TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/01401

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Philippe AZEMA

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/01401 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YJ

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 septembre 2024

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 5] HABITAT -OPH,
[Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD - WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [S] [G],
[Adresse 2]

représentée par Me Philippe AZEMA, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/01401 - N° Portalis 352J-W-B7I-C35YJ

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 juillet 2003, l'OFFICE PUBLIC D’AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] (OPAC de [Localité 5]) désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [S] [G] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3] (escalier J, 2ème étage, logement n° 195) à [Localité 6] moyennant le paiement d'un loyer mensuel hors charges de 259,70 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2022, [Localité 5] HABITAT-OPH a fait délivrer à Madame [S] [G] un commandement de payer la somme principale de 3 066,41 euros au titre de l'arriéré locatif et d'avoir à justifier de la souscription d'une assurance couvrant les risques locatifs en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, PARIS HABITAT-OPH a assigné en référé Madame [S] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de clause résolutoire,
- ordonner l'expulsion de Madame [S] [G] et de tous occupants de son chef avec si besoin l'assistance du commissaire de police et de la force publique,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques de la défenderesse,
- condamner Madame [S] [G] à payer à titre provisionnel la somme de 3 734,94 euros ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % et des charges,
- condamner Madame [S] [G] à payer la somme de 350 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et des actes nécessaires de la procédure.

À l'audience du 18 juin 2024, [Localité 5] HABITAT-OPH représenté par son conseil a maintenu les termes de son assignation sauf à actualiser le montant de sa créance à la somme de 2 870,03 euros selon décompte du 4 juin 2024, terme de mai 2024 inclus et a donné son accord à l'octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire selon les modalités proposées par la locataire.

Madame [S] [G] représentée par son conseil a reconnu le montant de la dette locative mais a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement pendant 36 mois en plus du loyer courant.

Elle expose percevoir une retraite de 977 euros par mois et avoir rencontré des difficultés financières à la suite des dépenses imprévues, notamment des frais de serrurier, mais avoir repris le règlement du loyer courant et avoir obtenu une décision du fonds de solidarité logement (FSL) permettant de solder intégralement sa dette.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe dont il a été donné lecture à l'audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et en expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 12 janvier 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT -OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 2 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette.

En l'espèce, le bail conclu le 10 juillet 2003 contient une clause résolutoire (article 13.2) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 novembre 2022, pour la somme en principal de 3 066,41 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre du montant de l'arriéré locatif) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois (seule la somme de 200 euros ayant été payée dans le délai), de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 30 janvier 2023.

Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Madame [S] [G] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, son maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

[Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [S] [G] est redevable de la somme de 3 134, 03 euros à la date du 4 juin 2024 terme de mai 2024 inclus, dont 264,92 euros de frais de procédure (173,75 euros le 7 décembre 2022 + 91,17 euros le 18 janvier 2024).

Pour la somme en principal, Madame [S] [G] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette qu'elle reconnaît d'ailleurs à l'audience. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 2 870,03 euros (3 134,03 euros - 264,92 euros).

Madame [S] [G] sera également condamnée au paiement à compter de l'échéance de juin 2024, en lieu et place des loyers et charges, d'une indemnité mensuelle d'occupation qu'il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l'absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, soit actuellement la somme mensuelle charges incluses de 436,30 euros avant déduction de l'APL, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

En l'espèce, Madame [S] [G] a repris le versement du loyer courant et le FSL a par lettre du 26 avril 2024 informé [Localité 5] HABITAT-OPH prendre à sa charge la dette dans la limite de la somme de 3 041,42 euros.

Dès lors, Madame [S] [G] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Madame [S] [G] avec si nécessaire l'assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 5] HABITAT-OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS