXITY LAMY a confié à Monsieur [M] [D], entrepreneur individuel exerçant sous l'enseigne [D] BATI, assuré auprès de la SA AXA FRANCE IARD, la réalisation des travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse, ces travaux ayant fait l'objet d'un paiement intégral le 6 janvier 2014.

Le 20 avril 2018, la SAS NEXITY LAMY, en sa qualité de syndic de la copropriété, a déclaré un sinistre à la SA AXA FRANCE IARD, assureur décennal de Monsieur [D], au motif que de nouvelles infiltrations sont apparues au même endroit et la SA AXA FRANCE IARD a refusé ses garanties à raison de l'absence de couverture de l'assurance décennale au titre de l'activité d'étanchéité de Monsieur [D].

Par exploits d'huissier de justice des 21, 24 juin et 11 juillet 2019, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7] a fait assigner en référé-expertise Monsieur [D] et son assureur AXA ainsi que la société NEXITY LAMY et, par ordonnance rendue le 23 août 2019, le juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan a fait droit à la demande de désignation d'un expert notamment chargé d'examiner les désordres d'infiltrations en litige.

L'expert judiciaire désigné, Monsieur [X] [V], a déposé son rapport le 2 novembre 2021.

En lecture de ce rapport et par exploit d'huissier de justice du 17 mars 2022, les époux [B] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Draguignan le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS, exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, aux fins de solliciter, à titre principal et sur le fondement des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965 et L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, les condamnations sous astreinte du défendeur à réaliser les travaux de reprise préconisés par l'expert judiciaire et à réparer leurs divers préjudices. Cette affaire a été enrôlée sous le numéro RG 22/01903.

Par exploits d'huissier de justice des 8, 16 et 22 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS, exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, a fait assigner devant le même tribunal Monsieur [D] représentant l'entreprise [D] BATI, la SA AXA FRANCE IARD et la SAS NEXITY LAMY et ce afin de solliciter à titre principal que les défendeurs le relèvent et garantissent solidairement de toutes condamnations prononcées au profit des époux [B], outre la jonction de l'affaire à l'instance principale. Cette affaire, enrôlée sous le numéro RG 22/04201, a été jointe à l'instance principale RG 22/01903 sous ce dernier numéro par ordonnance du juge de la mise en état en date du 16 janvier 2023.

Suivant leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 février 2024, Monsieur [W] [B] et Madame [N] [B] née [L] sollicitent du tribunal de :

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7] à leur payer les sommes de :

* 9633,47 euros au titre du préjudice matériel, avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2022, date de l'assignation au fond ;
* 39 000 euros au titre des préjudices consécutifs ;
* 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7] aux entiers dépens, distraits au profit de l'avocat soussigné pour ceux le concernant, conformément aux articles 696 et suivants du code de procédure civile ;

FAIRE application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit en application de l'article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions fondées sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, ils exposent :

- que les désordres trouvent leur origine dans les parties communes et engagent la responsabilité de plein droit du syndicat des copropriétaires ;

- que les travaux de reprise ont été entrepris si bien que sont seulement maintenues les demandes relatives à la réparation des conséquences dommageables ; que le préjudice matériel s'est aggravé depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire et a fait l'objet d'un devis actualisé ; qu'ils sollicitent la réparation sur cette base avec déduction de l'indemnité perçue par leur assureur multirisque ;

- que leur préjudice de jouissance persiste depuis près de cinq années et est estimé à 39 000 euros sur la base d'estimations de la valeur locative par des agences immobilières soumises à l'expert judiciaire ; que la perte de chance est appréciée à hauteur de 75 % de la valeur locative retenue.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice la SARL GIMS, exerçant sous l'enseigne GOLFE IMMOBILIER, sollicite du tribunal de :

RAMENER à de plus justes proportions les demandes financières présentées par Monsieur [W] [B] et Madame [N] [B] ;

CONDAMNER solidairement l'entreprise de [D] BATI représentée par Monsieur [M] [D] et sa compagnie d'assurance AXA et le syndic NEXITY LAMY à le relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge au profit de Monsieur [W] [B] et Madame [N] [B] ;

CONDAMNER toute partie succombant à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions au visa des articles 14 de la loi du 10 juillet 1965, 1217, 1231-1 et 1792 du code civil, il fait valoir :

- que les travaux en terrasse sont défectueux si bien que l'ensemble des désordres doit être mis à la charge de l'entreprise [D], missionnée par le syndicat des copropriétaires pour les traiter ; qu'il n'existe aucune négligence du syndicat des copropriétaires puisque l'entreprise [D] a été missionnée oralement par le syndic pour reprendre les fissures en façade au moment de son intervention sur la terrasse ; que le travail de l'entreprise a été défectueux et inopérant ;

- que la mission donnée par le syndicat des copropriétaires au syndic de l'époque NEXITY n'a pas été respectée puisqu'une autre entreprise a été retenue, n'ayant pas fait l'objet de vérifications quant à ses conditions d'assurance, et qu'aucune assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite ; que NEXITY doit, par ces négligences, garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations mises à sa charge ;

- que les époux [B] utilisent leur appartement quelques jours par an à titre de résidence secondaire ; qu'ils ne prouvent pas leur volonté de louer le bien ; que l'estimation des pertes locatives se fonde sur une impropriété totale à toute occupation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 octobre 2023, Monsieur [M] [D], représentant l'entreprise [D] BATI, sollicite du tribunal, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :

A titre principal, juger que la compagnie d'assurance AXA France doit sa garantie au titre de l'avenant consenti par la compagnie d'assurance AXA FRANCE concernant les travaux d'étanchéité réalisés par l'entreprise [D] BATI ;

Débouter les époux [B] et le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7] de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre ;

A titre subsidiaire, juger que sa responsabilité doit être limitée à 25 % du coût des travaux ;

Condamner la compagnie d'assurance AXA FRANCE à le relever et garantir de toutes les condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

Débouter les époux [B] de leurs demandes d'indemnisation des préjudices matériels et immatériels ;

Condamner tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance.

Au soutien de ses prétentions fondées sur les articles 1792 et suivants du code civil, il relève :

- qu'il est bien couvert pour l'activité en litige dans la mesure où il a déclaré à son assureur les travaux de réfection de l'étanchéité de la terrasse de la copropriété et qu'il justifie d'une attestation nominative en ce sens ; qu'il n'a rien dissimulé à son assureur ; que l'avenant au contrat d'assurance souscrit en mai 2015 ne peut être remis en cause, d'autant qu'il n'avait pas une connaissance exacte de la cause des infiltrations quant il est intervenu de manière complémentaire en réparation de fissures d'acrotère et de façade ;

- que le procédé d'étanchéité mis en œuvre est un procédé traditionnel et sa compagnie d'assurance ne peut dénier sa garantie au motif de l'absence de déclaration du procédé constructif ;

- qu'il a respecté la convention contractuelle écrite le liant au syndicat des copropriétaires ; que selon l'expert judiciaire, les travaux réalisés ont peut-être mis un terme à de précédentes infiltrations ;

- à titre subsidiaire, que sa part de responsabilité ne peut être supérieure à 25 % d'après l'expert judiciaire ; qu'il ne doit contribuer qu'à hauteur de la proportion de sa faute dans la réalisation du dommage ;

- que les époux [B] ne peuvent prétendre à l'indemnisation du préjudice matériel puisqu'ils ont été indemnisés par leur assureur multirisque au titre des dégâts des eaux causés par les infiltrations ;

- qu'il n'a jamais été démontré la réelle intention locative des époux [B].

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 juin 2023, la SA AXA FRANCE IARD sollicite du tribunal, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :

JUGER que Monsieur [D] s'exonère de sa responsabilité au moins partiellement, ladite responsabilité devant être limitée à 25% du coût des travaux et préjudices et en conséquence LIMITER toutes condamnations de la compagnie AXA FRANCE à 25 % du montant des condamnations susceptibles d'être prononcées ;

Subsidiairement, sur ce point, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à la relever et garantir de toutes condamnations susceptibles d'être prononcées à son encontre ;

JUGER qu'elle a sommé Monsieur et Madame [B] d'avoir à s'expliquer sur l'indemnisation qu'ils ont précisée avoir reçue au titre de leur préjudice matériel et via leur assureur multirisque et à défaut de justification DEBOUTER Monsieur et Madame [B] de leur demande au titre du préjudice matériel ;

DEBOUTER Monsieur et Madame [B] de leurs prétentions au titre du préjudice immatériel ;

En tout état de cause, JUGER que le préjudice allégué par les époux [B] s'analyse en une perte de chance et en conséquence minorer leurs prétentions au titre du préjudice de jouissance lié à une perte locative ;

En tout état de cause, l'AUTORISER à opposer le montant de sa franchise contractuelle ; CONDAMNER tout succombant au paiement d'une somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Le CONDAMNER aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle estime :

- qu'en dépit de l'attestation nominative délivrée à Monsieur [D] pour les travaux en litige, ce dernier avait connaissance des infiltrations survenues entre 2013 et 2015, ce qui l'a conduit à intervenir de manière complémentaire en réparation de fissures d'acrotère et de façade ; qu'il a ainsi négocié la délivrance de l'attestation nominative par la compagnie d'assurance a posteriori de l'exécution des travaux ; qu'en l'absence d'aléa, elle est fondée à opposer une non-assurance ;

- qu'en tout état de cause, l'emploi du procédé d'étanchéité par Monsieur [D] n'est pas conforme à celui déclaré à l'assureur ;

- qu'elle ne peut être condamnée à une obligation de faire les travaux in solidum avec le syndicat des copropriétaires mais seulement à une obligation pécuniaire ;

- subsidiairement, que selon le rapport d'expertise judiciaire 75 % des désordres s'expliquent par une cause étrangère liée au défaut d'entretien des parties communes, indépendant des travaux réalisés par son assuré ; que le syndicat des copropriétaires sera subsidiairement condamné à la relever et garantir à concurrence de 75 % des éventuelles condamnations mises à sa charge ;

- qu'il est fait sommation aux époux [B] de s'expliquer sur leur éventuelle perception d'indemnité par leur assureur multirisque au titre des dégâts des eaux causés par les infiltrations et à défaut ils seront déboutés de leurs prétentions au titre du préjudice matériel ;

- que les époux [B] ne démontrent pas leur volonté de mettre en location l'appartement ; que la perte de chance ne s'indemnise pas à hauteur du préjudice total.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 avril 2023, la SAS NEXITY LAMY sollicite du tribunal de :

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence copropriété LES [Adresse 7] de toutes ses fins, demandes, moyens et conclusions à son encontre ;

Subsidiairement, JUGER qu'elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux de réparation et ne peut donc être condamnée à relever et garantir le syndicat des copropriétaires d'une condamnation à réaliser des travaux de réparation ;

JUGER que sa responsabilité ne peut être engagée que pour la période expirant jusqu'à la fin de son mandat au cours de l'été 2018 ;

En toute hypothèse, CONDAMNER in solidum Monsieur [D] et la compagnie AXA à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être mise à charge ;

CONDAMNER tout succombant à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, elle souligne :

- que le rapport d'expertise judiciaire retient les seules responsabilités d'une part de Monsieur [D] du fait de la mauvaise exécution de ses travaux, d'autre part de la vétusté de l'immeuble avec apparition des fissurations ; qu'aucune de ces causes n'engage sa responsabilité et n'est constitutive d'une faute de sa part à l'origine des pénétrations d'eau dont se plaignent les requérants ;

- subsidiairement, que seul le préjudice existant du 17 octobre 2017 à l'été 2018 pourrait lui être imputable puisqu'elle n'est plus syndic par la suite ;

- que le préjudice de jouissance des époux [B] n'est pas justifié, notamment par des revenus locatifs avant le sinistre ; qu'il devra être limité alors qu'il n'était pas possible de louer le bien durant la période de confinement sanitaire ;

- qu'aucune condamnation à réaliser des travaux ne peut lui être imposée ;

- que Monsieur [D], assuré au plan décennal, est à l'origine des désordres invoqués par les époux [B] et devra, in solidum avec son assureur décennal la compagnie AXA, la relever et garantir de toute condamnation mise à sa charge.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 19 février 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 31 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales des époux [B]

Les époux [B] fondent leurs prétentions sur le dernier alinéa de l'article 14 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, qui rend le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. Avant le 1er juin 2020, le même texte prévoyait la responsabilité du syndicat au titre des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

En l'espèce, le rapport d'expertise judiciaire en date du 2 novembre 2021 conclut que les désordres d'infiltrations constatés dans le bien des époux [B] sont la cause d'une erreur de conception et d'exécution de l'étanchéité des travaux de l'entreprise [D] BATI à hauteur de 25 % et d'une négligence dans l'exploitation et l'entretien des ouvrages quand ils fissurent à hauteur de 75 %.

Il est constant que l'origine des désordres provient des parties communes, qu'il s'agisse d'un vice de construction ou d'un défaut d'entretien des parties communes, qui concernent le toit-terrasse et son étanchéité.

La responsabilité de plein droit du syndicat se trouve ainsi engagée à l'égard des dommages causés aux parties privatives des époux [B], le syndicat disposant de recours contre les éventuels autres responsables.

Le principe en la matière est la réparation intégrale du préjudice qui doit toutefois représenter la moindre des solutions réparatoires.

Sur le préjudice matériel affectant les parties privatives des époux [B], il a été évalué à hauteur de 4052,46 euros TTC au contradictoire des parties durant l'expertise judiciaire sur la base d'un devis du 8 septembre 2021 de l'entreprise GENERAL HOME SERVICES.

Les époux [B] fournissent cependant un devis réactualisé par la même entreprise le 20 juillet 2023 pour un montant plus de trois fois supérieur de 12 316,50 euros, notamment expliqué par les coûts de remplacement des menuiseries.

Il résulte du rapport d'expertise non contradictoire du cabinet UNION EXPERT du 9 octobre 2023 communiqué par les époux [B] que ces derniers estiment que l'expert judiciaire a attribué les désordres causés aux menuiseries aux infiltrations. Néanmoins, le rapport d'expertise judiciaire du 2 novembre 2021 ne corrobore pas cette affirmation.

Aucun élément ne permet de confirmer une aggravation des désordres depuis le dépôt du rapport d'expertise judiciaire conduisant à retenir le devis trois fois supérieur, les désordres des menuiseries n'étant pas clairement reliés aux infiltrations par une discussion contradictoire des parties sur ce point durant les opérations d'expertise judiciaire.

Il ne peut donc être retenu le second devis et le préjudice matériel sera fixé à hauteur de 4052,46 euros TTC, somme à laquelle il convient d'enlever celle de 2683,03 euros que les époux [B] justifient avoir perçu de leur assureur multirisque au titre de la garantie sur les dégâts des eaux. Cette circonstance ne dénie en aucun cas aux époux [B] leur droit à réparation envers le syndicat responsable portant sur la somme restante, soit 1369,43 euros TTC.

Sur les préjudices immatériels, le rapport d'expertise judiciaire conclut à l'existence de réels préjudices de jouissance de l'habitation des époux [B], prenant la forme d'une moins-value sur la valeur locative.

Les parties s'accordent sur le fait que ces préjudices ont duré au moins durant cinq années.

En outre, elles concèdent que la résidence n'a pas été louée, mais occupée à titre de résidence secondaire par les époux [B].

Cette destination ne peut toutefois contredire leur volonté de louer leur bien, alors que l'impossibilité de louer est rappelée par le conseil des requérants dans un dire à l'expert du 15 septembre 2021, en rappelant la règle de décence du 30 janvier 2002 en matière locative. Aussi, les requérants n'ont pas à justifier de leurs éventuelles démarches pour louer le bien, y compris antérieurement aux désordres d'infiltration, mais sont bien fondés à prétendre à une réparation de la perte de chance de louer.

Les valeurs locatives ont été discutées contradictoirement par les parties durant les opérations d'expertise et l'expert judiciaire note que l'avis de valeur de l'agence BAIA IMMOBILIER est moins élevé de sorte qu'il convient d'en dresser une moyenne avec l'autre avis transmis par les requérants. De plus, l'expert précise à juste titre que les valeurs de pleines exploitations restent des principes maximums qu'il convient de décliner avant de projeter une perte de chance.

Il sera retenu des montants moyens des avis de valeur locative transmis de 910 euros de location hebdomadaire en très haute saison (8 semaines juillet-août) et de 700 euros par semaine pour les vacances de Pâques (2 semaines), ainsi qu'une perte de chance plus raisonnablement estimée à 50 % tenant compte des aléas de la location, y compris la période de confinement sanitaire.

Les préjudices seront calculés sur la base des montants de 1400 euros par an pour les vacances de Pâques et 7280 euros par an pour l'été, soit un total de 8680 euros par an. Sur une période de cinq années, la perte s'élève à la moitié de 43 400 euros, soit 21 700 euros.

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7] sera condamné à payer aux époux [B] les sommes de :

- 1369,43 euros TTC au titre du préjudice matériel, somme indexée à l'indice BT 01 entre la date du rapport d'expertise judiciaire le 2 novembre 2021 et la date du présent jugement puis assortie des intérêts au taux légal, conformément à l'article 1231-7 du code civil ; aucun élément ne conduit à faire partir les intérêts de l'assignation alors que la présente instance a permis de débattre sur les préjudices à retenir ;

- 21 700 euros au titre des préjudices immatériels consécutifs, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement par application du même texte.

Les époux [B] seront déboutés du surplus de leurs demandes de réparation.

Sur les recours du syndicat des copropriétaires et la contribution finale à la dette

Par le dernier alinéa de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés aux copropriétaires par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes et il dispose d'action récursoires contre les responsables des dommages.

A ce titre, le syndicat défendeur fonde ses prétentions contre Monsieur [D] sur l'article 1792 du code civil, selon lequel « tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

Il fonde ses prétentions contre la SAS NEXITY LAMY sur les articles 1217 et 1231-1 du code civil, en réalité 1147 ancien du code civil dans sa version antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016 à raison de la date du contrat de syndic antérieure au 1er octobre 2016, selon lequel en matière contractuelle, « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. »

S'agissant du recours de la société NEXITY LAMY contre Monsieur [D], il est nécessairement fondé sur l'article 1382 ancien du code civil qui énonce : « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Le rapport d'expertise judiciaire du 2 novembre 2021 précise que les désordres d'infiltration affectent la solidité de l'immeuble sans immédiatement la compromettre, qu'ils compromettent l'élément constitutif du clos et du couvert de l'ouvrage. Il doit être considéré le caractère décennal des désordres affectant les parties communes, ce qu'aucun défendeur ne conteste au vu de la réception tacite des ouvrages le 6 janvier 2014 après paiement du solde de la facture de l'entrepreneur.

Par ailleurs, l'expert ajoute que les travaux d'étanchéité du toit-terrasse ne sont pas conformes à la règle et ne permettent pas de s'assurer de l'étanchéité de l'immeuble.

S'agissant de la négligence dans l'exploitation et l'entretien des ouvrages quand ils fissurent, estimée responsable à hauteur de 75 % des désordres selon l'expert judiciaire, le syndicat des copropriétaires fait justement observer que Monsieur [D] a été missionné pour des travaux supplémentaires sur les façades de l'immeuble afin de remédier aux fissures. A ce titre, l'expert affirme qu'il n'existe pas de convention écrite sur cette intervention en réparation de fissures sur les façades et acrotères de la toiture terrasse, mais aucune des parties ne conteste le principe de cette intervention. Aussi, il doit être considéré que le syndic NEXITY LAMY, qui a signé le devis initial de Monsieur [D] et en a contrôlé les travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires, a donné son accord, au moins verbalement, pour que cette intervention complémentaire soit réalisée. En tout état de cause, la résolution 29 votée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 25 juin 2013 autorise le syndic NEXITY LAMY à faire réaliser les travaux d'étanchéité de la terrasse en litige, qui ne peuvent exclure les fissures consécutives aux infiltrations constatées.

Dès lors, c'est à raison que le syndicat défendeur conteste une quelconque négligence de sa part dans l'exploitation et l'entretien de la toiture-terrasse alors qu'il appartenait au syndic la SAS NEXITY LAMY de veiller à ce que les fissures soient traitées et à Monsieur [D], missionné à ce titre par le syndic, d'y remédier.

Il est indifférent que les travaux réalisés par Monsieur [D] aient, le cas échéant, pu mettre un terme à de précédentes infiltrations, alors que de toute évidence son intervention a favorisé l'apparition des infiltrations constatées à partir de 2015-2016 par les époux [B], ou ultérieurement suivant les informations données par les différentes parties, et ayant donné lieu à la déclaration de sinistre du 20 avril 2018.

Il est tout aussi indifférent que Monsieur [D] ait respecté les termes de la convention écrite conclue avec le syndic NEXITY LAMY, alors que l'expert judiciaire ne peut se prononcer sur le respect de la convention orale concernant le traitement des fissures et que de surcroît les prestations de Monsieur [D] sont à l'origine du désordre de nature décennale provoqué par les infiltrations.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [D] n'est pas bien fondé à prétendre à l'existence d'une cause étrangère en raison des défauts d'entretien et d'exploitation de l'ouvrage en litige, ni à une limitation de sa responsabilité à hauteur de 25 % à l'égard du syndicat des copropriétaires. Il doit être déclaré responsable au plan décennal à l'égard de ce dernier par application de l'article 1792 précité.

Par ailleurs, le syndic de l'époque la SAS NEXITY LAMY n'a pas respecté les termes de l'assemblée générale du 25 juin 2013, en contractant avec Monsieur [D] alors que ladite assemblée l'a autorisée à procéder à des appels de fond sur la base de devis à refaire émanant des sociétés ADIL [C] et SEP GAY et qu'elle n'a pas veillé à souscrire une assurance dommages-ouvrage.
Au demeurant, il est relevé que la SAS NEXITY LAMY ne s'est pas assurée que l'activité d'étanchéité de la toiture-terrasse était couverte par l'attestation d'assurance décennale de Monsieur [D], et elle n'a manifestement pas suffisamment veillé à ce que l'entretien et l'exploitation des ouvrages en litige soient régulièrement effectués, se contentant de confier verbalement à Monsieur [D] des travaux supplémentaires de traitement des fissures en façade qui se sont révélés inefficaces très rapidement après la réception.

La SAS NEXITY LAMY ne peut prétendre que la vétusté de l'immeuble est seulement en cause, ou encore se réfugier derrière les erreurs d'exécution de Monsieur [D], qu'elle a missionné de son propre chef dans des conditions non conformes à la décision prise par la copropriété.

Elle ne peut davantage limiter sa responsabilité à la seule période où elle était syndic jusqu'à l'été 2018, alors que son fait fautif dans l'accomplissement défaillant des travaux a provoqué des désordres qui se sont poursuivis dans le temps. De surcroît, l'absence de souscription de l'assurance dommages-ouvrage au profit de la copropriété a indéniablement contribué à retarder l'accomplissement par celle-ci des travaux de reprise sur les parties communes, et ainsi à faire perdurer les préjudices immatériels des époux [B] sur une période de cinq années.

La faute contractuelle de la SAS NEXITY LAMY est avérée et elle est en lien avec les désordres. Elle sera déboutée de sa demande de limiter sa responsabilité et sa demande de juger qu'elle ne peut être condamnée à réaliser des travaux de réparation est sans objet, cette prétention ayant été abandonnée par les époux [B].

Monsieur [D] et la SAS NEXITY LAMY ont chacun contribué par leurs fautes respectives et de manière indissociable au même dommage entraînant la condamnation du syndicat des copropriétaires. Aussi, ce dernier est bien fondé à solliciter les condamnations in solidum des deux défendeurs.

Sur la garantie de la compagnie AXA, cette dernière relève l'application de l'article 1964 ancien du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, aux termes duquel « le contrat aléatoire est une convention réciproque dont les effets, quant aux avantages et aux pertes, soit pour toutes les parties, soit pour l'une ou plusieurs d'entre elles, dépendent d'un événement incertain.
Tels sont :
Le contrat d'assurance,
Le jeu et le pari,
Le contrat de rente viagère. »

Il est constant que l'absence d'aléa au moment de la souscription du contrat d'assurance fait obstacle à la garantie de l'assureur.

Monsieur [D] ne conteste pas que l'activité de réfection de l'étanchéité de toiture-terrasse en cause n'est pas visée dans son contrat initial d'assurance de responsabilité décennale souscrit auprès de la SA AXA FRANCE IARD.

Toutefois, il verse aux débats une attestation nominative en date du 26 mai 2015 concernant les travaux en litige, datant l'ouverture de chantier 12 novembre 2013 et consistant en des travaux de « réfection étanchéité terrasse en respect du cahier des charges SIPLAST et en tenant compte des contraintes liées au lieu d'intervention », le montant de la prestation étant prévu à hauteur de 11 663 euros TTC.

La compagnie AXA FRANCE IARD prétend avec raison que Monsieur [D] a entendu valider a posteriori des travaux déjà réalisés, le solde de paiement de la facture de 11 663 euros ayant été réglé le 6 janvier 2014, et qu'ainsi son assuré ne pouvait ignorer l'existence d'infiltrations consécutivement à son intervention. A ce titre, l'expert judiciaire précise en page 5 du rapport que Monsieur [D], sans justificatif, déclare intervenir entre 2013 et 2015 en réparation des fissures d'acrotères et de façades.

Il ne peut être déduit que Monsieur [D] avait une connaissance totale des désordres d'infiltration générés par son intervention, mais au moment de la déclaration à son assurance de l'activité d'étanchéité pour le chantier le 26 mai 2015, il avait de manière certaine connaissance d'une partie desdits désordres.

Au demeurant, Monsieur [D] ne peut expliquer la raison de son retard pour déclarer cette nouvelle activité à son assureur alors que le devis relatif aux prestations d'étanchéité avait été exécuté en totalité près de 18 mois auparavant.

La SA AXA FRANCE IARD est bien fondée à prétendre à une absence d'aléa de ce chef et à dénier sa garantie.

Elle sera mise hors de cause de ce chef et le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7], Monsieur [D] et la SAS NEXITY LAMY seront déboutés de leurs demandes à son égard.

Monsieur [D] et la SAS NEXITY LAMY seront condamnés in solidum à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7] de l'intégralité des condamnations mises à sa charge à la présente instance en principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles.

Enfin, les deux défendeurs co-obligés ont chacun contribué aux dommages dans des proportions équivalentes, manquant chacun à leurs obligations respectives, de sorte qu'ils seront tenus à hauteur de 50 % à la répartition finale de la dette. Monsieur [D] sera condamné à relever et garantir la SAS NEXITY LAMY à hauteur de 50 % des condamnations mises à sa charge à la présente instance en principal, intérêts, dépens et frais irrépétibles. La SAS NEXITY LAMY sera déboutée du surplus de son recours.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7], partie perdante, sera condamné aux entiers dépens de l'instance comprenant les frais de l'expertise judiciaire déposée le 2 novembre 2021.

L'article 699 du code de procédure civile dispose que « les avocats et avoués peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. »

Il y a lieu d'autoriser le droit au recouvrement direct des dépens au profit de Maître Antoine FAIN-ROBERT, membre de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'apparaît pas équitable de laisser l'ensemble de ses frais irrépétibles à la charge des époux [B].

Le syndicat des copropriétaires de la copropriété LES [Adresse 7] sera condamné à leur payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes de ce chef.

En outre, par application de l'article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, même en l'absence de demande de sa part, le copropriétaire qui voit sa prétention fondée dans une instance l'opposant au syndicat des copropriétaires, se voit dispenser par le juge, sauf décision contraire prise en équité ou en considération de la situation économique des parties, de toute participation à la dépense commune des frais de l'instance.

Les époux [B] seront dès lors dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de la présente instance.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS