TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/02380

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 6]
[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/02380 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y76K

Minute : 24/274

S.D.C. RESIDENCE L’AVENUE [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 8]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [C] [K]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE “L’AVENUE” [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 8],
représenté par son syndic SAS FONCIA MARNE LA VALLEE [Adresse 11]
[Adresse 5] - [Localité 7]

ayant pour avocat Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [K],
demeurant [Adresse 4]
[Localité 8]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [C] [K] est propriétaire d'un appartement et d’un parking correspondant aux lots n°0010 et n°0116 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 4] [Localité 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « L’Avenue » sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 8] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic, mis en demeure, Monsieur [C] [K] de régler la somme de 1447.46 euros.
Par acte d’huissier en date du 29 juin 2023, le syndicat des copropriétaires a fait signifier à Monsieur [C] [K] une sommation de payer la somme de 2762.41 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société FONCIA MARNE LA VALLEE a fait assigner Monsieur [C] [K] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de :

4654,61 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 8 mars 2023 ;789,66 euros au titre des frais de recouvrement ;700 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamner Monsieur [C] [K] aux dépensL’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [C] [K] est tenu, en qualité de copropriétaire des lots 10 et 116, de participer au paiement des charges. Il précise que les charges ne sont pas payées et le solde de l’arriéré s’élève à 4654,61 euros. Il estime que sa créance est certaine, liquide et exigible dès lors qu’il est versé aux débats les appels de fonds depuis l’origine de la créance et les procès-verbaux d’assemblée générale approuvant les comptes. Il fait valoir que Monsieur [C] [K] est tenu de lui verser la somme de 789,66 euros au titre des frais de recouvrement en application de l’article 10-1 de la loi susvisée dès lors que c’est sa défaillance qui est à l’origine de cette procédure de recouvrement. Il fait également valoir que le non-paiement des charges de copropriété a causé un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [C] [K] au paiement de dommages et intérêts.
Monsieur [C] [K] cité à l’étude ne comparaît pas ni personne pour la représenter.
A l’issue de débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 15 septembre 2022, du 28 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et pour le premier et second trimestre 2024 qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Il y a lieu de déduire les frais de recouvrement d’un montant de 144.74 euros, qui font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4509.87 euros au titre de charge de copropriété dues au 12 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2023 euros sur la somme de 1447,46 euros et de l’assignation pour le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 786,66 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 8 mars et d'une relance le 22 mai 2023, facturées à 42,00 et à 33,00 euros conformément au contrat de syndic.
Il y a également lieu de retenir les frais de signification de la sommation de payer du 29 juin 2023, à hauteur de 144,74 euros, dont il est justifié.
L’extrait du décompte arrêté au 12 février 2024 fait état de la somme totale de 700 euros au titre de la constitution/transmission du dossier par le syndic à l’avocat et au commissaire de justice ainsi que la somme de 150,00 euros au titre du suivi de la procédure. Bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Cependant, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles du syndic.
Par conséquent, ces sommes seront rejetées.
En outre, l’extrait du décompte fait aussi apparaître la somme de 6,67 au titre des frais d’envoi du 12 décembre 2021, la somme de 5,84 au titre des frais d’envoi d’un émetteur le 13 janvier 2022, la somme 0,51 euros au titre des frais de rejet de prélèvement du 5 octobre 2022, la somme de 1,54 euros au titre de frais de rejet du 10 janvier 2022. Ces frais ne sont pas justifiés ou ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement et seront rejetés.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 219,74 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement. 
Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l'espèce, les charges de copropriété sont payées irrégulièrement par Monsieur [C] [K], ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [C] [K] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [C] [K] à lui payer la somme de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « L’Avenue » sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 8] la somme de 4509.87 euros au titre de charge de copropriété dues au 12 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2023 euros sur la somme de 1447,46 euros et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « L’Avenue » sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 8] la somme de 219,74 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

CONDAMNE [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « L’Avenue » sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 8] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « L’Avenue » sise [Adresse 3] et [Adresse 2] [Localité 8] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [C] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire
Le Greffier Le Président