TJ Paris, 18 sept. 2024, RG 24/04061

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [I] [P] [E]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04061 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TUH

N° MINUTE :

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 18 septembre 2024

DEMANDERESSE
S.A. ADOMA,
[Adresse 1] - [Localité 4]

représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR
Monsieur [I] [P] [E],
ADOMA - [Adresse 2] - [Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 18 juin 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 septembre 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 septembre 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 24/04061 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4TUH

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 22 octobre 2019, la société ADOMA a donné en location à Monsieur [I] [P] [E] une chambre meublée situé dans la résidence sociale [5] située [Adresse 2], à [Localité 4] pour une redevance mensuelle de 432,25 euros, prestations obligatoires incluses.

Suspectant un hébergement non autorisé de tiers, la société ADOMA a mis en demeure Monsieur [I] [P] [E] de faire cesser cet hébergement par courrier signifié le 4 septembre 2023. Elle a ensuite obtenu l'autorisation de faire procéder à un constat, suivant ordonnance du juge des contentieux de la protection de Paris du 20 octobre 2023, constat dressé le 1er février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, la société ADOMA a fait assigner Monsieur [I] [P] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre de Monsieur [I] [P] [E] suite à la résiliation de son contrat de résidence,
- ordonner l'expulsion de Monsieur [I] [P] [E] et de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin,
- condamner Monsieur [I] [P] [E] à régler à titre de provision une indemnité d'occupation égale au tarif en vigueur de la redevance, à compter de l'expiration du contrat et jusqu'à la libération complète des lieux,
- condamner Monsieur [I] [P] [E] à payer la somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société ADOMA reproche au défendeur d'héberger des tiers sans autorisation en méconnaissance des articles 9 et 10 du règlement intérieur ainsi que de l'article 8 du contrat de résidence, malgré une mise en demeure visant les dispositions du contrat de résidence délivrée le 4 septembre 2023.

A l'audience du 18 juin 2024, la société ADOMA, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et s'en est rapportée sur le mérite de la demande de délais pour quitter les lieux formulée par le défendeur.

Monsieur [I] [P] [E] comparant en personne a conclu au rejet des demandes et a sollicité à titre subsidiaire les plus larges délais pour quitter les lieux.

Au soutien de ses prétentions, il affirme n'avoir hébergé son frère [B] que de façon occasionnelle et que ce dernier habite désormais à [Localité 3] chez un autre membre de sa famille.
Il expose travailler en CDI pour un salaire de 2 200 euros par mois, avoir quatre enfants à charge et n'avoir jamais eu de retard dans le paiement des redevances. Il indique par ailleurs ne disposer actuellement d'aucune solution de relogement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 septembre 2024.

MOTIFS

Sur la demande d'expulsion

L'action de la société ADOMA est fondée sur les dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, aux termes desquelles le juge des contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite découle de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le contrat de résidence conclu par les parties est soumis aux dispositions des articles L.633-1 à L.633-5 et R.633-1 à R.633-9 du code de la construction et de l'habitation relatives aux logements-foyers.

L'article R.633-9 du code de la construction et de l'habitation dispose que : "la personne logée peut héberger temporairement un ou des tiers dans les conditions prévues au règlement intérieur."

Le règlement intérieur de la résidence sociale dans laquelle Monsieur [I] [P] [E] est hébergé prévoit en son article 9 que chaque résident a la faculté d'accueillir une personne pour une période maximale de trois mois par an, mais que pour des motifs de sécurité et de responsabilité il doit obligatoirement au préalable en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d'identité de son invité et en lui précisant les dates d'arrivée et de départ de celui-ci.

Le contrat de résidence liant les parties prévoit également en son article 8 que le résident s'engage à occuper personnellement les lieux mis à disposition et n'en consentir l'occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou à titre gratuit ; qu'il ne peut héberger un tiers que "dans le strict respect des dispositions visées à l'article 9 du règlement intérieur".

L'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation dispose que la résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire peut intervenir en cas d'inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur.

Aux termes de l'article R.633-3, le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L.633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Le contrat de résidence de Monsieur [I] [P] [E] rappelle également ces dispositions en stipulant en son article 11 que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l'un des motifs suivants : "en cas d'inexécution par le résident de l'une de ses obligations lui incombant au regard du présent contrat ou de manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception" .

Par lettre de mise en demeure par voie de commissaire de justice du 4 septembre 2023, la société ADOMA a indiqué à Monsieur [I] [P] [E] avoir constaté qu'il hébergeait une tierce personne en infraction avec les dispositions légales et celles de l'article 9 du règlement intérieur et l'a mis en demeure de faire cesser cet hébergement dans un délai de 48 heures, attirant son attention sur le fait qu'en cas d'inexécution le contrat serait résilié de plein droit un mois après cette mise en demeure.

Monsieur [I] [P] [E] ne conteste pas avoir hébergé son frère Monsieur [B] [E] sans l'autorisation de la société ADOMA mais indique ne l'avoir fait que "de temps en temps", "de façon [non] pérenne" et ajoute que ce dernier habite désormais à [Localité 3] chez un autre membre de sa famille ainsi que cela ressort de l'attestation d'hébergement qu'il verse aux débats. Il considère dès lors s'être conformé aux exigences de son bailleur en sorte que la résiliation du contrat de résidence ne serait pas acquise.

Il y a lieu toutefois de relever que les constatations qui ont été opérées le 1er février 2024 par le commissaire de justice désigné judiciairement à la requête de la société ADOMA révèlent que Monsieur [I] [P] [E] était absent de son domicile et qu'une tierce personne s'y trouvait, Monsieur [B] [E], lequel a déclaré "être le frère de l'occupant principal Monsieur [I] [P] [E] qui vient de partir au travail" et "vivre dans la chambre A809 avec son frère depuis trois ans".

Il n'est pas discuté qu'aucune autorisation n'a été sollicitée pour l'hébergement de cette personne. En outre, cette occupation de tiers a été constatée après l'expiration du délai de 48 heures qui avait été imparti à Monsieur [I] [P] [E] dans la mise en demeure pour faire cesser l'occupation illicite de son logement par des tiers.

Il est ainsi établi que Monsieur [I] [P] [E] a pratiqué un hébergement illicite dans les lieux mis à sa disposition par la société ADOMA, auquel il n'a pas remédié dans le délai de la mise en demeure, en sorte que le contrat de résidence s'est trouvé résilié de plein droit le 4 octobre 2023, un mois après la mise en demeure du 4 septembre 2023.

La suroccupation constitue un trouble manifestement illicite au regard tant de la violation du contrat et du règlement intérieur qu'elle implique que des risques qu'elle génère pour l'hygiène et la sécurité de l'ensemble des résidents.

Le trouble manifestement illicite est aussi constitué par l'absence de déclaration de l'hébergement telle que prévue par les dispositions légales et réglementaires précitées.

Il est enfin constitué par l'occupation sans droit ni titre du logement par Monsieur [I] [P] [E] suite à la résiliation de plein droit du contrat de résidence.

L'expulsion de Monsieur [I] [P] [E] s'impose pour faire cesser le trouble manifestement illicite et permettre à la société ADOMA de recouvrer la pleine jouissance de son bien.

Monsieur [I] [P] [E], occupant sans droit ni titre, sera tenu au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant de la redevance mensuelle qui aurait été due si le contrat s'était poursuivi. Celle-ci ne sera due qu'à compter du lendemain de l'audience soit le 19 juin 2024 dès lors que la redevance mensuelle est régulièrement payée et qu'il n'existe pas d'arriéré.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l'habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Avant la réforme entrée en vigueur le 29 juillet 2023 la durée de ces délais ne pouvait être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l'espèce, il n'est pas discuté que Monsieur [I] [P] [E] est à jour du paiement des redevances et que la situation de suroccupation a cessé ainsi que cela ressort de l'attestation d'hébergement établi par Monsieur [L] [E] le 27 mai 2024 certifiant sur l'honneur héberger Monsieur [B] [E] dont la présence avait été précédemment relevée par le commissaire de justice. En outre, l'expulsion ne pourra en tout état de cause intervenir qu'après l'expiration du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux et à l'issue de la trêve hivernale.

Aussi, il sera accordé à Monsieur [I] [P] [E] un délai de 10 mois pour quitter les lieux afin de lui permettre de se reloger, pendant lequel il ne pourra être expulsé sous réserve du paiement à chaque échéance mensuelle de l'indemnité d'occupation.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [I] [P] [E], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût de la signification de la mise en demeure par commissaire de justice du 4 septembre 2023 et de l'assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la société ADOMA les frais exposés dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS