TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/02574

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02574 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZA57

Minute : 24/277

S.D.C. RESIDENCE VIZION HABITATIONS- 5 RUE G.MELIES 2-4-6 RUE VASCO 1 ESPL F MAGELLAN 93160 NOISY LE GRAND
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080
S.D.C. RESIDENCE VIZION PARKINGS- [Adresse 3] NOISY LE GRAND
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [M] [Y]
Madame [U] [I]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

S.D.C. RESIDENCE “VIZION”-HABITATIONS
[Adresse 3]
[Adresse 7],

S.D.C. RESIDENCE “VIZION”- PARKINGS
rue George Melies-93160 NOISY LE GRAND,

représentés tous les deux par leur syndic, SAS FONCIA MARNE LA VALLEE,
[Adresse 10],
[Adresse 2]

ayant tous deux pour avocat Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [Y],
demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [U] [I],
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] sont propriétaires d'un appartement et d’un parking correspondant aux lots n°29 et n°50 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 11], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 3 février 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 12] sise [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires habitation) a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] de régler la somme de 2889.60 euros au titre des charges impayées. Par lettre recommandée en date du 10 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Vizion"- Parking sise rue [Localité 8] (le syndicat des copropriétaires parking) a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] de régler la somme de 402.74 euros au titre des charges impayées.
Par acte d’huissier en date du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 12] a fait délivrer à Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] une sommation de payer la somme de 783.20 euros au titre de l’arriéré des charges impayées.
Par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, le syndicat des copropriétaires habitation et le syndicat des copropriétaires Parking ont fait assigner Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement à payer :
Au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 9], la somme de 6606,68 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 3 février 2023 et la somme de 850,00 euros au titre des frais de recouvrement ;Au syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 12]" sise rue [Localité 8] la somme de 821,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter à compter de la mise en demeure du 10 mai 2023 et la somme de 457,03 au titre des frais de recouvrementAu syndicat des copropriétaires Habitation et au syndicat des copropriétaires Parking la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; aux dépens L’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.
À l'audience, les syndicats des copropriétaires Habitation et le syndicat des copropriétaires Parking, représentés, maintiennent leurs demandes dans les termes de leur assignation et s’oppose à la demande des délais de Monsieur [M] [Y].
Au soutien de leurs prétentions, ils invoquent les articles 10, 10-1, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et les articles 35 et 36 du décret du 17 mars 1967. Ils précisent que les copropriétaires ne payent pas régulièrement leurs charges malgré les différentes mises en demeure qui leur avaient été adressées. Ils font valoir que les copropriétaires défaillants doivent la somme de 6606,68 euros au syndicat des copropriétaires « Vizion habitations » au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024 pour le lot n°29 et la somme de 821,39 euros au syndicat des copropriétaires « Vizion parkings » pour le lot n°50 au titre des charges arrêtées au 1er janvier 2024. Ils estiment que l’origine de leur créance est établie dès lorsqu’il est versé au débat les procès-verbaux de l’assemblée générale et que leur créance est certaine, liquide et exigible. Ils précisent que les copropriétaires doivent leur payer la somme 850,00 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ils font également valoir que le non-paiement des charges de copropriété a occasionné aux autres copropriétaires, un préjudice direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.
A l’audience, Monsieur [M] [Y], comparant, conteste la dette et sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 350 euros par mois à compter du 1er septembre.
Au soutien de ses prétentions, il indique avoir acquis le bien avant le covid mais être entré dans les lieux que le 5 août 2023 et ne pas être redevable des charges de copropriétés antérieures à cette date. Il précise être marié à Madame [U] [I]. Au soutien de sa demande des délais de paiement, il précise ne percevoir aucune ressource et avoir un enfant à charge. Sa femme perçoit 2450 euros de revenus mensuels
Madame [U] [I], citée à personne ne comparaît et personne pour la représenter.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, si Monsieur [M] [Y] indique être entré dans les lieux le 5 août 2023, il ne conteste pas avoir acquis le bien et en être propriétaire depuis 2020. Or l’obligation à la dette au titre des charges de copropriété résulte de la seule qualité de propriétaire.
Il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 12]", notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 22 mars 2022 et du 23 janvier 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 juin 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2023 au 30/06/2025 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.
Il ressort également des pièces produites par le syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 12] », notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 22 mars 2022 et du 16 janvier 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30/06/2023 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 et du 01/07/2023 au 30/06/2025 que les comptes ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Les syndicats des copropriétaires de la Résidence "[Adresse 12]" et la Résidence « [Adresse 12] » justifient des appels de fonds.
Les décomptes reprennent les différents appels de fonds.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge concernant le lot n°29 et n°50 pour l’année 2023 et 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Toutefois, le relevé de compte, au titre du lot n° 50, mentionne la reprise d'un solde de rejet de prélèvement au 10 mars 2023 à hauteur de 324 euros. A la lecture du détail des sommes visées dans l’appel de provision de la période du 1er avril 2023 au 30 juin 2023, il convient de déduire les sommes de 42 euros et 0.51 euros de frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.

De même il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 158.55 euros au débit du relevé de compte du syndicat des copropriétaires de la Résidence habitation (lot 29) qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l'objet d'une condamnation distincte.
En application de l’article 1310 du code civil, aucune solidarité ne s’attache de plein droit à la qualité de coïndivisaires en l’absence de toute clause contraire du règlement de copropriété.
Les syndicats des copropriétaires ne produisent pas le règlement de copropriété, la solidarité sera écartée.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « [Adresse 12] » la somme de 6448.13 euros au titre de charges de copropriété arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023, sur la somme de 2931,60 euros et de l’assignation pour le surplus et de les condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence la Résidence « [Adresse 12] » la somme de 778.88 euros au titre de charges de copropriété arrêté au 1er janvier 2024 avec intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2023 sur la somme de 360.23 euros et de l’assignation pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Habitation sollicite l’octroi de la somme de 850,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 3 février, d'une relance le 21 février 2023, facturées à 42,00 et 33,00 euros conformément au contrat de syndic. Il est également justifié l’envoi d’une autre mise en demeure le 10 mai et d’une relance du 22 mai 2023 facturées à 42,00 et 33,00 euros.
En revanche, il convient de déduire la somme de 700 euros, soit 350 x 2, au titre de frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat, qui bien que prévus par le contrat du syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Vizion -Habitations » la somme de 150 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement. 
Le syndicat des copropriétaires de la Résidence "Vizion Parkings " sollicite l’octroi de la somme de 457,03 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié l’envoi d’une mise en demeure le 10 mai et d’une relance le 22 mai 2023 facturées à 42,00 et 33,00 euros conformément au contrat du syndic. Il y a lieu de également de retenir les frais de la sommation de payer du 6 novembre 2023 à hauteur de 81,01 euros, dont il est justifié.
En revanche, il convient de déduire la somme de 300 euros, (soit 150 x 2), au titre des frais de constitution et de transmission du dossier à l’avocat, qui bien que prévus par le contrat du syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient également de déduire la somme de 1,02 euros correspondant aux « frais rejet de prélèvement 03/23 » dès lors qu’ils ne constituent pas des frais nécessaires de recouvrement et sont antérieurs à la mise en demeure.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Vizion Parkings » la somme de 156,01 euros au titre de frais de recouvrement.
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, les charges de copropriété sont impayées depuis plus de dix-huit mois, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 600 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement :
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, Monsieur [Y] [M] argue d’une situation financière difficile et précise que le couple perçoit 2450 euros de ressources mensuelles avec un enfant à charge.
Au regard de la situation de Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] et du montant de la dette, et des propositions de paiement faites à l’audience, le remboursement n’apparait pas possible dans le délai de deux ans.

Il convient de rejeter la demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens qu’ils ont exposés dans le cadre de la présente instance. Monsieur [M] [Y] et Madame [U] [I] seront condamnés in solidum à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS