TJ Clermont-Ferrand, 17 sept. 2024, RG 24/00575

CG/AC

Jugement N°
du 17 SEPTEMBRE 2024

Chambre 6

N° RG 24/00575 - N° Portalis DBZ5-W-B7I-JT4U
du rôle général

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3]

c/

[S] [M]

la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

GROSSES le

- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies électroniques :

- la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI

Copies :

- Dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

JUGEMENT

rendu le DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE,

par Madame Catherine GROSJEAN, Présidente du Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND

assistée de Madame Amandine CHAMBON, Greffière.

dans le litige opposant :

DEMANDERESSE

Syndicat SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Adresse 3] sis [Adresse 4] représenté par son syndic la SAS LAMY
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

ET :

DEFENDERESSE

Madame [S] [M]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Après débats à l’audience publique du 16 Juillet 2024, l’affaire a été mise en délibéré à ce jour, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [M] est propriétaire du lot n°147 au sein de la Résidence « [Adresse 3] » située [Adresse 4].

Suivant ordonnance en date du 3 décembre 2019, Madame [S] [M] a été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 3] » les sommes suivantes :
- 1.411,21 € correspondant au décompte des charges de copropriété dues au 1er octobre 2019,
- 151,86 € au titre des dernières provisions sur charges de l’exercice en cours et des cotisations aux fonds de travaux,
- 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant ordonnance en date du 29 juillet 2021, Madame [S] [M] a été condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 3] » la somme de 1.246,59 € selon décompte arrêté au 25/05/2021.

Suivant ordonnance en date du 23 juin 2023, Madame [S] [M] a été enjointe à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 3] » les sommes suivantes :
- 639,86 € en principal avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 06/02/2023,
- 37,04 € au titre des frais accessoires (mise en demeure),
- 51,07 € au titre des frais de requête.

Le Syndicat des copropriétaires a constaté l’absence de règlement des charges de copropriété par Madame [M] aux échéances convenues en dépit des mises en demeure qui lui ont été adressées.

Par acte d’assignation en date du 4 juillet 2024, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 3] » située [Adresse 4], représenté par son syndic, la S.A.S. LAMY, a assigné Madame [S] [M] devant la Présidente du Tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond aux fins suivantes :

- Condamner Madame [S] [M] à payer et porter au Syndicat des copropriétaire de la Résidence « [Adresse 3] » située [Adresse 4], les sommes suivantes :
1.193,63 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 30 Mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la lettre de mise en demeure de Maître [I] du 24 Janvier 2024, 562,50 € au titre des charges exigibles, mais non encore échues, conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, sur l’année comptable 2024/2025, 3.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel subi par le syndicat des copropriétaires, 526,17 € au titre des frais exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance suivant décompte arrêté au 30 Mai 2024, outre les dépens de la présente procédure, 1.020,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, - Dire qu’en application des dispositions de l’article 10-1 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, les frais exposés par le syndicat des copropriétaires, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, à compter de la première mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement, resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant.

A l’audience du 16 juillet 2024 à laquelle les débats se sont tenus, le Syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Madame [M] n’a pas comparu, ni été régulièrement représentée.

Pour le surplus, il est renvoyé à l’assignation.

MOTIFS DE LA DECISION

1/ Sur la demande en paiement de charges

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le Syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget provisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, la provision étant exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction applicable à compter du 1er janvier 2020, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’avis de réception restée infructueuse pendant plus de 30 jours à compter du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile de son destinataire.

Après avoir constaté le vote du budget par l’Assemblée Générale des copropriétaires ainsi que la déchéance du terme, la Présidente du Tribunal Judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, peut condamner le copropriétaire défaillant au versement des provisions prévues à l’article 14-1 et devenues exigibles, le jugement étant assortie de l’exécution provisoire de plein droit en application du nouvel article 481-1 du Code de procédure civile.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des charges et cotisations sur fonds de travaux appelées sur la période d’octobre 2023 à mai 2024 inclus, pour un montant de 1.193,63 €.

A l’appui de sa demande, il produit notamment :

- Un règlement de copropriété,
- Un relevé de propriété,
- Une ordonnance en date du 3 décembre 2019,
- Une ordonnance en date du 29 juillet 2021,
- Une ordonnance en date du 23 juin 2023,
- Un relevé de compte propriétaire arrêté au 30 mai 2024,
- Deux procès-verbaux d’Assemblée générale en date des 5 octobre 2022 et 2023,
- Un appel de fonds travaux,
- Un compte individuel de charges,
- Un relevé général des dépenses,
- Trois courriers de mise en demeure en date des 16 novembre 2023, 7 décembre 2023 et 24 janvier 2024,
- Des factures émises par la S.A.S. NEXITY,
- Un contrat de syndic,
- Une note d’honoraire.

Il y a lieu de relever que les frais de procédure ne font pas partie des charges dues par le copropriétaire défaillant et ne peuvent être recouvrés qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En cela, il apparaîtrait opportun de les faire figurer sur un décompte distinct du décompte de charges.

Au vu de ces éléments, la créance du syndicat des copropriétaires s’élève à la somme de 1.193,63 € qui correspond aux seules charges et cotisations appelées par des appels de fonds portant application des charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse.

En conséquence, Madame [M] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1.193,63 € au titre des charges impayées selon décompte arrêté au 30 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 24 janvier 2024 pour la somme de 1.313,54 € et de la présente décision pour le surplus.

En outre, il est constant qu’en l’absence de règlement des charges de copropriété, le paiement immédiat de toutes les provisions à échoir pour les charges dues au titre de l’exercice en cours peut être exigé, sommes pour lesquelles le défendeur demeure débiteur.

Ainsi, outre les charges de copropriété échues, Madame [M] est redevable des provisions non encore échues pour le lot n°147, à savoir à savoir les 2ème, 3ème et 4ème appels de provision sur charges 2024-2025, ainsi que les 2ème, 3ème et 4ème cotisations fonds ALUR 2024-2025, soit la somme totale de 562,50 €.

En conséquence, Madame [M] sera condamnée à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 562,50 € au titre des trois dernières provisions sur charges exigibles mais non encore échues de l’exercice en cours et des fonds de travaux obligatoire.

2/ Sur la demande de paiement des frais de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Les « frais nécessaires » désignent les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, à l’instar de la mise en demeure qui est le préalable obligatoire à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du Code de procédure civile, les relances postérieures à la délivrance de l’assignation.

De la même façon, les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes ne peuvent être retenus au titre de l’article 10-1 précité.

Il s’ensuit que la demande formée au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 doit faire apparaître, de manière claire et précise, les frais dont le Syndicat entend obtenir le recouvrement, tant dans leur nature que dans leur coût.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires sollicite le paiement des frais de recouvrement de sa créance pour un montant de 526,17 € selon décompte arrêté au 30 mai 2024, comprenant :

- Une première mise en demeure pour un montant de 52,00 €,
- Une relance pour un montant de 52,00 €,
- Un dernier avis avant poursuite d’un montant de 53,17 €,
- Une facture de transmission de dossier pour sommation d’un montant de 108,00 €,
- Des frais d’huissier pour mise en demeure d’un montant de 45,00 €,
- Une facture de transmission de dossier pour assignation d’un montant de 216,00 €.

Or, il résulte de ce qui précède que les frais de transmission n’entrent pas dans les prévisions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Madame [M] ne peut dès lors être condamnée à supporter ces derniers.

En conséquence, Madame [M] sera condamnée à payer la somme de 202,17 € correspondant aux frais nécessaires exposés par le syndicat pour obtenir le recouvrement de la créance à son encontre en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 selon décompte arrêté au 30 mai 2024.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Madame [M] à lui payer la somme de 3.500,00 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel.

Il résulte de ce qui précède que Madame [M] s’est régulièrement abstenue de régler ses charges auprès de la copropriété depuis 2019.

Les démarches et procédures diligentées pour en obtenir le paiement ont généré des frais supplémentaires qui ont été supportés par le Syndicat des copropriétaires, frais dont ce dernier justifie.

Le Syndicat des copropriétaires est donc fondé à se prévaloir d’un préjudice financier qui résulte nécessairement de la défaillance de Madame [M] dans le règlement de ses charges qui pèsent sur la collectivité des copropriétaires.

Eu égard aux explications fournies par le demandeur, ce préjudice sera réparé par le paiement d’une indemnité de 800,00 € à la charge de Madame [M] à titre de dommages-intérêts.

4/ Sur les frais

Il serait inéquitable de laisser à la charge du Syndicat des copropriétaires les frais engagés pour voir reconnaître ses droits.

Madame [M] sera en conséquence condamnée à verser au demandeur la somme de 450,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS