TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/05154

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [S] [K]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Virginie DOMAIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05154 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45Y2

N° MINUTE :

JUGEMENT
rendu le 18 septembre 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. FINANCIERE HERON [Z],
[Adresse 1]

représentée par Me Virginie DOMAIN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [K],
[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05154 - N° Portalis 352J-W-B7I-C45Y2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er juillet 2022, la société FINANCIÈRE HERON [Z] a donné à bail à Monsieur [S] [K] un appartement meublé à usage d'habitation situé [Adresse 2] (4ème étage, à droite de l'ascenseur) à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 3 500 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 16 mars 2023, la société FINANCIÈRE HERON [Z] a fait délivrer à Monsieur [S] [K] un commandement de payer la somme en principal de 17 500 euros au titre du dépôt de garantie et des loyers échus impayés de décembre 2022 à mars 2023 inclus en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la société FINANCIÈRE HERON [Z] a fait assigner Monsieur [S] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire au 17 mai 2023 et subsidiairement la résiliation du contrat venu à échéance le 30 juin 2023,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [S] [K] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir,
- condamner Monsieur [S] [K] à verser la somme de 56 198,44 euros augmentée des intérêts au taux légal au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 19 septembre 2023,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- condamner Monsieur [S] [K] à verser la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment les frais de commandement, de signification et d'expulsion.

A l'audience du 18 juin 2024, la société FINANCIÈRE HERON [Z] représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 70 198,44 euros arrêtée à juin 2024 inclus.

Assigné à étude Monsieur [S] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. En application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail et expulsion

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 6 mars 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société FINANCIÈRE HERON [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 17 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version antérieure au 27 juillet 2023 applicable au cas d’espèce dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location (page 6) a été signifié à Monsieur [S] [K] le 16 mars 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 17 500 euros n'a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement (aucune somme n'a été réglée).

La société FINANCIÈRE HERON [Z] est donc fondée à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2023.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l'espèce, il ressort de l'historique des paiements que le versement intégral du loyer courant n'a pas repris avant l'audience et la bailleresse qui comparaît seule ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire.

Dès lors, Monsieur [S] [K] étant sans droit ni titre depuis le 17 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

Monsieur [S] [K] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société FINANCIÈRE HERON [Z] produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [S] [K] est redevable de la somme de 70 198,44 euros au jour de l'audience, terme de juin 2024 inclus (dépôt de garantie de 7000 euros +19 loyers de 3 500 euros de décembre 2022 à juin 2024 inclus) dont 198,44 euros de frais de procédure correspondant au coût de délivrance du commandement de payer (pièce n°2).

Pour la somme en principal, Monsieur [S] [K], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 70 000 euros (70 198,44 euros - 198,44 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 56 000 euros à compter de l'assignation (aucune explication n'est donnée sur la date du 19 septembre 2023 demandée comme point de départ des intérêts) conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Monsieur [S] [K] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation pour la période courant de l'échéance de juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l'assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 5 mars 2024.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [S] [K], qui perd le procès, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la signification de la présente décision.

En revanche, il n'appartient pas au juge de se prononcer par avance sur la charge des sommes liées à l'exécution forcée de la présente ordonnance lesquelles sont en ce qui concerne les mesures d'exécution forcée soumises au code des procédures civiles d'exécution régies par les dispositions de l'article L.111-8 dudit code.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société FINANCIÈRE HERON [Z] exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 900 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS