TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/04314

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 3]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/04314 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJQK

Minute : 24/283

S.D.C. RESIDENCE “LES ALLES DU PARC” [Adresse 2]
Représentant : Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Madame [Z] [R] [V]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 Septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE “LES ALLES DU PARC” [Adresse 2],
représenté par son syndic en exercice, SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI - [Adresse 4]

représenté par Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [Z] [R] [V],
demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Madame [Z] [V] est propriétaire d’un appartement et d’un parking correspondant aux lots n°16 et n°100 au sein d'un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 10 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Allées du Parc » située [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires), a par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Madame [Z] [V] de régler la somme de 1558,69 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété et des frais.
Par acte de commissaire de justice en date du 10 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [Z] [R] [V] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de la voir condamner à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Allées du Parc », représenté par son syndic en exercice la société CITY IMMOBILIER PECORARI, les sommes suivantes :
4107,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 3 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 10 juin 2022 qui porteront également intérêts conformément à l'article 1343-2 du Code civil ;1598,40 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire ;2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1944,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;Rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; les dépensL’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.
Au soutien de sa demande, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il précise qu’en sa qualité de copropriétaire, Madame [Z] [V] est tenue de participer aux charges de la copropriété, mais s’est révélée défaillante depuis 2021. Le solde de sa dette au titre d’arriéré des charges s’élève à 4107,01 euros. Il précise qu’en ne payant pas ses charges, Madame [Z] [V] a contraint le syndicat des copropriétaires à exposer des frais pour recouvrer sa créance. Il considère que sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, elle doit être condamnée au paiement de la somme de 1598,40 euros au titre des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles accomplies par le syndic. Il invite le tribunal à accepter ces frais au titre de l’article 1240 du code civil dans l’hypothèse où il les rejetait comme n’étant pas nécessaires. Sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et de l’article 1343-2 du code civil, il considère que les sommes auxquelles sera condamnée Madame [Z] [V] doivent porter des intérêts au taux légal. S’agissant de sa demande de dommages et intérêts, il précise que la défaillance de Madame [Z] [V] a occasionné un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires. Il s’estime bien fondé à obtenir sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à hauteur de 2500,00 euros.
Madame [Z] [V] citée par procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du code de procédure civile ne comparaît pas et personne pour la représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 14-1 de la même loi précise que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différentes et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse au débat, les procès-verbaux de l’assemblée générale du 28 décembre 2020, du 9 décembre 2021, du 19 décembre 2022, du 12 octobre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2023 et 2024 ; quatre attestations du syndic de l’immeuble en date du 8 août 2023, du 12 décembre 2023 et du 2 mai 2024 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux de l’assemblée générale ; les décomptes des charges et appels de fonds pour les années 2021, 2022, 2023 et le premier et le second trimestre 2024. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds.
Le décompte reprend les différends appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année, 2023 et pour le premier et deuxième trimestre 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget prévisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Il y a lieu de déduire les frais de recouvrement d’un montant de 1598,40 euros qui font l’objet d’une condamnation distincte.
Par conséquent, il convient de condamner Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 4107,01 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juin 2022 sur la somme de 638.40 euros et de l’assignation pour le surplus.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1598,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
En premier lieu le demandeur sollicite les frais afférents aux mises en demeure des 24 janvier 2022, 15 février 2022, 20 avril 2022 et 10 mai 2022. Si le demandeur justifie de l’envoi de ces missives, leur répétition à espace très rapproché, au minimum une fois par mois, pour un solde dû qui ne diffère parfois qu'en raison des frais de mises en demeure exclut qu'elles puissent toutes être qualifiées de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité. Dès lors, seuls seront mis à la charge de Madame [Z] [V] les frais liés à la lettre du 24 janvier 2022 et 20 avril 2022 pour un montant de 45.60 euros conformément au contrat de syndic.
En second lieu, le demandeur sollicite la somme totale de 1.440 euros au titre des frais « transmission auxiliaire de justice ». Bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Par conséquent, il convient de condamner Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme 91.20 euros au titre des frais de recouvrement.
Il y a lieu en outre de relever que le Syndicat des copropriétaires ne peut solliciter, à titre subsidiaire, la condamnation au paiement de ces frais sur le fondement de l'article 1240 du Code civil, alors qu'elle demande parallèlement au Tribunal l'allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil, et ce, en vertu du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, les charges de copropriété sont impayées depuis 2021, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [Z] [V] qui succombe sera condamnée aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [Z] [V] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Allées du Parc » située [Adresse 2] la somme de 4107,01 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 mai 2024 avec intérêt au légal sur la somme de 638.40 euros à compter de la mise en demeure du 10 juin 2022 et à compter de l’assignation pour le surplus.
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,
CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Allées du Parc » située [Adresse 2] la somme de 91.20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Allées du Parc » située [Adresse 2] la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Allées du Parc » située [Adresse 2] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [Z] [V] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT