CA Montpellier, 17 sept. 2024, RG 22/00239

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/00239 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PI2Z

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 04 MAI 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

N° RG 17/00379

APPELANTE :

S.C.I. CLC venant aux droits des consorts [Y]

prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès- qualités au siège social sis

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Me Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Me Fanny LAPORTE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [E] [F]

né le 05 Mars 1943 à [Localité 3]

décédé le 14/12/2021

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [W] [X] épouse [F]

née le 21 Juillet 1946 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Localité 4]

assignée le 31 mars 2022 par procès verbal en recherches infructueuses (pv 659)

Ordonnance de clôture du 21 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Rendu par défaut ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 15 novembre 1972, M. [H] [Y] a donné à bail à M. [E] [F] et Mme [W] [X], épouse [F], pour une durée de neuf années, des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], actuellement [Adresse 6], à [Localité 4] (11).

La désignation des locaux loués était la suivante :

Un magasin à usage de pâtisserie-confiserie, donnant sur le [Adresse 6] et faisant angle avec la [Adresse 5] ;

Un laboratoire équipé d'un réfrigérateur bâti à l'arrière du magasin ;

Et un appartement au rez-de-chaussée dudit immeuble comprenant : une cuisine, une salle à manger, un salon, une chambre, water-closet, et garage donnant sur [Adresse 6].

En 1974, M. [E] [F] a régularisé une inscription modificative au registre du commerce et des sociétés de [Localité 4] déclarant créer un dépôt de pain au magasin de vente.

Par acte du 13 janvier 1982, le bail commercial a été renouvelé pour une période de neuf années, soit jusqu'au 15 novembre 1990.

Par acte du 8 mars 1991, Mme [C] [Y], veuve de M. [H] [Y], et les ayants droit de ce dernier, ont consenti au renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années, soit du 15 novembre 1990 au 15 novembre 1999.

La désignation des locaux était ainsi complétée :

Un magasin de surface 40,1 m2 à usage de Pâtisserie-Confiserie, donnant sur la [Adresse 6] et faisant angle avec la [Adresse 5],

Un laboratoire de surface 20,5 m2 équipé d'un réfrigérateur bâti à l'arrière du magasin,

Un appartement de surface 41,7 m2 au rez-de-chaussée du dit immeuble comprenant : une cuisine, une salle à manger, une chambre et un cabinet de toilette avec lavabo, bidet, douche et un garage et water-closet de surface totale de 21 m2,

Elle se répartissait en :

Surface professionnelle utile : 60,6 m2,

Surface d'habitation utile : 63,3 m2 y compris le garage.

Par acte d'huissier du 19 mai 1999, les bailleurs ont proposé aux preneurs un renouvellement du bail commercial qui a conduit à l'introduction d'une procédure devant le tribunal de grande instance de Carcassonne, à la requête des bailleurs.

Par décision en date du 27 mai 2004, le juge des loyers commerciaux, considérant qu'il existait une modification notable des facteurs locaux de commercialité, a autorisé le déplafonnement du loyer litigieux, en fixait le montant annuel à la somme de 7 200 euros, à compter du 16 novembre 2019.

Par acte d'huissier du 16 mai 2008, les preneurs ont sollicité le renouvellement du bail commercial.

Par conséquent, ledit bail a fait l'objet d'un renouvellement jusqu'au 15 novembre 2017.

Le 8 juillet 2016, un procès-verbal de constat d'huissier a été dressé, faisant état du développement d'une activité de boulangerie, non autorisée par le bail.

Par acte d'huissier du 15 décembre 2016, la SCI CLC, venant aux droits des consorts [Y], a fait assigner M. [E] [F] et Madame [W] [X], épouse [F], devant le tribunal de grande instance de Carcassonne aux fins d'obtenir notamment la résiliation du bail commercial liant les parties et l'expulsion des défendeurs.

Le jugement rendu le 4 mai 2021 par le tribunal judiciaire de Carcassonne :

Déboute la SCI CLC venant aux droits des consorts [Y] de ses demandes en résiliation du bail commercial la liant à M. [E] [F] et Mme [W] [X] épouse [F], en expulsion et en paiement d'une indemnité d'occupation ;

Déboute la SCI CLC venant aux droits des consorts [Y] de sa demande en paiement au titre des charges locatives ;

Déboute M. [E] [F] et Mme [W] [X] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne M. [E] [F] et Mme [W] [X] épouse [F] à payer à la SCI CLC venant aux droits des consorts [Y] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Déboute les parties de l'ensemble de leurs demandes plus amples, autres ou contraires ;

Condamne M. [E] [F] et Mme [W] [X] épouse [F] à supporter les entiers dépens de l'instance ;

Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire.

Le premier juge a relevé que bien que les époux [F] avaient commis un manquement contractuel en ne s'acquittant pas des charges dont le paiement était sollicité par le bailleur, le manquement était insuffisant pour justifier de la résolution judiciaire du bail. Il a précisé que les bailleurs avaient tacitement accepté la modification de la clause de destination des lieux. Selon lui, l'ajout d'une activité de dépôt de pain était accessoire à l'activité de pâtisserie-boulangerie.

Il a retenu que, malgré le fait que la SCI CLC démontrait l'existence de l'obligation du paiement des charges par les locataires, elle n'apportait pas la preuve du montant de la créance alléguée, ce qui justifiait du rejet de cette demande.

Le premier juge a retenu que les manquements des époux [F] avaient contraint la SCI CLC à agir en justice et que l'action, bien que la demanderesse ait été déboutée, n'était donc pas abusive.

M. [E] [F] est décédé le 14 décembre 2021, laissant pour lui succéder Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F].

La SCI CLC, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 13 janvier 2022.

Par acte dressé par Me [I] le 11 septembre 2023, Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F] ont donné congé au 31 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions du 16 mai 2024, la SCI CLC demande à la cour de :

Infirmer le jugement entrepris ;

Constater la résiliation du bail commercial entre la SCI CLC, bailleur, et les preneurs Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F], au 31 mars 2024 ;

A défaut,

Constatant que les consorts [F] ont manqué à leurs obligations contractuelles issues du bail commercial les liant à la SCI CLC ;

Prononcer la résiliation du bail commercial liant la SCI CLC à Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F] au 31 mars 2024 ;

En toute hypothèses,

Condamner solidairement Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F] à payer à la SCI CLC une somme de 30 351 euros au titre des loyers impayés arrêtés au 31 mars 2024 ;

Condamner solidairement Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F] à payer à la SCI CLC une somme de 6 926 euros au titre des charges laissées impayées arrêté au 31 mars 2024 ;

Ordonner l'expulsion de Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F] au 31 mars 2024 et tout occupant ou bien de leur chef dans les deux mois de la décision à intervenir et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

Condamner solidairement Mme [W] [F], Mme [N] [F] et Mme [V] [F] à payer à la SCI CLC à compter du 1er avril 2024 une indemnité d'occupation à hauteur de 1 219,50 euros par mois jusqu'à la libération totale des lieux et la remise des clés ;

Condamner solidairement Mmes [W], [N] et [V] [F] à payer à la SCI CLC une somme de 3 500 euros au titre des frais irrépétibles de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, outre aux entiers dépens.

L'appelante fait valoir que les consorts [F] n'ont pas, malgré le congé donné pour le 31 mars 2024 de leur part, remis les clés ni été présents pour effectuer un état des lieux et conclut en conséquence à la résiliation du bail à cette date.

En outre, la SCI CLC conclut à la résiliation du bail commercial du fait des manquements multiples des locataires. Elle affirme avoir appris en 2015 (constat d'huissier ensuite dressé le 8 juillet 2016) que les preneurs n'habitaient pas dans l'appartement inclus dans le bail mais l'utilisaient et l'avaient réaménagé en tant qu'extension de la partie commerciale malgré les stipulations contraires, sans accord et à l'insu des bailleurs.

La SCI CLC ajoute que les époux [F] ont modifié la destination des lieux sans accord, le bail ne prévoyant pas l'activité de dépôt de pain. Elle conteste le raisonnement du premier juge, qui a retenu que cette activité était accessoire de celle de boulangerie-pâtisserie, en affirmant que seule l'activité prévue au bail peut être exercée, ce que n'est pas le cas du dépôt de pain en l'espèce. Elle précise que la jurisprudence, au même titre que les textes, exclut totalement une tacite acceptation. En outre, selon les bailleurs, l'adjonction d'une nouvelle activité générerait plus de bruit et troublerait la tranquillité du voisinage.

La SCI CLC fait valoir que depuis le décès de M. [E] [F], le fonds n'est plus exploité et que ce simple fait est, selon elle, une cause de résiliation du bail.

L'appelante soutient que le loyer et les charges n'ont pas été réglés. Elle précise que les charges n'ont pas été payées depuis 2013 (somme de 6 926 euros arrêtée à l'année 2021) et que le loyer n'est plus réglé depuis le décès de M. [E] [F] en décembre 2021 (somme de 30 351 euros) et verse tous les justificatifs en ce sens.

Mmes [W], [N] et [V] [F], venant à la succession de M. [E] [F], décédé, n'ont ni constitué avocat, ni déposé de conclusions. La déclaration d'appel n'a pu être délivrée à leur personne.

Le présent arrêt sera rendu par défaut.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 mai 2024.

MOTIFS

1. Sur la résiliation du bail

La cour constate que suivant acte dressé par maître [I] le 11 septembre 2023, Mmes [W], [N] et [V] [F] ont donné congé pour la date du 31 mars 2024 mais qu'il n'est pas rapporté qu'à cette date, elles se seraient présentées afin d'effectuer l'état des lieux de sortie et remettre les clefs des locaux pris à bail, de sorte que, conformément à ce qui est demandé par la bailleresse, il sera constaté que le bail commercial en litige est résilié depuis le 31 mars 2024.

2. Sur les conséquences de la résiliation du bail

En l'état des éléments versés au débat, la cour retient qu'il n'est justifié d'aucun paiement de loyer depuis le décès de M. [E] [F], survenu le 14 décembre 2021, de sorte que les consorts [F] seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 28 659 euros, arrêtée au 31 mars 2024, outre un reliquat de loyer de 1 692 euros depuis 2017, soit la somme totale de 30 351 euros, que le montant des charges laissées impayées s'élève à la somme totale de 6 926 euros, qu'ainsi, les consorts [F] seront condamnés au surplus au paiement ce cette somme à la bailleresse.

Enfin, il sera ordonné leur expulsion des locaux en litige, dans les termes du dispositif, et les consorts [F] seront condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation correspondant à la valeur locative, soit 1 219 euros par mois, jusqu'à leur départ effectif.

Il s'ensuit que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté la SCI CLC de ses prétentions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [F] seront condamnés aux dépens de l'appel.

Les consorts [F] seront en outre condamnés à payer à la SCI CLC la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS