CA Montpellier, 17 sept. 2024, RG 22/01300

ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 SEPTEMBRE 2024

Numéro d'inscription au répertoire général :

N° RG 22/01300 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PK3E

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 FEVRIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG 21/00646

APPELANTE :

Madame [W] [C]

née le 13 Avril 1980 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par Me Victor FONT de la SELARL VICTOR FONT, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/3216 du 30/03/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assistée de Me Claire-Lise BREGOU, substituant Me Victor FONT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. DU PETIT TOURNEBELLE

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par Me Yves SINSOLLIER de la SELARL SELARL SINSOLLIER-PEREZ, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 13 Mai 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Juin 2024,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

Mme Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire ;

- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Mme Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Mme Estelle DOUBEY, Greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 26 juillet 2019, la SCI du Petit Tournebelle a donné à bail un local à usage d'habitation à Mme [W] [C], situé [Adresse 3].

La SCI du Petit Tournebelle a remis en main propre le 8 juin 2020 un courrier à Mme [W] [C] lui donnant congé au motif qu'elle souhaitait vendre l'immeuble pour un montant de 195.000 euros et qu'il lui incombait donc, faute d'achat, de quitter les lieux dans les 6 mois, soit au plus tard le 31 aout 2022.

Par acte d'huissier du 4 mai 2021, Mme [W] [C] a fait assigner la SCI du Petit Tournebelle aux fins notamment d'obtenir la nullité du congé délivré et la somme de 13.000 euros en réparation de la perte de chance constituée par l'impossibilité d'acquérir l'appartement loué.

Par jugement rendu le 7 février 2022, le juge des contentieux de la protection de Narbonne :

Déboute Mme [W] [C] de toutes ses demandes ;

Condamne Mme [W] [C] à payer à la SCI du Petit Tournebelle la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

Le premier juge retient que, sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, la loi ne prévoyant la notification du congé pour vendre que pour la conclusion de la vente d'un immeuble de plus de cinq logements, les notifications effectuées par la SCI du Petit Tournebelle, propriétaire-bailleur d'un immeuble de trois logements, étaient inutiles de sorte qu'il n'y a pas lieu de procéder à leur annulation et qu'il convient de rejeter toute demande en indemnisation pour perte de chance du fait d'un prétendu congé irrégulier.

Mme [W] [C] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 7 mars 2022.

Dans ses dernières conclusions du 27 septembre 2023, Mme [W] [C] demande à la cour de :

Déclarer l'appel interjeté par Mme [W] [C] recevable et bien-fondé ;

Réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Narbonne le 7 février 2022 dans toutes ses dispositions ;

Prononcer la nullité des congés délivrés par la SCI du Petit Tournebelle à Mme [W] [C] le 8 juin 2020 et 17 août 2020 ;

Condamner la SCI du Petit Tournebelle à verser à Mme [W] [C] une somme d'un montant de 500 euros en réparation de son entier préjudice moral ;

Condamner la SCI du Petit Tournebelle à verser à Mme [W] [C] une somme d'un montant de 13.000 euros en réparation de la perte de chance subie constituée par l'impossibilité d'acquérir l'appartement loué ;

Condamner la SCI du Petit Tournebelle à verser à Mme [W] [C] une somme d'un montant de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile soit 1.000 euros au titre des frais irrépétibles engagés en première instance et 2.000 euros en appel outre les entiers dépens de première instance et d'appel.

Mme [W] [C] soutient que le congé est nul et de nul effet. Elle affirme que le congé remis en mains propres du 8 juin 2020 n'a pas précisément identifié le bien objet de la vente, le congé se contentant d'évoquer « l'immeuble » ce qui n'aurait pas permis à Mme [W] [C] de pouvoir acquérir le seul logement dans lequel il résidait.

Mme [W] [C] soutient avoir subi un préjudice moral qu'elle chiffre à la somme de 500 euros, tenant au fait que le congé illégal qu'elle a reçu, ayant généré dans sa famille une crainte de devoir précipitamment quitter le logement.

L'appelante fait valoir qu'elle a subi une perte de chance sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil tenant à l'impossibilité d'acquérir le logement dans lequel elle résidait puisque la bailleresse ne lui a pas prioritairement proposé le rachat. Elle précise que si elle avait pu réaliser cet achat, elle aurait économisé la somme mensuelle de 570 euros correspondant au loyer actuellement payé qui aurait été investie dans le règlement d'un prêt et aurait été propriétaire de son appartement à l'issue de 10 ans. Elle évalue donc sa perte de chance à 20% de la valeur de l'appartement, soit 13.000 euros.

Elle soutient que le premier juge a commis une erreur de droit en retenant l'application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Elle affirme que cette disposition n'est pas applicable à la SCI du Petit Tournebelle car l'immeuble vendu est composé de moins de 5 logements et que l'acquéreur n'avait pas manifesté sa volonté de ne pas proroger les contrats de bail en cours. Le non-respect des règles afférentes concernant le congé pour vendre de la loi du 6 juillet 1989 seraient donc, selon elle, applicables.

Dans ses dernières conclusions du 18 mars 2022, la SCI du Petit Tournebelle, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement entrepris ;

Constater que l'appartement loué par Mme [W] [C] faisait partie d'un immeuble composé de 3 appartements et qui a été mis en vente en bloc ;

Dire et juger que Mme [W] [C] ne bénéficiait pas du droit de préemption concernant l'appartement loué à la SCI du Petit Tournebelle qu'elle invoque aujourd'hui ;

Constater que la SCI du Petit Tournebelle informée par son notaire de cette règle légale n'a pas saisi le tribunal d'une demande de validation de son congé du 8 juin 2020 et y a renoncé de ce fait ;

Rejeter les demandes financières de Mme [W] [C] attachées à la nullité du congé du 8 juin 2020 comme mal fondées en fait et en droit ;

Condamner Mme [W] [C] à payer à la SCI du Petit Tournebelle la somme de 2.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de première instance et d'appel.

La SCI du Petit Tournebelle soutient que le texte applicable en l'espèce est l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, lequel ne prévoit la notification d'un congé pour vendre que pour la vente d'un immeuble de plus de 5 logements. L'immeuble comprenant 3 logements, la bailleresse affirme donc que Mme [W] [C] ne disposait pas d'un droit de préemption et qu'elle n'avait pas à notifier de congé de sorte que, selon elle, toutes les demandes indemnitaires fondées sur la nullité du congé devaient être rejetées.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 mai 2024.

MOTIFS

1/ Sur la validité du congé :

Les parties reprennent en cause d'appel les moyens soulevés en première instance.

Le premier juge a considéré s'agissant de la vente d'un immeuble comportant trois lots, que le propriétaire n'était pas soumis aux dispositions de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et qu'il était de ce fait exonéré de toute obligation de délivrance d'un congé de telle sorte qu'il n'est pas utile d'examiner les conséquences d'un congé irrégulier.

Cette analyse ne saurait prospérer en appel.

Si le propriétaire d'un immeuble de moins de 6 lots n'est pas soumis aux exigences posées par l'article 10-1, pour autant aucune disposition n'exclut dans ce cas spécifique l'exclusion du droit de préemption du locataire, ni l'obligation du bailleur de délivrer congé conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour rappel, la loi prévoit elle-même expressément l'exclusion du droit de préemption du locataire dans l'un ou l'autre des cas prévus à l'article 15 II alinéa 7 de la loi du 6 juillet 1989 concernant la vente consentie à des proches parents ou portant sur des immeubles qui ne sont pas en état d'habitabilité, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

A ces exceptions prévues par la loi, se rajoutent d'autres admises en doctrine ou en jurisprudence ce qui est le cas des ventes par adjudication ou des ventes consenties en considération de la personnalité de l'acquéreur qui est une condition essentielle pour le vendeur.

En-dehors de ces hypothèses, il appartient au propriétaire bailleur de délivrer un congé prévoyant la possibilité pour le preneur d'user de son droit préemption dans la mesure où il n'est pas envisagé son maintien dans le logement.

En effet, la seule possibilité pour un propriétaire de vendre un immeuble vide, alors que celui-ci est occupé par des locataires, est de délivrer un congé aux preneurs faute de quoi ceux-ci ne peuvent être évincés et c'est bien le congé qui donne naissance au droit de préemption du locataire.

Il s'ensuit que la SCI du Petit Tournebelle, qui souhaitait procéder à la vente de la totalité de l'immeuble vide, devait nécessairement délivrer un congé afin que Mme [W] [C] libère les lieux.

Le droit de préemption d'un locataire est régi par plusieurs textes, les articles 10 et 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 et l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, ces droits de préemption n'étant pas cumulatifs.

Dans le cas d'une vente portant sur l'intégralité d'un immeuble libre de toute occupation, le locataire ne bénéficie d'aucun droit de préemption au titre de l'article 10 III al 3 de la loi du 31 décembre 1975 puisqu'il est expressément dit que les dispositions ne sont pas applicables aux ventes portant sur un bâtiment entier.

Il ne bénéficie pas plus d'un droit de préemption prévu à l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975 applicable uniquement pour un immeuble de plus de cinq logements, ce qui n'est pas le cas en l'espèce en présence d'un immeuble comportant trois logements.

Il appartient en conséquence au bailleur de délivrer un congé qui soit conforme aux dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour rappel, les dispositions prévues à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 s'appliquent aux locaux à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel et d'habitation loués non meublés et qui constituent la résidence principale du locataire, ce qui est le cas en l'espèce.

Cet article prévoit d'une part un délai de préavis de 6 mois au moins entre la date de notification du congé et le terme du contrat de location à défaut de quoi le contrat est reconduit tacitement et d'autre part que le congé doit mentionne le prix et les conditions de vente envisagés des seuls locaux et éventuelles dépendances loués. Le congé porte donc sur les locaux tels qu'ils résultent du contrat de bail.

Mme [W] [C], qui est locataire d'un appartement situé dans un immeuble comprenant trois appartements par contrat de bail du 26 juillet 2019, s'est vu délivrer un premier congé le 8 juin 2020, le bailleur l'informant de son souhait de vendre l'immeuble pour un montant de 195.000 euros et sollicitant de sa part, faute d'achat, qu'elle quitte les lieux dans les 6 mois, soit au plus tard le 31 décembre 2020 en présence d'un bail ayant une échéance au 26 juillet 2022. Le bailleur lui rappelle le droit d'acquérir le bien et la priorité dont il dispose avec possibilité de faire valoir sa position dans un délai de deux mois.

Un second congé « pour vente avec offre de vente » lui sera délivré par acte d'huissier du 17 août 2020 précisant les conditions générales de vente et les dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le délai pour quitter les lieux étant repoussé au 17 février 2021.

Dans les deux cas, les congés ne pouvaient pas été délivrés avec un terme fixé au 31 décembre 2020 puis au 17 février 2021 en présence d'un bail dont l'échéance est fixée au 26 juillet 2022 ; le non-respect du délai de préavis est sanctionné par la nullité du congé.

De même, aucun des deux congés ne plaçait Mme [W] [C] dans la possibilité de se porter acquéreur de son bien en l'absence d'une offre portant sur son lot alors qu'il appartient au bailleur de faire connaître au locataire les conditions de la vente pour le local qu'il occupe et de procéder à une ventilation du prix (c.cass ; 3e civ. 1er février 2012 n°11-14.089).

Il s'ensuit que les deux congés litigieux présentent une irrégularité justifiant qu'il soit fait droit à la demande de nullité.

Le jugement entrepris sera infirmé ce chef.

Mme [W] [C] revendique un préjudice né de la perte de chance de ne pas avoir pu acquérir le bien ainsi qu'un préjudice moral né des tracas occasionnés par cette procédure.

L'obligation faite à Mme [W] [C] de quitter le logement du fait de la délivrance d'un congé irrégulier lui a causé un préjudice moral indiscutable puisqu'il s'est trouvé contraint de déménager, et trouver un nouveau logement. Il est donc justifié de lui allouer une somme de 500 euros à ce titre.

Par ailleurs, la délivrance de deux congés irréguliers l'a privée de la possibilité de se prévaloir de son droit de préemption dès lors qu'en présence d'un prix de vente global fait pour la totalité de l'immeuble et non spécifique au local occupé, celui-ci n'a pas été placé dans une situation propice à la présentation d'une proposition.

Cette perte de chance d'acquérir son logement sera donc admise et sera fixée à hauteur de 2.000 euros.

2/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera infirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

La SCI du Petit Tournebelle, qui succombe, sera déboutée de la demande présentée au titre des frais irrépétibles et sera condamnée aux entiers dépens d'appel. Elle sera également condamnée à payer à Mme [W] [C] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :