CA Dijon, 17 sept. 2024, RG 22/00986

[O] [S] épouse [X]

[C] [X]

C/

ASL DU LOTISSEMENT 'PARC RESIDENTIEL DU BOIS DES GROTTES'

OPTIM IMMOBILIER

expédition et copie exécutoire

délivrées aux avocats le

COUR D'APPEL DE DIJON

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 SEPTEMBRE 2024

N° RG 22/00986 - N° Portalis DBVF-V-B7G-GAFU

MINUTE N°

Décision déférée à la Cour : jugement du 05 juillet 2022,

rendu par le tribunal judiciaire de Dijon - RG : 19/710

APPELANTS :

Madame [O] [S] épouse [X]

née le 25 Janvier 1973 à [Localité 5] (90)

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Monsieur [C] [X]

né le 11 Octobre 1969 à [Localité 7] (59)

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentés par Me Loïc DUCHANOY, membre de la SCP LDH AVOCATS, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 16.1

INTIMÉES :

ASL ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DU LOTISSEMENT 'PARC RESIDENTIEL DU BOIS DES GROTTES' représentée par la société SICOV, exerçant sous l'enseigne ORALIA, venant aux droits de la SASU OPTIM IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège :

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Me Alain RIGAUDIERE, avocat au barreau de DIJON, vestiaire : 102

SASU OPTIM IMMOBILIER, exerçant sous l'enseigne ORALIA, représentée par son Président en exercice domicilié en cette qualité en son agence :

[Adresse 1]

[Localité 2]

assistée de Me Jean-Philippe SIMARD, membre de la SCP MAGDELAINE, avocat au barreau de DIJON, plaidant et représentée par Me Claire GERBAY, avocat au barreau de DIJON, postulant, vestiaire : 126

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 juin 2024 en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et Bénédicte KUENTZ, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries lors du délibéré, la cour étant alors composée de :

Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre,

Leslie CHARBONNIER, Conseiller,

Bénédicte KUENTZ, Conseiller,

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Aurore VUILLEMOT,

DÉBATS : l'affaire a été mise en délibéré au 17 Septembre 2024,

ARRÊT : rendu contradictoirement,

PRONONCÉ : publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

SIGNÉ : par Viviane CAULLIREAU-FOREL, Président de Chambre, et par Aurore VUILLEMOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

L'Association Syndicale Libre (ASL) du lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes', située à [Localité 3], est administrée par la société Optim Immobilier exerçant sous l'enseigne Oralia.

Cette association dispose d'un compteur d'eau général et chaque propriété dispose d'un compteur individuel d'eau privatif pour permettre la répartition des consommations.

Le 16 décembre 2016, l'ASL a été avisée que les relevés réalisés le 7 décembre 2016 par la société Ista avaient mis en évidence une consommation anormale d'eau froide du compteur individuel d'eau de M. [C] [X] et Mme [O] [S] épouse [X]. Ces derniers en ont été informés.

Les investigations réalisées par la société ADSP 21 ont permis d'établir que cette surconsommation provenait d'une fuite sur le clapet anti-pollution situé sur la partie privative des lots appartenant aux époux [X] qui ont fait procéder, le 18 décembre 2016, à leurs frais, aux réparations nécessaires.

L'ASL du lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes' a été destinataire d'une facture d'eau datée du 21 mars 2017 pour une consommation de 12 293 m3 sur la période d'août 2016 à janvier 2017 et pour un montant de 52 102,45 euros.

La société Optim Immobilier a alors présenté une demande de dégrèvement sur le fondement du décret n°2012-1078 du 24 septembre 2012 pris en application de la loi Warsmann du 17 mai 2011.

Le 18 mai 2017, la société Suez a établi une nouvelle facturation, pour un montant de 32 441,97 euros après déduction du coût de collecte et traitement des eaux usées.

La société Optim Immobilier a ensuite adressé un décompte de charges aux époux [X] et sollicité le règlement de la consommation d'eau froide consécutive à la fuite relevée sur leur compteur, pour un montant de 17 223,66 euros.

Par l'intermédiaire de leur conseil, les époux [X] ont contesté la demande en paiement de l'ASL, estimant ne pas être redevables d'une consommation supérieure au double de la moyenne de leur consommation sur une période de 3 ans en vertu des dispositions de la loi Warsmann et de son décret d'application.

Par courrier du 16 mai 2018, l'ASL a mis en demeure M. et Mme [X] de régler la somme de 17 314,57 euros.

Le 27 juin 2017, un commandement de payer leur a été délivré pour un principal de 17 917,71 euros.

Les époux [X] n'ayant pas réglé cette somme, l'ASL du lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes', prise en la personne de son représentant légal en exercice, les a fait assigner, par acte du 6 mars 2019, devant le tribunal de grande instance de Dijon, aux fins de recouvrement des charges impayées.

Par acte du 6 septembre 2019, M. et Mme [X] ont fait assigner la société Optim Immobilier exerçant sous l'enseigne Oralia afin de la voir condamner à les garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir à leur encontre au titre de la procédure initiée par l'Association Syndicale Libre du Lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes'.

Par ordonnance du 7 octobre 2019, le juge de la mise en état a ordonné la jonction des deux affaires.

Par un jugement du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Dijon a :

- condamné solidairement M. et Mme [X] à régler la somme de 15 679,25 euros à l'Association Syndicale Libre du lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes' au titre de la surconsommation d'eau,

- condamné solidairement M. et Mme [X] à régler la somme de 350 euros à l'Association Libre du lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes' au titre des frais engagés par elle pour obtenir le recouvrement des sommes dues,

- débouté l'Association Syndicale Libre du lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes' de sa demande en paiement d'une somme de 420,16 euros au titre du réajustement de budget pour l'exercice 2017/2018 et de l'appel de fonds du 1er juin 2018,

- débouté M. et Mme [X] de leur appel en garantie formulé à l'encontre de la société Optim Immobilier exerçant sous l'enseigne Oralia,

- ordonné l'exécution provisoire du jugement,

- condamné in solidum M. et Mme [X] à payer à l'Association Syndicale Libre du Lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes' la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté la société Optim Immobilier exerçant sous l'enseigne Oralia de sa demande au titre des frais irrépétibles,

- condamné in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens,

- admis les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 29 juillet 2022, les époux [X] ont relevé appel de cette décision.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 avril 2024, M. et Mme [X] demandent à la cour de :

- les juger recevables et bien fondés en leur appel,

Réformant le jugement attaqué,

- juger que l'Association Syndicale Libre ne justifie pas du principe et du quantum des sommes réclamées,

- juger qu'en leur qualité de consommateurs de distribution d'eau froide, ils devaient bénéficier des dispositions de l'article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales,

En tout état de cause,

- débouter l'Association Syndicale Libre de toutes ses demandes de condamnations formulées à leur encontre,

- débouter l'Association Syndicale Libre de son appel incident,

- condamner l'Association Syndicale Libre du Lotissement 'Parc Résidentiel de Bois des Grottes' à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner l'Association Syndicale Libre du Lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes' en tous les dépens lesquels seront recouvrés comme il est dit à l'article 699 du code de procédure civile,

A titre subsidiaire,

- condamner la société Optim Immobilier Oralia à les garantir de toutes condamnations qui pourraient intervenir à leur encontre au titre de la procédure initiée par l'Association Syndicale Libre du Lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes',

- débouter la société Optim Immobilier Oralia de son appel incident,

- condamner dans cette hypothèse la société Optim Immobilier Oralia à leur payer la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'en tous les dépens lesquels seront recouvrés comme il est dit à l'article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 21 mai 2024, l'Association Syndicale du Lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes' demande à la cour, au visa de l'article 5 de l'ordonnance du 1er juillet 2004, de :

- déclarer M. et Mme [X] recevables mais mal fondés en leur appel,

- confirmer le jugement rendu le 5 juillet 2022 par le tribunal judiciaire de Dijon en ce qu'il a :

déclaré M. et Mme [X] redevables du coût de la surconsommation d'eau consécutivement à la fuite détectée sur leur réseau d'alimentation privée,

condamné solidairement M. et Mme [X] à lui payer la somme de 350 euros au titre des frais de la mise en demeure, de la sommation de payer et d'ouverture du dossier contentieux,

condamné solidairement M. et Mme [X] à lui payer une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement M. et Mme [X] aux entiers dépens de l'instance,

- réformer le jugement entrepris en ce qu'il a limité la condamnation de M. et Mme [X] à la somme de 15 679,25 euros et en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de condamnation au titre du réajustement du budget pour l'exercice 2017/2018 et de l'appel de fonds du 3ème trimestre de l'exercice 2018,

Statuant à nouveau,

- condamner solidairement M. et Mme [X] à lui payer :

la somme de 17 180,40 euros au titre de la consommation anormale d'eau,

la somme de 420,16 euros au titre du réajustement de budget pour l'exercice 2017/2018 et de l'appel de fonds du 1er juin 2018,

- condamner in solidum M. et Mme [X] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner in solidum M. et Mme [X] aux entiers dépens dont le recouvrement s'effectuera comme prescrit pas les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Suivant conclusions notifiées le 2 janvier 2023, la société Optim Immobilier demande à la cour de :

- confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Dijon le 5 juillet 2022 (RG 19/00710) sauf en ce qu'il l'a déboutée de sa demande de versement de la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles,

En conséquence, statuant à nouveau,

- condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais de première instance,

- débouter les époux [X] de leurs fins et prétentions,

- condamner M. et Mme [X] à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en appel,

- condamner les mêmes aux entiers dépens dont le recouvrement s'effectuera comme prescrit par les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures susvisées des parties pour un exposé complet de leurs moyens.

La clôture a été prononcée par une ordonnance du 23 mai 2024.

Ainsi que sollicité lors de l'audience du 4 juin 2024, les conseils des époux [X] et de la société Optim Immobilier ont fait parvenir à la cour, les 6 juin et 4 juillet 2024 pour les premiers et le 20 juin 2024 pour la seconde, des notes en délibéré portant sur le préjudice des appelants, qui pourrait être qualifié de perte de chance si la responsabilité de l'intimée était retenue.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de l'ASL

Sur l'application de l'article L. 2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales

L'article L. 2224-12-4, paragraphe III bis, du code général des collectivités territoriales dispose :

'Dès que le service d'eau potable constate une augmentation anormale du volume d'eau consommé par l'occupant d'un local d'habitation susceptible d'être causée par la fuite d'une canalisation, il en informe sans délai l'abonné. Une augmentation du volume d'eau consommé est anormale si le volume d'eau consommé depuis le dernier relevé excède le double du volume d'eau moyen consommé par l'abonné [souligné par la cour] ou par un ou plusieurs abonnés ayant occupé le local d'habitation pendant une période équivalente au cours des trois années précédentes ou, à défaut, le volume d'eau moyen consommé dans la zone géographique de l'abonné dans des locaux d'habitation de taille et de caractéristiques comparables.

L'abonné n'est pas tenu au paiement de la part de la consommation excédant le double de la consommation moyenne s'il présente au service d'eau potable, dans le délai d'un mois à compter de l'information prévue au premier alinéa du présent III bis, une attestation d'une entreprise de plomberie indiquant qu'il a fait procéder à la réparation d'une fuite sur ses canalisations. [...]'

L'article R. 2224-20-1, paragraphe II, du même code précise :

'Lorsque le service d'eau potable constate une augmentation anormale de consommation au vu du relevé de compteur enregistrant la consommation d'eau effective de l'abonné [souligné par la cour], il en informe l'abonné par tout moyen et au plus tard lors de l'envoi de la facture établie d'après ce relevé. Cette information précise les démarches à effectuer pour bénéficier de l'écrêtement de la facture prévu au III bis de l'article L. 2224-12-4.

L'attestation d'une entreprise de plomberie à produire par l'abonné indique que la fuite a été réparée en précisant la localisation de la fuite et la date de la réparation.

Le service peut procéder à tout contrôle nécessaire. En cas d'opposition à contrôle, le service engage, s'il y a lieu, les procédures de recouvrement.'

M. et Mme [X] soutiennent que la protection ainsi édictée par la loi Warsmann leur est applicable en leur qualité de consommateurs, de sorte que l'ASL aurait dû solliciter un dégrèvement non pas sur la consommation de tout le lotissement mais sur leur seule consommation personnelle, ce qui aurait dû à l'évidence conduire à l'obtention d'un dégrèvement au vu de l'importance de l'augmentation de celle-ci.

Toutefois, les dispositions susvisées du code général des collectivités territoriales ne sont applicables qu'aux seuls 'occupants d'un local d'habitation' qui sont des 'abonnés' du service public d'eau potable.

Tel n'est en revanche pas le cas dans l'hypothèse d'une fuite se traduisant par une consommation d'eau importante mesurée par le compteur divisionnaire privé d'un 'occupant d'un local d'habitation' qui réside dans un ensemble immobilier où la distribution d'eau potable n'est pas individualisée.

Or en l'espèce, les époux [X] ne contestent pas qu'un seul contrat d'abonnement au service d'eau potable a été souscrit pour l'ensemble de l'ASL, laquelle dispose d'un compteur général et effectue ensuite une répartition des factures en fonction des relevés, réalisés par la société Ista, des sous-compteurs de chacun des membres de l'ASL.

Ainsi, occupant une habitation non individualisée du point de vue de la distribution d'eau potable, ils ne peuvent prétendre être bénéficiaires de l'information due par le service d'eau en cas d'augmentation anormale du volume d'eau consommé ' puisque ledit service n'a pas connaissance des consommations individuelles de chaque occupant ', pas plus que de l'écrêtement de la facture.

C'est en effet seulement en cas de consommation anormale relevée sur le compteur général de l'ASL que le dispositif d'information et le cas échéant d'écrêtement aurait pu s'appliquer.

M. et Mme [X] soutiennent par ailleurs que, même en retenant cette interprétation, les dispositions protectrices du code général des collectivités territoriales n'ont pas été correctement appliquées, dès lors que les périodes de référence prises en compte par la société Suez pour considérer qu'il n'existait pas de consommation anormale au sens de l'article L. 2224-12-4, s'agissant tant de la période de surconsommation que celle correspondant aux trois années précédentes, ne correspondent pas aux prévisions de la loi.

Toutefois, il n'est pas démontré que l'absence d'établissement de relevés de la consommation d'eau à une fréquence au moins annuelle serait imputable à une carence de l'ASL et non à la pratique de la société Suez, en principe tenue de déléguer un technicien pour procéder à cette opération.

Ainsi, les époux [X] ne sont pas fondés à reprocher à l'ASL ou à la société Optim Immobilier les modalités de calcul du distributeur d'eau, qui n'est pas dans la cause, ayant conduit ce dernier à refuser à son abonnée l'écrêtement qui lui était demandé.

Sur les sommes réclamées au titre de la consommation anormale d'eau

L'association syndicale libre du Lotissement 'Parc Résidentiel du Bois des Grottes', appelante incidente, conclut à la condamnation des époux [X] au paiement de la somme de 17 180,40 euros au titre de la consommation anormale d'eau de ces derniers.

M. et Mme [X] contestent cette demande, en faisant valoir qu'il ne leur a jamais été expliqué sur quelle base la somme litigieuse avait été calculée, alors que la facture de la société Suez concerne la consommation globale du lotissement pour la période du 4 août 2016 au 30 janvier 2017, et qu'il n'est en outre pas certain que la réclamation de l'ASL ne porte que sur leur consommation d'eau, alors que les problèmes de fuites sont récurrents au sein du lotissement.

Ce dernier argument n'est toutefois pas opérant dans la mesure où, quelles qu'aient pu être par ailleurs les difficultés du même ordre rencontrées au sein de l'ASL, la réclamation de cette dernière est fondée sur les relevés du compteur individuel des époux [X].

S'agissant des modalités de calcul du prix, le décompte de charges établi par la société Optim Immobilier pour la période du 1er décembre 2016 au 30 novembre 2017fait état d'une consommation totale de 9 063 - 502 = 8 561 m3.

M. et Mme [X] relèvent toutefois que les index figurant sur le décompte de charges ne correspondent pas aux relevés effectués sur leur compteur individuel.

La cour constate que l'index final de 9 063 est bien objectivé par le relevé Ista au 12 décembre 2017 produit par l'ASL.

L'index de départ de 502 ne figure en revanche pas sur ce relevé, et ne pourra être retenu. Il a cependant été opéré le 24 novembre 2015 un relevé d'index de 327 ; dans la mesure où les parties s'entendent pour considérer que la consommation annuelle normale des époux [X] est de l'ordre de 200 m3, l'index de leur consommation au 1er décembre 2016, date de départ de l'exercice budgétaire 2016/2017, pourra ainsi être arrêté à 527.

Il en ressort donc une consommation par les appelants, entre le 1er décembre 2016 et le 30 novembre 2017, de 9 063 - 527 = 8 536 m3 d'eau.

Avant dégrèvement, la société Suez avait facturé, pour l'ensemble de l'ASL et sur une durée différente (d'août 2016 à janvier 2017) mais incluant la période au cours de laquelle la fuite s'est produite, une somme totale de 52 051,02 euros au titre de la consommation d'eau.

Après dégrèvement, ce montant a été ramené à 32 390,45 euros TTC, soit une réfaction de 19 660,57 euros.

Il ressort par ailleurs du courrier explicatif du fournisseur d'eau du 25 juillet 2018 que, après estimation du volume de la fuite par référence à la consommation antérieure de l'ASL considérée comme normale, le dégrèvement ' correspondant à 100 % des frais d'assainissement dès lors que l'eau perdue est retournée en terre ' a été opéré sur 9 028 m3.

Cette évaluation s'avère supérieure à la réalité, le volume d'eau perdu pouvant être arrêté à 8 336 m3 environ (consommation totale relevée sur l'exercice 2016/2017, déduction faite de 200 m3 correspondant à la consommation normale des époux [X]).

Il n'en demeure pas moins que le dégrèvement opéré par la société Suez doit profiter intégralement et uniquement aux époux [X], seules victimes de la fuite d'eau.

Il en résulte que, l'ASL sollicitant la condamnation des époux [X] au paiement de la seule consommation anormale d'eau (la consommation normale ayant donné lieu à la perception de provisions), la somme pouvant être réclamée aux époux [X] à ce titre est de :

8 336 m3 (consommation anormale d'eau sur l'exercice 2016/2017) x 4,23 euros (prix du m3 avant dégrèvement) - 19 660,57 euros (montant du dégrèvement) = 15 600,61 euros.

Il convient de préciser que les appelants ne sont pas fondés à opposer à l'ASL une éventuelle responsabilité découlant de ce que celle-ci les aurait informés avec retard de l'existence de la fuite, ne leur permettant pas de prendre plus tôt les dispositions pour y remédier, dès lors que :

- compte tenu des volumes en jeu, la société Suez n'était pas tenue d'informer son abonnée de l'existence d'une consommation anormale d'eau, en application de l'article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales,

- aucun élément du dossier ne permet de retenir que l'ASL aurait été avisée d'une surconsommation antérieurement à la transmission, le 16 décembre 2016, du relevé Ista réalisé le 7 décembre 2016, étant précisé que les époux [X] ont ensuite été informés très rapidement de cette situation, puisqu'ils ont fait réparer la fuite dès le 18 décembre 2016.

Les appelants seront en conséquence condamnés solidairement à payer à l'ASL la somme de 15 600,61 euros au titre de la consommation anormale d'eau.

Il convient d'y ajouter la somme de 363,14 euros, correspondant à l'appel de fonds du 3ème trimestre 2018 (et non à l''appel exceptionnel fuite [X]' comme retenu par le tribunal judiciaire), qui n'est pas discuté par les époux [X] dans son principe ni dans son quantum, et dont ces derniers ne justifient pas s'être acquittés, ce qui est confirmé par les relevés de compte produits par l'ASL.

Le même raisonnement s'appliquera concernant la réclamation de 57,02 euros au titre du réajustement de charges pour l'exercice 2017/2018, dont il n'est pas établi qu'il présenterait un lien avec la surconsommation d'eau, portant le montant total de la somme due à 420,16 euros.

Enfin, le jugement critiqué sera confirmé en ce qu'il a condamné solidairement M. et Mme [X] à rembourser à l'ASL les frais engagés par elle pour obtenir le recouvrement des sommes dues, justement arrêtés à la somme de 350 euros.

Sur l'appel en garantie de la société Optim Immobilier

M. et Mme [X] invoquent la responsabilité de la société Optim Immobilier en raison de fautes commises par cette dernière dans sa gestion de la situation, et sollicitent sa condamnation à les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre eux au titre de la procédure initiée par l'ASL.

Leur argument relatif au défaut d'obtention par la société Optim Immobilier de l'écrêtement de facture qu'ils estimaient pouvoir revendiquer ne pourra prospérer, les dispositions de l'article L. 2224-12-4 du code général des collectivités territoriales ne leur étant pas applicables, ainsi qu'expliqué ci-dessus.

Dans cette hypothèse, les appelants font grief à la société Optim Immobilier de ne pas leur avoir conseillé, en sa qualité de professionnel de la gestion immobilière, de souscrire une assurance comme le proposent régulièrement les compagnies de distribution d'eau à leurs abonnés.

Il n'est pas contesté qu'il n'existe entre la société Optim Immobilier et les époux [X] aucune relation contractuelle, l'intimée étant uniquement liée par un mandat avec l'ASL, qu'elle est chargée d'administrer.

Or, comme l'a justement relevé le premier juge, aucun texte n'impose à l'administrateur de souscrire ce type d'assurance, et il ne peut en outre être exigé de lui, au titre d'une obligation de conseil, d'inviter l'ASL ou ses membres à en souscrire une, de sorte qu'aucune faute de nature quasi-délictuelle ne peut être reprochée à la société Optim Immobilier.

Au surplus, il ressort de l'analyse des pièces produites que l'assurance à laquelle se réfèrent les époux [X] présente une couverture des risques particulièrement limitée (remboursement de l'eau perdue jusqu'à une année de consommation habituelle), et qu'elle ne peut en tout état de cause être souscrite que par l'abonné au service, et non par des copropriétaires ou membres d'une ASL.

Le jugement entrepris sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. et Mme [X] de leur appel en garantie formulé à l'encontre de la société Optim Immobilier.

Sur les frais de procès

M. et Mme [X], parties succombantes, seront tenus aux entiers dépens de première instance et d'appel.

Le jugement entrepris mérite confirmation en ce qu'il a condamné M. et Mme [X] à payer à l'ASL la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et débouté la société Optim Immobilier de sa demande à ce titre.

L'équité ne commande par ailleurs pas d'allouer aux intimées, qui peuvent seules y prétendre, une indemnité au titre des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS