TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/02439

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [B] [N] [L] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/02439 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VG6

N° MINUTE : 1 JTJ

JUGEMENT
rendu le mercredi 18 septembre 2024

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 3] A [Localité 7] Représenté par son syndic le Cabinet TETHYS GESTION SARL - [Adresse 1] - [Localité 4]
représenté par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDERESSE
Madame [B] [N] [L] [P], demeurant [Adresse 2] - [Localité 6] (ROYAUME-UNI)
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 mai 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/02439 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4VG6

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [N] [L] [P] est propriétaire des lots n° 15 et 44 dans l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7], cadastré section DM n°[Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété.

Par jugement du 18 novembre 2022, Mme [B] [N] [L] [P] a notamment été condamnée par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris au paiement de la somme de 5062,34 euros au titre de charges impayées, appel travaux du 1er janvier 2022 inclus.

Suite à de nouveaux impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son syndic la SARL Cabinet Tethys Gestion a, par acte de commissaire de justice en date du 28 février 2024, assigné Mme [B] [N] [L] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire:
6379,33 euros au titre des charges de copropriété impayées depuis le 25 février 2022, comptes arrêtés au 1 janvier 2024, premier trimestre 2024 inclus, 66 euros au titre des frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation et capitalisation des intérêts,
1000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de trésorerie.

A l'audience du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que régulièrement assignée selon les formalités prévues à l’article 684 du code de procédure civile et à la Convention de La Haye du 15 novembre 1965, Mme [B] [N] [L] [P] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance.

A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui sont soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [B] [N] [L] [P] concernant les lots n°15 et 44, indiquant la répartition des tantièmes (35/1000ème et 1/1000ème),les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1 avril 2022 au 31 mars 2024,les procès-verbaux des assemblées générales des 19 mai 2021, 26 septembre 2022 et 19 juin 2023, portant approbation des comptes des exercices 2020, 2021 et 2022, actualisation des budgets pour les exercices en cours et votant les budgets prévisionnels 2022, 2023 et 2024, et vote des travaux (ravalement de façade d’un montant de 184 322,94 TTC, remplacement d’un chassis hors service d’un montant de 5000 euros TTC, remplacement de la porte SAS d’un montant de 8983,30 euros TTC, traitement de pignons et des souches de cheminée d’un montant de 13000 euros TTC), les attestations de non recours contre les décisions de ces assemblées générales,l'état récapitulatif détaillé de la créance de Mme [B] [N] [L] [P] faisant état d’un solde débiteur de 6445,33 euros au 1 janvier 2024, dont 66 euros dus au titre de frais de relance,le décompte de régularisation de charges des exercices 2021 et 2022.
En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est établie à hauteur de la somme de 6379,33 euros, comptes arrêtés au 1 janvier 2024 incluant l'appel provisionnel de charges courantes du premier trimestre 2024.

En conséquence, Mme [B] [P] sera condamnée à payer cette somme au syndicat de copropriétaires, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

En l'espèce, il est sollicité 66 euros au titre des frais de relance, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation.

Si le contrat de syndic prévoit de tels frais, il n’est toutefois pas justifié de l’existence du courrier de relance facturé à la locataire le 25 février 2022.

Il convient en conséquence de rejeter la demande formée au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Les manquements répétés du défendeur à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis plusieurs années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi par le jugement du 18 novembre 2022 et par le décompte versé aux débats que Mme [B] [P] présente, de manière récurrente depuis plusieurs années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens.

La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,