TJ Bobigny, 17 sept. 2024, RG 20/00083

COUR D’APPEL DE PARIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 17 SEPTEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 20/00083 - N° Portalis DB3S-W-B7E-UTCE
Chambre 5/Section 4 - LC
Minute n° 24/01172

DEMANDEUR

S.A.S. AUCHAN SUPERMARCHE (anciennement dénommée ATAC)
[Adresse 7]
[Localité 2]
représentée par Maître Alexandre LIMBOUR de la SELEURL SELARLU Alexandre LIMBOUR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0064

C/

DEFENDEUR

S.C. SELECTINVEST 1
[Adresse 1]
[Localité 3] / FRANCE
représentée par Me Sophie LATIEULE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0467

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Khedidja SEGHIR, greffière.

DÉBATS

Audience publique du 21 Mai 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 octobre 1997, la société SELECTINVEST 1 a donné à bail à la société DOCKS DE FRANCE PARIS, aux droits de laquelle vient aujourd’hui la société AUCHAN SUPERMARCHE (anciennement dénommée ATAC), divers locaux à usage commercial, dépendant d’une copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 6] (93) pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1997, moyennant un loyer initial de 3 900 000 francs hors taxes et hors charges par an en principal.

Par un avenant en date du 26 juin 2006, la société SELECTINVEST 1 et la société ATAC, nouvellement dénommée AUCHAN, venant aux droits de la société DOCKS DE FRANCE PARIS, ont renouvelé le bail à compter du 1er janvier 2006, pour une durée de 9 années venant à expiration le 31 décembre 2014 et moyennant un loyer de 665 000 euros HT et hors charges.

Le bail, arrivé à échéance le 31 décembre 2014, s’est ensuite poursuivi par tacite prorogation à compter du 1er janvier 2015.

Par acte d’huissier en date du 8 juin 2016, le preneur a notifié au bailleur une demande de renouvellement de bail à compter du 1er juillet 2016, moyennant un loyer de 700 000 euros par an, hors taxes et hors charges, toutes les autres conditions du bail demeurant inchangées.

Par courrier recommandé du 25 juin 2018 et par exploit d’huissier du 26 juin 2018, la société AUCHAN SUPERMARCHE a notifié à la société SELECTINVEST 1 son mémoire préalable aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative estimée à 700 00 euros hors taxes et hors charges par an.

En l’absence d’accord entre les parties sur le loyer du bail renouvelé, la société AUCHAN SUPERMARCHE a assigné, par acte du 18 juin 2020, la société SELINCTINVEST 1 devant le juge des loyers commerciaux.

Par jugement du 17 mars 2021, le juge des loyers commerciaux a constaté l’accord des parties sur le renouvellement du contrat de bail au 1er juillet 2016 et a ordonné avant-dire droit une mesure d’expertise judiciaire portant sur la valeur locative des locaux donnés à bail, et confiée à Monsieur [B] [C].

L’expert a déposé son rapport le 21 février 2024.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 14 mai 2024, la société AUCHAN SUPERMARCHE sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-CONSTATER l’accord des parties pour que le bail commercial soit renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 1er juillet 2016 ;
-FIXER le loyer des locaux susvisés à la somme 700 000 euros par an en principal hors taxes et hors charges, pour un renouvellement de bail de neuf ans à compter du 1er juillet 2016, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation des dispositions d’ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014 (dite loi Pinel) ;
En tout état de cause :
-RAPPELER que les intérêts dus par le Bailleur sur les trop-versés de loyers courent à compter du 1er juillet 2016 ou à tout le moins à compter de la date de signification de l’assignation, soit le 18 juin 2020 ;
-DEBOUTER la société SELECINVEST 1 de l’ensemble de ses demandes ;
-CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 en tous les dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;
-CONDAMNER la société SELECTINVEST 1 à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception en date du 17 mai 2024, la société SELECTINVEST 1sollicite du juge des loyers commerciaux de :
-FIXER le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2016 à la somme de 776 286,88 euros HC/HC/an correspondant au loyer plafonné, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées sauf adaptation aux dispositions d'ordre public de la loi n°2014- 626 du 18 juin 2014,
-DIRE que les intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, tel que fixé dans le cadre de la présente instance, courent à compter du 18 juin 2020 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,
-DÉBOUTER la société AUCHAN SUPERMARCHE de l’intégralité de ses demandes,
-CONDAMNER la société AUCHAN SUPERMARCHE à lui payer la somme de 4 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,
-CONDAMNER la société AUCHAN SUPERMARCHE aux entiers dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire,
-DIRE qu’à défaut d’exercice par les parties de leur droit d'option prévu par l’article L.145-57 du code de commerce et qu’à défaut d'appel, ou si l'exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991,
-ORDONNER l'exécution provisoire de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 mai 2024 et mise en délibéré au 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne sera répondu que dans les présents motifs aux demandes de constat et de "dire et juger" qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, qui ne doivent à ce titre pas apparaître au dispositif des conclusions des parties.

De même n’y a pas lieu de dire qu’à défaut d’exercice du droit d’option, la décision constituera un titre exécutoire, les dispositions légales générant leur propre effet obligatoire de sorte qu’il n’y a pas lieu de demander au juge des loyers commerciaux de dire ces effets légaux, une telle demande n’étant pas constitutive de droit et ne pouvant donc être considérée comme une prétention.

Enfin il n’y a pas lieu de constater l’accord des parties sur la date de renouvellement, le juge des loyers commerciaux ayant déjà constaté cet accord à l’occasion de son jugement du 17 mars 2021.

La société AUCHAN SUPERMARCHE sollicite que le loyer renouvelé au 1er juillet 2016 soit fixé à la somme de 700 000 euros par an, sur la base de :
-s’agissant du supermarché, une surface pondérée de 4 179 m² GS et une valeur locative unitaire de 160 euros/m²
-s’agissant du bureau de tabac, une surface pondérée de 67,30 m² et une valeur locative unitaire de 275 euros/m²
-s’agissant de la station de lavage, une surface pondérée de 502,70 m² et une valeur locative unitaire de 40 euros/m²
Soit un montant total de 707 255 euros hors taxes et hors charges arrondi à 700 000 euros.

La société SELECTINVEST 1 sollicite que le loyer renouvelé au 1er juillet 2016 soit fixé à la somme de 776 286,88 euros hors taxes et hors charges par an correspondant au montant du loyer plafonné, ne se prévalant plus au terme de son dernier mémoire de causes de déplafonnement. Elle fonde son calcul de la valeur locative sur les évaluations suivantes :
-s’agissant du supermarché, une surface pondérée de 4 601 m² MS et une valeur locative unitaire de 160 euros/m²
-s’agissant du bureau de tabac, une surface pondérée de 67,30 m² et une valeur locative unitaire de 275 euros/m²
-s’agissant de la station de lavage, une surface pondérée de 502,70 m² et une valeur locative unitaire de 68 euros/m²
-s’agissant de la station-service, une surface pondérée de 595 m² et une valeur locative unitaire de 50 euros/m²
Soit une valeur locative de 818 600,60 euros hors taxes et hors charges par an, supérieure au montant du loyer plafonné.

Au terme de son rapport, l’expert propose une évaluation de la valeur locative des locaux à la somme de 717 309 euros arrondie à 717 000 euros selon le calcul suivant :
-s’agissant du supermarché, une surface pondérée de 4 179 m² GS et une valeur locative unitaire de 160 euros/m²
-s’agissant du bureau de tabac, une surface pondérée de 67,30 m² et une valeur locative unitaire de 275 euros/m²
-s’agissant de la station de lavage, une surface pondérée de 502,70 m² et une valeur locative unitaire de 60 euros/m².
Il estime que la valeur locative du supermarché doit être évalue station-service comprise, et propose, dans le cas contraire, une évaluation de la valeur locative de la station-service à la somme de 29 750 euros (595 m2x50€/m²) et du supermarché à la somme de 638 890 euros (668 640 – 29 750).

Sur le montant du loyer plafonné

Aux termes du rapport d’expertise, le loyer annuel plafonné au 1er juillet 2016 est égal à la somme de 776 286,88 euros, selon le calcul suivant :

-Loyer annuel en principal à compter du 1er janvier 2006 : 665 000 euros
-ILC 1er trimestre 2016, dernier indice paru au 1er juillet 2016 : 108,40
-ILC 3ème trimestre 2005 : 92,86
-Loyer de renouvellement plafonné au 1er juillet 2016 : 665 000 € x (108,40 / 92,86) = 776 286,88 euros.

Les parties sont en accord avec le calcul de l’expert.

Le juge des loyers commerciaux retient le loyer plafonné au 1er juillet 2016, tel qu’il résulte du rapport d’expertise, soit la somme de 776 286,88 euros HT et HC.

Sur la valorisation de la station-service

La société SELECTINVEST 1 sollicite que la station-service fasse l’objet d’une valorisation distincte, sans décote corrélative de la valeur unitaire du supermarché. Elle expose que la station-service exploitée par la société AUCHAN SUPERMARCHE ne constitue pas un simple produit d’appel mais génère un chiffre d’affaires conséquent, correspondant à près de 30 % du chiffre d’affaires global de la société. Elle ajoute que les valeurs de référence retenues par l’expert concernent pour plus de la moitié des commerces ne disposant pas de station-services.

La société AUCHAN SUPERMARCHE sollicite que la valorisation de la station-service soit intégrée à la valeur locative du supermarché.

L’expert estime que l’estimation de la valeur locative du supermarché doit être effectuée station-service comprise. Il précise que même si le chiffre d’affaires de la station-service correspond à 27 % du chiffre d’affaires global en 2016, les stations-services des hypermarchés constituent des produits d’appel qui ne permettent pas de dégager de bénéfice.

Il y a lieu d’évaluer la valeur locative du supermarché station-service incluse dans la mesure où d’une part la proportion du chiffre d’affaires généré n’est pas un critère pertinent puisque ne disant rien du bénéfice effectivement dégagé, et où d’autre part l’expert a évalué la valeur locative du supermarché en tenant compte de « l’attrait commercial d’une station-service comprenant six lignes de pompes à essence », ce qui impliquerait nécessairement, dans le cas d’une évaluation distincte, d’appliquer une décote correspondante à la valeur locative du supermarché, ce que propose d’ailleurs l’expert.

Sur le calcul des surfaces pondérées

-S’agissant du supermarché

La société AUCHAN SUPERMARCHE sollicite que le calcul de la surface pondérée du supermarché se fasse sur une base grande surface, aboutissant à une surface de 4 179 m2P.

La société SELECTINVEST 1 sollicite que le calcul se fasse sur une base moyenne surface dans la mesure où les locaux présentent la particularité de comprendre un étage entier de bureaux et locaux sociaux, représentant une surface totale de 1 542,80 m², qui ne peuvent être pondérés comme de simples locaux techniques ou réserves avec un coefficient de 0,1.

L’expert propose une évaluation sur une base grande surface de 4 179 m², et une évaluation sur une base moyenne surface de 4 601 m².

Il y a lieu de retenir une évaluation sur une base grande surface dans la mesure où l’aire de vente présente une surface de 3 381,40 m², supérieure à 3 000 m². Au surplus, l’expert a tenu compte de la spécificité des locaux loués en appliquant un coefficient de 1,20 et non de 0,10 sur les bureaux et locaux sociaux, indiquant que ceux-ci bénéficient d’un éclairement général de bon niveau.

La surface de 4 179 m² sera par conséquent retenue s’agissant du supermarché.

-S’agissant du bureau de tabac

Les parties s’en remettent à l’évaluation de l’expert, s’élevant à 67,30 m2B.

La surface pondérée de 67,30 m² sera par conséquent retenue s’agissant du bureau de tabac.

-S’agissant de la station de lavage

Les parties s’accordent sur une surface de 502,70 m², ne donnant pas lieu à pondération.

La surface de 502,70 m² sera par conséquent retenue s’agissant de la station de lavage.

Sur la valeur locative unitaire

-S’agissant du supermarché

La société AUCHAN SUPERMARCHE sollicite que la valeur locative unitaire du supermarché soit évaluée à la somme de 160 euros/m² correspondant à la proposition de l’expert.

La société SELECTINVEST 1 sollicite que la valeur locative unitaire du supermarché soit évaluée à la somme de 160 euros/m² hors station-service.

L’expert retient une valeur locative unitaire de 160 euros/m² s’agissant du supermarché.

Au regard de l’assez bonne situation géographie des locaux, bénéficiant d’une bonne desserte par voie routière mais non desservis par les transports en commun, de l’attrait commercial de la station-service, de la catégorie ordinaire de la construction datant des années 1950-1960, ainsi que des références locatives retenues par l’expert, qui ne sont pas valablement contestées par les parties, il y a lieu de retenir une valeur locative unitaire de 160 euros/m² s’agissant du supermarché.

-S’agissant de la station de lavage

La société AUCHAN SUPERMARCHE sollicite que la valeur locative unitaire de la station de lavage soit évaluée à la somme de 40 euros/m², au regard des références locatives retenues par l’expert. Elle fait valoir que le sous-loyer dont se prévaut la bailleresse n’est pas pertinent s’agissant d’un bail datant de 2009.

La société SELECTINVEST 1 sollicite que la valeur locative unitaire de la station de lavage soit évaluée à la somme de 68 euros/m², correspondant au prix de sa sous-location par la société AUCHAN SUPERMARCHE. Elle fait valoir qu’au cas contraire elle serait recevable à agir en augmentation dudit loyer, en application de l’article L. 145-31 du code de commerce.

L’expert conclut à une valeur locative de 60 euros/m², indiquant que le niveau du loyer acquitté est sans incidence sur la valeur locative de la station de lavage donnée en sous-location.

Au regard de l’ancienneté des références proposées par l’expert, dont la moyenne se situe aux alentours de 40 euros/m², hormis une fixation judiciaire d’un montant de 82 euros/m² en 2014 pour un renouvellement en 2011, mais également du loyer effectivement acquitté, dont il doit être tenu compte à titre de référence locative, même datant de 2009, étant observé qu’il ressort du rapport d’expertise une augmentation générale de celle-ci depuis 2006, la valeur locative de la station de lavage sera fixée à 65 euros/m².

-S’agissant du bureau de tabac

Les parties s’en remettent à l’évaluation de l’expert, ayant estimé la valeur locative du bureau de tabac à 275 euros/m².

La valeur locative unitaire du bureau de tabac sera donc fixée à 275 euros/m².

*

Ainsi, la valeur locative des locaux donnés à bail sera évaluée selon le calcul suivant :
-s’agissant du supermarché, une surface pondérée de 4 179 m² GS et une valeur locative unitaire de 160 euros/m²
-s’agissant du bureau de tabac, une surface pondérée de 67,30 m² et une valeur locative unitaire de 275 euros/m²
-s’agissant de la station de lavage, une surface pondérée de 502,70 m² et une valeur locative unitaire de 65 euros/m²
Soit un montant total de 719 823 euros hors taxes et hors charges arrondi à 720 000 euros.

Sur les autres demandes

Il ressort du jugement avant-dire droit du 17 mars 2021 que le loyer était fixé annuellement à la somme de 841 152 euros hors taxes et hors charges, soit une somme supérieure à la valeur locative.

Il y a donc lieu de constater que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer contractuel échu depuis le renouvellement, et le loyer finalement dû, à compter de l’assignation de la locataire, soit le 18 juin 2020, puis au fur et à mesure des échéances échues.

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,