TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/04807

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : S.A.R.L. BAM,
Monsieur [C] [A],

Copie exécutoire délivrée
le :

à :  Me Jennifer BARANES

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/04807 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YE

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 18 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE [Localité 6],
[Adresse 3]

représentée par Me Jennifer BARANES, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

S.A.R.L. BAM,
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [C] [A],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04807 - N° Portalis 352J-W-B7I-C42YE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 octobre 2008, la société FONCIERE [Localité 6] a donné à bail à la société BAM un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 913,70 euros et 85 euros de provision sur charges.

Monsieur [C] [A] s'est porté caution solidaire des engagements de la société dont il est le gérant par acte séparé.

Par acte de commissaire de justice du 23 octobre 2023, la société FONCIERE [Localité 6] a fait délivrer à la société BAM un commandement de payer la somme en principal de 3 446,79 euros en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [C] [A] le 3 novembre 2023.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2024, la société FONCIERE [Localité 6] a fait assigner la société BAM et Monsieur [C] [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail,
- ordonner l'expulsion immédiate et sans délai de la société BAM et de tous occupants de son chef si besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques de la société BAM ainsi que leur vente passé le délai d'un mois faute d'avoir réglé la totalité des frais de garde-meuble,
- condamner in solidum la société BAM et Monsieur [C] [A] à payer la somme de 2 409,34 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024 outre celle de 240,934 euros au titre de la majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le montant des loyers jusqu'à la complète libération des lieux,
- condamner in solidum la société BAM et Monsieur [C] [A] à payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts,
- condamner in solidum la société BAM et Monsieur [C] [A] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles aux dépens comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et de l'exécution du jugement à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société FONCIERE [Localité 6] expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail pendant plus de deux mois.

A l'audience du 18 juin 2024, la société FONCIERE [Localité 6] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance selon décompte transmis en cours de délibéré à la somme de 6 371,75 euros arrêtée au 24 juin 2024, terme de juillet 2024 inclus.

Assignés à personne, la société BAM et Monsieur [C] [A] n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

À titre liminaire, il y a lieu en dépit des mentions figurant en première page du bail de faire application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d'ordre public, dès lors que le contrat de location porte sur des locaux à usage d'habitation constituant la résidence principale du preneur comme prévu à l'article 2 de ladite loi.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 18 avril 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société FONCIERE [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation de bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 28 octobre 2008 contient une clause résolutoire (article IX) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 octobre 2023 pour la somme en principal de 3 446,79 euros au titre des loyers et charges impayés au 2 octobre 2023.

Il ressort de l'examen de l'historique de compte versé aux débats que les causes du commandement ont été intégralement réglées dès le 29 octobre 2023 compte-tenu de l'encaissement le 24 octobre 2023 d'un chèque de 2 297,86 euros puis 5 jours plus tard d'un virement de 1 148,93 euros soit précisément le montant visé au commandement (2 297,86 euros + 1 148,93 euros = 3 446,79 euros) lequel ne saurait dès lors être considéré comme étant demeuré infructueux de sorte que la clause résolutoire n'est pas acquise à la date du 26 décembre 2023 (le 24 décembre 2023 est un dimanche et le 25 décembre est férié).

La société FONCIERE [Localité 6] sera par conséquent déboutée de sa demande tendant à voir constater la résiliation du bail et de ses demandes subséquentes d'expulsion, de transport, séquestration et vente des meubles ainsi que de paiement d'une indemnité d'occupation.

Sur les demandes en paiement à l'encontre de la locataire

Aux termes de l'article 1728 du code civil et l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société FONCIERE [Localité 6] produit un décompte faisant apparaître que la société BAM est redevable de la somme de 6 371,75 euros à la date du 24 juin 2024, terme de juillet 2024 inclus. La société BAM, non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera donc condamnée au paiement de cette somme.

La société FONCIERE [Localité 6] réclame en outre l'application de la clause pénale stipulée à l'article 8 du contrat de bail qui prévoit que "tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues, en dédommagement du préjudice subi par le bailleur, et ce sans aucune mise en demeure soit nécessaire, en dérogation de l'article 1230 du code civil".

Toutefois, la loi du 6 août 2015 dite loi Macron a prévu dans son article 82 que "à compter de la date d'effet de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite, les contrats des locations mentionnées au deuxième alinéa de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée [locations à usage d'habitation qui constituent la résidence principale] sont régis par l'ensemble des dispositions de cette même loi en vigueur au jour du renouvellement ou de la reconduction, à l'exception de ses articles 3, 17 et 17-2, qui ne s'appliquent qu'aux nouveaux baux et aux baux faisant l'objet d'un renouvellement".

Or, l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR, prévoit qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble.

Le contrat de bail signé entre les parties le 28 octobre 2008 à effet au 2 novembre 2008 pour une durée de six ans a été renouvelé tacitement le 2 novembre 2014 puis le 2 novembre 2020 pour une durée identique. Ainsi, les dispositions de la loi ALUR réputant non écrites les clauses pénales s'appliquent au contrat de bail du 28 octobre 2008, celui-ci ayant été renouvelé tacitement postérieurement à l'entrée en vigueur de cette loi.

Aussi, la clause pénale étant réputée non écrite, il n'y a pas lieu de l'appliquer et la demande de la bailleresse de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes en paiement à l'encontre de la caution

En application de l'article 2289 du code civil le cautionnement ne peut exister que sur une obligation valable, tandis qu'aux termes de l'article 2292 le cautionnement ne se présume pas et doit être exprès.

En l'espèce, il ressort des mentions figurant en dernière page du contrat que Monsieur [C] [A] s'est porté caution solidaire, par un acte séparé qui n'est pas produit, de sorte que la société FONCIERE [Localité 6] sera déboutée des demandes formées à son encontre faute pour elle d'établir qu'il a eu connaissance de l'étendue et de la réalité de son engagement.

Sur la demande de dommages et intérêts

L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d'intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance. En l'espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n'est pas démontré. De plus, la société FONCIERE [Localité 6] n'établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

Aussi la demande formée doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société BAM, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, qui comprendront à l'exclusion de tous autres frais le coût de l'assignation et de la notification de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile.

La société FONCIERE [Localité 6] conservera à sa charge le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la CCAPEX et à la caution ainsi que les frais de notification de l'assignation à la préfecture.

Par ailleurs, il n'appartient pas au juge de se prononcer par avance sur la charge des sommes liées à l'exécution forcée du présent jugement lesquelles sont en ce qui concerne les mesures d'exécution forcée soumises au code des procédures civiles d'exécution régies par les dispositions de l'article L.111-8 dudit code.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FONCIÈRE [Localité 6] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS