TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 23/02386

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 23/02386 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM5O

Minute : 24/832

S.A. HLM IMMOBILIÈRE 3F
Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [M] [U]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. HLM IMMOBILIÈRE 3F,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [M] [U],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2010, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [M] [U] un logement (appartement 1530L-0312) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 627,47 euros.

Par avenant au contrat en date du 12 janvier 2010, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [M] [U] un emplacement de stationnement (référence 1530P-0050) pour un loyer mensuel de 30,01 euros

Par acte de commissaire de justice en date du 26 octobre 2021, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Madame [M] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1722,90 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre en date du 14 juin 2023 reçue le 19 juin 2023 la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Madame [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [M] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du Commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution,fixer l’indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux,condamner Madame [M] [U] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7969,38 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 26 octobre 2021, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,une indemnité d'occupation mensuelle à due concurrence,la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens,rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 novembre 2023.

À l'audience du 6 juin 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6858,08 euros arrêtée au 3 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [M] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 26 octobre 2021. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu’il n’y a plus de règlement au mois de juin.

Madame [M] [U], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 12 septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [M] [U] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 11 janvier 2010, du commandement de payer délivré le 26 octobre 2021 et du décompte de la créance actualisé au 3 juin 2024 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 154,40 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [M] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 6703,68 euros, au titre des sommes dues au 3 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 9, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 26 octobre 2021.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 26 décembre 2021 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 11 janvier 2010 à compter du 27 décembre 2021.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [M] [U]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 27 décembre 2021, Madame [M] [U] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [M] [U] à son paiement à compter de 27 décembre 2021, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [M] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [M] [U] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS