CA Aix-en-Provence, 18 sept. 2024, RG 23/02817

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 18 SEPTEMBRE 2024

N° 2024/ 360

N° RG 23/02817

N° Portalis DBVB-V-B7H-BK2UM

[B] [X]

C/

S.A. ICF SUD EST MÉDITERRANÉE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Nicole GASIOR

Me Benjamin CRESPY

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 04 Janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/05041.

APPELANTE

Madame [B] [X]

née le 17 Juillet 1969 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nicole GASIOR, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMÉE

S.A. ICF SUD EST MÉDITERRANÉE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Benjamin CRESPY, membre de l'AARPI BALDO - CRESPY, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Juin 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 Septembre 2024, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Madame [B] [X] est locataire au sein d'un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 6], appartenant en totalité à la société ICF HABITAT SUD-EST MÉDITERRANÉE (ci-après ICF HABITAT).

Au titre des charges locatives, elle règle le montant de la consommation d'eau froide de son logement calculée suivant l'index de son compteur divisionnaire, et participe également à la consommation d'eau des parties communes suivant une clé de répartition définie par le bailleur.

Dans le courant de l'année 2017 elle a formulé une réclamation auprès de la société ICF HABITAT, faisant valoir que le compteur général de l'immeuble enregistrait également la consommation des immeubles voisins. A la suite de cette démarche, le bailleur a accepté de lui rembourser l'intégralité de sa quote-part pour les années 2014, 2015 et 2016.

Considérant cependant qu'aucune modification n'avait été entreprise pour remédier à cette situation et que des charges indues continuaient de lui être prélevées au cours des années suivantes, Madame [X] a assigné le 22 octobre 2020 la société ICF HABITAT à comparaître devant le tribunal judiciaire de Marseille afin de l'entendre condamner à réaliser les travaux nécessaires et obtenir restitution de la somme de 605,36 euros au titre des années 2017 et 2018.

La société ICF HABITAT a conclu au rejet de ces prétentions.

Par jugement rendu le 4 janvier 2023, le tribunal a débouté la requérante des fins de son action et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Pour statuer en ce sens, le premier juge a retenu que le montant des charges d'eau froide qui lui étaient réclamées ne faisait pas apparaître une consommation anormale et qu'aucun élément de preuve n'établissait un dysfonctionnement du compteur général de l'immeuble ou de son compteur divisionnaire, ni un raccordement irrégulier des commerces voisins.

Madame [B] [X] a interjeté appel de cette décision le 20 février 2023. Aux termes de ses conclusions notifiées le 27 mars 2023, elle maintient que le compteur général de l'immeuble alimente d'autres immeubles voisins ainsi que des commerces situés à proximité, et que la consommation d'eau froide facturée aux habitants du n° 23 ne correspond nullement aux besoins des parties communes, lesquels se limitent à un nettoyage hebdomadaire.

Elle affirme que cet état de fait a été constaté le 7 août 2017 par la société des eaux de [Localité 5] et que depuis lors aucune modification n'a été effectuée pour y remédier. Elle produit à l'appui de ses dires plusieurs attestations, ainsi qu'un constat établi le 16 février 2023 par un huissier de justice.

Elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de condamner la société ICF HABITAT :

- à procéder aux travaux nécessaires au niveau du compteur d'eau général du n° 23 à l'effet de faire cesser l'alimentation en eau des immeubles situés aux n° [Adresse 3], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l'arrêt à intervenir,

- à lui rembourser la somme de 911,23 euros au titre des charges indûment perçues pour les années 2017 à 2020 inclus,

- et à lui verser la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive.

Elle réclame accessoirement paiement de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre ses entiers dépens comprenant le coût du constat précité.

Par conclusions en réplique notifiées le 28 avril 2023, la société ICF HABITAT SUD-EST MÉDITERRANÉE fait valoir que le remboursement intervenu en 2017 au profit de la locataire ne vaut pas reconnaissance de son droit pour les années suivantes.

Elle soutient que rien n'interdit qu'un même compteur d'eau soit commun à plusieurs immeubles mitoyens appartenant au même propriétaire, à la condition que la répartition de la consommation soit faite équitablement.

Elle affirme d'autre part que les consommations d'eau sont désormais individualisées, et qu'il existe bien un compteur général par immeuble et des compteurs divisionnaires pour chaque local. Elle se prévaut en ce sens d'un rapport d'intervention établi le 10 octobre 2020 par la société ECORES.

Elle fait enfin valoir que les charges facturées à Madame [X] correspondent à une consommation normale.

Elle demande à la cour de confirmer le jugement déféré et, y ajoutant, de condamner l'appelante à lui verser 1.000 euros au titre de ses frais irrépétibles d'appel, outre ses dépens.

L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 4 juin 2024.

DISCUSSION

En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sur le locataire sont exigibles sur justification en contrepartie :

- des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée,

- des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun.

En cas de contestation, il incombe au bailleur, sous le contrôle du juge, de justifier du bien-fondé de sa créance de charges.

Pour débouter Madame [X] des fins de son action, le premier juge a notamment retenu que le montant des charges d'eau froide qui lui étaient réclamées ne faisait pas apparaître une consommation anormale ; il apparaît toutefois qu'il s'est basé sur la consommation du logement relevée par le compteur divisionnaire, alors que la réclamation de l'appelante ne porte que sur la consommation des parties communes.

Contrairement à ce que soutient la société ICF HABITAT, l'existence d'un compteur d'eau commun à plusieurs immeubles n'est pas compatible avec les principes de répartition des charges édictés par la loi.

D'autre part, le bailleur ne n'explique pas sur l'importance des montants facturés aux locataires, alors que l'immeuble du [Adresse 2] ne comporte aucun espace vert ni chauffage central, et que les besoins en eau des parties communes se limitent à un nettoyage hebdomadaire.

Dans un courrier du 15 juin 2017, Madame [X] s'était plainte auprès du bailleur qu'à l'occasion de la réparation d'une fuite d'eau, il avait été constaté que le compteur d'eau général de l'immeuble alimentait en réalité, outre les six logements que comptait celui-ci, six autres appartements situés au n° 27 de la rue, ainsi que deux commerces.

La société ICF HABITAT avait répondu qu'un rendez-vous était pris le 7 août avec la société des eaux de [Localité 5] afin de déterminer l'origine de la consommation d'eau importante de l'immeuble. Puis, le 19 janvier 2018, elle avait accepté de rembourser à la requérante la somme de 1.479,96 euros correspondant à l'intégralité de sa quote-part pour les années 2014, 2015 et 2016, ce qui valait reconnaissance du bien-fondé de sa réclamation.

Depuis lors une participation importante continue d'être réclamée à la locataire, sans que le bailleur ne justifie avoir entrepris les travaux nécessaires pour individualiser la consommation de chacun des immeubles concernés. Le rapport d'intervention établi le 10 octobre 2020 par la société ECORES ne contient à cet égard aucun élément probant, dans la mesure où il se limite à un simple contrôle visuel.

Il est au contraire établi par un constat dressé le 16 février 2023 par Maître [Z], huissier de justice, que les vannes situées au niveau du compteur général de l'immeuble du n° 23 alimentent également au moins deux appartements situés au n° 27 (c'est à dire ceux auxquels l'officier ministériel a pu avoir accès).

Monsieur [T] [Y], occupant de l'un de ces logement, atteste également que l'alimentation en eau, qui avait été interrompue dans la nuit du 13 février 2023, a pu être rétablie le lendemain grâce à une intervention du gestionnaire de la société ICF HABITAT au n° 23.

Il convient en conséquence de considérer que la participation aux charges d'eau froide des parties communes réclamée à Madame [X] n'est pas justifiée et, réformant le jugement déféré, de faire droit à ses demandes principales, sans qu'il soit cependant nécessaire en l'état de prononcer une astreinte.

La résistance abusive opposée par le bailleur a occasionné en outre à la locataire un préjudice moral qui sera réparé par l'allocation d'une somme de 500 euros.

PAR CES MOTIFS