TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/03504

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [M] [J]
Préfet de Paris

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Richard Rruben COHEN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/03504 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OQ4

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 18 septembre 2024

DEMANDERESSE

Madame [Y] [F],
[Adresse 1] - [Localité 2]

représentée par Me Richard Rruben COHEN, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [J],
[Adresse 1] - [Localité 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/03504 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4OQ4

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er juin 2022, Madame [Y] [F] a donné à bail à Monsieur [M] [J] une chambre d'habitation meublée située [Adresse 1] (7ème étage) à [Localité 2] moyennant un loyer de 550 euros.

Se plaignant de ce que Monsieur [M] [J] occupe irrégulièrement les parties communes de l'immeuble en y entreposant divers objets, Madame [Y] [F] a fait établir un constat de la situation selon procès-verbal de commissaire de justice du 18 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2023, Madame [Y] [F] a fait délivrer à Monsieur [M] [J] un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 4 950 euros au titre de l'arriéré locatif en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 28 décembre 2023, Madame [Y] [F] a fait délivrer à Monsieur [M] [J] un commandement de justifier dans un délai d'un mois de la souscription d'une assurance contre les risques locatifs en visant également la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, Madame [Y] [F] a assigné Monsieur [M] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 27 novembre 2023, à défaut au 28 janvier 2024 et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [J] et de tous occupants de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques du défendeur,
- condamner Monsieur [M] [J] à payer la somme de 6 050 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 29 février 2024 ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir,
- condamner Monsieur [M] [J] à payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l'audience du 18 juin 2024, Madame [Y] [F], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance sauf à actualiser sa créance à la somme de 8 250 euros, terme de juin 2024 inclus, et s'est opposée aux demandes adverses.

Monsieur [M] [J], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative et a demandé un délai d'un an pour quitter les lieux, exposant percevoir le RSA et rencontrer d'importants problèmes de santé. Il a été invité à justifier de la souscription d'une assurance locative et de ses démarches de relogement mais n'a transmis aucune pièce en cours de délibéré.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d'expulsion

La procédure est fondée d'une part sur le défaut d'assurance, d'autre part sur le défaut de paiement des loyers.

En ce qui concerne le second motif, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 26 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 19 mars 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action en résiliation du bail et en expulsion est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l''article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l'espèce, le bail conclu le 1er juin 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 septembre 2023 pour la somme en principal de 4 950 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois suivant la signification du commandement applicable jusqu'au terme du bail le 31 mai 2024, seule la somme de 1 100 euros ayant été réglée dans le délai, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 novembre 2023.

Monsieur [M] [J] étant sans droit ni titre depuis 29 novembre 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté - laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique -, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [M] [J] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [Y] [F] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [M] [J] est redevable à la date du 18 juin 2024 de la somme de 8 250 euros, terme de juin 2024 inclus.

Monsieur [M] [J] n'apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette qu'il reconnaît d’ailleurs à l'audience. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 8 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision ce que prévoit l'article 1231-7 du code civil sans qu'il soit besoin de demande ou de dispositions spéciales dans le jugement.

Monsieur [M] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2024 et jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, étant précisé que le loyer s'élève à la somme de 550 euros par mois.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

En application des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l'espèce, Monsieur [M] [J] déclare percevoir uniquement le RSA et ne pas pouvoir travailler compte-tenu de ses importants problèmes de santé dont il a justifié à l'audience de sorte qu'il n'est pas en capacité de régler le loyer courant sauf à ne plus pouvoir faire face à ses besoins élémentaires. Il s'ensuit que l'octroi de délais pour quitter les lieux conduirait inévitablement à une aggravation de la dette qui est déjà importante puisque représentant 15 mois de loyer et ce au préjudice de Madame [Y] [F], bailleur privé.

Il sera par ailleurs relevé qu'en dépit de la demande qui lui a été faite, Monsieur [M] [J] n'a pas justifié de ses démarches de relogement. Enfin, il bénéficiera en tout état de cause du délai légal de deux mois après la délivrance du commandement de quitter les lieux et le cas échéant de la trêve hivernale pour libérer le logement. En conséquence, il ne lui sera pas accordé des délais supplémentaires.

Afin de faciliter son relogement, en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'expulsion, la présente décision sera envoyée au Préfet de Paris en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [J], qui perd le procès, sera condamné aux dépens, conformément dispositions de l'article 696 du code des pensions civiles.

Il serait inéquitable de laisser à la charge Madame [Y] [F] les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS