CA Limoges, 18 sept. 2024, RG 23/00501

ARRET N° 276

N° RG 23/00501 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIO7I

AFFAIRE :

Mme [E] [D]

C/

M. [M] [Y],

Mme [J] [H]

GS/EH

Demande du locataire tendant à être autorisé d'exécuter des travaux ou à faire exécuter des travaux à la charge du bailleur

Grosse délivrée aux avocats

COUR D'APPEL DE LIMOGES

CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2024

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Le DIX HUIT SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe :

ENTRE :

Madame [E] [D],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Isabelle SOUMY, avocat au barreau de BRIVE substituée par Me Sylvie BADEFORT de la SELARL RENAUDIE LESCURE BADEFORT, avocat au barreau de TULLE

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-87085-2023-4860 du 04/08/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges)

APPELANTE d'une décision rendue le 20 JUIN 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BRIVE LA GAILLARDE

ET :

Monsieur [M] [Y],

demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE

Madame [J] [H],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Christian DELPY, avocat au barreau de BRIVE

INTIMÉS

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Suivant avis de fixation du Président de chambre chargé de la mise en état, l'affaire a été fixée à l'audience du 19 Juin 2024. L'ordonnance de clôture a été rendue le 22 mai 2024.

Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Emel HASSAN, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients.

Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 18 Septembre 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi.

Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe.

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LA COUR

FAITS et PROCÉDURE

Le 22 mars 2016, M. [M] [Y] et Mme [J] [H] (lesbailleurs) ont donné à bail à Mme [E] [D] (la locataire) un logement situé n° [Adresse 2] (19) moyennant un loyer mensuel révisable de 650 euros.

La locataire a saisi la Commission départementale de conciliation qui a constaté, le 22 juin 2022, l'accord des parties portant notamment sur l'exécution de travaux à l'initiative des bailleurs.

Le 17 octobre 2022, la locataire a assigné ses bailleurs devant le tribunal judiciaire de Brive pour voir :

- constater l'insalubrité du logement ;

- condamner, sous astreinte, les bailleurs à la remise en état des lieux loués;

- condamner ces derniers à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance.

Les bailleurs se sont opposés à ces prétentions, et ont formé une demande reconventionnelle en résolution du bail aux torts de la locataire et expulsion de cette dernière, en lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations d'entretien et de jouissance paisible des lieux loués.

Par jugement du 20 juin 2023, le tribunal judiciaire a débouté les parties de leurs demandes après avoir retenu:

- qu'il n'était pas justifié d'un arrêté constatant l'insalubrité des lieux loués,

- que les dégradations imputables à la locataire n'étaient pas suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail.

La locataire a relevé appel de ce jugement.

MOYENS et PRÉTENTIONS

La locataire conclut à la condamnation, sous astreinte, de ses bailleurs à la remise en état des lieux loués consistant en la reprise de l'isolation, de l'électricité, des parquets et des peintures des murs et plafonds. Elle sollicite également des dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance. Elle expose que ses bailleurs ont manqué à leur obligation contractuelle de lui fournir un logement décent. Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a rejeté la demande reconventionnelle des bailleurs tendant à son expulsion des lieux loués.

Les bailleurs concluent à l'irrecevabilité des demandes de la locataire qui ne s'est pas prévalue de l'indécence de son logement en première instance. Subsidairement, ils demandent la confirmation du jugement rejetant les demandes de la locataire. Appelants incidents, ils sollicitent la résolution du bail aux torts de la locataire et expulsion de cette dernière, en lui reprochant d'avoir manqué à ses obligations d'assurance et de bon entretien des lieux loués.

MOTIFS

Sur l'appel principal de la locataire.

Le demande principale de la locataire tend à obtenir, en première instance comme en appel, la condamnation de ses bailleurs à exécuter divers travaux dans les lieux loués, outre le paiement de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Au soutien de son action, la locataire s'est prévalue, en première instance, de l''insalubrité' des lieux loués, alors qu'en cause d'appel elle demande de constater leur 'indécence'. Même si ces termes correspondent effectivement à des réalités juridiques distinctes, ils doivent être considérés comme des fondements juridiques de la même demande d'exécution de travaux. Comme tel, le fondement juridique tiré de l'indécence est recevable à être invoqué pour la première fois en cause d'appel (article 565 du code de procédure civile).

L'accord conclu entre les parties le 22 juin 2022 sous l'égide de la Commission départementale de conciliation se borne à constater que 'la locataire s'engage à laisser entrer les artisans pour exécuter les travaux pour lesquels le propriétaires à fait exécuter les devis. Ces travaux débuteront en septembre 2022".

Aucun devis de travaux n'est produit par les parties, si bien qu'il n'est pas possible d'identifier ceux concernés par l'accord. Il convient donc d'examiner successivement les travaux de remise en état sur lesquels porte la demande en justice de la locataire.

1) L'isolation de l'ensemble des lieux loués.

L'acte notarié de 28 décembre 2015 portant acquisition par les bailleurs de l'immeuble qu'ils ont donné en location trois mois plus tard comporte en annexe un diagnostic de performance énergétique faisant état d'une consommation réelle de 258 kwh/m² par an (chauffage, eau chaude sanitaire et refroidissement), donc inférieure à la limite de 450 kwh/m² prévue par l'article 3 bis du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 fixant les caractéristiques du logement décent. Rien ne permet d'imputer la présence de moisissures et de mousse à une faute des bailleurs, alors que l'état des lieux dressé lors de l'entrée de la locataire mentionne une ventilation en très bon état. Aucun travaux de remise en état ne peut donc être imposé aux bailleurs de ce chef.

2) La mise en conformité de l'électricité.

La note de synthèse du diagnostic Aterplo du 7 décembre 2015 annexée à l'acte de vente indique que 'l'installation intérieure d'électricité ne comporte aucune anomalie'. Rien ne permet d'affirmer que le problème d'infiltration d'eau au niveau de spots électriques en plafond (procès-verbal de constat d'huissier de justice du 7 janvier 2022) soit lié à un défaut de conformité ou d'entretien imputable aux bailleurs. La demande de mise en conformité de l'installation électrique sera donc rejetée.

3) La reprise des parquets.

La locataire ne rapporte pas la preuve du mauvais état des parquets qui sont présentés comme étant en 'très bon état' dans l'état des lieux d'entrée. Sa demande de reprise des parquets sera rejetée.

4) La reprise des peintures des murs et plafonds.

Les murs et plafonds sont présentés comme étant en 'très bon état' dans l'état des lieux d'entrée. En outre, les bailleurs justifient avoir fait procéder à des travaux de rénovation des murs et plafonds pour un montant de 2400 euros TTC en novembre 2022 consécutivement à un sinistre dégâts des eaux subi par la locataire (facture du 10 novembre 2022). La demande de travaux de reprise de ces ouvrages sera rejetée.

Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de la locataire en exécution de travaux et réparation d'un préjudice de jouissance consécutif à une prétendue indécence des lieux loués.

Sur l'appel incident des bailleurs.

Les bailleurs sollicitent la résolution du bail aux torts de la locataire et l'expulsion de cette dernière en lui reprochant d'avoir :

- manqué à son obligation d'assurance des lieux loués pour les années 2016 et 2017 ;

- dégradé les lieux loués.

Le défaut de justification d'assurance des lieux loués pour les années 2016 et 2017 ne peut justifier la résiliation du bail d'autant que la locataire justifie, par la production d'une attestation de la compagnie MAIF du 6 mars 2023, satisfaire à son obligation d'assurance depuis le 1er janvier 2020.

Concernant les dégradations des lieux loués, les bailleurs justifient seulement d'un lavabo cassé, du décrochage d'un radiateur (qui peut être replacé) et de la dégradation d'un joint silicone de douche, outre des salissures. Le jugement sera confirmé en ce qu'il retient que ces désordres ne présentent pas une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.

Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.

Les parties succombant respectivement en leurs appels principal et incident, la charge des dépens d'appel sera supportée par moitié entre elles, et il ne sera pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS