TJ Clermont-Ferrand, 17 sept. 2024, RG 24/00576

CG/MLP

Jugement N°
du 17 SEPTEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00576 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JT4V
du rôle général

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7]

c/

[O] [Y]

la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

GROSSE le

- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copie électronique :

- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copie :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, Greffière

dans le litige opposant :

DEMANDEUR

- Le Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 5] - [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice la SAS LAMY
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDEUR

- Monsieur [O] [Y]
[Adresse 2]
[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 16 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [O] [Y] est copropriétaire des lots n°39, 40 et 41 au sein de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6].

Le Syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Monsieur [Y] aux échéances convenues, en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées.

Il indique que Monsieur [Y] a réglé une partie de sa dette le 27 février 2024 mais qu’il demeure un arriéré.

Par acte d’assignation en date du 1er juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY, a assigné Monsieur [O] [Y] devant la Présidente du Tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

- Condamner Monsieur [O] [Y] à payer et porter au Syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7], située [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 6], les sommes suivantes :

2.362,04 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [K] du 13 février 2024, 792,74 € au titre des charges exigibles, mais non encore échues, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’année comptable 2024, 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi par le Syndicat des Copropriétaires,526,17 € au titre des frais exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance (suivant décompte arrêté au 30 mai 2024), outre les dépens de la présente procédure à venir, 1.020,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
- Dire qu’en application des dispositions des articles 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la première mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.

A l’audience du 16 juillet 2024 à laquelle les débats se sont tenus, le Syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Monsieur [Y] n’a pas comparu, ni constitué avocat.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées sur la période du 1er juillet 2023 au 30 mai 2024 inclus, pour un montant total de 2.362,04 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

- Un règlement de copropriété,
- Un relevé de propriété,
- Un relevé de compte copropriétaire arrêté au 30 mai 2024,
- Des procès-verbaux d’Assemblée générale en date des 9 mai 2022, 27 avril 2023 et 17 avril 2024,
- Des appels de fonds,
- Un compte individuel de charges,
- Un relevé général des dépenses,
- Des mises en demeure en date des 16 novembre 2023, 7 décembre 2023 et 13 février 2024,
- Des factures émises par la S.A.S. NEXITY,
- Un contrat de syndic.

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 2.362,04 € qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application des charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur.

En conséquence, Monsieur [Y] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 2.362,04 € au titre des charges impayées selon décompte du 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, Monsieur [Y] est redevable des provisions non encore échues pour les lots n° n°39, 40 et 41 à savoir les 3ème et 4ème appels de provision sur charges 2024, ainsi que les 3ème et 4ème cotisations fonds ALUR, soit la somme totale de 792,74 €.

En conséquence, Monsieur [Y] sera condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 792,74 € au titre des deux dernières provisions sur charges exigibles mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoires pour les lots concernés.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 526,17 € selon décompte arrêté au 30 mai 2024, comprenant :

- Une première mise en demeure pour un montant de 52,00 €,
- Une relance pour un montant de 52,00 €,
- Un dernier avis avant poursuite d’un montant de 53,17 €,
- Une facture de transmission de dossier pour sommation d’un montant de 108,00 €,
- Des frais d’huissier pour mise en demeure d’un montant de 45,00 €,
- Une facture de transmission de dossier pour assignation d’un montant de 216,00 €.

Or, il résulte de ce qui précède que les frais de transmission n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Monsieur [Y] ne peut dès lors être condamné à supporter ces derniers.

En conséquence, Monsieur [Y] sera condamné à payer la somme de 202,17 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 30 mai 2024.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [Y] à lui payer la somme de 2.000,00 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel.

Cependant, la demande au titre des dommages-intérêts pour préjudice matériel n’est pas suffisamment justifiée et explicitée dans les écritures du demandeur qui ne démontre pas l’existence d’un préjudice quelconque.

La demande de dommages et intérêts sera donc rejetée.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Monsieur [Y] sera en conséquence condamné à verser au demandeur la somme de 250,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS