TJ Draguignan, 18 sept. 2024, RG 24/04157

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection

ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/04157 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KIZZ

MINUTE N°

ORDONNANCE

DU 18 Septembre 2024

S.A. ERILIA AGENCE CANNES c/ [B], [B]

DÉBATS :
A l’audience publique du 07 Août 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : M. Eric BONALDI, Magistrat à titre temporaire

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024

ENTRE :

DEMANDERESSE:

S.A. ERILIA AGENCE CANNES
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Rep/assistant : Maître Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX-LAMBERT ASSOCIES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN

DEFENDEURS:

Monsieur [L] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Comparant en personne

Madame [E] [B]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 18 Septembre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Jean philippe FOURMEAUXASSOCIES
- [E] [B]
- [L] [B]

1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27/07/2020, la SA ERILIA AGENCE CANNES a donné à bail à M. [B] [L] et Mme [B] [E] un local à usage d'habitation situé à [Adresse 5], et un emplacement de stationnement en contrepartie d'un loyer mensuel de 787.29 €, charges comprises outre 13.36 € pour le parking ;

Différentes échéances sont demeurées impayées et LA SA ERILIA AGENCE CANNES a fait délivrer à M. [B] [L] et Mme [B] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13/03/2024, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 1896.94€ en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 16/05/2024, LA SA ERILIA AGENCE CANNES a fait assigner M. [B] [L] et Mme [B] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de céans statuant en référés aux fins de voir :
- constater le jeu de la clause résolutoire acquise et par conséquence la résiliation du contrat de location en date du 27/07/2020 liant LA SA ERILIA AGENCE CANNES et M. [B] [L] et Mme [B] [E] ;
- ordonner l'expulsion de corps et de biens de M. [B] [L] et Mme [B] [E] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier au besoin ;
- condamner solidairement les défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer échu et révisable dans les mêmes conditions outre les charges à compter de la résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux par remise des clés à titre provisionnel,
- condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [B] [E] à payer à LA SA ERILIA AGENCE CANNES la somme provisionnelle de 2 706.75 € arrêtée au jour de l'assignation au titre des loyers impayés ;
- condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [B] [E] à payer à LA SA ERILIA AGENCE CANNES la somme de 232.90 € par application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [B] [E] aux entiers dépens de la présente instance, par application des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile ;

A l'audience du 07/08/2024, la SA ERILIA AGENCE CANNES a demandé le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Bien que citée à étude, Mme [B] [E] n'a pas comparu, ne s'est pas fait représenter à l'audience et n'a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence ;

M. [B] [L] quant à lui est corps présent et indique ne contester ni le principe ni le montant de la dette locative, il précise avoir quitté le logement, un constat de sortie des lieux ayant été réalisé, et demeurer actuellement à [Localité 6] en caserne ; il précise que les impayés sont constitutifs à un accident de son épouse ; Il ne produit aucune pièce ni justificatif à l'appui ;

Il sera statué par décision réputée contradictoire et compte tenu de la nature des demandes en premier ressort ;

À la clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 18/09/2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les conséquences du défaut de comparution des défendeurs :

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande :

L'article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit à peine d'irrecevabilité de la demande, que l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l'espèce, le bailleur produit la notification au représentant de l'Etat de l'assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception le 17/05/2024 soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 07/08/2024.

En l'espèce, LA SA ERILIA AGENCE CANNES justifie également en tant que bailleur avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 15/03/2024 soit plus de deux mois avant d'avoir fait assigner ses locataires en référés le 16/05/2024.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire et d'expulsion :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article 24- I de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 article 9 et10) prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d'ordre public de protection, il convient d'appliquer au cas d'espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le contrat signé par les parties le 27/07/2020 prévoit en son article 10 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de Commissaire de Justice du 13/03/2024, LA SA ERILIA AGENCE CANNES a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1896.94 € en principal, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990 (faculté de saisir le Fonds de Solidarité pour le Logement) au titre des loyers et charges impayés, lequel est demeuré infructueux.

Il ressort du décompte circonstancié que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14/05/2024.

M. [B] [L] et Mme [B] [E] sont donc à compter de cette date occupants sans droit ni titre du logement donné à bail.

En conséquence, il y a lieu d'ordonner l'expulsion, des locataires M. [B] [L] et Mme [B] [E] et dans les termes du dispositif.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 et R.433-1 du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l'indemnité d'occupation :

Il convient de n'accorder en référé qu'une provision au titre de l'indemnité d'occupation dans sa partie non sérieusement contestable, soit un montant égal au loyer révisé augmenté des charges que le requis aurait payé si le bail s'était poursuivi.

L'application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir le locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d'occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu'elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l'espèce, M. [B] [L] et Mme [B] [E] occupent les lieux sans droit ni titre depuis le 14/05/2024 et commettent une faute portant préjudice au bailleur en faisant obstacle à la reprise de l'immeuble.

Par conséquent, à compter de la résiliation du contrat de bail et jusqu'au départ volontaire ou à défaut l'expulsion des lieux, les locataires se trouvent redevables solidairement d'une indemnité d'occupation mensuelle qu'il convient de fixer au montant du loyer majoré des charges en vigueur au jour de l'impayé, sans possibilité de majoration future au regard de sa nature indemnitaire et non contractuelle.

En l'espèce, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixé au montant du dernier loyer et provision sur charges, de nature à réparer le préjudice subi par LA SA ERILIA AGENCE CANNES.

Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif :

L'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du code civil.

Il convient de rappeler qu'aux termes de l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de relance ou liés au recouvrement restent à la charge du créancier, l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 réputant non écrite toute clause contraire, et que les frais judiciaires d'engagement des poursuites sont compris dans les dépens. Toute demande en paiement de ces chefs doit donc être rejetée.

LA SA ERILIA AGENCE CANNES réclame paiement de la somme provisionnelle de 2 706.75€ au titre des loyers et charges selon décompte arrêté au jour de l 'assignation qu'elle produit, en sus du contrat de bail.

M. [B] [L] reconnait le bien-fondé de la demande, et Mme [B] [E], cette dernière étant non comparante, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette ; la créance n'étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [B] [E] à régler à LA SA ERILIA AGENCE CANNES la somme de 2 706.75 € à titre provisionnel arrêtée au jour de l'assignation au titre des loyers impayés.

Sur les demandes accessoires :

a) Sur les dépens

En vertu de l'article 696 alinéa 1 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Aux termes de l'article L.111-8 alinéa 2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

En l'espèce, M. [B] [L] et Mme [B] [E], parties succombantes à la procédure, supporteront la charge des dépens. Ainsi, ces dépens comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire qui, en vertu de l'article susvisé, doit rester à la charge du débiteur.

b) Sur les frais irrépétibles

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de LA SA ERILIA AGENCE CANNES le montant des frais irrépétibles qu'elle a été contrainte d'exposer pour faire valoir ses droits.

Il convient de condamner solidairement M. [B] [L] et Mme [B] [E] à lui payer la somme de 200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

c) Sur l'exécution provisoire

L'article 514 du code de procédure civile, modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable à compter du 1er janvier 2020, pose le principe d'une exécution provisoire de droit pour toute les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS