CA Basse-Terre, 12 sept. 2024, RG 22/01302

COUR D'APPEL DE BASSE-TERRE

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 468 DU 12 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/01302 -

N° Portalis DBV7-V-B7G-DQN3

Décision déférée à la Cour : jugement du tribunal judiciaire de Basse-Terre, du 22 novembre 2022, enregistré sous le n° 22/00122.

APPELANTE :

Mme [G] [T]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Me Karine LINON, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 70)

INTIMEE :

Mme [F] [D]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Jenny MORVAN, avocat au barreau de GUADELOUPE/ST MARTIN/ST BARTHELEMY (TOQUE 92)

COMPOSITION DE LA COUR :

Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseillère

Mme Pascale BERTO, vice-présidente placée.

DÉBATS :

A la demande des parties, et conformément aux dispositions des articles 907 et 799 du code de procédure civile, l'affaire ne requérant pas de plaidoirie, le conseiller de la mise en état a autorisé le dépôt des dossiers au greffe de la chambre.

GREFFIER :

Lors du dépôt des dossiers et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffière.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

Signé par Mme Judith DELTOUR, présidente de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffière.

Procédure

Se fondant sur un compromis de vente signé le 25 janvier 2021 par devant Me [Y], notaire, en présence de M. [R], représentant l'agence immobilière Efficity, portant sur une villa de type 3 lieudit [Adresse 5] à [Localité 4], cadastrée AR n°[Cadastre 3] moyennant le prix de 235 000 euros, l'obtention d'un prêt de 285 000 euros et un procès-verbal de carence établi par le notaire le 31 août 2021, par acte d'huissier de justice du 3 février 2022, Mme [F] [D] a assigné Mme [K] [T] devant le tribunal judiciaire de Basse-Terre pour obtenir sa condamnation au paiement de 21 151,33 euros correspondant aux frais engendrés par l'achat de bien immobilier, 20 000 euros de dommages et intérêts et 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Par jugement rendu le 22 novembre 2022, le tribunal judiciaire a

- condamné Mme [G] [T] à payer à Mme [F] [D], la somme de

20 000 euros de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice ;

- condamné Mme [G] [T] à payer à Mme [F] [D], la somme de

4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

- condamné Mme [G] [T] à payer l'intégralité des dépens en ce compris les

frais de 400 euros versés par Mme [D] en la comptabilité du notaire figurant en page

16 du compromis en date du 25 janvier 2020.

Par déclaration reçue le 14 décembre 2022, Mme [T] a interjeté appel 'total' de la décision en ce qu'elle l'a condamnée à payer à Mme [F] [D] la somme de

20 000 euros de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice, condamnée à payer à Mme [F] [D] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [G] [T] à payer l'intégralité des dépens en ce compris les frais de 400 euros versés par Mme [D] en la comptabilité du notaire figurant en page 16 du compromis en date du 25 janvier 2020.

Par dernières conclusions communiquées le 5 janvier 2024, Mme [T] a sollicité, vu les articles 1104 et suivants du code civil, de

- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [D] de sa demande de paiement de la somme de 16 116,33 euros au titre de la part assurance emprunteur obligatoire, des frais de garantie à hauteur de 3 135 euros, des frais de dossier de 1 500 euros ;

- infirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [T] à payer à Mme [F] [D] la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice, de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné Mme [G] [T] à payer l'intégralité des dépens dont 400 euros au titre des frais notariés ;

- débouter Mme [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

- juger Mme [D] de mauvaise foi et ses demandes non fondées et abusives ;

- condamner Mme [D] au paiement des entiers dépens et de 5 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle a fait valoir pour l'essentiel, qu'étant propriétaire de plusieurs biens immobiliers, âgée de 94 ans au moment du compromis et vivant seule, sur l'instigation de M. [R], elle a signé un mandat de vente non exclusif, sur le bien litigieux, que Mme [D] l'a conduite chez le notaire, pour signer un compromis de vente non précédé d'un projet dont elle n'a pas reçu copie, qu'elle a refusé de réitérer la vente. Elle a soutenu son absence de consentement, la mauvaise foi de Mme [D], qui savait dès le 5 février 2021, qu'elle s'opposait à la réitération, et qui ne démontrait même pas qu'elle remboursait un prêt ou qu'elle avait supporté des frais, les pièces n'étant pas probantes. Elle a soutenu avoir subi les pressions et intimidations de Mme [D].

Par conclusions communiquées le 11 mai 2023, Mme [D] a demandé au visa des dispositions des articles 1589, 1231-1 du Code civil et 32-1 du code de procédure civile, de

- débouter Mme [K] [T] de l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions; - confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [G] [T] à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice et celle de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et l'a condamnée à payer l'intégralité des dépens en ce compris les frais de 400 euros versés en la comptabilité du notaire figurant en page 16 du compromis en date du 25 janvier 2020,

Statuant à nouveau :

- condamner Mme [K] [T] au paiement de la somme de 21 151,33 euros correspondant aux frais engendrés par l'achat de son bien immobilier :

- frais de dossier ......................................................... 1 500 euros

- frais de garantie................................................................ 3 135 euros

- part assurance emprunteur obligatoire.............................16 116,33 euros

- compromis de vente......................................................... 400 euros

Enfin :

- condamner Mme [K] [T] au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

- condamner Mme [K] [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des frais de l'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Jenny Morvan avocat aux offres de droit.

Elle a fait valoir en substance son offre d'achat et le compromis de vente, le refus de réitération en dépit des garanties offertes à la venderesse, la présence de l'agent immobilier mandaté par cette dernière, l'attestation du notaire relativement au déroulement de la signature, le procès-verbal de carence et la nécessaire confirmation du jugement, Mme [T] alléguant de motifs divers pour se dédire, l'offre d'achat ayant été signée dès septembre 2020, y ajoutant la condamnation de l'appelante au remboursement de l'ensemble des frais résultant de l'échec de la promesse de vente.

Suivant conclusions d'incident notifiées le 11 mai 2023 par Mme [D], par ordonnance rendue et notifiée le 20 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a

- débouté Mme [F] [D] de sa demande de radiation de l'appel et de ses demandes consécutives,

- ordonné le renvoi de l'affaire à la mise en état du 8 janvier 2024 pour clôture,

- condamné Mme [F] [D] au paiement des dépens de l'incident,

- condamné Mme [F] [D] à payer à Mme [K] [T] une somme de

1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] a conclu le 5 janvier 2024. Sans autre observation, l'ordonnance de clôture est intervenue le 8 janvier 2024 et l'affaire a été renvoyée pour dépôt des dossiers le 6 mai 2024.

Par conclusions communiquées le 22 avril 2024, Mme [D] a sollicité la révocation de l'ordonnance de clôture. Elle a fait valoir qu'elle avait été privée de la possibilité de répondre aux conclusions adverses.

L'affaire a été mise en délibéré pour être rendu le 12 septembre 2024.

Motifs de la décision

Sur la demande de révocation de l'ordonnance de clôture

En application de l'article 803 du code de procédure civile, l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue ; la constitution d'avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation [...] l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal.

En l'espèce, comme indiqué dans l'ordonnance d'incident, l'affaire a été examinée à la mise en état du lundi 8 janvier 2024 pour une éventuelle clôture. Si Mme [T] a effectivement notifié à la cour et à la partie adverse des conclusions le jeudi 5 janvier 2024, Mme [D], qui en avait reçu communication concomitamment par le RPVA n'a pas indiqué qu'elle voulait conclure à nouveau, dans une procédure où elle avait déjà conclu au fond.

Mme [D] ne fait pas état d'une cause grave survenue depuis que l'ordonnance de clôture a été prononcée, la volonté de conclure à nouveau ne constitue pas intrinsèquement une telle cause.

En conséquence, elle doit être déboutée de sa demande de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sur l'appel

Si Mme [T] a interjeté appel 'total' de la décision, elle a détaillé dans sa déclaration d'appel les chefs de jugement critiqués, de sorte que l'appel a opéré dévolution pour l'ensemble de ces chefs.

Sur le fond

Au terme du compromis notarié du 25 janvier 2020, Mme [T], retraitée, née en 1927, s'engage à vendre un immeuble moyennant paiement de 235 000 euros à Mme [D], infirmière, née en 1988 . La seule condition suspensive prévue est en faveur de l'acquéreur et concerne l'obtention d'un ou plusieurs prêts pour 285 000 euros d'une durée maximale de 27 ans, au taux d'intérêt maximal de 1,870 %, la demande devant être déposée dans le mois suivant la signature du compromis -le vendeur ne pouvant toutefois pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité- et au plus tard dans les trois mois de la signature de l'acte. Ni dépôt de garantie, ni indemnité d'immobilisation ne sont prévus.

Au terme de l'acte, le bien immobilier est construit depuis plus de dix ans et il bénéficie d'un permis de construire de régularisation du 1er septembre 2020. L'état des risques et pollutions est daté du 25 janvier 2021 ; le plan de zonage a été édité le 25 novembre 2021, la visite du bien en vue des diagnostics a été effectuée le 29 juin 2020 et le rapport rédigé le 22 juillet 2020.

Si les parties font état d'une signature du 25 janvier 2021, force est de relever que le compromis rédigé par le notaire est daté du 25 janvier 2020, même si le procès-verbal de carence du même notaire du 31 août 2021, fait référence à un acte sous seing privé du 25 janvier 2021. Or, l'acte sous seing privé reçu par un notaire devrait avoir date certaine et c'est habituellement précisément pour que l'acte sous seing privé ait date certaine que les parties le signent devant notaire.

L'acte précise qu'en cas de décès de l'une ou l'autre des parties, les héritiers du vendeur devront exécuter la convention et les héritiers de l'acquéreur pourront ou poursuivre la réalisation ou y renoncer sans indemnité. Le vendeur y reconnaît devoir à titre d'honoraire de négociation à Efficity [Adresse 2] à [Localité 6], la somme de 8 000 euros TTC. Le vendeur et l'acquéreur demandent à pouvoir effectuer toutes notifications par la voie électronique mais seul l'acquéreur a donné son adresse électronique, même si tous deux déclarent disposer de l'équipement nécessaire notamment pour recevoir une lettre recommandée avec accusé de réception électronique. Il porte faculté de rétractation pour l'acquéreur dans les dix jours, mais non pour le vendeur et interdit au vendeur d'invoquer les dispositions de l'article 1590 du Code civil, suivant lesquelles si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s'en départir, celui qui les a données, en les perdant et celui qui les a reçues, en restituant le double.

Le 4 février 2021, l'avocat de Mme [T] a fait savoir au notaire que celle-ci ne voulait pas poursuivre la vente, qu'elle ne disposait ni d'une copie de l'acte ni des coordonnées de Mme [D].

Le 5 février 2021, un certificat médical d'un généraliste a relevé que Mme [T] présentait une pathologie cérébrale caractérisée par des troubles cognitifs.

Le 15 février 2021, le notaire a répondu que la négociation avait eu lieu par l'intermédiaire de M. [R], de l'agence Efficity, que Mme [T] avait confirmé sa volonté de vendre, que le compromis avait été transmis à l'agent immobilier qui s'était engagé à en remettre un exemplaire à Mme [T] mais qu'un exemplaire papier lui avait été adressé par voie postale.

Le 12 mars 2021, l'avocat de Mme [T] a écrit à Mme [D] pour lui annoncer que Mme [T] refusait de poursuivre la vente.

Le 20 avril 2021, le premier avocat de Mme [D] a indiqué qu'elle entendait poursuivre la vente, que les griefs n'étaient pas fondés, que Mme [T] avait mandaté un agent immobilier qui avait mené les négociations.

Le 28 avril 2021, un médecin neurologue et praticien hospitalier a relevé que Mme [T] présentait des troubles neuro-cognitifs majeurs dans le cadre d'une maladie neuro-dégénérative et que sa mise sous tutelle était nécessaire.

Par acte d'huissier de justice du 7 mai 2021, Mme [D] a notifié à Mme [T] une lettre portant mise en demeure d'avoir à se présenter chez le notaire pour la signature de l'acte, sans d'ailleurs mention d'une quelconque date de convocation.

Le 31 août 2021, le notaire a dressé un procès-verbal de carence.

La nullité de la convention n'est pas sollicitée. Aucune pièce n'est produite relativement à un mandat exclusif ou non exclusif de vente qu'aurait donné Mme [T] à une agence immobilière parisienne. L'attestation de l'agent immobilier du 15 mai 2022, visée par le premier juge, selon laquelle, Mme [T] avait manifesté sa joie de conclure la vente avec Mme [D] n'est pas versée au débat devant la cour, elle ne figure sur aucun bordereau de communication des pièces.

En tout état de cause, pour statuer comme il l'a fait le premier juge a rappelé les dispositions de l'article 1589 du Code civil et retenu qu'aucune des diverses et multiples causes invoquées par Mme [T] pour se dédire n'était démontrée, qu'elle avait eu la possibilité de réfléchir, y compris en présence du notaire, que son refus injustifié fondait la demande de dommages et intérêts mais qu'il ne pouvait être fait droit aux autres demandes indemnitaires, en absence tout justificatif bancaire prouvant le préjudice.

En l'espèce, le défaut de réalisation résulte du vendeur et l'acte autorise l'acquéreur à poursuivre la réalisation de la vente et réclamer tous dommages et intérêts auxquels il pourrait avoir droit. Mme [T] s'est rétractée dans les dix jours de la signature de l'acte, ce qu'elle a porté à la connaissance du notaire. L'acte ayant été établi en un seul exemplaire, conservé par le notaire, ainsi qu'établi par l'acte et le courrier de l'officier ministériel qui confirme que Mme [T] ne disposait pas d'une copie, il n'est pas démontré et il n'est d'ailleurs pas contesté que celle-ci n'avait pas connaissance de l'adresse de Mme [D]. Cette dernière a été avisée par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 12 mars, postée le 15 mars 2021, du refus de réalisation émanant du vendeur.

Sur les demandes de Mme [T]

En application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.

Si Mme [T] n'allègue ni ne démontre un cas de force majeure l'ayant empêchée de s'exécuter, le certificat médical qui conclut à la nécessité d'une mesure de tutelle et donc à son incapacité juridique à s'obliger, lui interdisaient en tout état de cause de réitérer la vente devant notaire dans le délai fixé. En effet, si l'acte avait prévu le cas de décès de la venderesse, il n'avait pas prévu celui de son incapacité juridique, étant relevé que les professionnels qui présideraient à la signature d'un acte de disposition par une personne pour laquelle un neurologue a conclu à la nécessité d'une mesure de tutelle s'exposeraient à l'annulation de l'acte avec toutes conséquences relativement à leur responsabilité.

En tout état de cause, l'application des dispositions de l'article 1231-1 du Code civil, impose la démonstration d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Mme [T] qui s'est rétractée, ayant avisé le notaire dans les dix jours et l'acquéreur dans les cinquante jours n'a commis aucune faute, d'autant qu'en vertu du certificat médical du 5 février 2021, la réitération de la vente était compromise et qu'en vertu de celui du 28 avril 2021, elle était impossible.

En outre, Mme [D] ne démontre aucun préjudice subi du fait de ce refus de réitération de la vente émis par la venderesse, au delà du seul paiement de 400 euros en la comptabilité du notaire à valoir sur les frais qui auraient été à sa charge en cas d'acquisition.

En conséquence, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [G] [T] à payer à Mme [F] [D], la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts pour indemnisation de son préjudice. En outre, considérant que d'une part cette somme ne fait pas partie des dépens de l'article 695 du code de procédure civile et que d'autre part la date du compromis n'est pas certaine, statuant de nouveau, Mme [T] est condamnée au paiement de 400 euros de dommages et intérêts et Mme [D] est déboutée du surplus de ses demandes.

Sur les demandes de Mme [D]

Mme [D] réclame la condamnation de Mme [T] au paiement de la somme de 21 151,33 euros correspondant aux frais engendrés par l'achat de son bien immobilier, 1 500 euros de frais de dossier, 3 135 euros de frais de garantie et 16 116,33 euros de part assurance emprunteur obligatoire.

Aucune de ces demandes n'est justifiée par des pièces, celles produites sont des simulations fournies par la banque, la plus ancienne étant datée du 14 mai 2021, le tableau d'amortissement 'donné à titre indicatif' est daté du 8 octobre 2021, ce qui contredit l'affirmation de Mme [D] selon laquelle elle a été contrainte de rembourser les échéances du prêt immobilier spécialement souscrit. Surabondamment, d'une part Mme [D] n'a pas interjeté appel incident et, d'autre part, à supposer la preuve de la souscription d'un crédit rapportée, l'intéressée ne pourrait prétendre qu'à l'indemnisation d'une perte de chance de ne pas conclure ce prêt, si toutefois elle rapportait la preuve d'un préjudice indemnisable.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté Mme [D] de ses demandes à ce titre.

Mme [T] qui triomphe en son appel ne peut être condamnée au paiement de dommages et intérêts au titre d'un appel abusif. Mme [D] est déboutée de sa demande à ce titre.

Le jugement est confirmé en ce qu'il a statué sur les dépens d'instance, puisque Mme [T] a en partie succombé et sur les demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, Mme [D] est condamnée au paiement des dépens et déboutée de sa demande en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Elle est condamnée à ce titre à payer à Mme [T] une somme de 4 000 euros.

Par ces motifs