TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/04806

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Carmencita BISPO
Préfet de [Localité 3]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Josépha REFUVEILLE

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42X7

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. FREDEGOD,
[Adresse 2]

représentée par Me Josépha REFUVEILLE, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [Y] [G],
[Adresse 1]

représentée par Me Carmencita BISPO, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04806 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42X7

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 31 janvier 2022, la SCI FREDEGOD a consenti à Madame [Y] [G] un bail d'habitation portant sur un appartement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 342 euros outre 108 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 31 janvier 2024, la SCI FREDEGOD a fait signifier à Madame [Y] [G] un commandement de payer la somme principale de 3 550 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 17 avril 2024, la SCI FREDEGOD a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de Madame [Y] [G] et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours d'un serrurier et de la force publique,
- dire que le sort des meubles meublants sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
- condamner Madame [Y] [G] à payer à titre provisionnel la somme de 4 900 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à avril 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 550 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer actuel augmenté des charges jusqu'à libération effective des lieux,
- condamner Madame [Y] [G] à payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et des frais éventuels liés à l'exécution de la décision à intervenir.

À l'audience du 18 juin 2024 à laquelle l'affaire a été retenue la SCI FREDEGOD représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 5 800 euros selon décompte arrêté à juin 2024 inclus et s'est opposée à l'octroi de délais de paiement et pour quitter les lieux.

Madame [Y] [G] représentée par son conseil a reconnu le montant de la dette locative et n'a pas contesté l'acquisition de la clause résolutoire mais a demandé les plus larges délais pour s'acquitter des sommes dues et libérer le logement.

Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir rencontré d'importantes difficultés financières, ayant notamment dû rembourser un trop-perçu de RSA mais avoir récemment obtenu le statut de travailleur handicapé ainsi qu'un emploi en CDI moyennant un salaire de l’ordre de 1 320 euros par mois. Elle précise par ailleurs avoir déposé une demande de logement social.

Autorisée à justifier en cours de délibéré d'une éventuelle reprise des paiements, elle n'a transmis aucun document avant la date de prononcé de la présente décision fixée par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.
MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation du bail

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 17 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI FREDEGOD justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 1er février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 applicable à l'espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient notamment à peine de nullité un décompte de la dette.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

En l'espèce, le bail conclu le 31 janvier 2022 contient une clause résolutoire (chapitre III) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 janvier 2024 pour la somme en principal de 3 550 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines (aucune somme n'a été réglée dans le délai) de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 13 mars 2024.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience. Dans ces conditions, il n'est pas possible d'accorder à la locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Il convient en conséquence d'ordonner à Madame [Y] [G] ainsi qu'à tous occupants de son chef de quitter les lieux et pour le cas où ils ne seraient pas libérés spontanément d'autoriser la SCI FREDEGOD à faire procéder à son expulsion.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [Y] [G] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1217 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la SCI FREDEGOD produit un décompte faisant apparaître que Madame [Y] [G] est redevable de la somme de 5 800 euros au jour de l'audience, terme de juin 2024 inclus. Madame [Y] [G] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience.

Elle sera donc condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 5 800 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 550 euros à compter du commandement de payer et à compter de la présente décision sur le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [Y] [G] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de l'échéance de juillet 2024 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit actuellement la somme de 450 euros.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Madame [Y] [G] n'a effectué aucun règlement depuis octobre 2023 et n'explique pas comment avec son salaire de 1 320 euros par mois elle pourra apurer sa dette dans les délais impartis tout en assumant le règlement du loyer de son nouveau logement.

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Avant la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023 la durée de ces délais ne pouvait être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, si Madame [Y] [G] justifie de ses revenus et a déposé une demande de logement social, elle ne procède plus au règlement de l'échéance courante du loyer depuis octobre 2023 de sorte que faire droit à sa demande conduirait à une aggravation de la dette, déjà importante, au préjudice de la SCI FREDEGOD, bailleur privé. De plus, son expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et après la fin de la trêve hivernale. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de lui accorder de délais supplémentaires en plus des délais légaux.

Néanmoins afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de [Localité 3] en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les demandes accessoires

Madame [Y] [G] partie perdante sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

L'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution dispose qu'à l'exception des droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, les frais de l'exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s'il est manifeste qu'ils n'étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

En l'espèce dans la mesure où au stade du prononcé de la décision il n'est pas justifié de frais d'exécution forcée, par définition éventuels, leur caractère nécessaire ne peut pas être démontré. Par ailleurs, dans la mesure où les droits proportionnels de recouvrement ou d'encaissement peuvent être mis partiellement à la charge du créancier et où ils sont éventuels, cette demande sera également rejetée.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FREDEGOD les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS