CA Versailles, 17 sept. 2024, RG 23/03326

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/03326 - N° Portalis DBV3-V-B7H-V3XN

AFFAIRE :

[X] [B] [N]

...

C/

[P] [I] [G] [D]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Avril 2023 par le Juge des contentieux de la protection de GONESSE

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-1256

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/09/24

à :

Me Séverine CEPRIKA

Me Yves DUPUIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Monsieur [X] [B] [N]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Représentant : Me Sabrina YAHIA CHERIF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0277 substituée par Me Bruno MOTILA de la SELEURL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1813

Madame [L] [K] [A]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : Me Bruno MOTILA de la SELEURL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1813 Représentant : Me Séverine CEPRIKA, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 110

Représentant : Me Sabrina YAHIA CHERIF, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0277 substituée par Me Bruno MOTILA de la SELEURL TROJMAN-MOTILA ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C181

APPELANTS

---

Madame [P] [I] [G] [D]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentant : Me Yves DUPUIS, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 103

INTIMEE

---

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024, Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Céline KOC

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 2 août 2016, Mme [P] [D] a donné à bail à M. [X] [B] [N] et Mme [L] [K] [A], des locaux d'usage d'habitation situés [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 1 120 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 août 2021, Mme [D] a fait délivrer à M. [N] et Mme [A] un congé pour reprise des lieux afin de les faire habiter par son fils, M. [Y] [T], avec effet au 1er août 2022.

Par acte de commissaire de justice du 25 août 2022, Mme [D] a fait délivrer à M. [N] et Mme [A] une sommation d'avoir à quitter les lieux, au plus tard le 12 août 2022.

M. [N] et Mme [A] s'étant maintenus dans les lieux, Mme [D] les a, par acte de commissaire de justice du 11 août 2022, fait assigner à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Gonesse, aux fins de voir constater la validité du congé et d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- leur expulsion immédiate avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier le cas échéant,

- la fixation de l`indemnité d'occupation mensuelle d'un montant égal à celui du loyer révisé et des charges, avec indexation, et la condamnation des défendeurs à son paiement, à compter du 1er août 2022 et jusqu'à la libération des lieux,

- la condamnation conjointe et solidaire de M. [N] et Mme [A] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du congé.

Par jugement contradictoire du 11 avril 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Gonesse a :

- constaté la validité du congé pour reprise délivré le 19 août 2021 à M. [N] et Mme [A],

- dit que [N] et Mme [A] sont déchus de tout titre d'occupation des locaux loués et occupent dès lors sans droit ni titre les lieux situés au [Adresse 1] depuis le 2 août 2022,

- accordé à [N] et Mme [A] un délai de 3 mois pour quitter les lieux à compter de la signification du présent jugement,

- dit qu'à défaut pour M. [N] et Mme [A] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, Mme [D] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- rappelé que sort des meubles est régi par les articles 412-1 du code des procédures d'exécution,

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation se substituant au loyer compter du 2 août 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés due à Mme [D] au montant équivalent a celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi dans les mêmes conditions de révision et d'indexation que le loyer et condamné in solidum M. [N] et Mme [A] à son paiement,

- condamné in solidum M. [N] et Mme [A] à payer à Mme [D] la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [D] de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

- débouté Mme [D] de sa demande de dommages et intérêts,

- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires,

- condamné M. [N] et Mme [A] aux dépens de l'instance, à l'exclusion du coût de l'acte de congé,

- rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Par déclaration déposée au greffe le 19 mai 2023, M. [N] et Mme [A] ont relevé appel de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 14 mars 2024, M. [N] et Mme [A], appelants, demandent à la cour :

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il :

*a constaté la validité du congé pour reprise délivré le 19 août 2021, cette demande étant nouvelle du fait d'un élément capital non connu en première instance et apparu postérieurement la déclaration d'appel et aux premières conclusions d'appelant,

* ne leur a accordé qu'un délai de trois mois pour quitter les lieux sis [Adresse 1] à [Localité 4] à compter de sa signification intervenue le 21 avril 2023,

* a dit qu'à défaut pour eux d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [D] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

* les a condamnés in solidum à payer à Mme [D] la somme de 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,

* les a condamnés aux dépens de première instance,

statuant à nouveau, de :

- juger le congé nul et de nul effet au vu de la pièce adverse consistant en une attestation de M. [T], fils de Mme [D], communiquée le 15 septembre 2023 dans le cadre de la procédure initiée le 7 août 2023 devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Pontoise,

- les juger recevables et bien fondés en leur appel,

- constater leur bonne foi et le respect par ces derniers de leurs obligations contractuelles,

- constater qu'ils entreprennent toutes les démarches utiles pour se reloger dans les meilleurs délais,

- leur accorder les plus larges délais fixés par les textes pour quitter les lieux, soit un an renouvelable à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- débouter Mme [D] de sa demande reconventionnelle en cause d'appel en paiement d'indemnités d'occupation,

subsidiairement, si par extraordinaire, la cour ne faisait pas droit à leur demande d'obtenir un délai supplémentaire d'une année renouvelable, il lui sera demandé de :

- leur accorder les plus larges délais que celle-ci estime légitime de leur accorder au vu de leur situation, et en tout état de cause bien supérieurs aux 3 mois octroyés indéniablement insuffisants à ce jour,

- condamner Mme [D] à leur régler la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 11 mars 2024, Mme [D], intimée, demande à la cour de :

- déclarer les demandes présentées en cause d'appel par M. [N] et Mme [A],

- subsidiairement les rejeter et en débouter les appelants,

- confirmer le jugement rendu par le tribunal de proximité de Gonesse le 11 avril 2023,

y ajoutant,

- la recevoir en sa demande reconventionnelle,

- condamner solidairement M. [N] et Mme [A] à lui payer la somme de 6 267,75 euros à titre d'indemnités d'occupation dues au 28 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir,

- débouter M. [N] et Mme [A] de leur demande liée à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 mars 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'appel de M. [N] et Mme [A].

Au soutien de leur appel, M. [N] et Mme [A] font valoir qu'après la procédure de première instance et en cause d'appel, un fait nouveau est intervenu de nature à donner un éclairage différent sur les faits de l'espèce ; qu'en effet, dans le cadre d'une procédure devant le juge de l'exécution, Mme [D] a versé aux débats une lettre de son fils, M. [T], aux termes de laquelle celui-ci expose qu'il a eu l'intention d'acquérir la maison de sa mère et que ce projet qui remontait à 2019 n'a pas pu se concrétiser dans la mesure où les locataires n'avaient pas libéré les lieux, de sorte que Mme [D] leur a donné congé pour la fin de l'année 2023, date d'expiration du bail. Ils concluent que ces révélations témoignent de la mauvaise foi de leur bailleresse qui, en leur délivrant un congé pour reprise, a détourné la finalité du congé afin de récupérer le bien au plus vite, sans aucune contrainte légale et notamment celle relative au congé pour vente qui lui imposait de leur proposer d'acquérir, alors qu'ils sont locataires depuis sept ans.

Mme [D] réplique que c'est sur le seul fondement d'une lette rédigée par son fils et produite lors d'une instance devant le juge de l'exécution de Pontoise par son conseil que M. [N] et Mme [A] prétendent qu'elle aurait détourné le congé pour reprise et serait de mauvaise foi pour solliciter la nullité de ce congé. Elle expose que cette pièce visait essentiellement à démontrer les difficultés auxquels M. [T] était confronté dans l'attente de pouvoir jouir du bien de sa mère toujours occupé par M. [N] et Mme [A]. Mme [D] verse une attestation sur l'honneur aux termes de laquelle elle n'a jamais eu l'intention de vendre son bien ni à son fils, ni à qui que ce soit, et que ce courrier n'évoque que des intentions, un simple projet. Elle produit également un projet de bail entre et son fils qui n'a jamais pu être finalisé.

Sur ce,

L'article 25-8-1 de la loi du 6 juillet 1989 applicable en l'espèce dispose que :

'(....) Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail, soit par une décision de reprendre ou vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes (....)'.

En l'espèce, la régularité formelle du congé n'est pas mise en cause, M. [N] et Mme [A] se bornant à contester le caractère réel et sérieux du motif du congé.

Pour justifier leur demande, M. [N] et Mme [A] versent aux débats une lettre que M. [T], fils de Mme [D], propriétaire du bien litigieux, a adressée à Me [U], avocat de sa mère, libellée en ces termes : 'Ma femme, Mme [W] et moi-même avions comme projet d'acheter la maison de ma mère, [P] [D] située au [Adresse 1] à [Localité 4]. Nous avions ce projet depuis l'année 2019. Le bail des locataires n'ayant pu être arrêté à temps ,Mme [D] a annoncé aux locataire la fin de leur bail en 2021 pour le 31 juillet 2022(.....)'.

Il ressort des termes mêmes de ce courrier et du propre aveu de M. [T], fils de la propriétaire, Mme [D], que dans un temps concomitant à la date du congé pour reprise, l'intention de la bailleresse n'était pas de reprendre le bien pour le mettre à la disposition de son fils, mais de le lui vendre. Les modalités et finalités des deux congés ne sont pas les mêmes, dès lors notamment, que dans le cadre d'un congé pou vendre, le bailleur est tenu de faire prioritairement une offre aux locataires en place.

Il s'ensuit que la mauvaise foi de Mme [D], lors de la délivrance du congé pour reprise, est patente, étant observé que l'attestation qu'elle a rédigée sur l'honneur est dénuée de toute force probante, en vertu de l'adage que nul ne peut se constituer de preuve à soi-même, qu'il en est évidemment de même, s'agissant du projet de bail non signé conclu entre Mme [D] et M. [T].

Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a validé le congé pour reprise délivré le 19 août 2021 à M. [N] et Mme [A] à effet au 1er août 2022, ainsi qu'en toutes ses dispositions subséquentes.

Statuant à nouveau, la cour déclare le congé délivré le 19 août 2021 à M. [N] et Mme [A] nul et de nul effet, Mme [D] étant déboutée de l'ensemble de ses demandes.

La cour déclare sans objet les autres demandes formées par M. [N] et Mme [D].

Sur les mesures accessoires.

Mme [D] doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, infirmées.

Il y a lieu de faire droit à la demande de M. [N] et de Mme [A] au titre des frais de procédure par eux exposés en première instance et en cause d'appel en condamnant Mme [D] à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS.