CA Aix-en-Provence, 18 sept. 2024, RG 23/01236

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 356

N° RG 23/01236

N° Portalis DBVB-V-B7H-BKVGU

[K] [O]

C/

Syndicat des copropriétaires

[Adresse 4]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Nara MURATSAN

Me Hélène JOUREAU

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 30 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/04353.

APPELANT

Monsieur [K] [O]

né le 05 Juillet 1972 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Nara MURATSAN, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] sis à [Adresse 2]

représenté par son syndic en exercice, la SARL SOLAFIM, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié audit siège

représentée par Me Hélène JOUREAU, membre de la SELARL TATARIAN JOUREAU, avocat au barreau de MARSEILLE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Suivant déclaration enregistrée le 18 janvier 2023 au greffe de la cour, Monsieur [K] [O], propriétaire des lots n° 31, 475 et 566 au sein d'un ensemble immobilier dénommé [Adresse 4], sis [Adresse 2] à [Localité 6], a interjeté appel d'un jugement réputé contradictoire prononcé le 30 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond en vertu de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qui l'a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme principale de 9.270,60 euros au titre de l'arriéré de charges et des provisions exigibles au 1er octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 16 septembre 2022, outre les dépens et une indemnité de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 29 septembre 2023, Monsieur [K] [O] poursuit principalement l'annulation dudit jugement pour nullité de forme de l'acte introductif d'instance, sur le fondement de l'article 56 du code de procédure civile. Il expose à cet effet que l'assignation qui lui a été délivrée le 13 septembre 2022 contenait citation à comparaître le lundi 11 novembre 2022, aucune audience n'ayant bien évidemment eu lieu ce jour-là, de sorte qu'il a été privé de l'exercice des droits de la défense.

Subsidiairement au fond, il demande que soit retranchée du montant de la créance revendiquée par le syndicat :

- la somme de 648,60 € figurant au décompte comme le solde débiteur antérieur au 15 juin 2018,

- celle de 1.264,96 € correspondant aux provisions appelées au troisième trimestre 2022,

- et celle de 864,61 € correspondant aux frais non compris à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il sollicite en outre des délais de paiement sur 24 mois pour s'acquitter de sa dette.

Il expose par ailleurs avoir subi d'importantes pertes de revenus locatifs en raison de la carence du syndicat dans l'entretien et l'administration de l'immeuble, et demande reconventionnellement paiement d'une somme de 6.820 euros à titre de dommages-intérêts.

Il réclame enfin accessoirement une indemnité de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le 10 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic alors en exercice le Cabinet SOLAFIM, réplique en premier lieu que l'instance a été introduite par assignation délivrée le 16 septembre 2022 contenant citation à comparaître à l'audience du 7 novembre 2022, de sorte que la procédure est parfaitement régulière.

Sur le fond, il poursuit la confirmation du jugement entrepris, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande accessoire en dommages-intérêts, qu'il réitère en cause d'appel à hauteur de la somme de 3.000 euros. Il soutient à cet effet que la défaillance systématique de M. [K] [O] dans le règlement de ses charges, venant s'ajouter à de nombreux autres impayés, met sa trésorerie en péril.

Il conclut d'autre part au rejet de la demande reconventionnelle formée par l'appelant, faisant valoir qu'il ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour entretenir les parties communes et que les problèmes de sécurité au sein de la copropriété relèvent de la responsabilité de l'Etat.

Il réclame accessoirement paiement d'une indemnité de 2.500 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2024.

Le syndicat des copropriétaires a signifié le 10 juin 2024 des conclusions itératives prises par son nouveau syndic le Cabinet BPY IMMOBILIER.

DISCUSSION

Sur la procédure d'appel :

La cour n'est pas saisie par l'intimé d'une demande de révocation de l'ordonnance de clôture et n'estime pas devoir la prononcer d'office, dès lors que la désignation d'un nouveau syndic ne constitue pas une cause grave au sens de l'article 803 du code de procédure civile et n'est pas intervenue postérieurement à ladite ordonnance.

Sur la régularité de l'acte introductif d'instance :

En vertu de l'article 56 du code de procédure civile, l'assignation doit contenir à peine de nullité les lieu, jour et heure de l'audience à laquelle l'affaire sera appelée.

En l'espèce, Monsieur [K] [O] verse aux débats la copie d'une assignation en date du 13 septembre 2022 contenant citation à comparaître le lundi 11 novembre 2022, aucune audience n'ayant bien évidemment eu lieu en ce jour férié.

Toutefois, le jugement entrepris mentionne que le tribunal a été saisi par assignation délivrée le 16 septembre 2022 portant citation à comparaître à l'audience du 7 novembre, laquelle est également produite en cause d'appel.

Monsieur [O] soutient que cet acte ne lui aurait pas été signifié. Cependant, le procès-verbal de signification indique que celle-ci a été effectuée par un clerc assermenté dans les conditions prévues par l'article 656 du code de procédure civile, ces mentions faisant foi jusqu'à inscription de faux.

Il convient en conséquence de considérer que la procédure est régulière et de débouter l'appelant de sa demande de nullité du jugement.

Sur la créance du syndicat :

Suivant l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après une mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire, statuant selon la procédure accélérée au fond, condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l'espèce, les contestations élevées par Monsieur [K] [O] portent sur trois points qu'il convient d'examiner successivement.

- Sur le solde débiteur antérieur au 15 juin 2018 :

Il appartient au syndicat des copropriétaires d'établir la réalité de sa créance en présentant les documents comptables couvrant l'ensemble de la période concernée par sa demande, lesquels doivent permettre de vérifier la quote-part de charges due par le copropriétaire poursuivi au titre de chacun des exercices considérés. Ce principe interdit au syndicat de réclamer paiement d'un'report à nouveau' non justifié par des pièces comptables, de sorte que la demande en paiement de la somme de 648,60 euros doit être rejetée.

- Sur les provisions appelées au troisième trimestre 2022 :

L'appelant fait justement observer qu'il n'est produit aucun document relatif aux provisions appelées à la date du 1er juillet 2022. En outre, l'état définitif de répartition des charges pour l'année 2022 n'a pas été communiqué par le syndicat des copropriétaires. En application du principe susdit, la somme de 1.264,96 euros représentant le total de ces provisions doit être retranchée du décompte de créance.

- Sur les frais relevant de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

L'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 met à la charge du copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur.

Le contrat de syndic conclu avec la société SOLAFIM stipule de son côté que celle-ci est en droit de percevoir en sus de ses honoraires de gestion courante :

- 48 € TTC pour une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception,

- 216 € TTC pour la constitution du dossier transmis à l'avocat, à l'huissier de justice ou à l'assureur de protection juridique,

- et des vacations au temps passé pour le suivi d'un dossier contentieux.

Ces dernières ne se justifient cependant qu'en cas de diligences exceptionnelles, qui ne sont pas justifiées au cas présent.

En l'espèce, le syndicat peut prétendre recouvrer contre le copropriétaire défaillant :

- le coût du commandement de payer signifié le 8 avril 2022 (168,86 €),

- le coût de la mise en demeure préalable à l'engagement des poursuites (48 €),

- les frais de transmission du dossier à l'avocat (216 €),

soit au total la somme de 414,86 euros.

Les autres frais portés au décompte pour la somme de 485,75 euros ne sont pas justifiés, et il convient de les retrancher du montant de la créance.

En définitive, la créance du syndicat s'établissait à la somme de 8.071,29 euros à la date du 1er octobre 2022 suivant l'arrêté de compte produit devant le premier juge, dont il y a lieu de déduire l'acompte de 1.200 euros versé en cours de procédure, soit un reliquat de 6.871,29 euros.

Sur la demande accessoire en dommages-intérêts :

La défaillance de M. [K] [O], qui perdure depuis l'année 2018, prive durablement le syndicat d'une partie de la trésorerie nécessaire à son bon fonctionnement et lui cause de ce fait un préjudice distinct du simple retard de paiement, lequel doit être réparé par l'allocation d'une somme de 600 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur la demande de délais de paiement :

La nature et l'ancienneté de la créance s'opposent à ce qu'il puisse être accordé au débiteur des délais de paiement en application de l'article 1343-5 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle :

Monsieur [K] [O] ne produit strictement aucune pièce de nature à établir la preuve d'une faute du syndicat, d'un préjudice et d'un lien de causalité, de sorte qu'il doit être nécessairement débouté de sa demande reconventionnelle en dommages-intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L'appelant, qui succombe en son recours, doit être condamné aux entiers dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre de l'ensemble des frais irrépétibles exposés par le syndicat.

PAR CES MOTIFS