CA Chambéry, 17 sept. 2024, RG 22/00041

GS/SL

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile - Première section

Arrêt du Mardi 17 Septembre 2024

N° RG 22/00041 - N° Portalis DBVY-V-B7G-G4J6

Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 10] en date du 08 Avril 2021

Appelante

S.A. BOULANGER, dont le siège social est situé [Adresse 1]

Représentée par la SELARL LX GRENOBLE-CHAMBERY, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SELARL TANDONNET-AVOCATS ASSOCIÉS, avocats plaidants au barreau de LILLE

Intimés

S.C.I. LUQUI, dont le siège social est situé [Adresse 3]

Me [L] [G], es qualité de mandataire judiciaire de la SCI LUQUI, demeurant [Adresse 7]

Représentés par la SELARL AC AVOCATS, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

SA BPCE LEASE IMMO, dont le siège social est situé [Adresse 6]

SA BPI FRANCE, dont le siège social est situé [Adresse 4]

SA NATIOCREDIBAIL, dont le siège social est situé [Adresse 2]

Représentées par la SELARL BOLLONJEON, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentées par la SCP TORIEL & ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

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Date de l'ordonnance de clôture : 22 Avril 2024

Date des plaidoiries tenues en audience publique : 30 avril 2024

Date de mise à disposition : 17 septembre 2024

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Composition de la cour :

- Mme Hélène PIRAT, Présidente,

- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,

- M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller,

avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier,

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Faits et procédure

La SCI Luqui est propriétaire d'une parcelle dans une zone commerciale située sur le territoire de la commune de [Localité 9], lotissement 'Le [Adresse 8]', sur laquelle est édifié un bâtiment qu'elle loue à la société Decathlon.

Dans le cadre d'un projet d'extension de cet ensemble immobilier, elle a acquis plusieurs terrains afin d'y édifier d'autres locaux commerciaux et des parkings. Le projet a été financé au moyen d'un contrat de crédit-bail immobilier du 30 septembre 2016 qui lui a été consenti par les sociétés Bpifrance Financement, Natiocredibail et Natixis Lease Immo.

Par acte du 26 septembre 2016, la SCI Luqui a consenti à la société Boulanger une promesse de sous-location commerciale sous conditions suspensives et en l'état futur d'achèvement portant notamment sur un immeuble à usage commercial d'une surface de 2 198 m² dont 1 984 m² de surface de vente outre une aire de stationnement à créer de 498 emplacements environ, ainsi que des voiries et réseaux divers conformes à des plan annexés à l'acte.

Au jour de la signature de cet acte, la SCI Luqui était bénéficiaire de plusieurs promesses de vente sous conditions suspensives portant sur les terrains d'emprise de son projet d'extension, dont l'une consentie par les consorts [E]-[F], en date des 1er et 20 juillet 2015, sur la parcelle [Cadastre 5].

L'acte du 26 septembre 2016 prévoyait notamment que :

- le locataire principal s'obligeait à poursuivre et à achever les locaux dans un délai de douze mois à compter de la levée de la dernière condition suspensive;

- la livraison des locaux du sous-locataire ne pourrait intervenir qu'entre le 30 avril 2017 et le 31 mai 2017, sous peine d'une indemnité de 1 000 euros Ht par jour de retard en cas de livraison intervenue entre le 31 mai et le 31 août 2017 ;

- aucune livraison des locaux ne pourrait intervenir entre le 31 août 2017 et le 31 janvier 2018, reportant ainsi la livraison des locaux à une période fixée entre le 1er février 2018 et le 31 mai 2018 ;

- à défaut de livraison des locaux au 31 mai 2018, le bail serait résilié de plein droit ;

- le délai serait prorogé en cas de force majeure, d'une durée équivalente à celle des événements survenus.

- les parties communes (accès, voiries et aire de stationnement conformes aux plans annexés) devaient être intégralement achevées dans un délai de deux mois après la livraison des locaux, à peine d'une pénalité de retard de 500 euros HT par jour de retard.

Les dernières conditions suspensives, stipulées au profit du sous-locataire, ont été levées le 23 mars 2017.

Le 11 juillet 2017, les parties ont signé un procès-verbal de réception des locaux avec des réserves.

Par courrier du 13 juin 2018, la société Boulanger a adressé à la SCI Luqui une facture d'un montant de 42 000 euros hors taxes correspondant à 42 jours de retard de livraison de ses locaux, pour la période allant du 31 mai au 11 juillet 2017 en application de l'article 2.1 de la promesse de bail.

Par courrier du 19 juin 2018, la société Boulanger a adressé à la SCI Luqui une facture d'un montant de 140 000 euros HT au titre des pénalités de retard portant sur la livraison des parties communes afférentes au local et une facture d'un montant de 5 751,25 euros HT au titre d'une refacturation des travaux supplémentaires réalisés dans le magasin, la société Boulanger invoquant la compensation desdites sommes sur les échéances de loyers à venir.

Au mois d'août 2018, la SCI Luqui a transmis à la société Boulanger les factures relatives aux loyers des mois d'août et septembre 2018 pour un montant total de 42 681,48 euros TTC.

Le 10 septembre 2018, la SCI Luqui a fait délivrer à la société Boulanger un commandement de payer lesdits loyers visant la clause résolutoire.

Par courrier du 14 septembre 2018, la SCI Luqui a contesté les créances de la société Boulanger et la compensation opérée, l'invitant à régler les loyers susvisés.

Le 24 septembre 2018, la société Bpifrance Financement a informé la société Boulanger que la SCI Luqui lui avait cédé toutes créances de loyers.

Par acte d'huissier du 09 octobre 2018, la société Boulanger a assigné la SCI Luqui et la société Bpifrance Financement devant le tribunal de grande instance de Thonon-les-Bains notamment aux fins d'ordonner la compensation entre les créances respectives. Les sociétés Natiocredibail et BPCE Lease immo, anciennement dénommée Natixis Lease Immo, sont intervenues volontairement à l'instance.

Suivant jugement du 8 avril 2021, le tribunal judiciaire Thonon-les-Bains a :

- condamné la SCI Luqui à payer à la société Boulanger la somme de 50 400 euros TTC au titre de la facture n°2017/06/0979, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018 ;

- condamné la SCI Luqui à verser à la société Boulanger la somme de 3 157,50 euros TTC au titre de la facture en date du 21 novembre 2017 n°2017/11/1689, et ce au titre uniquement du surcoût relatif à la plus-value du lot VMC, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018 ;

- condamné la SCI Luqui à verser à la société Boulanger la somme de 208 810 euros au titre des pénalités de retard relatives au non-achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, et ce pour la période courant du 11 septembre 2017 au jour du jugement ;

- condamné la société Boulanger à verser à la SCI Luqui la somme de 41 762 euros TTC au titre des loyers d'août et septembre 2018 ;

- ordonné la compensation des créances réciproques de la société Boulanger et de la SCI Luqui susvisées ;

- constaté que le commandement de payer du 10 septembre 2018 est nul et de nul effet ;

- déclaré la présente décision commune et opposable à la société Bpifrance Financement ;

- rejeté le surplus des demandes des parties ;

- condamné la SCI Luqui à verser à la société Boulanger la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- dit n'y avoir lieu au surplus des demandes au titre des frais irrépétibles ;

- condamné la SCI Luqui aux dépens.

Au visa principalement des motifs suivants :

Il a été expressément convenu que la livraison des locaux du sous-locataire ne pourrait intervenir qu'entre le 30 avril 2017 et le 31 mai 2017, or, il ressort du procès-verbal de réception du local signé par la société Boulanger et la SCI Luqui que celle-ci a eu lieu le 11 juillet 2017, il y a donc lieu de constater que la SCI Luqui a livré les locaux avec 42 jours de retard ;

la SCI Luqui a confirmé prendre en charge la plus-value du lot VMC pour un montant de 3 157,50 euros, elle conteste désormais être débitrice de cette somme, or, elle ne développe aucun argument relatif tant au principe qu'au quantum de la demande ;

la présence de la maison sur l'emprise du parking est préjudiciable à la société Boulanger en ce qu'elle cache la visibilité du magasin depuis la route mais aussi au regard de la perte de places de stationnement proches du local, toutefois, elle conserve un parking sous-terrain sous le local commercial comprenant plusieurs centaines de places ;

la société Boulanger ne produit pas d'éléments relatifs au préjudice commercial qu'elle a pu subir en lien avec l'obstruction de la visibilité du magasin par la maison et la perte de places de stationnement en extérieur, ce qui justifie de modérer la clause pénale afférente au retard de livraison des parties communes ;

les créances de la société Boulanger et de la SCI Luqui sont connexes en ce qu'elles sont nées d'un même contrat ;

en raison de la compensation des créances susvisées et du fait que celles de la SCI Luqui relatives aux loyers d'août et septembre 2018 étaient éteintes avant la délivrance du commandement de payer, aucun manquement aux obligations visées par le bail ne peut être retenu à l'encontre de la société Boulanger.

Par déclaration au greffe du 10 janvier 2022, la société Boulanger a interjeté appel de cette décision seulement en ce qu'elle a rejeté le surplus des demandes des parties.

Par jugement du 9 février 2024, le tribunal judiciaire de Thonon Les Bains a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'encontre de la SCI Luqui et désigné Me [G] en qualité de mandataire judiciaire.

Prétentions et moyens des parties

Aux termes de ses dernières écritures du 11 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la société Boulanger sollicite l'infirmation du seul chef critiqué de la décision et demande à la cour de :

I. Sur l'inexécution de l'obligation du bailleur d'achever les parkings conformément au plan annexé au bail

A. Sur la condamnation du bailleur à exécuter son obligation sous astreinte

Statuant à nouveau,

- Condamner la SCI Luqui à achever les 498 places de parkings conformément au plan annexé au bail du 26 septembre 2016 dans un délai d'un mois à compter de la décision à intervenir, sous peine d'astreinte de 5 000 euros par jour de retard ;

B. Sur l'application des pénalités contractuelles

1. Pour la période antérieure au jugement dont appel

À titre principal,

- Infirmer le jugement attaqué rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 08 avril 2021 en ce qu'il a condamné la SCI Luqui à lui payer au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, la somme de 208 810 euros et ce pour la période courant du 11 septembre 2017 au jour du présent jugement ;

Statuant à nouveau,

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de sa créance chirographaire échue au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, pour un montant de 652 500 euros et ce pour la période courant du 11 septembre 2017 au 8 avril 2021 (date du jugement dont appel) ;

À titre subsidiaire,

- Confirmer le jugement attaqué rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 8 avril 2021 en ce qu'il a condamné la SCI Luqui à lui payer au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, la somme de 208 810 euros et ce pour la période courant du 11 septembre 2017 au jour du présent jugement ;

Y ajoutant,

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de sa créance chirographaire échue au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, pour un montant de 208 810 euros et ce pour la période courant du 11 septembre 2017 au jour du jugement du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains du 8 avril 2021 ;

2. Pour la période postérieure au jugement dont appel

Y ajoutant,

À titre principal,

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de sa créance chirographaire échue, au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, pour un montant de 518 500 euros à parfaire pour la période postérieure au 8 avril 2021 et arrêtée au 9 février 2024, date du jugement d'ouverture de redressement judiciaire à l'encontre de la SCI Luqui ;

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de sa créance chirographaire à échoir de la, au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, pour un montant de 40 500 euros à parfaire pour la période postérieure au 9 février 2024 et provisoirement arrêtée au 30 avril 2024 ;

À titre subsidiaire :

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de sa créance chirographaire, au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, pour un montant de 165 930,37 euros à parfaire pour la période postérieure au 8 avril 2021 et arrêtée au 9 février 2024, date du jugement d'ouverture de redressement judiciaire à l'encontre de la SCI Luqui ;

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de sa créance chirographaire à échoir, au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, pour un montant de 12 960,81 euros à parfaire pour la période postérieure au 9 février 2024 et provisoirement arrêtée au 30 avril 2024 ;

II. En ce qui concerne le surplus du jugement :

- Confirmer le jugement attaqué rendu par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains le 8 avril 2021 pour le surplus ;

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de ses créances chirographaires échues suivantes :

- 50 400 euros TTC au titre de la facture n° 2017/06/0979, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018,

- 3 157,50 euros TTC au titre de la facture en date du 21 novembre 2017 n° 2017/11/1689, et ce uniquement au titre du surcout relatif à la plus-value du lot VMC, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018,

- 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- 254,72 euros au titre des dépens de la procédure de première instance ;

Y ajoutant,

- Déclarer irrecevable les demandes de la SCI Luqui tendant à :

- La condamner à payer à la SCI Luqui à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par la faute constitutive d'un abus la somme de 22 718 312,22 euros ;

- La condamner à payer à la SCI Luqui la somme de 177 696 euros, pour la période courant du 8 avril 2021, et arrêtée provisoirement au 5 mars 2024, à parfaire, au titre des loyers et provisions sur charges restant dues, et ce avec intérêts, au taux légal, à compter du 8 avril 2021, date du jugement déferé ;

- Rejeter toutes demandes plus amples ou contraires, et notamment les demandes de la SCI Luqui tendant à :

- La condamner à payer à la SCI Luqui à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par la faute constitutive d'un abus la somme de 22 718 312,22 euros ;

- La condamner à payer à la SCI Luqui la somme de 177 696 euros, pour la période courant du 8 avril 2021, et arrêtée provisoirement au 5 mars 2024, à parfaire, au titre des loyers et provisions sur charges restant dues, et ce avec intérêts, au taux légal, à compter du 8 avril 2021, date du jugement déferé ;

- Ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui de sa créance chirographaire à échoir pour un montant de 10 000 euros au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente instance d'appel ;

- Mettre à la charge de la SCI Luqui les dépens d'appel, et en conséquence, condamner la SCI Luqui aux dépens d'appel.

Au soutien de ses prétentions, la société Boulanger fait valoir notamment que :

une maison d'habitation bordée d'arbres est encore à ce jour située au milieu du parking, à proximité directe de son magasin, ce qui la prive de 40 places et gêne la visibilité de son commerce ;

les parkings promis n'ont pas été achevés conformément au plan annexé à l'acte ;

la SCI Luqui a accordé aux occupants de cette maison d'habitation et du terrain en dépendant un droit d'usage et d'habitation viager ;

dès lors que la SCI Luqui refuse sciemment d'exécuter son obligation, cette condamnation devra être assortie d'une astreinte significative et incitative ;

le droit d'usage et d'habitation viager que la SCI Luqui a accordé aux consorts [E]-[F] n'est pas un cas de force majeure exonératoire, la situation n'étant à tout le moins ni imprévisible ni extérieure au débiteur ;

compte tenu de la minoration de la pénalité, le bailleur n'a toujours pas achevé les parkings, ce qui justifie la condamnation du bailleur au paiement des pénalités de retard pour la période postérieure au 8 avril 2021 ;

la SCI Luqui n'apporte pas la preuve du caractère manifestement excessif de la clause pénale ;

la créance qu'elle détient au titre de la plus-value du lot VMC a été reconnue le 4 mai 2018 par son contractant ;

la pénalité pour le retard de livraison de la coque lui est due aux termes du contrat et a également été reconnue par la SCI Luqui ;

conformément au contrat, la première indexation du loyer ne pouvait intervenir qu'à compter de la quatrième année, soit le 11 juillet 2021, de sorte que seul le loyer d'origine peut lui être réclamé pour la période antérieure à cette date ;

les deux demandes de condamnation formulées par la SCI Luqui n'ayant pas été formulées en première instance ni dans ses premières conclusions d'intimée, sont irrecevables car nouvelles, et sont en tout état de cause infondées.

Dans leurs dernières écritures du 17 avril 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, la SCI Luqui et M. [G], ès qualité de mandataire judiciaire de la SCI Luqui, intervenant volontaire, demandent à la cour de :

- recevoir l'intervention volontaire de M. [L] [G] en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI Luqui, lequel s'associe aux demandes de la SCI Luqui, la déclarer bienfondé, et en conséquence :

- recevoir la SCI Luqui en l'ensemble de ses demandes en cause d'appel, y compris incidentes, et en les déclarant bien-fondés :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judicaire de Thonon-les-Bains en date du 8 avril 2021, en ce qu'il a rejeté la demande de la société Boulanger tendant à voir condamner le bailleur à achever les 498 places de parkings conformément au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, sous peine d'astreinte de 5 000 euros par jour de retard, et en conséquence :

- débouter la société Boulanger de l'ensemble de ses demandes en appel à ce titre, tant principales que subsidiaires, qu'il s'agisse de sa demande de condamnation de la SCI Luqui à achever les 498 places de parkings conformément au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, sous peine d'astreinte de 5 000 euros par jour de retard, que de sa demande tendant à voir ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui, des sommes de : A titre principal :

- 518 500 euros, à parfaire au titre des pénalités de retard pour la période postérieure au 8 avril 2021, et arrêtée au 9 février 2024 ;

- 40 500 euros, à parfaire au titre des pénalités de retard pour la période postérieure au 9 février 2024, et provisoirement arrêtée au 30 avril 2024 ; A titre subsidiaire :

- 165 930,37 euros, à parfaire au titre des pénalités de retard pour la période postérieure au 8 avril 2021, et arrêtée au 9 février 2024 ;

- 12 960,81 euros, à parfaire au titre des pénalités de retard pour la période postérieure au 9 février 2024, et provisoirement arrêtée au 30 avril 2024 ;

En conséquence,

- Condamner la société Boulanger à payer à la SCI Luqui la somme de 177 696 euros, pour la période courant du 8 avril 2021, et arrêtée provisoirement au 5 mars 2024, à parfaire, au titre des loyers et provisions sur charges restant dues, et ce avec intérêts, au taux légal, à compter du 8 avril 2021, date du jugement déferé ;

Pour le surplus,

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI Luqui à payer à la société Boulanger la somme de 50 400 euros TTC au titre de la facture n° 2017/06/0979, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018 ;

Et statuant à nouveau,

- Débouter la société Boulanger de sa demande à ce titre ;

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI Luqui à payer à la société Boulanger la somme de 3 157,50 euros TTC au titre de la facture en date du 21 novembre 2017 n° 2017/11/1689, et ce uniquement au titre du surcout relatif à la plus-value du lot VMC, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018 ;

Et statuant à nouveau,

- Débouter la société Boulanger de sa demande à ce titre ;

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI Luqui à payer à la société Boulanger au titre des pénalités de retard relatives au non achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, à la somme de 208 810 euros et ce pour la période courant du 11 septembre 2017 au jour du jugement;

Et statuant à nouveau,

- Débouter la société Boulanger de ses demandes à ce titre, tant principales que subsidiaires, et subsidiairement, réduire les pénalités de retard à la somme symbolique de 1 euros à titre de dommages-intérêts ;

En tout état de cause,

- Débouter la société Boulanger de sa demande tendant à voir ordonner la fixation au passif de la SCI Luqui des créances chirographaires échues suivantes de la société Boulanger:

- 652 500 euros, à titre principal, et celle subsidiaire de 208 810 euros au titre des pénalités de retard relatives au non-achèvement des 498 places de stationnement conformes au plan annexé au bail du 26 septembre 2016, et ce pour la période courant du 11 septembre 2017 au jour du jugement du tribunal judiciaire de Thonon-Les-Bains du 8 avril 2021 ;

- 50 400 euros TTC au titre de la facture n° 2017/06/0979, et ce avec intérêts aux taux légal à compter du 4 mai 2018 ;

- 3 157,50 euros TTC au titre de la facture en date du 21 novembre 2017 n° 2017/11/1689, et ce uniquement au titre du surcoût relatif à la plus-value du lot VMC et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018 ;

- 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- 254,72 euros au titre des dépens de la procédure de 1ère instance ;

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la société Boulanger à verser à la SCI Luqui le somme de 41 762 euros TTC au titre des loyers (d'aout et septembre 2018) au lieu des 42 769,38 euros dus, en ayant jugé pour se faire que la première indexation ne pouvait être appliquée avant le 11 juillet 2021 ;

Et statuant à nouveau,

- Condamner la société Boulanger à payer à la SCI Luqui la somme de 42 769,38 euros au titre des loyers du bail de sous-location, à compter du 1er août 2018, et chaque mois depuis, avec indexation sur l'ILC en vigueur, à chaque terme annuel suivant,

En tout état de cause et y ajoutant en cause d'appel,

- Condamner la société Boulanger à payer à la SCI Luqui à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi par la faute constitutive d'un abus la somme de 22 718 312,22 euros ;

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a condamné la SCI Luqui à payer à la société Boulanger la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code procédure civile, et aux dépens ;

Et statuant à nouveau,

- Condamner la société Boulanger à payer à la SCI Luqui la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 code procédure civile, en indemnisation de ses frais irrépétibles, tant de première instance que d'appel ;

- Condamner la société Boulanger aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel ;

- Débouter la société Boulanger de ses plus amples demandes, y compris d'irrecevabilité, fins et conclusions.

Au soutien de leurs prétentions, la SCI Luqui et M. [G], ès qualités de mandataire judiciaire de la SCI Luqui, font valoir notamment que :

les parties n'ont pas matérialisé de manière précise l'emplacement des 498 places de parking qui devaient être créées ;

elle a respecté sa seule obligation contractuelle à ce titre, qui était de livrer une aire de stationnement de 694 places, puisque l'aire de stationnement de l'ensemble commercial comprend au total 756 places, malgré la présence de la maison ;

l'exécution forcée réclamée par sa contractante est impossible, puisque la maison est occupée par M. [I] [E]-[F], qui bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation viager, dont elle n'est pas parvenue à le déchoir ;

la société Boulanger n'apporte aucun commencement de preuve de la réalité d'un préjudice économique qu'elle aurait subi au titre de la livraison des places de parking, qui constituent des parties communes bénéficiant à l'ensemble de ses locataires;

la visibilité du magasin ne se trouve nullement affectée par la présence de la maison, et plusieurs panneaux publicitaires situés sur le parking indiquent clairement sa présence;

le seul fait d'établir une facture émanant de la société Boulanger elle-même, avec pour objet la « refacturation des travaux supplémentaires réalisés dans notre magasin de Thonon » au titre de la livraison de la coque n'était pas de nature à justifier que ce surcoût prétendu était bien à la charge de la SCI Luqui ;

la demande au titre des loyers et provisions sur charges restant dues n'est pas une prétention nouvelle, la SCI Luqui ayant simplement, dans ses précédentes écritures, actualisé ce montant, qui a été mis à jour ;

l'indexation du loyer devait intervenir de manière annuelle dès l'origine, puisque le loyer n'était pas progressif sur les trois premières années ;

la demande de dommages et intérêts qu'elle forme pour procédure abusive est recevable en cause d'appel, puisqu'elle fait suite à la déclaration de créances de la société Boulanger, postérieure au jugement entrepris.

Par conclusions du 18 mars 2024, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les sociétés Bpifrance, Bpce Lease Immo et Natiocredibail, demandent à la présente juridiction de :

- Constater l'absence de toute demande de condamnation à leur encontre ;

En conséquence,

- Leur donner acte qu'elles s'en remettent à l'appréciation de la juridiction s'agissant de la demande d'infirmation de la société Boulanger ;

- Condamner toute partie succombante à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamner toute partie succombante aux entiers dépens, dont distraction pour les dépens d'appel des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la société Bollonjeon, avocat associé.

Au soutien de leurs prétentions, les sociétés Bpifrance, Bpce Lease Immo et Natiocredibail font valoir notamment que :

elles ne sont intervenues que dans le seul but de financer l'opération immobilière de la SCI Luqui, par voie de crédit-bail immobilier ;

elles ne sont pas intervenues dans le cadre de l'extension et de l'achèvement de l'immeuble ;

la cession des loyers de sous location n'a été mise en 'uvre que pour la période du 1er octobre 2018 au 31 mars 2019, or, durant cette courte période de mobilisation des créances, les crédits-bailleurs n'ont d'ailleurs perçu aucun règlement de la société Boulanger.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 22 avril 2024 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 30 avril 2024.

MOTIFS ET DÉCISION

I - Sur le manquement du bailleur à son obligation d'achever les parkings:

Sur l'inexécution de l'obligation

Aux termes de l'article 1134 ancien du code civil, applicable à l'espèce compte tenu de la date de signature de la promesse de sous-location commerciale liant les parties, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites'.

L'article 1135 ancien précise quant à lui que 'les conventions obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que l'équité, l'usage ou la loi donnent à l'obligation d'après sa nature'.

Les articles1156 et 1157 anciens du même code invitent par ailleurs le juge à rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens litteral des termes, et à privilégier, lorsqu'une clause est susceptible de deux sens, celui avec lequel elle peut avoir quelque effet, que dans le sens avec lequel elle pourrait n'en produire aucun.

Il est cependant de jurisprudence constante que le juge ne peut, lorsque les termes d'une convention sont clairs et précis, dénaturer les obligations qui en résultent et modifier les stipulations qu'elles renferment (voir notamment, réaffirmant ce principe : Cour de cassation, Civ 1ère, 4 avril 2001, n°98-20.528).

En l'espèce, le contrat du 26 septembre 2016 stipule expressément, en sa page 7, afférente à la réalisation des parties communes : 'La configuration des accès, des voiries et de l'aire de stationnement tels qu'ils figurent sur le plan ci-joint (ANNEXE 5), constitue un élément déterminant de l'engagement du SOUS-LOCATARE; en conséquence, le LOCATAIRE PRINCIPAL s'engage à réaliser ces ouvrages conforment aux documents contractuels annexés dans les conditions suivantes.

Le LOCATAIRE PRINCIPAL s'engage irrévocablement à réaliser les travaux relatifs aux voiries et à l'aire de stationnement tels que figurant sur le plan ci-joint (ANNEXE 5° et à les achever au plus tard dans un délai de deux mois à compter de la livraison des LOCAUX, à l'exception des voiries permettant aux Parties d'effecteur leurs travaux qui devront être réalisés lors de la livraison des locaux (...)

A défaut d'achèvement des accès, des voiries et de l'aire de stationnement conformément au plan ci-annexé dans le délai prévu, le LOCATAIRE PRINCIPAL sera redevable envers le SOUS-LOCATAIRE d'une pénalité égale à 500 euros par jour de retard.

Le présent délai sera prorogé en cas de force majeure, d'une durée équivalente à celles des événements survenus'.

Force est de constater que cette stipulation, claire et précise, se réfère à trois reprises au plan des parkings annexé à l'acte, et ne peut donner lieu à la moindre interprétation. De sorte que la SCI Luqui s'est bien engagée envers sa locataire, la société Boulanger, à livrer une aire de stationnement conforme à ce plan, la circonstance que ce dernier constitue un simple plan de masse ne pouvant exonérer le bailleur de son obligation contractuelle.

Or, il se déduit sans ambiguïté de l'examen des constats d'huissier, ainsi que des photographies des lieux et des vues aériennes du site qui sont versées aux débats par les parties que l'aire de stationnement telle qu'elle était prévue au plan figurant à l'annexe 5 de l'acte n'a pas été réalisée, puiqu'une maison à usage d'habitation s'y trouve implantée, à proximité immédiate du magasin à l'enseigne Boulanger, privant cette société d'environ 40 places de parkings extérieures et restreignant de manière importe sa visibilité depuis la voie publique.

Si les constats d'huissier dressés les 6 juillet et 12 octobre 2017 par l'appelante mettent en exergue une perte de visibilité considérable de son magasin, en raison notamment de la présence d'arbres de taille très importante jouxtant la maison litigieuse, les constats ultérieurs dressés par la SCI Luqui en juillet et août 2018, postérieurement à l'expulsion des consorts [E]-[F] de la portion de terrain ne faisant pas l'objet de leur droit d'usage et d'habitation, permettent de modérer cette perte de visibilité. Il n'en demeure pas moins que le magasin Boulanger ne reste que partiellement visible depuis la route, et reste privé des 40 places de parkings extérieurs situées à proximité immédiate.

Du reste, les constats produits par la SCI Luqui confirment que si de nombreux emplacements de stationnement restent disponibles pour les clients au sein de la zone commerciale dans son ensemble, aucune place située à proximité du magasin Boulanger ne l'est, ou une seule, selon les jours considérés.

Force est de constater, en tout état de cause, que l'engagement pris par le bailleur de mettre à disposition de sa locataire une aire de stationnement conforme au plan annexé à l'acte n'a pas été respecté.

Ce manquement de l'intimée à ses obligations contractuelles se trouvait par ailleurs déjà mentionné dans les réserves listées lors du procès-verbal de réception dressé de manière contradictoire le 11 juillet 2017, qui indiquait : 'présence d'une maison sur futur parking, qui pénalise 40 places et gêne la visibilité du site'. Par cette mention présente sur le procès-verbal, le bailleur a ainsi admis clairement que l'aire de stationnement n'était pas conforme aux spécifications contractuelles.

Dans ce contexte, la SCI Luqui ne peut utilement arguer de ce que son engagement aurait été respecté par la seule implantation sur le site de 756 emplacements, soit un total supérieur aux 694 places initialement prévues, alors que les implantations sont différentes de celles prévues au plan annexé à l'acte, et pénalisent clairement la société Boulanger en la privant à la fois de visibilité et des places les plus proches de son magasin.

La Sci Luqui ne peut pas non plus sérieusement prétendre que sa contractante aurait été informée dès l'origine des difficultés liées à la présence sur le site de la maison des consorts [E]-[F]. En effet, si la promesse de vente consentie par ces derniers les 1er et 20 juillet 2015 réservait déjà un droit d'usage et d'habitation au profit des vendeurs sur la maison et une portion du terrain jouxtant celle-ci, il n'est nullement établi que cette promesse aurait été annexée à l'acte du 26 septembre 2016, ni que la société Boulanger en aurait eu connaissance.

Au contraire, le gérant de la SCI Luqui a indiqué à l'huissier mandaté par sa contractante, le 6 juillet 2017, qu'une décision de justice avait ordonné l'expulsion des occupants de la maison litigieuse, et qu'un délai pour quitter les lieux leur avait été accordé jusqu'au 10 octobre 2017, tout en s'engageant à transmettre sous quinzaine l'état d'avancement de cette procédure, alors que les consorts [E]-[F] étaient bénéficiaires d'un droit d'usage et d'habitation sur la maison et une partie de leur terrain, et ne pouvaient ainsi en être expulsés, comme l'avait déjà constaté à cette date le juge des référés aux termes de son ordonnance du 10 février 2017. La SCI a ainsi volontairement occulté cette information à sa contractante.

L'intimée ne peut par ailleurs exciper de ce que son obligation n'aurait pu être exécutée par suite d'un cas de force majeure, alors qu'elle a elle-même causé cette situation juridique inextricable, en promettant d'achever une aire de stationnement conformément à un plan qui ne pouvait de toute évidence être respecté en raison de ce droit d'usage et d'habitation.

En réalité, la SCI Luqui a contracté le 26 septembre 2016 une obligation de réalisation de parkings dont elle a sciemment rendu l'exécution impossible trois jours plus tard, en signant avec les consorts [E]-[F] un acte de vente réservant aux vendeurs un droit d'usage et d'habitation viager sur une portion de terrain empiétant sur l'aire de stationnement prévue. Et cette circonstance, qui ne lui est ni extérieure, ni imprévisible, ne peut de toute évidence s'analyser comme un cas de force majeure.

L'inexécution contractuelle apparaît ainsi clairement caractérisée.

Sur la condamnation sous astreinte à achever l'aire de stationnement

La société Boulanger sollicite dans le cadre de la présente instance l'exécution sous astreinte de l'obligation contractuelle mise à la charge de sa contractante.

Cependant, il est de jurisprudence constante que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté ne peut forcer l'autre à l'exécution de son obligation que lorsqu'une telle exécution est possible (voir sur ce point notammen : Cour de cassation, Civ 3ème, 11 mai 2005, n°03-21.136).

En l'espèce, il ne peut qu'être constaté par la présente juridiction que la SCI Luqui ne dispose actuellement d'aucun moyen juridique lui permettant de contraindre M. [I] [E]-[F], qui occupe la maison depuis le décès de ses deux parents, respectivement intervenus les 29 décembre 2017 et 3 janvier 2018, à quitter les lieux, alors qu'il bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation, consacré par la vente du 29 septembre 2016.

A cet égard, il convient de souligner que la procédure engagée par l'intimée et ses crédits-bailleurs le 22 mars 2017 pour obtenir la déchéance de ce droit d'usage et d'habitation, en arguant de différents manquements de l'usager à ses obligations, n'a pu aboutir, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains ayant débouté les requérantes de l'ensemble de leurs prétentions suivant jugement du 13 mai 2019, dont il n'a pas été interjeté appel.

Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs de penser, au regard de l'importante dégradation des relations entre la SCI Luqui et M. [E]-[F], ayant donné lieu notamment à des mains courantes en gendarmerie, que ce dernier serait disposé à céder les droits dont il dispose.

La demande d'exécution forcée de l'obligation ne pourra donc qu'être rejetée.

Sur les pénalités contractuelles

La promesse de sous-location commerciale du 26 septembre 2016 met à la charge de la SCI Luqui des pénalités de retard de 500 euros par jour en cas d'inachèvement des parties communes dans un délai de deux mois suivant la livraison des locaux, soit à compter du 11 septembre 2017.

La société Boulanger apparaît ainsi fondée, sans être tenue de justifier du moindre préjudice, de réclamer l'application de cette clause pénale.

L'article 1152 ancien du code civil permet par contre au juge de modérer la pénalité convenue lorsqu'elle est manifestement excessive.

Il convient d'observer qu'en l'espèce, l'application intégrale de la clause pénale stipulée à l'acte, à hauteur de 500 euros par jour, conduirait de fait la société Boulanger à bénéficier d'une jouissance quasiment gratuite des locaux, alors que ces derniers sont fonctionnels et qu'il est constant qu'elle a été mesure d'ouvrir ses portes au public et de recevoir sa clientèle depuis le mois de septembre 2017. En effet, une telle pénalité s'élèverait à 182 500 euros par an, pour un loyer initial convenu de 208 810 euros, de sorte que le loyer résiduel serait dérisoire pour la taille des locaux.

Du reste, l'appelante n'apporte aucune précision sur le chiffre d'affaires qu'elle a réalisé depuis l'ouverture, ni n'évalue précisément la perte de clientèle qu'elle peut subir en raison de la privation des 40 places de parkings extérieures situées à proximité de son magasin, ainsi que de la perte de visibilité de ce dernier, étant observé en outre que cette perte de visibilité se trouve en partie compensée par ses enseignes publicitaires qui sont implantées sur le site.

Force est de constater que la pénalité convenue apparaît ainsi manifestement excessive au sens des dispositions légales précitées.

Pour autant, la perte de visibilité du magasin est certaine depuis la route pour les usagers, comme il se déduit clairement des constats d'huissier, photographies et vues aériennes du site qui sont versées aux débats. Par ailleurs, la société Boulanger se trouve privée de 40 places de parking extérieures qui devaient être situées à proximité immédiate de son magasin, et qui sont les plus fréquemment utilisées par sa clientèle. Et les places couvertes, ainsi que les autres places de stationnement extérieures implantées sur le site, plus éloignées de son magasin, ne peuvent pallier cette absence, qui est nécessairement préjudiciable à l'appelante.

Au vu de l'ensemble de ces éléments, la cour dispose d'éléments suffisants pour fixer le montant de la pénalité contractuelle due par la SCI Luqui, au regard du montant du loyer mis à sa charge, et des conséquences de l'inexécution contractuelle, à hauteur d'une somme de 40 000 euros par an, soit une somme globale, arrêtée à la date de la présente décision, de 40 000 x 7 ans (du 11 septembre 2017 au 17 septembre 2024) = 280 000 euros.

Cette créance de la société Boulanger sera donc fixée au passif de la SCI Luqui, compte tenu de son placement en redressement judiciaire le 9 février 2024.

Pour l'avenir, les parties seront invitées à négocier les termes d'un nouveau bail, tenant compte des contraintes afférentes à la présence de la maison d'habitation de M. [E]-[F] sur le site, ce qui apparaît comme étant la seule issue pérenne à leur litige.

II - Sur la pénalité afférente au retard de livraison de la coque

La promesse de sous-location commerciale du 26 septembre 2016 stipule une pénalité de 1 000 euros HT par jour de retard en cas de livraison des locaux entre le 31 mai 2017 et le 31 août 2017. Il est constant que la coque n'a été livrée que le 11 juillet 2017, date de la signature du procès-verbal de réception, soit avec un retard de 42 jours, aboutissant à une pénalité de 42 000 euros HT.

Cette clause apparaît claire et précise et ne nécessite aucune interprétation. Contrairement à ce qu'indique l'intimée, cette stipulation contractuelle n'apparaît nullement en contradiction avec l'engagement pris par ailleurs par le bailleur d'achever les locaux dans un délai de douze mois à compter de la levée de la dernière des conditions suspensives, soit avant le 23 mars 2018. L'ensemble de la convention témoigne en effet de la distinction opérée par les parties entre la livraison des locaux et leur achèvement.

Par ailleurs, les différentes temporalités retenues pour la livraison des locaux s'expliquent par le caractère saisonnier de l'activité de la société Boulanger, couplé avec la nécessité d'entreprendre des travaux d'aménagement intérieurs avant l'ouverture du magasin. Et aucun élément du dossier ne permet de démontrer que l'ensemble de la clause précitée s'expliquerait par une erreur de rédaction, au regard de son caractère précis et parfaitement clair.

La SCI Luqui a du reste admis cette créance en son principe à deux reprises :

- lors de la réception, dont le procès-verbal indique : 'Boulanger produira alors une facture de pénalités de retard au bailleur conformément au bail';

- dans un courriel daté du 4 mai 2018, dont le contenu est le suivant : 'Concernant la facture des pénalités de retard d'un montant de 42 000 euros. Nous vous proposons de régler cette facture en 2 paiements d'égal montant'.

Une créance d'un montant de 42 000 euros HT, soit 50 400 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2018, sera fixée au passif de la société Luqui de ce chef.

III- Sur les surcoûts liés à la défaillance du bailleur dans la livraison de la coque

Suite à la livraison de ses locaux, la société Boulanger a réclamé au bailleur une somme de 2 631, 25 euros HT, soit 3 157, 50 euros TTC, correspondant à une plus-value du lot VMC, qui a été intégrée dans une facture qu'elle a émise le 27 novembre 2017.

Cette créance a été admise par la SCI Luqui dans son courriel du 4 mai 2018, dans les termes suivants : 'Nous vous confirmons notre accord pour la prise en charge de la plus-value du lot VMC pour 2 631, 25 euros HT, comme cela était convenu, et nous vous adressons ce jour le paiement par chèque de la somme correspondante, soit 3 157, 50 euros'.

Force est de constater que l'intimée ne fait état d'aucun élément susceptible de remettre en cause cet accord intervenu entre les parties. Elle ne fait état en outre d'aucun paiement qu'elle aurait effectué à ce titre.

Une créance de 3 157, 50 euros sera donc fixée à son passif à ce titre.

IV- Sur l'indexation des loyers

L'article 6 de la promesse de sous-location commerciale, intitulée 'indexation du loyer', précise : 'au vu du loyer progressif sur les trois premières années, la révision annuelle n'interviendra qu'à compter de la quatrième année'. Cette clause a conduit les premiers juges à retenir que l'indexation n'interviendrait qu'à compter de la quatrième année, soit à compter du 11 juillet 2021, et à fixer la créance de la SCI Luqui, au titre des loyers d'août et septembre 2018, à hauteur d'une somme totale de 41 762 euros TTC.

La SCI Luqui prétend que cette clause ne pourrait trouver application, dès lors qu'aucune progressivité du loyer au cours des trois premières années n'est prévue dans l'acte. Elle en conclut que l'indexation annuelle doit s'appliquer dès l'origine. Elle réclame de ce fait des loyers indexés à compter du 1er août 2018.

Elle n'apporte cependant aucun élément susceptible de démontrer que la clause d'indexation prévue à l'article 6 du contrat s'expliquerait par une erreur de rédaction, alors que cette stipulation contractuelle apparaît claire, précise et dénuée d'ambiguïté en ce qu'elle prévoit expressément que la révision annuelle n'interviendra qu'à compter de la quatrième année. Quant à l'absence de progressivité des loyers au cours des trois premières années, elle n'est nullement de nature à remettre en cause son efficacité.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la société Boulanger à payer à la SCI Luqui la somme de 41 762 euros TTC au titre des loyers d'août et septembre 2018 et rejeté la demande de la SCI tendant à voir indexer les loyers depuis le 1er août 2018.

V- Sur les loyers réclamés par la SCI Luqui

La SCI Luqui formule, dans ses dernières conclusions communiquées le 5 avril 2024, une demande qui tend à obtenir la condamnation de la société Boulanger à lui payer la somme de 177 696 euros au titre des loyers postérieurs au jugement du 8 avril 2021, arrêtée au 5 mars 2024. Il se déduit du dernier décompte qu'elle verse aux débats en cause d'appel (pièce 43 de l'intimée) que cette somme correspond au solde des pénalités de retard qui ont été retenues par sa locataire sur le montant des loyers mensuels courus depuis le jugement entrepris, incluant l'échéance de mars 2024. Etant observé cependant que ce décompte aboutit à une somme totale de 177 696, 93 euros, alors que seule la somme de 17 969 euros est réclamée au dispositif de ses dernières écritures.

La société Boulanger prétend que cette demande serait irrecevable au visa des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, qui respectivement disposent :

- article 564 : 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait';

- article 910-4: 'A peine d'irrecevabilité, relevée d'office, les parties doivent présenter, dès les conclusions mentionnées aux articles 905-2 et 908 à 910, l'ensemble de leurs prétentions sur le fond. L'irrecevabilité peut également être invoquée par la partie contre laquelle sont formées des prétentions ultérieures.

Néanmoins, et sans préjudice de l'alinéa 2 de l'article 802, demeurent recevables, dans les limites des chefs du jugement critiqués, les prétentions destinées à répliquer aux conclusions et pièces adverses ou à faire juger les questions nées, postérieurement aux premières conclusions, de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.'

Il convient d'observer tout d'abord qu'en première instance, la SCI Luqui avait formé, au terme de ses dernières écritures notifiées le 14 février 2020, une demande tendant à obtenir le paiement des loyers et charges échus depuis le 1er août 2018. Cette demande a été rejetée par le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains, englobée dans le chef du dispositif : 'rejette le surplus des demandes des parties', au motif que les créances de loyers postérieures au 30 septembre 2018 auraient été cédées par la SCI à la société BpiFrance.

Il est important de relever, surtout, que la demande en paiement qui est formée en cause d'appel par la SCI Luqui porte sur le paiement des sommes qui ont été indûment retenues selon elle par sa locataire, à titre de pénalités de retard, sur les loyers échus postérieurement au jugement du 8 avril 2021. Force est de constater que, par définition, une telle demande ne pouvait être formée en première instance, puisque ces rétentions opérées sur les loyers par la société Boulanger sont postérieures au jugement entrepris. Cette demande en paiement, bien que nouvelle, tend ainsi bien à faire juger une question née de la survenance ou de la révélation d'un fait au sens de l'article 564 du code de procédure civile, et n'apparaît donc pas irrecevable au visa de ce texte.

Quant à l'irrecevabilité tirée des dispositions de l'article 910-4, la SCI Luqui a formulé, dans le dispositif de ses premières conclusions d'appel, une demande tendant à voir 'condamner la SA BOULANGER à payer à la SCI LUQUI la somme de 58 723, 67 euros au titre des loyers et provisions sur charges restant dus et à parfaire, pour la période du 8 avril 2021, arrêtée provisoirement au 10 avril 2022, en restitution des prélèvemet indus opérés d'office par la SA BOULANGER sur le montant des loyers facturés par la SCI LUQUI, pour chaque période correspondante'.

Il ne peut qu'être constaté par la présente juridiction que la demande formée par la SCI dans ses dernières écritures ne consiste qu'en une simple actualisation de cette demande initiale, de sorte qu'elle n'encourt aucune irrecevabilité tirée des dispositions de l'article 910-4 du code de procédure civile.

La demande en paiement formée par la SCI Luqui sera donc déclarée recevable.

Sur le fond, il se déduit des pièces qui sont versées aux débats par les crédit-bailleurs que la cession de créance intervenue au profit de la société BpiFrance n'a été moblisée, à titre de garantie et de manière temporaire, qu'entre le 1er octobre 2018 et le 31 mars 2019. Ce point n'est du reste contesté par aucune des parties au litige en cause d'appel. De sorte que l'existence de cette cession de créance ne peut priver la SCI Luqui de son droit de réclamer à sa locataire la totalité des loyers et provisions sur charges échues postérieurement au jugement du 8 avril 2021.

Il convient d'observer, par ailleurs, que la société Boulanger n'apporte aucun élément susceptible de remettre en cause le dernier décompte adverse, qui recense des retenues qui auraient été opérées par l'appelante sur le montant des loyers, au titre de pénalités de retard.

Or,conformément aux dispositions de l'article 1315 ancien du code civil, il appartient à celui qui se prétend libéré de justifier du paiement ou du fait ayant produit l'extinction de son obligation. Et force est de constater que la société Boulanger ne détaille nullement les paiements qu'elle aurait effectués au titre des loyers et des charges échus postérieurement au 8 avril 2021, permettant de contester le décompte de sa bailleresse.

Aucune disposition du jugement entrepris ne permettait en outre à la société Boulanger d'opérer des retenues d'office sur les loyers postérieurs au titre des pénalités de retard, de sorte que l'appelante ne peut valablement exciper de ce que lesdites retenues seraient intervenues en exécution provisoire de ce jugement. Par ailleurs, les pénalités de retard ont d'ores et déjà été inscrites au passif de la SCI Luqui, aux termes du présent arrêt, et ne sauraient être comptabilisées deux fois.

La société Boulanger sera donc condamnée à payer à la SCI Luqui la somme de 177 696 euros au titre du solde des loyers et charges échus entre le 8 avril 2021 et le 5 mars 2024, date du dernier décompte produit.

Il convient de rappeler enfin que la disposition du jugement entrepris, ayant ordonné la compensation entre les créances respectives des parties, n'a pas été frappée d'appel.

VI- Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI Luqui

La SCI Luqui formule, dans ses dernières conclusions communiquées le 5 avril 2024, une demande qui tend à obtenir la condamnation de la société Boulanger à lui payer la somme de 22 718 312, 22 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. Ce montant correspond au cumul des pénalités et astreintes qui lui sont réclamées par sa locataire, en exécution du contrat, sans modération de la clause pénale, jusqu'en 2035, conformément à la déclaration de créances effectuée par la société Boulanger auprès du mandataire judiciaire le 14 mars 2024.

Cependant, comme le relève l'appelante, cette demande indemnitaire n'a été formulée par la SCI Luqui ni en première instance, ni dans ses premières conclusions d'appel. Par ailleurs, la déclaration de créances effectuée le 14 mars 2024 ne peut constituer un fait nouveau, au sens des dispositions des articles 564 et 910-4 du code de procédure civile, dès lors qu'aucune demande n'est formée par la société Boulanger, en cause d'appel, au titre des pénalités à courir jusqu'en 2035, et que l'ensemble des éléments qui permettent à la SCI Luqui de conclure à l'existence d'une procédure abusive se trouvaient déjà réunis en première instance.

Cette demande indemnitaire ne pourra donc qu'être déclarée irrecevable.

VII- Sur les demandes accessoires

En tant que partie perdante, la société Boulanger sera condamnée aux dépens d'appel.

Les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront par contre rejetées.

PAR CES MOTIFS