CA Versailles, 17 sept. 2024, RG 23/06199

COUR D'APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 SEPTEMBRE 2024

N° RG 23/06199 - N° Portalis DBV3-V-B7H-WCCJ

AFFAIRE :

[V] [E]

C/

[O], [N], [S] [D]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Mai 2023 par le Juge des contentieux de la protection de Versailles

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 1122000051

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 17/09/24

à :

Me Karine LEVESQUE

Me Nadia CHEHAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :

Madame [V] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Me Karine LEVESQUE, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 488

Représentant : Me Stéphane AMRANE, Plaidant, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : 290

APPELANTE

---

Monsieur [O], [N], [S] [D]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : Me Nadia CHEHAT, Plaidant et Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

INTIME

---

Composition de la cour :

L'affaire a été débattue à l'audience publique du 29 Mai 2024, Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Isabelle BROGLY, magistrate honoraire,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Céline KOC

Greffier, lors du prononcé de décision : Madame Céline KOC

EXPOSE DU LITIGE.

Par acte sous seing privé du 31 mars 2021, M. [O] [D] a donné à bail à Mme [V] [E] un logement à usage d'habitation situé Résidence Vendôme, [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 392 euros, outre une provision pour charges de 30 euros, ainsi que le versement d'un dépôt de garantie de 392 euros.

Par acte de commissaire de justice du 13 octobre 2021, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement d'avoir à lui payer la somme principale de 1 281,24 euros au titre des loyers impayés au 11 octobre 2021, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte e commissaire de justice délivré le 21 décembre 2021, M. [D] a fait assigner Mme [E] à comparaître devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire,

- prononcer l'expulsion de Mme [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique sous astreinte d'un montant de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

- juger qu'à défaut d'être enlevés par la locataire, les meubles et le matériel garnissant l'appartement pourront être, soit vendus par le bailleur, en déduction des sommes restant dues par le locataire, soit détruits dans l'hypothèse où la valeur s'avérerait insuffisante au choix du bailleur eu égard aux frais d'exécution, ou encore transférés au choix du bailleur vers une association caritative,

- obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

* 442 euros à titre d'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 13 décembre 2021,

* 7 656,88 euros au titre de l'arriéré locatif, selon décompte arrêté au mois de janvier 2023, avec intérêts de droit à compter des appels d'échéance,

* 2 880 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût de l'assignation et du commandement à payer.

Par jugement contradictoire en date du 11 mai 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles a :

- déclaré M. [D] recevable en sa demande,

- constaté au 14 décembre 2021, l'acquisition de la clause résolutoire du bail consenti entre M. [D] et Mme [E],

- ordonné faute de départ volontaire, l'expulsion de Mme [E] des lieux loués situés Résidence Vendôme au [Adresse 2] à [Localité 4] et celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec l'assistance de la force publique s'il est besoin,

- rejeté la demande de condamnation à une astreinte de 200 euros par jour de retard formulée par M. [D],

- dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera réglé conformément aux articles L433-1 et R433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- condamné Mme [E] à payer à M. [D] une somme égale au montant du loyer et des charges normalement exigibles à titre d'indemnité d'occupation à compter du 14 décembre 2021 et jusqu'à la libération effective des lieux,

- condamné Mme [E] à payer à M. [D] la somme de 8 513,50 euros au titre des loyers et charges impayés arrêté le 1er mars 2023,

- condamné M. [D] à payer Mme [E] 1 170,70 euros en réparation du trouble de jouissance subi,

- rejeté la demande de condamnation formulée par Mme [E] au titre du préjudice physique et moral,

- rejeté la demande de condamnation formulée par Mme [E] au titre des frais de déménagement et de réinstallation,

- rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par Mme [E],

- condamné Mme [E] aux dépens, comprenant notamment le coût de l'assignation et du commandement de payer,

- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- rappelé que le présent jugement est exécutoire de droit.

Par déclaration déposée au greffe le 26 août 2023, Mme [E] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 9 novembre 2023, Mme [E], appelante, demande à la cour :

- de la recevoir en son appel, demandes, fins et prétentions, la déclarant recevable et bien fondée en son action,

- de débouter M. [D] de ses actions, demandes, fins et prétentions,

- d'infirmer et réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 11 mai 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles,

y faisant droit,

- prononcer la résolution du bail conclu le 31 mars 2021 aux torts exclusifs du bailleur, M. [D], en raison de l'indécence du logement loué ayant justifié son départ des lieux ainsi que son relogement,

- débouter M. [D] en toutes ses demandes, fins et conclusions, le disant irrecevable et mal fondé en son action,

- condamner M. [D] à lui verser la somme de 6 752 euros (somme arrêtée au mois de novembre 2022) à titre de dommages et intérêts correspondant au trouble de jouissance lié à la perte des lieux loués et du départ anticipé du bail,

- condamner M. [D] à lui verser la somme de 15 000 euros correspondant au préjudice physique et moral par elle subi du fait de l'indécence de l'appartement,

- condamner M. [D] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre des frais de déménagement et réinstallation,

- condamner M. [D] à lui rembourser la somme de 392 euros au titre du remboursement de son dépôt de garantie,

- condamner M. [D] à lui rembourser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner M. [D] aux entiers dépens de l'instance et de ses suites.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées le 16 novembre 2023, M. [D], intimé, demande à la cour de :

- le déclarer recevable et bien fondé en ses conclusions,

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 11 mai 2023 par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Versailles,

- condamner Mme [E] au versement d'un montant global de 2 880 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Mme [E] aux entiers dépends de la présente instance d'appel, incluant notamment le timbre fiscal, dépens recouvrables par Me Chehat, avocat aux offres de droit, selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile,

- débouter Mme [E] de ses demandes formulées au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens de l'instance d'appel.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 14 mars 2024.

Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur l'appel de Mme [E].

1) Sur la demande de résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

Au soutien de son appel, Mme [E] reproche au premier juge de l'avoir déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. [D], faisant valoir qu'alors que le bail a été signé le 31 mars 2021, elle a été confrontée dès la fin du mois de mai 2021 à la présence d'excréments de souris dans le placard haut de la cuisine, qu'en juillet 2021,

l'appartement a été envahi de cafards qui grouillaient partout, ce qui a porté gravement atteinte à sa santé, que de nombreux mails ont été échangés avec l'agence GTL Gestion, en charge de l'administration du bien, qui n'a eu de cesse de lui réclamer le règlement des loyers sans résoudre les problèmes dénoncés, que compte tenu de l'atteinte à sa santé, elle a été contrainte de saisir la direction de l'action sociale et qu'en raison de l'inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles, elle a décidé de suspendre le règlement de ses loyers à partir du mois d'août 2021,

qu'elle a fait dresser le 17 septembre 2012 par Me [C], commissaire de justice, un constat des lieux duquel il ressort que les lieux étaient infestés de cafards et de blattes.

Mme [E] précise que les différentes mises en demeure adressées à son bailleur d'avoir à respecter ses obligations contractuelles sont restées vaines, que le 12 octobre 2021, elle a informé les services techniques de la mairie de l'état d'insalubrité du logement qui, le 21 octobre 2021, a établi un rapport confirmant l'infestation de l'appartement par des blattes et cafards, que la direction de l'action sociale de la mairie de [Localité 4] a mis en demeure l'agence et le propriétaire de procéder à un traitement efficace pour remédier aux désordres, mais que les différents échanges qu'elle a eus avec l'agence d'octobre 2021 à novembre 2022 n'ont pas abouti ; qu'en définitive, elle a été relogée en urgence à compter du 26 novembre 2021 dans l'attente du traitement approprié et efficace du problème, que la situation d'inertie du bailleur et de l'administrateur de bien lui a été particulièrement préjudiciable dans la mesure où elle a subi une grave dépression et de nombreux problèmes de santé ayant nécessité des arrêts maladie du 4 juin 2021 au 30 septembre 2022. Elle estime que c'est à tort que le premier juge a considéré que l'impossibilité de résider dans le logement n'était pas établie, de sorte qu'elle n'était pas fondée à invoquer l'exception d'inexécution. Elle conteste le commandement de payer visant la clause résolutoire qui lui a été délivré le 13 octobre 2021.

M. [D] réplique que c'est à bon droit que le premier juge a considéré que Mme [E] ne démontrait pas l'impossibilité absolue de résider dans le logement, ajoutant que le bailleur avait été particulièrement diligent pour apporter une solution au problème. Le bailleur s'étonne de la demande de résiliation du bail formée par la locataire en première instance, alors qu'elle savait pertinemment que son bail avait pris fin du fait des impayés non régularisés et qu'elle avait la possibilité de quitter les lieux, et ce d'autant qu'elle indique avoir souscrit dès le 26 novembre 2021, un bail dans un autre logement situé à [Localité 4]. M. [D] en déduit qu'en conservant les clés de l'appartement litigieux, une fois la procédure lancée, Mme [E] n'avait d'autre dessein que celui de maintenir de manière totalement artificielle, son prétendu trouble de jouissance. Il ajoute que la locataire n'a jamais jugé utile de lui adresser une mise en demeure, préalable à la résolution du contrat et ce, dans le respect des dispositions de l'article 1226 du code civil.

Sur ce,

L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé :

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....).

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus.

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public.

Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.

En contrepartie, aux termes des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus, de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'.

L'article 1728 du Code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'.

L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire.

Si l'article 6 c) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et s'il résulte également de cet article que le propriétaire a l'obligation d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués, le preneur ne peut suspendre de sa propre initiative le paiement de son loyer sous prétexte que le bailleur ne remplit pas son obligation d'exécuter les travaux, car il n'y a aucune compensation entre une créance éventuelle et en tout cas incertaine de travaux et une dette certaine de loyers. En outre, l'exception d'inexécution ne peut être utilement invoquée que lorsque le preneur, du fait des manquements du bailleur à son obligation d'entretien, se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués, que tel n'est pas le cas en l'espèce, même si les conditions d'occupation ont été assurément rendues difficiles du fait de la présence des nuisibles. Il s'ensuit que Mme [E] n'est pas fondée à se prévaloir de l'exception d'inexécution.

Dans la mesure où en outre Mme [E] ne s'est jamais fait autoriser en justice à consigner la somme sollicitée par les bailleurs dans le commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui lui a été délivré le 13 octobre 2021, elle doit être déboutée de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur.

Le jugement est donc confirmé en ce qu'il a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 14 décembre 2021, ainsi qu'en ses dispositions subséquentes relatives à l'expulsion, au sort des meubles, ainsi qu'à la fixation du montant de l'indemnité d'occupation.

2) Sur les demandes de dommages-intérêts formées par Mme [E].

- sur l'indemnisation du trouble de jouissance.

Mme [E] poursuit l'infirmation du jugement querellé en sa disposition ne lui ayant alloué que la somme de 1170,70 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance alors qu'elle sollicitait la somme de 6 752 euros à titre de dommages-intérêts correspondant au trouble de jouissance lié à fois à la perte des lieux loués et de son départ anticipé, reprochant essentiellement au premier juge de n'avoir pas tiré toutes les conséquences de ses constatations.

M. [D] estime n'avoir commis aucun manquement à ses obligations contractuelles rappelant que le gestionnaire de son bien a fait les démarches nécessaires pour remédier au trouble invoqué par la locataire, ajoutant que Mme [E] ne démontre pas l'existence d'un trouble de jouissance sur l'ensemble de la période alléguée, à l'exception de la présence de nuisibles (cafards et blattes) entre septembre et mars 2022 à laquelle il prétend démontrer avoir été réactif.

Sur ce,

C'est à l'issue d'un examen attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, d'une analyse pertinente des moyens des parties et une juste application des règles de droit exempte d'insuffisance que le premier juge a admis l'existence d'un trouble de jouissance subi par la locataire du fait de la présence de nuisibles au sein des lieux loués, après avoir précisé à juste titre que le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en cas de force majeure, non démontrée en l'espèce et après avoir fait observer que le point de départ du trouble dans la jouissance du bail devait être fixé au 27 juillet 2021 et avoir retenu que la date du fin du trouble devait être fixée au 13 janvier 2022, date à laquelle l'administrateur du bien a sollicité l'intervention d'une société de désinsectisation, et qu'il a été justifié par ailleurs que le délai a été retardé par le silence de la locataire qui ne demeurait plus dans les lieux.

Cependant, la cour, qui estime insuffisant le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance évalué par le premier juge, dispose des éléments suffisants, en considération de la durée et de l'intensité du trouble, pour fixer à la somme de 2 500 euros le montant de l'indemnisation devant revenir à ce titre à Mme [E], le fait que cette dernière ait bénéficié d'un relogement le 26 novembre 2021 par l'association pour le logement des familles et des isolés n'étant pas suffisant pour acter la fin du trouble, dans la mesure où la locataire qui n'avait pas donné congé et dont les loyers continuaient de courir pouvait espérer encore retourner dans les lieux pris à bail. Le jugement est donc infirmé sur le montant de ce préjudice.

- sur l'indemnisation du préjudice physique et moral de Mme [E].

Mme [E] poursuit l'infirmation du jugement déféré en ce qu'elle a été déboutée de sa demande d'indemnisation des préjudices physique et moral qu'elle prétendait avoir subis du fait de l'état de l'appartement infesté de nuisibles, invoquant l'erreur manifeste d'appréciation du premier juge qui a estimé que les pièces qu'elle versait aux débats ne permettaient pas de justifier le lien de causalité entre la présence des cafards et blattes et l'aggravation de son état de santé. Elle estime justifiée sa demande d'indemnisation à hauteur de la somme de 15 000 euros.

M. [D] réplique conclut à la confirmation du jugement sur ce point, au motif que la demande est particulièrement mal fondée dès lors qu'elle n'est ni ventilée, ni justifiée par quelque élément extérieur que ce soit.

Sur ce,

En l'absence d'éléments nouveaux soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties pour débouter Mme [E] de sa demande d'indemnisation de son préjudice physique dès lors que les pièces médicales qu'elle présente tant en première instance qu'en cause d'appel, ne lui permettent pas de justifier du lien de causalité entre l'infestation de son appartement par des nuisibles et l'aggravation de son état de santé physique.

En revanche, il est constant que la présence de nuisibles dans l'appartement donné à bail à Mme [E] est à l'origine d'un préjudice moral dont la cour a les éléments suffisants pour l'indemniser à hauteur de la somme de 1 500 euros.

- sur les frais de déménagement et de réinstallation.

Mme [E] conclut à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'elle a été déboutée de sa demande de condamnation de M. [D] à lui verser la somme de 7 000 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation qu'elle a dû exposer, faisant valoir qu'il n'est pas contesté qu'elle a été contrainte de quitter les lieux devenus difficilement habitables du fait de la présence de nuisibles.

M. [D] réplique que, pas plus en cause d'appel qu'en première instance, Mme [E] ne verse la moindre pièce de nature à étayer sa demande, qu'il apparaît qu'elle tente purement et simplement de profiter de la procédure pour en tirer un gain maximal.

Sur ce,

Le fait pour Mme [E] d'avoir déménagé et de s'être réinstallée dans un autre appartement dans l'attente d'une solution pérenne apportée au problème dénoncé, l'a assurément contrainte, même si elle n'en justifie pas, d'exposer des frais. La somme de 750 euros doit lui être allouée à ce titre.

- sur la demande tendant à la restitution du montant du dépôt de garantie.

Mme [E], qui n'a pas donné congé des lieux, ni surtout restitué les clés, doit être déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [D].

M. [D] poursuit la confirmation du jugement querelle en ses dispositions ayant condamné Mme [E] à lui régler la somme de 8 513,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 1er mars 2023, ainsi qu'au paiement de l'indemnité d'occupation fixée au montant actuel du loyer, majoré des charges, jusqu'à la libération effective des lieux.

Pour les motifs ci-dessus exposés et développés sur l'exception d'inexécution qui a été rejetée, le jugement rendu le 11 mai 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Versailles doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme [E], qui n'a jamais donné congé des lieux, ni restitué les clés, à verser à M. [D] la somme de 8 513,50 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés selon décompte arrêté au 1er mars 2023, ainsi qu'au paiement de l'indemnité d'occupation fixée au montant actuel du loyer, majoré des charges, jusqu'à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l'expulsion.

Sur les mesures accessoires.

Mme [E], qui succombe principalement en cause d'appel, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées.

L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur des parties, au titre des frais irrépétibles par elles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS.