TJ Bobigny, 12 sept. 2024, RG 24/02378

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/02378 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Y755

Minute : 24/273

S.D.C. RESIDENCE “ LES COTEAUX DE MARNE 1" [Adresse 3]
Représentant : Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0080

C/

Monsieur [R] [I] [Y] [G]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 12 septembre 2024 ;

Par Madame [U] [J], en qualité de juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 06 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge du Tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au Tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE “LES COTEAUX DE MARNE 1"
[Adresse 3],
représenté par son syndic SAS FONCIA MARNE LA VALLEE - [Adresse 9]
[Adresse 4]

ayant pour avocat Me Denis RINGUET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [I] [Y] [G],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :
Monsieur [R] [Y] [G] est propriétaire d'un appartement et d’un parking correspondant aux lots n°156 et n°167 au sein d'un immeuble situé au [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Par lettre recommandée en date du 7 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Coteaux de Marne 1 » sise [Adresse 3] (le syndicat des copropriétaires), a par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure Monsieur [R] [Y] [G] de régler la somme de 6350,58 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Coteaux de Marne 1 » sise [Adresse 3], représenté par son syndic, la société FONCIA MARNE LA VALLEE, a fait assigner Monsieur [R] [I] [Y] [G] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de le condamner à payer :
7094,86 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure du 7 juin 2023,1066,00 euros au titre des frais de recouvrement, somme à parfaire ;700,00 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1000,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner Monsieur [R] [I] [Y] [G] aux dépensL’affaire a été appelée à l’audience du 6 juin 2024.
À l'audience, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes dans les termes de son assignation.
Au soutien de ses prétentions, il invoque les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il précise que Monsieur [R] [I] [Y] [G], propriétaire des lots 156 et 167 au sein de l’immeuble est, à ce titre, redevable de charges de copropriété, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique le solde des charges impayées s’élève à 7094,86 euros. Il précise que la défaillance de Monsieur [R] [I] [Y] [G] l’a contraint à initier une procédure judiciaire ayant occasionné des frais procéduraux. Par conséquent, Monsieur [R] [I] [Y] [G] doit être condamné à lui payer la somme 1066,00 euros au titre des charges et des frais nécessaires exposés en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il soutient également que le non-paiement des charges de copropriété a occasionné un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [R] [I] [Y] [G] au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts. Il précise que ce dernier a déjà fait l’objet d’une condamnation pour des charges impayées, par jugement du 1er septembre 2022.
Monsieur [R] [I] [Y] [G] cité à étude ne comparaît pas et personne pour le représenter.
A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
Sur les demandes principales :
Sur le paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 12 septembre 2022, du 24 avril 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.
Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds.
Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.
Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023 et le premier et deuxième trimestre de l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.
Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [R] [I] [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7507.44 euros arrêté au 13 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023, sur la somme de 6350,58 euros et de l’assignation sur le surplus.
Sur les frais nécessaires au recouvrement :
En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.
En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1066,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.
Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure par avocat le 7 juin 2023. Toutefois le contrat de syndic, dans son article 7.2.6 tarifie la mise en demeure d’un tiers par lettre recommandée avec accusé de réception au « temps passé ». Or il n’est justifié ni du temps passé, ni de la facturation des honoraires par le tiers. Dès lors, la demande à ce titre sera rejetée.
En outre, il convient de déduire les frais de constitution de dossier à l’avocat et de suivi de procédure, s’élevant à 1000 euros, qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.
Il convient dès lors de débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement. 
Sur la demande de dommages et intérêts :
En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, il ressort du débat que Monsieur [R] [I] [Y] [G] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon un jugement du 1er septembre 2022. Le comportement de Monsieur [R] [I] [Y] [G] vis-à-vis de la copropriété constitue une résistance abusive entraînant un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires.
Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement.
Il convient de condamner Monsieur [R] [I] [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires :
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [R] [I] [Y] [G] qui succombe sera condamné aux dépens de l'instance.
Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [R] [I] [Y] [G] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
CONDAMNE Monsieur [R] [I] [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Coteaux de Marne 1 » sise [Adresse 3] la somme de 7507.44 euros arrêté au 13 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2023, sur la somme de 6350,58 euros et de l’assignation sur le surplus,
DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Coteaux de Marne 1 » sise [Adresse 3] de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
CONDAMNE Monsieur [R] [I] [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Coteaux de Marne 1 » sise [Adresse 3] la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,
CONDAMNE Monsieur [R] [I] [Y] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence « Les Coteaux de Marne 1 » sise [Adresse 3] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [R] [I] [Y] [G] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE PRESIDENT