TJ Draguignan, 17 sept. 2024, RG 22/01904

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 - CONSTRUCTION

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DU 17 Septembre 2024
Dossier N° RG 22/01904 - N° Portalis DB3D-W-B7G-JMZW
Minute n° : 2024/252

AFFAIRE :

[P] [V], [B] [K], [L] [G] [R] C/ Syndicat des copropriétaires de la résidence “LA ROSERAIE”, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD, S.A.S. CORNEILLE SAINT-MARC SUD

JUGEMENT DU 17 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO, Vice-Président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Juin 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES
Maître Laurent LATAPIE

Délivrées le 17 Septembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Madame [P] [V], demeurant [Adresse 4] (ALLEMAGNE)

Madame [B] [K], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [L] [G] [R], demeurant [Adresse 2]

tous trois représentés par Maître Christophe JERVOLINO de la SCP GOBERT & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE
D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Syndicat des copropriétaires de la résidence “LA ROSERAIE”, pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
non représenté

S.A.S. CORNEILLE SAINT-MARC SUD, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Laurent LATAPIE de la SELARL SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

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FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [P] [V], Madame [B] [K] et Monsieur [L] [R] sont chacun propriétaires au sein de la copropriété dénommée résidence LA ROSERAIE sur la commune de [Localité 3].

Exposant que l'assemblée générale des copropriétaires en date du 30 décembre 2021 est irrégulière pour plusieurs motifs, Madame [V], Madame [K] et Monsieur [R] ont, par exploits d'huissier délivrés le 11 mars 2022, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROSERAIE, représenté par son syndic en exercice la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD, et la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD devant le tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de voir ordonner à titre principal l'annulation de ladite assemblée générale, outre l'octroi de dommages et intérêts par le syndic.

Suivant leur assignation en date du 11 mars 2022, pour laquelle le bordereau des pièces a été notifié par voie électronique le 14 octobre 2022, Madame [P] [V], Madame [B] [K] et Monsieur [L] [R] sollicitent du tribunal de :

A titre principal, ordonner l'annulation de l'assemblée générale du 30 décembre 2021 ;

A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER, au regard des développements susvisés, que sont nulles les résolutions numéros 5, 6, 10, 11 et 12 de l'assemblée générale du 30 décembre 2021 ;

En tout état de cause, CONDAMNER la société CORNEILLE SAINT-MARC à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société CORNEILLE SAINT-MARC à payer à chacun des requérants la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER la société CORNEILLE SAINT-MARC à payer à chacun des requérants la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à chacun des requérants la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

Dispenser les requérants du paiement de la quote-part de toutes sommes qui seraient mises à la charge du syndicat des copropriétaires ;

REJETER toute demande tendant à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER in solidum les requis à supporter les entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions fondées sur la loi du 10 juillet 1965, les décrets du 17 mars 1967 et 14 mars 2005, l'ordonnance du 20 mai 2020 et l'arrêté du 2 juillet 2020, les requérants exposent :

- que l'assemblée en litige a été convoquée par le syndic SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD alors qu'une précédente assemblée générale tenue le 15 février 2021 faisait l'objet d'une demande d'annulation, une nullité de cette assemblée entraînant de facto la nullité du mandat du syndic ;

- que le délai de 21 jours entre la réception de la convocation de Madame [V] et la date de l'assemblée générale n'a pas été respecté ;

- que le formulaire de vote par correspondance annexé à la convocation à l'assemblée générale est irrégulier faute pour les propriétaires de pouvoir se prononcer sur chacune des résolutions concernées suivant le second vote à la majorité de l'article 25 si celle de l'article 24 n'est pas atteinte ;

- subsidiairement, que de multiples anomalies affectent le vote de l'approbation des comptes et le quitus du syndic (résolutions 5 et 6), tenant au fait que le syndic a fait payer à la copropriété des travaux réalisés sur des parties privatives dans le seul intérêt des copropriétaires concernés, à des anomalies de certaines factures et à l'irrégularité des annexes comptables ; que les résolutions 9 et 10 doivent être annulées car reposant sur un budget extrêmement succinct ; que la résolution 11 prévoit la désignation des membres du conseil syndical selon des modalités irrégulières avec la désignation du président non prévue dans la résolution ; que la résolution 12 ne précise pas l'identité de l'entreprise ayant réalisé le devis et ne procède pas à la mise en concurrence conformément aux exigences légales ;

- que la nullité des assemblées générales des 15 février 2021 et 30 décembre 2021 résulte des fautes du syndic la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD qui ne pouvait ignorer la nullité de son mandat en convoquant la dernière assemblée et qui est responsable des autres irrégularités constatées ; que la demande de désignation d'un mandataire ad hoc de la copropriété par la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD résulte des multiples fautes professionnelles de cette dernière, laquelle devra être condamnée à payer des dommages et intérêts au syndicat et aux requérants.

Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 juin 2023, la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD sollicite du tribunal de :

PRENDRE ACTE de ce qu'elle s'en rapporte à la justice à l'annulation de l'assemblée générale du 30 décembre 2021 ;

DIRE ET JUGER y avoir lieu, en l'état de cette annulation, de procéder à l'annulation des résolutions 5, 6, 9, 10, 11 et 12, l'assemblée générale devant être annulée dans son intégralité ;

SOMMER avant dire droit les demandeurs ainsi que le syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROSERAIE, pris en la personne de son nouveau syndic en exercice la société CAP IMMO SUD, de communiquer les assemblées générales tenues en 2022 et 2023 aux fins de validation de la comptabilité ;

DÉBOUTER les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce compris les demandes de dommages et intérêts, tant en leur nom que pour le syndicat des copropriétaires et en ce compris leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, des décrets du 17 mars 1967 et 14 mars 2005, de l'ordonnance du 20 mai 2020 et de l'arrêté du 2 juillet 2020, la défenderesse fait valoir :

- que le jugement du 5 mai 2022 a annulé l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 15 février 2021, ce qui a pour effet d'annuler le mandat du syndic dépourvu du pouvoir de convoquer l'assemblée en litige ; qu'il n'est ainsi pas utile d'aborder les autres motifs d'annulation concernant tant l'assemblée dans son entier que les différentes résolutions votées ;

- que les requérants ne justifient d'aucun préjudice matériel à l'appui de leurs demandes à titre de dommages et intérêts ; qu'ils ne sont pas bien fondés à solliciter l'octroi de dommages et intérêts pour le syndicat des copropriétaires ;

- que la comptabilité de l'année en litige a été validée et le quitus lui a été donné par la désignation d'un mandataire ad hoc à son initiative ainsi que par la convocation d'une assemblée générale extraordinaire des copropriétaires ; qu'aucune faute de sa part en lien avec un préjudice n'est donc démontrée ; qu'il appartiendra aux requérants de justifier de la dernière assemblée générale ainsi que des annexes qui auraient été adressées à la comptabilité.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROSERAIE, pris en la personne de son syndic en exercice la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD, cité à personne morale, n'a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de la procédure a été rendue le 19 février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est relevé que les pièces versées aux débats par les parties permettent de confirmer qu'un nouveau syndic a été désigné, la SARL CAP IMMO SUD, mais à l'époque de l'assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 11 mars 2022 ce dernier était représenté par la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD et a été valablement cité en la personne de son représentant légal à l'époque n'ayant pas constitué avocat pour le compte du syndicat.
Aussi, la présente décision, rendue en premier ressort, sera réputée contradictoire par application des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile, l'article 472 du même code imposant au tribunal de statuer lorsque le défendeur ne comparaît pas et de ne faire droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale d'annulation de l'assemblée générale du 30 décembre 2021

L'article 7 du décret 67-223 du 17 mars 1967 prévoit notamment que l'assemblée générale des copropriétaires est tenue au moins une fois chaque année et qu'elle est convoquée par le syndic, sauf s'il en est disposé autrement dans la loi 65-557 du 10 juillet 1965.

A ce titre, il est notamment prévu par la loi et le décret précités que les personnes suivantes peuvent sous certaines conditions convoquer l'assemblée générale des copropriétaires :

- le président du conseil syndical (article 8 du décret) ;
- l'administrateur provisoire (article 62-7 du décret) ;
- tout copropriétaire (article 17 de la loi).

En droit, est nulle l'assemblée générale convoquée par une personne dépourvue de qualité pour le faire.

Il est ainsi admis que l'annulation de la résolution désignant le syndic, prononcée par une décision passée en force de chose jugée, a un effet rétroactif sur le mandat donné par la copropriété de sorte que le syndic n'est plus habilité à convoquer une assemblée générale.

En l'espèce, le jugement du 5 mai 2022 versé aux débats, signifié le 17 mai 2022 au syndicat défendeur et n'ayant fait l'objet d'aucun recours, annule en toutes ses dispositions l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence LA ROSERAIE tenue le 15 février 2021.

Or, la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD a été désignée en qualité de syndic de la copropriété par la résolution 8 de l'assemblée générale annulée.

De ce fait, son mandat a été annulé rétroactivement le 5 mai 2022 par l'effet de l'annulation de l'assemblée générale du 15 février 2021 et elle n'avait pas qualité pour convoquer l'assemblée en litige tenue le 30 décembre 2021.

Il n'est pas utile d'examiner les autres motifs d'annulation puisque de ce seul chef l'assemblée en litige doit être annulée dans toutes ses dispositions.

Il sera fait droit à la demande d'annulation de l'assemblée générale du 30 décembre 2021, convoquée par une personne dépourvue de qualité pour le faire.

Sur les demandes principales à titre de dommages et intérêts et la demande avant dire droit de communication de pièces

Les requérants ne donnent pas de fondement précis à leurs demandes.

Il est relevé que l'article 1240 du code civil dispose : « tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

Si le contrat de syndic institue des relations de nature contractuelle, ce n'est qu'entre le syndic et le syndicat des copropriétaires, alors que les copropriétaires ne sont pas liés par un contrat avec le syndic.

Un manquement éventuel du syndic dans le contrat de mandat conclu avec le syndicat peut cependant servir à qualifier une faute à l'égard d'un copropriétaire au sens de l'article 1240 précité.

La défenderesse fait justement observer que les requérants ne sont pas bien fondés à solliciter des réparations pour le compte du syndicat des copropriétaires, en l'espèce non comparant.

S'agissant de leur éventuel préjudice personnel, les requérants ne précisent pas en quoi la reprise de comptabilité, avérée par le vote d'une résolution 3 de l'assemblée générale des copropriétaires tenue le 4 mai 2023, leur causerait un préjudice de cette nature.

En tout état de cause, les résultats de cette reprise de comptabilité n'ont pas été communiqués aux débats lors de la présente instance de sorte qu'il n'est pas suffisamment avéré l'existence d'une faute commise par l'ancien syndic la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD de ce chef.

La seule convocation de l'assemblée en litige alors que la précédente était en instance d'annulation et susceptible d'entraîner l'annulation rétroactive de son mandat n'est manifestement pas de nature à constituer une faute et il en est de même du prétendu retard de convocation de Madame [V] à l'assemblée du 30 décembre 2021, qui ne résulterait que d'un retard dans la réception de ladite convocation par cette dernière et non d'un envoi tardif du syndic.

S'agissant de l'annulation de la précédente assemblée, prononcée par jugement du 5 mai 2022 à raison d'une désignation irrégulière du secrétaire de séance, les requérants n'établissent pas en quoi la faute tirée de cette irrégularité leur causerait un préjudice personnelle.

En l'absence de preuve d'une faute en lien avec un préjudice personnel des requérants, ces derniers seront déboutés de leurs demandes à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, afin de répondre aux exigences des articles 11 et 132 et suivants du code de procédure civile, la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD ne développe pas la nécessité de communication de pièces sollicitée. Il échet de constater que les deux procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires tenues postérieurement à l'assemblée en litige ont été versés aux débats par les requérants si bien que la demande est pour partie sans objet et qu'il n'est pas précisé par la défenderesse en quoi les annexes adressées à la comptabilité lui seraient utiles, en particulier au plan du recueil des preuves à la présente instance. La SAS CORNEILLE SAINT-MARC sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie […]. »

La SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance. Il n'est pas opportun de condamner le syndicat défendeur aux dépens alors que la cause de la nullité de l'assemblée générale en litige résulte de l'annulation du mandat du syndic.

Il résulte de l'article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à condamnation.

En l'espèce, il n'apparaît pas équitable de laisser l'ensemble de ses frais irrépétibles à la charge des requérants de sorte que la SAS CORNEILLE SAINT-MARC SUD sera condamnée à payer à chacun des requérants la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes et le surplus des demandes de ce chef seront rejetés.

En l'absence de condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence LA ROSERAIE et de comparution de ce dernier à la présente instance, la demande de dispense de contribution à la charge commune des frais de la présente instance par application de l'article 10-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 apparaît sans objet et les requérants seront déboutés à ce titre.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

Aucune circonstance ne justifie en l'espèce d'écarter l'exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS