CA Aix-en-Provence, 18 sept. 2024, RG 23/00096

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 353

N° RG 23/00096

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKR6C

[O] [B] [P]

C/

S.C.I. FRECA

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Vianney FOULON

Me Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juridiction de proximité de Marseille en date du 09 Septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03921.

APPELANT

Monsieur [O] [B] [P]

né le 03 Octobre 1979 à [Localité 3] (24), demeurant [Adresse 2] [Localité 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/008767 du 09/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

représenté par Me Vianney FOULON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.C.I. FRECA

dont le siège social est [Adresse 2] [Localité 1], représentée par son mandataire, la SASU FONCIA [Localité 4] elle meme prise en la personne de son représentant légal

représentée par Me Paul GUEDJ, membre de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Eliette SANGUINETTI, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Suivant contrat ayant pris effet le 15 mai 2019, la SCI FRECA, agissant par son mandataire le Cabinet ROUCHE IMMOBILIER, a donné à bail d'habitation à Monsieur [O] [B] [P] un appartement de type 3 au sein d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 1], moyennant un loyer mensuel de 550 euros révisable annuellement et une provision pour charges de 30 euros.

Le 12 décembre 2019, la commission de surendettement des Bouches-du-Rhône a décidé d'imposer aux créanciers de M. [B] [P], parmi lesquels le bailleur, un effacement total de ses dettes dans le cadre d'une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Cette mesure a été confirmée par un jugement rendu le 13 janvier 2021.

Parallèlement, le locataire a saisi la commission départementale de conciliation et le pôle de lutte contre l'habitat indigne pour se plaindre de l'indécence du logement, mettant également le bailleur en demeure d'assurer le clos et le couvert par lettre datée du 11 novembre 2020.

Par exploit d'huissier du 10 juin 2021, la SCI FRECA a assigné M. [B] [P] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille pour voir prononcer la résiliation du bail à ses torts exclusifs, entendre ordonner son expulsion et lui réclamer paiement d'une dette locative provisoirement arrêtée à la somme de 20.060 euros au 30 juin 2022, outre une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux.

Le défendeur a conclu au rejet de l'ensemble de ces prétentions et demandé reconventionnellement la condamnation du bailleur à effectuer des travaux de mise en conformité, la suspension de l'exigibilité du loyer et des charges jusqu'à leur bonne fin, ainsi que le paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

A titre subsidiaire, il sollicitait la réduction de sa dette locative à la somme de 9.238,66 euros, l'octroi de délais de paiement et l'autorisation de consigner les loyers jusqu'à la réalisation des travaux imposés par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 4].

Par jugement rendu le 9 septembre 2022, le tribunal a :

- prononcé la résiliation judiciaire du bail aux torts du locataire,

- ordonné en conséquence son expulsion et celle de tous occupants de son chef,

- condamné M. [B] [P] à payer la somme de 19.642 euros en règlement de sa dette locative arrêtée au 31 juillet 2022, outre une indemnité d'occupation de 590 euros par mois à compter du 1er août 2022 jusqu'à la libération effective du logement,

- condamné la SCI FRECA à payer la somme de 3.275 euros en réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire,

- débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

- et condamné le défendeur aux dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 300 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [B] [P] a interjeté appel de cette décision le 3 janvier 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions récapitulatives notifiées le 31 mai 2024, Monsieur [O] [B] [P] poursuit l'annulation du jugement au visa de l'article 9 du code de procédure civile, au motif que la partie adverse aurait remis au tribunal des pièces non communiquées en cours de procédure, ayant faussé l'appréciation par le juge du montant de la dette locative.

A défaut, il demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

- de prononcer la nullité du contrat de bail pour vice du consentement, en raison de l'erreur sur le caractère habitable du logement,

- d'ordonner la restitution des sommes versées et de dire n'y avoir lieu au paiement d'une indemnité d'occupation,

- de condamner la SCI FRECA au titre de l'indécence du logement et de prononcer la compensation avec les dettes locatives (sic),

- subsidiairement, de fixer sa créance à la somme de 17.064,99 euros au titre des loyers réglés,

- de condamner la SCI FRECA à lui payer la somme de 6.436,90 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- de prononcer la compensation entre les créances respectives,

- et de condamner l'intimée aux entiers dépens, ainsi qu'au paiement d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Il précise avoir libéré les lieux et restitué les clés le 7 juin 2023 entre les mains d'un fonctionnaire du commissariat de police du [Localité 5] en poste au service des expulsions.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 3 juin 2024, la SCI FRECA réplique qu'un état des lieux d'entrée avait été établi contradictoirement, que le logement demeurait habitable en dépit de la vétusté de certaines menuiseries, à laquelle il a été remédié en cours de bail, et que la remise des clés à une autre personne que le bailleur ou son mandataire ne produit aucun effet libératoire.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré et ce faisant (sic) :

- de débouter l'appelant de l'ensemble de ses prétentions,

- de le condamner à payer la somme de 23.343,56 euros en règlement de sa dette locative arrêtée au 27 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2021,

- et de mettre à sa charge les entiers dépens, outre le paiement d'une indemnité de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été rendue le 4 juin 2024.

DISCUSSION

Sur la demande d'annulation du jugement :

En vertu de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. L'article 16 ajoute que le juge ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement.

En l'espèce, l'appelant soutient que la partie adverse aurait remis au tribunal des pièces non communiquées en cours de procédure, ayant faussé l'appréciation par le juge du montant de la dette locative. Or, non seulement cette affirmation n'est aucunement démontrée, mais elle est en outre contredite par les motifs du jugement déféré suivant lesquels le bailleur n'avait produit aucun décompte précis aux débats, le premier juge ayant liquidé sa créance en se livrant à un simple calcul arithmétique.

Il n'y a donc pas lieu d'annuler le jugement pour violation du principe contradictoire.

Sur la demande en nullité du bail :

Selon l'article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l'espèce, M. [B] [P] soutient que son consentement aurait été vicié en raison d'une erreur relative au caractère habitable du logement. Ce moyen ne peut cependant être admis dès lors qu'un état des lieux d'entrée avait été établi contradictoirement entre les parties le 9 mai 2019, soit antérieurement à la conclusion du bail le 15 mai, pointant notamment le caractère vétuste de certains éléments tels que les fenêtres, les stores et l'évier de la cuisine.

D'autre part, le fait que le contrat stipule le versement d'un dépôt de garantie alors que celui-ci n'avait pas eu lieu ne constitue pas une erreur sur les qualités essentielles de la prestation due par le bailleur.

Sur l'exception d'inexécution :

Suivant l'article 1219 du code civil, une partie peut refuser d'exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l'autre n'exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En l'espèce, l'appelant soutient qu'il était en droit de retenir le paiement du loyer en raison de l'indécence du logement donné à bail. Cependant, il résulte d'une jurisprudence bien établie que le preneur n'est en droit de se prévaloir de l'exception d'inexécution que si les désordres entraînent une impossibilité d'utiliser les locaux loués, ce qui ne résulte pas des pièces produites aux débats. En effet, l'infestation de l'appartement par des punaises de lit présentait un niveau de contamination mineur et a pu être traitée dès le 21 mai 2019, et il ne ressort pas du rapport de visite établi par le pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne, ni de la mise en demeure adressée au bailleur par le service d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 4], que le logement était inhabitable.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

C'est à bon droit que le premier juge, après avoir constaté que le preneur n'avait jamais réglé un seul terme de loyer depuis plus de trois ans (hormis les versements directs effectués par la CAF au titre de l'allocation logement), qu'il ne pouvait se prévaloir de l'exception d'inexécution et que l'effacement d'une partie de sa dette dans le cadre de la procédure de surendettement ne produisait pas les effets d'un paiement, a prononcé la résiliation du bail à ses torts exclusifs en application des articles 1224 et suivants du code civil, avec toutes ses conséquences de droit.

Sur le montant de la dette locative :

En vertu de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant produit l'extinction de son obligation.

Il résulte du décompte récapitulatif établi par la société FONCIA, incluant les versements effectués par la CAF, qu'à la date du prononcé de la résiliation judiciaire du bail, soit le 9 septembre 2022, le locataire était débiteur de la somme de 20.014,22 euros, de laquelle il convient de retrancher la somme de 8.913,32 euros correspondant au montant de la dette locative existant au jour du jugement rendu le 2 décembre 2020 par le tribunal judiciaire de Marseille ayant prononcé le rétablissement personnel du débiteur, soit un reliquat de 11.100,90 euros en faveur du bailleur.

M. [B] [P] est également débiteur des indemnités d'occupation échues entre le 1er octobre 2022 (et non pas le 1er août comme indiqué à tort dans le jugement) et le 27 juin 2023 à hauteur de 590 euros par mois, soit au total la somme de 5.310 euros, étant précisé que la remise des clés intervenue le 7 juin 2023 entre les mains d'une personne autre que le bailleur ou son mandataire n'était pas libératoire.

Sur l'indemnisation du préjudice de jouissance :

C'est par de justes motifs que le premier juge a considéré que le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement en bon état d'entretien, pourvu notamment de menuiseries extérieures étanches à l'eau et à l'air, avait causé au locataire un préjudice de jouissance dont ce dernier était fondé à obtenir réparation. Il convient cependant de réformer le montant de l'indemnité fixée par le tribunal en procédant à une réfaction du montant du loyer de base de 25 % (et non pas de 15 %) sur une période de 37 mois, et d'allouer en conséquence à l'appelant une somme de 5.087,50 euros.

PAR CES MOTIFS