TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/04313

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/04313 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZJQF

Minute : 24/282

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 1] [Adresse 4]
Représentant : Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

C/

Monsieur [L] [P]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 1] [Adresse 4],
représenté par son Syndic en exercice, SARL CITYA IMMOBILIER PECORARI - [Adresse 6]

ayant pour avocat Me Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [P],
demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [L] [P] est propriétaire d’un appartement et d’un parking correspondant aux lots n°13 et n°103 au sein d'un immeuble situé [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 27 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] situé [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire son conseil, mis en demeure Monsieur [L] [P] de régler la somme 1934,61 euros.
Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [L] [P] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le voir condamner au paiement des sommes suivantes :
 3085,28 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 2 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 27 septembre 2023 qui porteront également conformément à l'article 1343-2 du Code civil,838,40 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire ;2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1944,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;Rappeler que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; Condamner Monsieur [L] [P] aux dépensL’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.
À l'audience le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, au visa notamment des articles 750-1, 826 et l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir la recevabilité et le bien-fondé de sa demande. S’agissant de la recevabilité, il estime qu’en raison de son montant il n’y a pas lieu de recourir à une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative. S’agissant du bien-fondé, il fait valoir que les sommes réclamées sont justifiées par des avis trimestriels de charges impayées, d’un décompte général et d’un procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes. Il ajoute que la dette est désormais exigible dans la mesure où la décision de l’assemblée générale n’a été fait l’objet de l’annulation. Il précise qu’en raison du manquement à son obligation de contribuer aux charges, Monsieur [L] demeure à ce jour redevable d’un montant de 3085,28 euros arrêté le 2 mai 2024.
Sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il fait valoir que Monsieur [L] [P] est tenu du paiement de la somme de 838,40 euros. Il précise que selon l’article 9 du décret 26 mars 2015 applicable aux copropriétaires défaillants dans le règlement de leurs charges, le syndic peut leur adresser de facturations supplémentaires en cas de diligences exceptionnelles. Il estime, qu’en l’espèce, les diligences exceptionnelles sont caractérisées, dès lors que le syndic a initié une procédure de recouvrement des créances dues au syndicat et en mandatant un auxiliaire de justice bien que la représentation ne soit pas obligatoire. Il précise que conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, Monsieur [L] [P] doit supporter ces frais de recouvrement. Enfin, il précise que si les frais devraient être rejetés comme n’étant pas nécessaires, le tribunal devrait les mettre à la charge du débiteur au titre de l’article 1240 du code civil.
S’agissant des intérêts, sur le fondement de l’article 36 du décret du 17 mars 1967, il fait valoir que la somme de 3085,28 à laquelle sera condamné Monsieur [L] [P] doit porter des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2023, et ce, conformément à l’article 1343-2 du code civil.
Concernant les dommages et intérêts, il soutient que le manquement de Monsieur [L] [P] à payer ses charges dans les échéances a causé aux autres copropriétaires un préjudice financier direct et distinct et il s’estime bien-fondé à en demander réparation à hauteur de 2500 euros.
Monsieur [L] [P] cité à l’étude ne comparaît pas ni personne pour le représenter.
L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 9 décembre 2021, du 19 décembre 2022, du 12 octobre 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, et trois attestations du syndic de l’immeuble en date du 8 décembre 2023 et du 2 mai 2023 indiquant l’absence de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et pour le premier et le deuxième trimestre 2024 qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3085,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2023 sur la somme de 1655.41euros et à compter de l’assignation pour le surplus.
Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s'agisse d'intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 838,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 19 juillet 2023, d'une relance le 10 août 2023, facturées à 45,60 et 33,60 euros conformément au contrat de syndic.
Il est également justifié d’une mise en demeure du 20 octobre 2023 et d’une relance du 13 novembre 2023 facturées à 45,60 et 33,60 euros.
En premier lieu le demandeur sollicite les frais afférents aux mises en demeure des 19 juillet 2023, 10 août 2023, 20 octobre 2023 et 13 novembre 2023. Si le demandeur justifie de l’envoi de ces missives, leur répétition à espace très rapproché, au minimum une fois par mois, pour un solde dû qui ne diffère parfois qu'en raison des frais de mises en demeure exclut qu'elles puissent toutes être qualifiées de frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité. Dès lors, seuls seront mis à la charge de Monsieur [L] [P] les frais liés à la lettre du 19 juillet 2023 et 20 octobre 2023 pour un montant de 45.60 euros chacune conformément au contrat de syndic.
En second lieu, le demandeur sollicite la somme totale de 680 euros au titre des frais « transmission auxiliaire de justice ». Bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
En outre, il y a également lieu d’amputer des frais de recouvrement la mise en demeure par avocat de 186,00 euros, correspondant aux honoraires d'avocats, qui entrent dans les frais irrépétibles.
Il convient dès lors de condamner Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 91.20 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement. 
Il y a lieu en outre de relever que le Syndicat des copropriétaires ne peut solliciter, à titre subsidiaire, la condamnation au paiement de ces frais sur le fondement de civil, alors qu'elle demande parallèlement au Tribunal l'allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1231-6 du Code civil, et ce, en vertu du principe de non-cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, les charges de copropriété sont impayées depuis janvier 2023, ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
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Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [L] [P] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [L] [P] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] située [Adresse 4] la somme de 3085,28 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 27 septembre 2023 sur la somme de 1655.41euros et à compter de l’assignation pour le surplus,
ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] située [Adresse 4] la somme de 91.20 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] située [Adresse 4] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
CONDAMNE Monsieur [L] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 1] située [Adresse 4] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNE Monsieur [L] [P] aux dépens.
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT