TJ Nantes, 18 sept. 2024, RG 19/00427

SG

LE 18 SEPTEMBRE 2024

Minute n°

N° RG 19/00427 - N° Portalis DBYS-W-B7D-JZMT

S.A.S. IMMAUCOM GALERIE [Localité 6]

C/

S.A.R.L. MILHAN

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Sophie BERTHIER-ROHOU
la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS - 12
la SELARL OL AVOCAT - 50

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Stéphanie LAPORTE, Juge,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 14 MAI 2024 devant Stéphanie LAPORTE, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 10 JUILLET 2024 prorogé au 08 AOUT 2024 puis au 18 SEPTEMBRE 2024.

Jugement Contradictoire rédigé par Stéphanie LAPORTE, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. IMMAUCOM GALERIE [Localité 6], dont le siège social est sis [Adresse 2] - [Localité 4]
Rep/assistant : Maître Sandrine CARON de la SELARL BOEZEC CARON BOUCHE AVOCATS, avocats au barreau de NANTES
Rep/assistant : Me Sophie BERTHIER-ROHOU, avocat au barreau de LYON

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

S.A.R.L. MILHAN, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 3]
Rep/assistant : Maître Natacha OLLICHON de la SELARL OL AVOCAT, avocats au barreau de NANTES

DEFENDERESSE.

D’AUTRE PART

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EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 8 mars 2011, la SASU IMMAUCOM GALERIE [Localité 6] (venue aux droits de la société IMMOCHAN France), a donné à bail à la SARL MILHAN, pour une durée de 10 ans, un local commercial, représentant le lot n° 89, dépendant de l’ensemble immobilier commercial AUCHAN, situé [Adresse 1] à [Localité 3] pour une activité de « A titre principal : Prêt à porter Homme et Femme et Enfant et Chaussures Homme et Femme et Enfant et Accessoires s’y rapportant » à l’enseigne « FREESIDE SHOP - ITALIANSTYLE ».
Le loyer prévu par le bail est un loyer proportionnel fixé à 7,23 % HT du chiffre d’affaires hors taxes assorti d’un loyer minimum garanti de de 42.000 € HT/an, indexé sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’INSEE (ILC), du 3ème trimestre 2010, soit 102,36.
Suite à des loyers impayés, la SASU IMMAUCOM GALERIE [Localité 6] a fait procéder à une saisie conservatoire par acte extra-judiciaire du 14 décembre 2018 sur les comptes bancaires ouverts par le preneur auprès de la banque CIC à [Localité 5], pour un montant de 36.765,06 euros.
Par exploits en date du 10 janvier 2019, la SASU IMMAUCOM GALERIE SAINTSEBASTIEN (venue aux droits de la société IMMOCHAN France) a fait assigner la SARL MILHAN devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de fixation de sa créance à la somme de 55.186,38 euros, au titre des arriérés de loyers, arrêtés au 07 janvier 2019, outre les frais de saisie.
Par acte extrajudiciaire du 10 août 2020, la SARL MILHAN a délivré un congé sans demande de renouvellement, avec effet au 27 février 2021.

Par dernières conclusions du 23 janvier 2024, la SASU IMMAUCOM GALERIE [Localité 6] (venue aux droits de la société IMMOCHAN France) a sollicité du tribunal, au visa des articles 4, 5, 6, 11, 12, 31, 42, 232, 233, 243, 244, 768 et 514-1 du code de procédure civile, des articles 1134, 202, 1382 et 1728 du code civil ;
Vu les articles L. 511-1 et suivants, L. 512-2, L. 521-1, L. 523-2, R. 511-7 et R. 511-8 du code des procédures civiles d’exécution, de :
Recevoir le Bailleur, en ses demandes et l’en déclarer bien fondé ;
Fixer la créance du Bailleur à la somme de 63 827,53 €, au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés au 6 janvier 2023, à parfaire, outre 121,23 €, et 105,79 €, au titre des actes de saisie et de dénonce ;
En conséquence :
Condamner la SARL MILHAN à payer, à la requérante :
63 827,53 €, au titre des arriérés de loyers et charges, arrêtés au 21 décembre 2023, à parfaire assortie des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de la présente assignation, outre 121,23 €, et 105,79 €, au titre des actes de saisie et de dénonce ;20.000 euros au motif de sa résistance abusiveOrdonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans caution ;
En tout état de cause :
Rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions plus amples et contraires formulées par la société MILHAN ;
Ecarter l’exécution provisoire s’agissant des demandes formulées par la société MILHAN ;
Condamner Ia société MILHAN à payer à la requérante la somme de 10.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamner la même aux entiers dépens.
Sur la demande de communication de pièces avant dire droit, formulée par le défendeur, la SASU IMMAUCOM GALERIE [Localité 6] (ci-après SASU IMMAUCOM) conteste l’intérêt des pièces sollicitées pour fonder les demandes reconventionnelles du défendeur.
Elle souligne que la fixation du loyer sur la base de la valeur locative évaluée à partir des autres loyers pratiqués dans la galerie, ne concerne que le loyer renouvelé selon l’article 22B du bail. Elle indique que le preneur aurait dû solliciter une révision du loyer devant le juge des loyers commerciaux s’il avait estimé que son loyer était excessif par rapport à la valeur locative. Elle souligne, en outre, que, même dans l’hypothèse de l’application de l’article 22B du bail, la communication des autres baux n’est pas imposée au bailleur.
S’agissant de la communication des factures de charges locatives payées par les autres locataires, le bailleur fait valoir une tardiveté de la demande et conteste son bien-fondé dès lors que les pièces sollicitées ne sont pas de nature à justifier des demandes du preneur basées sur les manquements contractuels du bailleur. Elle souligne, en outre, avoir déjà produit les pièces sollicitées en 2017 et qu’il appartenait au preneur de solliciter la désignation d’un expert pour procéder à leur analyse, eu égard à leur masse et leur complexité. Elle précise que la production des factures d’appels de loyers et de charges et des factures de charges, sur cinq ans, pour l’ensemble de la galerie, représenterait un volume de documents impossible à analyser pour le tribunal.
Sur la demande principale, la SASU IMMAUCOM fait valoir une créance de loyers impayés à l’encontre de la SARL MILHAN, correspondant aux loyers impayés arrêtée à la date du 12 avril 2022, d’un montant de 63.827,53 euros. Elle fait état de loyers impayés entre juillet 2018 et juin 2019.
Elle indique que la SARL MILHAN n’était pas fondée à cesser unilatéralement le paiement des loyers, en se prévalant d’une exception d’inexécution et aurait dû emprunter des voies légales de révision du loyer si elle entendait contester son montant. Elle précise que les conditions de l’exception d’inexécution n’étaient pas réunies.
La SASU IMMAUCOM conteste les demandes reconventionnelles de la SARL MILHAN.
Sur le trop-perçu de loyers, il indique que la contestation de surface du local est non seulement forclose, mais en tout état de cause infondée, dès lors que le preneur n’a pas utilisé la bonne méthode de mesurage et s’appuie sur un document non contradictoire.
Sur la clause d’indexation, elle souligne que la variation peut être à la hausse comme à la baisse et que la présence d’un loyer plancher n’est pas de nature à remettre en cause la validité de la clause.
Sur la reddition des charges, elle précise qu’elle peut être réalisée par le bailleur à tout moment dans un délai de cinq ans à compter du versement des provisions. Quant à la demande de remboursement des provisions fondée sur l’article R145-36, elle indique que ce texte est issu de la loi Pinel de 2014 et ne peut être appliqué en l’espèce. Elle soutient également qu’elle a déjà justifié des charges suite à l’ordonnance de référé et que les charges du fond marketing sont justifiées et que la production de factures ne s’impose pas dès lors qu’elles sont forfaitairement fixées.
Concernant les manquements contractuels qui lui sont reprochés, elle rappelle ne pas être tenue, tant légalement que contractuellement, à une obligation de maintien de la commercialité dans la galerie à l’égard du preneur.
Elle conteste la valeur probatoire des documents produits par le preneur pour établir ses manquements aux obligations d’entretien et de sécurité, à savoir les avis clients et le constat d’huissier.
Concernant les horaires d’ouverture des boutiques du groupe AUCHAN, le bailleur fait valoir qu’elles sont calquées sur celle de l’hypermarché.
La bailleresse soutient également avoir procéder à de nombreuses actions d’animation et d’écoute clients visant à promouvoir la galerie et considère que la baisse du chiffre d’affaires de son preneur est inhérente à son secteur d’activité. Elle indique également que la perte du fonds de commerce est uniquement le fait du preneur qui a donné congé.
Sur les modalités de prélèvement des loyers, elle rappelle que le bail prévoyait un prélèvement trimestriel et que le passage à un mode mensuel n’avait été que temporaire. Quant aux demandes d’annulation ou de remboursement des loyers en période de crise sanitaire, elle indique qu’aucun accord n’avait été conclu entre elle et son preneur.
Elle sollicite une indemnisation en lien avec la résistance abusive dont a fait preuve le preneur dans cette procédure.

Par dernières conclusions du 20 juin 2023, la SARL MILHAN a sollicité du tribunal, au visa des articles 12 et 16 du code de procédure civile, de :
AVANT DIRE DROIT
Ordonner la communication :
de l’ensemble des baux et appels de loyers régularisés par IMMOCHAN au sein de la Galerie commerciale AUCHAN ainsi que le montant des baisses de loyers obtenues par les autres commerçants preneurs au sein de ladite Galerie commerciale pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ; Ordonner la communication :
les entrées enregistrées sur les compteurs de passages de la Galerie commerciale pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ; les entrées enregistrées sur le compteur de l’aile gauche pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020. Ordonner cette communication sous astreinte de 1.000,00 € par jour de retard à compter du 15e jour suivant la notification de la décision à intervenir et pendant une durée de 60 jours, la Juridiction de céans se réservant compétence pour en ordonner la liquidation éventuelle ;
Renvoyer l’examen sur le fond à une audience ultérieure de mise en état ;
SUR LE FOND ET A TITRE PRINCIPAL
Rejeter l’ensemble des demandes plus amples et contraires d’IMMOCHAN ;
Condamner IMMOCHAN à payer à MILHAN le remboursement du trop versé de loyers à hauteur de 7,75 m² facturés non loués depuis 2016, arrêté en 2020 à la somme de 13 725,08 € et à parfaire jusqu’à la parfaite exécution du jugement à intervenir ;
Réputer non écrite la clause d’indexation du contrat de bail ;
En conséquence, condamner IMMOCHAN à payer à MILHAN le remboursement du trop versé de loyer au titre depuis 2016, arrêté en 2020 à la somme de 18 456,00 € et à parfaire jusqu’à la parfaite exécution du jugement à intervenir ;
Constater la reddition tardive et /ou l’absence de reddition de charges ainsi que par IMMOCHAN ;
En conséquence, Condamner IMMOCHAN à payer à MILHAN les sommes de :
44 724,00 € à titre de remboursement des provisions pour charges payées depuis 2016 depuis 2016, arrêté en 2019, et à parfaire jusqu’à la parfaite exécution du jugement à intervenir ; 28 669,00 € à titre de remboursement des provisions à la contribution au fonds commun animation payées depuis 2016, arrêté en2020, et à parfaire jusqu’à la parfaite exécution du jugement à intervenir. Condamner IMMOCHAN à payer à MILHAN la somme de 75 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution contractuelle ;
Condamner IMMOCHAN à payer à MILHAN la somme de 184 000,00 € à titre de dommages et intérêts en raison de la perte de sa clientèle et de façon subséquente, de son fonds de commerce ;
Constater que MILHAN a été contrainte de fermer son enseigne sur les périodes du 17 mars au 10 mai 2020 ainsi qu’en novembre 2020 et février 2021 ;
Ordonner l’annulation des loyers dus sur cette période ;
Condamner IMMOCHAN à procéder à l’annulation comptable des loyers dû du 17 mars au 10 mai ;
Condamner en conséquence IMMOCHAN à payer à MILHAN la somme de 10.804,00€ en remboursement des loyers de novembre 2020 et février 2021 ;
Constater les inexécutions contractuelles d’IMMOCHAN ;
Condamner IMMOCHAN à payer à MILHAN la somme de 20 000,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices moral et d’image ;
Ordonner que l’ensemble de ces condamnations seront assorties des intérêts au taux légal applicable entre professionnels avec anatocisme à compter de la date du jugement à intervenir ;
Condamner IMMOCHAN à payer la somme de 10 000,00 € à MILHAN en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses conclusions, la SARL MILHAN demande avant dire droit, la communication, sous astreinte, de l’ensemble des baux et appels de loyers régularisés par IMMOCHAN au sein de la Galerie commerciale AUCHAN ainsi que le montant des baisses de loyers obtenues par les autres commerçants preneurs au sein de ladite Galerie commerciale pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020. Elle demande également les entrées enregistrées sur les compteurs de passages de la Galerie commerciale pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 et les entrées enregistrées sur le compteur de l’aile gauche pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020.
La SARL MILHAN fait valoir que la communication de ces pièces est indispensable dès lors qu’elle entend démontrer qu’elle a payé trop de charges, que la refacturation des charges est incohérente, que son loyer est trop élevé par rapport aux autres locataires et qu’elle a subi les effets d’une baisse de fréquentation de la galerie, spécialement dans l’aile gauche où se situe son magasin.
S’agissant des charges, elle soutient que la surface globale servant de base à la répartition des charges entre les locataires varie d’une année sur l’autre, que les cellules exploitées par des enseignes du groupe AUCHAN ne sont pas soumises aux mêmes charges que les autres et que des stands précaires ont payé des charges sans que cela soit répercuté sur les charges réclamées à la défenderesse. Les documents sollicités doivent lui permettre d’en faire la démonstration.
Concernant les loyers, elle indique que la connaissance des autres baux conclus depuis 2016, nouveaux ou renouvelés, est de nature à lui permettre d’évaluer la valeur locative telle que déterminée dans l’article 22 du bail et la perte de chance de négocier le loyer qu’elle a subie, durant ces années.
Elle relève qu’il appartient au bailleur de justifier du bien-fondé des charges réclamées et qu’une impossibilité matérielle de produire les justificatifs ne saurait être invoquée, comme la nécessité d’une expertise judiciaire pour apprécier les éléments communiqués.
Sur la demande principale en paiement des arriérés locatifs, la SARL MILHAN conteste la somme réclamée, indiquant que le montant initial de 36765,06 euros en novembre 2018 est passé à 63827,53 euros en janvier 2023, sans que le bailleur n’en justifie, alors même que le bail a été résilié au 27 février 2021. Elle indique ne pas se prévaloir d’une exception d’inexécution pour justifier du non-paiement de certains loyers, mais solliciter l’indemnisation de trop-versés au niveau des charges et des loyers.
La SARL MILHAN entend également former des demandes reconventionnelles.

Elle fait ainsi valoir une erreur de 7,75 m2 au niveau de la surface de son local et sollicite le remboursement d’un trop versé de loyers pour les années 2016 à 2020, dès lors que la partie fixe du loyer était calculée sur la base de la surface du local.
Elle remet en cause la validité de la clause d’indexation prévue à l’article 23 A du bail, dès lors qu’en présence d’un loyer plancher, cette clause ne peut aboutir qu’à une variation du loyer à la hausse. Elle sollicite également un trop-versé à ce titre.
Concernant les charges, elle demande le remboursement de charges, dès lors que le bailleur n’a pas procédé à leur reddition dans les conditions fixées par le bail. Elle fait également valoir que la répartition des charges est fondée sur une surface globale qui varie selon les charges et les documents contractuels. Elle souligne n’avoir reçu du bailleur aucune information sur cette répartition entre les autres boutiques de la galerie et aucun justificatif sur les charges effectivement payées ainsi que sur la contribution au fonds commun d’animation. Elle explique que des galeries éphémères ont pu être installées dans la galerie et payer des charges, sans que cela modifie les charges affectées à son local. Elle indique que certains magasins du groupe AUCHAN bénéficient de conditions d’ouverture dérogatoires au règlement intérieur. Elle reproche à son bailleur un manque de transparence et d’information sur les charges réellement assumées et les conditions de leur répartition entre les preneurs. Elle demande le remboursement des provisions sur charges versées entre 2016 et 2020 et celles concernant le budget animation sur la même période.
La SARL MILHAN invoque également des manquements contractuels imputables au bailleur, en matière d’entretien et de sécurité, pour solliciter l’indemnisation des préjudices liés à ces manquements. Elle soutient que la galerie commerciale s’est dégradée depuis 2011, du fait d’un défaut d’entretien imputable au bailleur. Elle invoque des infiltrations, des problèmes de chauffage, de sanitaires, d’insécurité, ayant abouti à une diminution de la fréquentation de la galerie, à un taux de vacance important des locaux et à une baisse de commercialité dont elle a subi les conséquences.
Elle demande également l’indemnisation de la perte de clientèle liée à cette situation, qui l’a conduite à donner un congé sans demande de renouvellement et à perdre son fonds de commerce et son droit d’entrée.
Elle indique que le bailleur a eu un comportement déloyal à son égard en modifiant les conditions de prélèvement des loyers, en refusant des solutions de paiement pendant la période de crise sanitaire en 2020 et 2021. Elle demande à ce titre, l’annulation des loyers de mars et mai 2020 et le remboursement de ceux versés en novembre 2020 et février 2021.
Elle dénonce encore un comportement déloyal et harcelant de la part de son bailleur, ayant refusé de renégocier le loyer, l’excluant des campagnes de publicité, contribuant à son isolement au sein de la galerie. Il sollicite l’indemnisation du préjudice moral et de l’atteinte à son image, à ce titre.
L’ordonnance de clôture de l’instruction a eu lieu le 25 avril 2024 et l’audience des plaidoiries le 14 mai 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 juillet 2024, prorogée au 08 août 2024, puis au 18 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- Sur la demande avant dire-droit de communication de pièces formée par la SARL MILHAN
Il convient, à titre liminaire de rappeler que conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
L’article 11 du même code prévoit que « Les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus.
Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime. »
Selon l’article 142 du code de procédure civile, les demandes de production des éléments de preuve détenues par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139 du même code.
L’article 139 prévoit ainsi que « la demande est faite sans forme.
Le juge, s’il estime cette demande fondée, ordonne la délivrance ou la production de l’acte ou de la pièce, en original, en copie ou en extrait, selon le cas, dans les conditions et sous la garantie qu’il fixe, au besoin à peine d’astreinte ».
La demande de communication de pièces doit être justifiée par le fait que ces documents présentent un lien de rattachement avec un élément de preuve de la cause déterminée.
Le pouvoir du juge civil d’ordonner la production des éléments de preuve détenus par les parties est limité par l’existence d’un empêchement légitime, qui ne saurait être la simple difficulté matérielle générée par le nombre de documents à produire.
La SARL MILHAN sollicite, avant dire-droit, la communication des pièces suivantes :
l’ensemble des baux et appels de loyers régularisés par IMMOCHAN au sein de la Galerie commerciale AUCHAN ainsi que le montant des baisses de loyers obtenues par les autres commerçants preneurs au sein de ladite Galerie commerciale pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ; les entrées enregistrées sur les compteurs de passages de la Galerie commerciale pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020 ; les entrées enregistrées sur le compteur de l’aile gauche pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020. La SASU IMMAUCOM conteste le bien-fondé de cette demande, considérant que les pièces sollicitées sont sans lien avec les demandes reconventionnelles formées par le défendeur.
Le bien-fondé de la demande de communication de pièces doit être appréciée à la lumière des demandes reconventionnelles formées par la SARL MILHAN contre le bailleur.

Or, il apparaît à la lecture des dernières conclusions de la SARL MILHAN, et spécialement des prétentions formulées dans le dispositif, que celle-ci demande le remboursement de trop-perçus de loyers en invoquant une erreur de superficie du local et la nullité de la clause d’indexation, le remboursement des provisions de charges sur la période 2016-2019 du fait d’une reddition tardive des charges et le remboursement des provisions à la contribution au fonds commun animation, pour l’absence de contrepartie. Or, le lien avec les documents sollicités n’est pas démontré, puisque ces prétentions ne sont pas dépendantes des loyers et des charges payés par les autres preneurs ou du taux de fréquentation de la galerie. Elle demande, par ailleurs, le remboursement et l’annulation de loyers en lien avec les fermetures administratives imposées par la crise sanitaire, sans davantage faire de lien avec les documents sollicités.
La SARL MILHAN sollicite également l’indemnisation de préjudices liés à manquements contractuels imputés au bailleur. Elle invoque les défauts d’entretien, de sécurité, d’animation de la galerie, mais ne démontre pas en quoi les documents demandés sont de nature à établir la réalité de ces manquements. Les loyers pratiqués par le bailleur depuis 2016, avec les nouveaux preneurs ou à l’occasion des renouvellements de baux, les appels de charges auprès de ces locataires, ne pourront pas éclairer le tribunal sur les manquements imputés au bailleur par le défendeur et la démonstration d’une baisse des entrées, si elle devait être révélée ne suffirait pas davantage à établir qu’elle est générée par l’inexécution de ses obligations contractuelles par la SASU IMMAUCOM.
En l’absence de lien suffisant entre les pièces demandées et les prétentions de la SARL MILHAN, il convient de rejeter sa demande de communication de pièces.

II- Sur les demandes de la SASU IMMAUCOM
Sur la demande en paiement des loyers impayés formée par la SASU IMMAUCOM
Selon l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. »
La SASU IMMAUCOM fait valoir une créance de loyers impayés à l’encontre de la SARL MILHAN.
Cette créance correspondait initialement aux loyers impayés pour les mois de juillet à novembre 2018, d’un montant de 36.765,06 euros (extrait de compte du 22 novembre 2018, pièce n°7 demandeur). Elle a fait l’objet d’une saisie conservatoire suivant exploit d’huissier du 14 décembre 2018, correspondant aux loyers et charges dus pour un montant de 36.704,39 euros, qui a été dénoncée à la SARL MILHAN le 20 décembre 2018.
La SASU IMMAUCOM sollicite désormais la somme de 63.827,53 euros, selon un arrêté du 12 avril 2022. Elle produit pour justifier cette somme un extrait de compte détaillé du 06 janvier 2023, pour la période janvier 2021 à janvier 2023 (pièce n°57), qui ne permet pas de comprendre le montant ainsi arrêté. En revanche, elle a communiqué un extrait de compte sur la période de mai 2017 à janvier 2019, mettant en évidence les loyers impayés sur la période de juillet 2018 à janvier 2019, avec un solde débiteur au 07 janvier 2019 de 56.186,38 euros (pièce n°9) et un autre extrait de compte du 28 octobre 2020 mettant en évidence les loyers impayés sur la période de juillet 2018 à octobre 2020, avec un solde débiteur au 28 octobre 2020 de 63.031,48 euros (pièce n°19).

La SARL MILHAN ne rapporte pas la preuve du paiement de cette dette locative et invoque d’autres arguments sur le bien-fondé du loyer ou des charges demandées qui viennent à l’appui de ses demandes reconventionnelles, mais ne viennent pas tenter de justifier les défauts de paiement.
La somme de 63.031,48 euros n’étant pas réellement justifiée par la SASU IMMAUCOM, il convient de fixer le montant de sa créance locative à la somme de 63.031,48 euros, telle qu’arrêtée au 28 octobre 2020.
Il convient de condamner la SARL MILHAN à verser à la SASU IMMAUCOM la somme de 63.031,48 euros, telle qu’arrêtée au 28 octobre 2020, au titre des arriérés de loyers et charges, à laquelle s’ajoutent les sommes de 121,23 euros et 105,79 euros au titre des actes de saisie et de dénonce.

Sur la demande d’indemnisation des préjudices subis par le bailleur du fait de la résistance abusive du preneur
En vertu de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382), tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
La SASU IMMAUCOM sollicite l’indemnisation du préjudice subi du fait de la résistance du preneur dans le paiement des loyers et charges réclamé depuis 2019.
Dans la mesure où il ne démontre pas en quoi la défense de ses intérêts par le preneur est constitutive d’une faute et le préjudice subi du fait de cette faute, il convient de le débouter de cette demande.

III- Sur les demandes reconventionnelles de la SARL MILHAN
A titre liminaire, il convient de souligner que la SARL MILHAN a formulé des demandes reconventionnelles à l’encontre de la SASU IMMAUCOM. Seuls les arguments en lien avec ces prétentions pourront être traitées. Il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur des allégations qui n’aboutissent pas à la formulation de prétentions. Il en est ainsi du caractère déraisonnable du loyer ou des charges pratiquées qui ne donne pas lieu à des demandes précises et chiffrées.

Il est rappelé que les demandes tendant à « dire et juger », « constater » ou « prendre acte » qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, ne saisissent pas le juge, qui n'est par conséquent pas tenu d'y répondre.

Sur le trop versé de loyers lié à l’erreur de mesurage du local loué

La SARL MILHAN fait valoir une erreur quant à la surface du local indiqué dans l’avenant au bail conclu, le 08 mars 2011, entre la SAS IMMOCHAN France aux droits de laquelle intervient la SASU IMMAUCOM et Monsieur [Z] [K] et Madame [L] [B], aux droits desquels intervient la SARL MILHAN. Dans le bail initial, la surface du local était de 119,11 m2, soit une surface de vente de 108 m2 (pièce n°1 demandeur). L’avenant signé le 05 octobre 2011 a indiqué que la surface du local était de 129 m2 et la surface de vente de 108,5 m2 (pièce n°4 demandeur).
Le loyer est fixé à 7,23% du chiffre d’affaires avec un minimum garantie de 42.000 euros par an. Les articles 22 A et 22 B dudit bail sont consacrés aux modalités de fixation de ce loyer.

La SARL MILHAN produit une expertise réalisée le 03 juin 2019, par Monsieur [P] [G], technicien diagnostiqueur de la société OUEST EXPERTISE, qui fait état d’une superficie « loi Carrez » de 121,25 m2, d’une superficie habitable totale de 121,25 m2 et d’une surface au sol totale de 121,25 m2 (pièce n°12 défendeur). Elle déduit de ce document une perte de 7,75m2.
Le bailleur conteste cette erreur et fait valoir l’article 8 B du bail qui fixe l’unité de mesure et prévoit une contestation possible de la surface dans un délai de deux mois suivant la prise de possession du local à peine de forclusion.
Le document produit par la SARL MILHAN à l’appui de sa demande est le résumé d’une expertise réalisée par un diagnostiqueur, de manière non contradictoire. De plus, outre, le délai de forclusion de deux mois à compter de la prise de possession du local pour contester le mesurage, l’article 8B du bail applicable aux parties, indique pour le calcul de la surface que sont prises en compte « les surfaces comprises entre les axes des murs mitoyens avec des parties privatives et/ou communes, les limites des parties communes, côté mail, sans aucune déduction pour trémie, poteaux, cloisons intérieures, etc. ». Ce calcul de la surface louée est différent de celui utilisé par le diagnostiqueur qui évoque une « superficie loi Carrez » et « superficie habitable », inadaptées à un local commercial.
Ainsi, la SARL MILHAN ne saurait se prévaloir d’une erreur de mesure du local, sur la base de ce document, pour solliciter le remboursement d’un trop-versé de loyers.

Sur l’illégalité de la clause d’indexation
Selon l’article L.112-1 du code monétaire et financier, « Sous réserve des dispositions du premier alinéa de L.122-2 et des articles L.112-3, L.112-3-1 et L.112-4, l'indexation automatique des prix de biens ou de services est interdite.
Est réputée non écrite toute clause d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieure à la durée s'écoulant entre chaque révision. (…)»
La SARL MILHAN sollicite du tribunal qu’il répute non écrite la clause d’indexation du bail prévue à l’article 23A, dès lors qu’elle prévoit un loyer plancher qui ne permet pas de faire varier le loyer à la baisse. Elle demande le remboursement des révisions de loyers opérées sur la base de cette clause depuis 2016.
La SASU IMMAUCOM soutient que cette clause n’exclut nullement la variation du loyer à la baisse, mais fixe seulement une limite plancher à ces variations.
Selon l’article 23A du bail, « Le loyer fixe ou minimum sera automatiquement modifié le premier janvier de chaque année, et pour la première fois le premier janvier suivant la date d'effet du présent bail, proportionnellement aux variations de l’indice des loyers commerciaux publié par l’I.N.S.E.E., par rapport à la variation de l’indice de base tel que stipulé à l’article 4 C des “Stipulations Particulières".
La variation de l’indice sera prise en considération aussi bien dans le cadre de la hausse que dans le cadre de la baisse de l’indice ; toutefois, et en aucun cas, le loyer ne pourra être inférieur au loyer de base éventuellement actualisé stipulé à l’article 4 ».
La validité des clauses d’indexation ou clauses d’échelle mobile est subordonnée au respect de certaines conditions : le choix d'un indice en relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties (article L. 112-2 du code monétaire et financier) ; une périodicité (annuelle, triennale...) ; une modification automatique du loyer (il suffit au bailleur de facturer le nouveau loyer issu de l'indexation).
En principe, les clauses en question doivent jouer à la hausse comme à la baisse.
En l’espèce, l’article 23A prévoit une variation à la hausse comme à la baisse du loyer en fonction de l’indice des loyers commerciaux, le 1er janvier de chaque année, mais il fixe aussi un loyer plancher en dessous duquel l’indexation ne pourra pas opérer. Ce loyer minimum a pour effet d’exclure toute réciprocité de la variation de l’indice et n’a pour but que de prémunir le bailleur contre la dépréciation monétaire.
Il convient de sanctionner cette irrégularité en retranchant de la clause, la seule stipulation litigieuse, à savoir la fixation d’un loyer plancher, en l’espèce, le loyer de base de 42.000 euros prévu à l’article 4. En effet, seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée est réputée non écrite. Sur cette base, le preneur est fondé à solliciter une restitution du trop-perçu de loyer dans la limite du délai de prescription de cinq ans.
Toutefois, en l’espèce, sur la période 2016 à 2020, l’indice des loyers commerciaux n’a connu de baisse qu’au 4e trimestre 2020 de - 0.32 selon les chiffres de l’INSEE. Il n’est ainsi pas démontré un trop-perçu de loyer sur cette période, justifiant une restitution au profit de la SARL MILHAN.
La demande de restitution des trop-perçus de loyers basée sur l’illégalité de la clause d’indexation, formée par SARL MILHAN contre la SASU IMMAUCOM, est rejetée.

Sur les demandes de remboursement des provisions de charges
Concernant les charges, la SARL MILHAN fait valoir que son bailleur n’a jamais réellement justifié des charges réclamées, dès lors que les justificatifs qu’il a transmis suite à l’injonction rendue par le juge des référés dans son ordonnance du 31 août 2017 n’étaient pas satisfaisants. Toutefois, sa demande ne se fonde pas sur ce motif, mais sur l’absence de reddition des charges imposée par l’article 24 C du bail, tous les ans, à compter de 2016. Elle indique que la régularisation des charges pour l’année 2016 est intervenue en août 2019 et en juin 2020 pour l’année 2017. Elle soutient n’avoir rien reçu pour les années 2019 à 2021.
Sur la base de ce manquement contractuel, la SARL MILHAN demande le remboursement des provisions versées pour les années 2016 à 2020, pour un montant total de 44.724 euros.
La SASU IMMAUCOM soutient que si le bail impose une reddition des comptes pour chaque année, il n’impose pas de modalités pour cette reddition, ni de sanction. Elle considère que cette reddition peut intervenir à tout moment dans un délai de cinq ans à compter du versement. Le bailleur précise ensuite que le délai commence à courir au jour de la régularisation mettant en évidence un trop-perçu, semblant ainsi suggérer que la reddition des comptes peut intervenir dans le délai de cinq à compter de la régularisation donc de la reddition. Un tel raisonnement ne saurait être soutenu car il aboutirait à ne fixer aucun délai pour effectuer la reddition des comptes.
En l’espèce, l’article 24C prévoit que « Le bailleur ou le mandataire qu’il aura désigné établira un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges à répartir. 
Le preneur s’oblige à payer en même temps que le loyer principal, au bailleur ou à son mandataire, une provision trimestrielle calculée sur la base du budget prévisionnel ; la reddition des charges sera effectuée une fois l’an. Le preneur versera au bailleur ou à son mandataire le solde de la régularisation dû pour l’année écoulée ; dans le cas om les provisions appelées seraient supérieures à l’arrêté des charges, la différence sera restituée au preneur ».
Le bail fixe ainsi une obligation pour le bailleur de reddition des charges tous les ans, afin de procéder à la régularisation des charges pour l’année écoulée.
L’article L145-40-2 du code de commerce introduit par la loi du 18 juin 2014 fait désormais obligation au bailleur d’établir un état récapitulatif annuel qui doit être adressé au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété (article R145-36). Ce texte d’ordre public a ainsi repris des exigences traditionnellement imposées dans les baux commerciaux. Cette disposition ne s’applique pas aux baux en cours et ne peut donc être invoquée en l’espèce.
Toutefois, avant même cette exigence légale, la jurisprudence a considéré que le défaut de reddition de comptes était susceptible de sanctions spécifiques, dès lors qu'au cours de l’exercice concerné, le preneur aurait été amené à verser à titre provisionnel des charges selon les modalités généralement prévues à cet effet par le bail commercial. Dans cette hypothèse, la Cour de cassation a estimé que le bailleur qui ne produit pas les justificatifs de charges d'eau, ni des taxes d'ordures ménagères, doit être condamné à rembourser au preneur les provisions sur charges réglées pendant la période considérée (Cass. 3e civ. 05 novembre 2014, n°13-24.451).
L’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels trimestriels de provision à valoir sur le paiement de charges et justifie le remboursement des provisions versées par le preneur.
Il est toutefois admis que le bailleur puisse établir la preuve du quantum des charges récupérables dans le délai de cinq à compter du paiement des provisions, y compris en cours d’instance.
En l’espèce, il apparaît que les régularisations de charges sont intervenues pour l’année 2016 en octobre 2019, pour les années 2017 à 2019 en novembre 2020 (pièces 13 à 18 bis demandeur, pièce n°37 du défendeur). Ces éléments établissent le montant des charges récupérables pour les années 2016 à 2019 et de ce fait la demande en restitution des provisions versées pour ces années n’est pas fondée.
En revanche, s’agissant de l’année 2020, le bailleur ne démontre pas avoir procédé à une régularisation des charges et ne peut se prévaloir de l’absence de prescription pour s’exonérer de ses obligations à ce titre.
Il convient ainsi de faire droit à la demande de restitution de provisions versées sur l’année 2020. Les provisions de charges locatives étant de 8804 euros par an, il convient de condamner la SASU IMMAUCOM à verser la somme de 8804 euros au titre de la restitution des provisions versées pour l’année 2020.
La SARL MILHAN sollicite également la restitution des provisions versées pour la contribution au fond commun d’animation, pour les années 2016 à 2020, soit un total de 28.669 euros.
La SASU IMMAUCOM soutient que les dépenses réalisées au titre de ce fond sont justifiées dans les budgets votés et transmis à l’ensemble des commerçants de la galerie, lors de réunions.
Selon l’article 6D du bail, la contribution annuelle au fonds commun pour l’animation, la promotion, la communication, est fixée à 40 euros HT par mètre carré.
Dans la mesure où il s’agit d’une charge fondée sur un prix forfaitaire au mètre carré, la question de la reddition des charges ne se pose pas. Le preneur conteste en réalité le bien-fondé de cette charge en reprenant les arguments précédemment opposés sur l’erreur de mesurage du local, et en indiquant que le bailleur ne justifie pas des dépenses réalisées en lien avec l’animation de la galerie.
Comme cela a déjà été évoqué, l’argument concernant l’erreur de mesurage du local ne peut être valablement retenu.

Quant aux justificatifs des dépenses réalisées à cette fin, ils ne sont pas produits par le bailleur, mais les dépenses apparaissent dans les budgets présentés lors des réunions des commerçants de la galerie.
Le preneur ne justifie pas le bien-fondé de sa demande de remboursement des sommes versées au titre de cette charge. La demande de versement de la somme de 28.669 euros, au titre du remboursement des provisions versées pour la contribution au fond commun d’animation, pour les années 2016 à 2020 est rejetée.

Sur l’indemnisation des préjudices liés à l’inexécution de ses engagements contractuels par le bailleur
La SARL MILHAN sollicite le versement de 75.000 euros au titre des dommages et intérêts liés à l’inexécution de ses engagements contractuels par le bailleur, sur le fondement de l’ancien article 1134 du code civil et de l’article 1719 du même code.
Elle fait valoir un défaut d’entretien et l’insécurité de la galerie commerciale, constitutifs de manquements par le bailleur de ses obligations de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible du local loué et indique que ces manquements sont à l’origine d’une baisse de la commercialité des locaux loués, dont elle demande à être indemnisée.
Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.
Il convient de préciser que, sauf stipulation particulière, le bailleur n’est pas tenu de garantir le maintien de la commercialité du centre commercial dans lequel il loue un local. Ainsi, en l’absence d’obligation particulière du bailleur liée à l’existence du centre commercial, le bailleur n’est-il tenu d’aucune autre obligation que celle de délivrance, d’entretien et de jouissance paisible de la chose louée. Toutefois, ces obligations impliquent celle d’assurer un environnement commercial favorable, qui prend une dimension singulière dans le cas d’un local loué dans un centre commercial. Autrement dit, si le bailleur n’est pas légalement tenu de garantir un niveau de fréquentation constant dans le centre commercial, il doit par l’entretien des parties communes favoriser l’accueil des clients de la galerie et ne pas priver les preneurs des avantages qu’ils tenaient du bail. Le bailleur est tenu d’assurer l’entretien et la jouissance paisible, des lieux loués qui comprennent leurs accessoires dont fait partie la galerie menant directement aux commerces des locataires. Le défaut d'entretien de la galerie, accessoire des lieux loués, constituant un manquement du bailleur à son obligation d'entretien qui prive les preneurs des avantages qu'ils tiennent du bail.
Pour justifier d’un défaut d’entretien, la SARL MILHAN produit deux constats d’huissier, l’un en date du 16 mai 2019 (pièce n°17) et l’autre du 22 décembre 2021 (pièce n°62). Le premier constat reprend essentiellement les propos de la défenderesse sur l’état de la galerie, l’absence d’animation et l’insécurité des lieux. L’huissier a pu constater la présence dans la galerie de zones de dalles de carrelage choquées et fissurées, la présence sur le parking de déchets, de bordures de stationnement descellées, de plots rouillés et d’un véhicule vétuste. Il a procédé à des clichés montrant les locaux vacants, le carrelage sur certaines zones de la galerie, des éléments dégradés du parking, l’installation d’une boutique éphémère et celles du groupe AUCHAN débordant sur le mail. Il a annexé à son constat des photos qu’il a prises ainsi que des documents et des photos remis par la défenderesse. Les dires et documents transmis par la SARL MILHAN ne sauraient avoir la même valeur que les constatations de l’huissier, peu importe que celui-ci les ait intégrés dans son procès-verbal.
Le second procès-verbal relève la présence dans la galerie de multiples carreaux avec points de choc, tâches et fissures, certains changés par des carreaux différents, des zones de reprise de peinture visibles, des zones d’infiltrations visibles au plafond, les façades extérieures sales, des zones de bardage dégradées, un escalator extérieur en panne, une grille d’enceinte dégradée, sur le parking, des potelets rouillés ou déformés, des reprises de peinture visibles, un bâche de parterre dégradée, l’absence de panneau de signalisation. Les constatations de l’huissier sont accompagnées de photos qu’il a réalisées.
La SARL MILHAN joint également douze avis de clients sur l’état du centre commercial, dont la date n’est que rarement précisée et qui ne peuvent, à eux seuls valoir preuve d’un défaut d’entretien imputable au bailleur (pièce n°16 défendeur). Il en est de même des messages produits par la défenderesse et imputés aux commerçants de la galerie, ni datés, ni identifiables (pièces n°21 à 24 et 28 défendeur). En revanche, des courriels échangés en février 2020 entre certains commerçants et des attestations de commerçants ou de salariés sur la dégradation de l’état de la galerie et les problèmes de sécurité viennent conforter les allégations de la défenderesse, qui produit également un dépôt de plainte du 15 août 2018, pour le vol de marchandises dont elle a été victime sur le parking du centre commercial (pièces n°26 et 29, 44-45, 46-1, 52 défendeur).
Ces documents établissent une dégradation de l’état du centre commercial au moins depuis les années 2018-2019 et une insécurité accrue dans la galerie et aux abords, qui sont confirmées par les comptes-rendus des réunions de commerçants produits par les deux parties et qui n’est pas réellement démentie par le bailleur qui transmet également les procès-verbaux de l’association syndicale libre dans lesquels sont évoqués les besoins en travaux de rénovation de la galerie (pièce n°36 et 37 demandeur). Il convient toutefois de souligner que les infiltrations dénoncées et les problèmes de chauffage ne sont attestés que par des commerçants de la galerie, sans avoir été objectivés par d’autres éléments (photos, relevés de températures).
Le preneur dénonce également un manque d’animation de la galerie, spécialement dans la partie où se situe le local loué, en se fondant sur le procès-verbal d’huissier du 16 mai 2019, qui ne fait que reprendre ses propos et sur les avis clients produits, peu significatifs (pièces 16 et 17). Il évoque également une baisse des dépenses d’animation en 2020, sans préciser qu’il s’agit de l’année de la crise sanitaire, et l’absence d’ajustement des charges liées à ce poste, alors qu’il est indiqué dans le compte-rendu de réunion du 03 février 2021 que l’excédent dégagé en 2020 sera reversé aux commerçants et que ces charges n’ont pas été modifiées alors que le taux de vacance était plus élevé sur les années 2020-2021 (pièces 47 et 64). En outre, le bailleur produit à ce sujet une étude marketing réalisée en 2018 et les comptes-rendus de réunion de commerçants mentionnant les animations réalisées de 2018 à 2021 (pièces 38 à 48).
La SARL MILHAN fait par ailleurs état d’un traitement particulier accordé aux boutiques du groupe AUCHAN, en termes d’emplacement dans la galerie et d’heures d’ouverture, en méconnaissance du règlement intérieur.
Elle signale, enfin, les changements de fréquence de prélèvements réalisés par le bailleur, sans son accord. Elle indique qu’un prélèvement mensuel avait été mis en place en 2013, alors que le bail prévoyait une fréquence trimestrielle, et que le bailleur est revenu à la pratique antérieure en 2019, sans l’avertir. Elle entend ainsi dénoncer un comportement malveillant du bailleur à son endroit.
Le bailleur se prévaut, à ce sujet, de l’article 24A du bail qui impose un paiement d’avance trimestriel et précise que le paiement mensuel avait été accordé au preneur sur une période temporaire du 1er janvier 2014 au 30 juin 2014, par un avenant du 19 décembre 2013 (pièce n°5). Le bailleur qui a laissé perduré cet aménagement au-delà du délai fixé, y a mis fin en décembre 2018, sans visiblement en avertir son locataire.
Les éléments produits, de qualité variable, permettent d’établir une dégradation de l’état du centre commercial et de ses abords, comprenant également la sécurité du site, qui peut être située après 2018. Ceux destinés à démontrer une politique commerciale défavorable au preneur sont, en revanche insuffisamment révélateurs de manquements imputables au bailleur.
Selon la défenderesse, le défaut d’entretien, les problèmes de sécurité, le manque d’animation dans la galerie sont à l’origine d’une baisse de fréquentation de la galerie depuis 2016, qui a généré des préjudices dont elle demande réparation.
Pour justifier de la baisse de fréquentation du centre commercial, elle produit un compte-rendu de réunion du 28 avril 2016, faisant état d’une baisse de fréquentation entre 2010 et 2015, de 4,3 millions à 3.8 millions d’entrées par an, sans préciser le rythme de cette évolution (pièce n°13). Cette baisse de fréquentation n’est pas remise en cause par le bailleur qui produit des documents en ce sens.
La SARL MILHAN soutient que la baisse de fréquentation est liée à un défaut d’entretien, de sécurité et d’animation de la galerie imputable au bailleur, qui a provoqué une baisse de son chiffre d’affaires. Elle produit une attestation de son expert-comptable, en date du 17 février 2021, qui montre une chute constante de son chiffre d’affaires entre 2012 et 2020, avec une baisse de 45% entre 2012 et 2015, une certaine stabilité, voire une légère hausse, entre 2015 et 2017, puis une nouvelle baisse à partir de 2018 (pièce n°59 défendeur). Toutefois ces chiffres ne peuvent être totalement mis en parallèle avec l’évolution du trafic de la galerie et de son chiffre d’affaires qui a enregistré une baisse de 17,75 % du trafic entre 2011 et 2019, et de 10,97% pour le chiffre d’affaires, mouvement ralenti depuis 2017, avec même une légère hausse du chiffre d’affaires de la galerie en 2017 puis 2019 (pièce n°50 du demandeur). Les chiffres de l’année 2020 doivent être mis à part, dès lors que cette année a été affectée par les confinements imposés par la crise sanitaire.
La SASU IMMAUCOM fait, par ailleurs, état de comptes-rendus de réunion des commerçants en 2019, dans lesquels il est précisé que l’activité « équipement de la personne » subit une baisse continue depuis 2015, avec une chute importante en 2018. Elle fait ainsi valoir que la baisse du chiffre d’affaires de la SARL MILHAN est liée à une baisse d’activité de ce secteur et n’est pas inhérente à la baisse de fréquentation de la galerie. La défenderesse conteste cet argument en indiquant qu’une baisse liée à l’évolution du marché aurait été moins brutale et moins importante que celle qu’elle a enregistrée depuis 2015 et spécialement en 2018.
Il s’ensuit que les documents produits par la SARL MILHAN pour démontrer le lien de causalité entre le manque d’entretien de la galerie, constaté par voie d’huissier en 2019 et 2020, dénoncés par d’autres commerçants, les problèmes de sécurité signalés sur cette même période, le manque d’animation invoqué, et la baisse de son chiffre d’affaires ne sont pas suffisants, et ne permettent pas de justifier l’attribution d’une indemnité de 75.000 euros, à titre de dommages et intérêts.
La SARL MILHAN est déboutée de cette demande indemnitaire.

Sur l’indemnisation de la perte de la clientèle du fonds de commerce
Par ailleurs, la SARL MILHAN sollicite le versement d’une somme de 184.000 euros par la SASU IMMAUCOM au titre de la perte de la valeur de son fonds de commerce, qu’elle impute au comportement de son bailleur.
Sur la base des manquements précédemment développés, la SARL MILHAN demande l’indemnisation d’un préjudice distinct, qui est celui d’une perte de clientèle à l’origine d’une perte de valeur de son fonds de commerce. Elle soutient ainsi que les manquements imputables au bailleur l’ont conduite à délivrer un congé sans demande de renouvellement et à perdre la valeur de son fonds de commerce.

Elle prétend également que le bailleur l’a contrainte à partir pour installer une pharmacie plus grande dans le centre commercial et produit à l’appui de cette allégation un simple mail daté du 4 mars 2021, entre deux personnes dont l’identité manque de clarté.
Là encore, le preneur ne démontre pas le lien de causalité entre les manquements imputés au bailleur et une perte de clientèle et le choix du preneur de donner congé sans offre de renouvellement. Elle n’établit pas de lien entre les fautes du bailleur et la perte de la valeur de son fonds de commerce, ce qui impose le rejet de sa demande d’indemnisation.

Sur les loyers dus pendant la crise sanitaire
La SARL MILHAN dénonce l’attitude de son bailleur pendant la crise sanitaire de 2020, faisant valoir qu’il avait refusé de négocier les modalités d’exécution du bail commercial. Elle sollicite l’annulation des loyers pour la période du 17 mars au 10 mai 2020 ainsi que l’annulation et le remboursement des loyers de novembre 2020 et février 2021.
La SASU IMMAUCOM conteste le bien-fondé de cette demande.
En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, les obligations de délivrance du bailleur d’un local conforme à la destination contractuelle, dans lequel il est en mesure d’exercer l’activité prévue par le bail, et d’en faire jouir paisiblement celui-ci pendant la durée du bail, n’ont pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif, dans lequel s'exerce son activité. Dans la mesure où le bailleur n'était pas garant du trouble de jouissance résultant de la fermeture administrative de son commerce imposée par les mesures législatives et réglementaires de lutte contre la propagation de l'épidémie liée au SARS-CoV-2, il n’avait pas à proposer une adaptation des modalités d’exécution du bail et la demande d’annulation des loyers dus et de restitution des loyers payés sur cette période doit être rejetée.

Sur l’indemnisation du préjudice moral et du préjudice d’image liés à la déloyauté et au comportement harcelant du bailleur
L’article 1147 du code civil, dans sa version applicable au litige, prévoit que la faute commise par une partie dans l'exécution de l'une de ses obligations nées du contrat ouvre droit à l'octroi de dommages et intérêts pour son cocontractant du fait du préjudice en ayant résulté.
En l'espèce, il n'est pas contestable que la SASU IMMAUCOM n’a pas procédé à la régularisation annuelle des charges conformément à ses engagements contractuels, attendant d’être enjoint par le juge des référés pour produire des justificatifs de charges difficilement exploitables pour le preneur et pour procéder aux régularisations de charges. Il n’a pas non plus assuré un entretien satisfaisant du centre commercial, répondu aux attentes du locataire à ce sujet, pris en compte les difficultés financières de celui-ci dans le paiement des loyers que ce soit avant ou pendant la crise sanitaire.
Si le lien entre ces manquements et les pertes de chiffres d’affaires, de clientèle, de fonds de commerce invoquées par le preneur n’a pas été suffisamment établi, ces manquements caractérisent un comportement déloyal de la SASU IMMAUCOM à l’égard de la SARL MILHAN et constituent ainsi une faute dans l'exécution du contrat.
De ce comportement constitutif d’un manquement du bailleur à l'exécution du contrat de bonne foi a résulté un préjudice moral pour le preneur qui peut être évalué à la somme de 10.000 euros eu égard aux années passées dans ce contexte conflictuel. Le préjudice d’image invoqué n’est en revanche pas suffisamment caractérisé.

IV- Sur les autres demandes

Les intérêts sur les sommes dues, ne courent qu’à compter du présent jugement, qui seul détermine le principe et le montant de la créance indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil n’étant applicable que dans l’hypothèse où le principe et le montant de la créance résultent de la loi ou du contrat.

La capitalisation des intérêts sera due à compter de la date de l’assignation ou des conclusions contenant la demande conformément à l’article 1343-2 du code civil.

La SARL MILHAN succombant à la présente instance à titre principal, sera condamnée au paiement des dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de rejeter les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rien ne s’oppose à l'exécution provisoire de la présente décision, qu’il y a lieu à ordonner.

PAR CES MOTIFS,