TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/03157

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03157 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZECB

Minute : 24/00848

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1
Représentant : Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0462

C/

Madame [J] [L] [S]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A.S. SOLINTER ACTIFS 1,
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Lauren SIGLER, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [J] [L] [S],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 6]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 juin 2022, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a donné à bail à Madame [J] [S] un logement et un emplacement de stationnement n°19 situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 846,09 euros, et 61,58 euros pour le stationnement, outre des provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 octobre 2023, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait signifier à Madame [J] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2882,84 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre reçue le 2 octobre 2023 la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 a fait assigner Madame [J] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [J] [S] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs / dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [J] [S] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6040.88 euros au titre de la dette locative, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux, la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 4 avril 2024.

À l'audience du 6 juin 2024, la SAS SOLINTER ACTIFS 1, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 11.102,42 euros arrêtée au 31 mai 2024, loyer du mois de juin inclus. Elle est opposée à tous délais.

La SAS SOLINTER ACTIFS 1 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [J] [S] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 octobre 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [J] [S] ne conteste pas le principe de la dette. Elle indique que le loyer n’est pas adapté à ses ressources qui s’élèvent à 1380 euros avec deux enfants à charge. Elle sollicite les plus larges délais pour quitter les lieux.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 4 avril 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SAS SOLINTER ACTIFS 1 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 2 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 juin 2022, du commandement de payer délivré le 4 octobre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 31 mai 2024 que la SAS SOLINTER ACTIFS 1 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 464.77 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [J] [S] à payer à la SAS SOLINTER ACTIFS 1 la somme de 10.637.65 euros, au titre des sommes dues au 31 mai 2024 (juin inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 4 octobre 2023 sur la somme de 1039.84 euros, de l’assignation du 4 avril 2024 sur la somme de 4101.04 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 octobre 2023.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 4 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 juin 2022 à compter du 5 décembre 2023.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [J] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande de délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l'habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d'exécution, que le juge qui ordonne la mesure d'expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Ces dispositions ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, il apparaît que Madame [J] [S] n’a procédé à aucun versement depuis janvier 2024 à l’exception d’un versement de 300 euros

Au regard de ces éléments, et de l’importance de la dette en constante augmentation, il convient de rejeter la demande de délai pour quitter les lieux.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [J] [S]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 décembre 2023, Madame [J] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [J] [S] à son paiement à compter du 1er juillet 2024, jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [J] [S] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SAS SOLINTER ACTIFS 1 les frais irrépétibles qu'elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS