CA Montpellier, 18 sept. 2024, RG 24/00142

Minute n°

COUR D'APPEL DE MONTPELLIER

ORDONNANCE DE REFERE

du 18 SEPTEMBRE 2024

REFERE N° RG 24/00142 - N° Portalis DBVK-V-B7I-QK3J

Enrôlement du 01 Août 2024

assignation du 01 Août 2024

Recours sur décision du

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS

du 21 Juin 2024

DEMANDERESSE AU REFERE

S.A.R.L. DUOBANG D'OR

société immatriculée au RCS de Béziers sous le numéro 529 788 432 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Me Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER,et par Me Alain LEBEAU, avocat plaidant du barreau de PARIS,

DEFENDERESSE AU REFERE

S.C.I. ADRIEN

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par Me Nora ANNOVAZZI de l'ASSOCIATION GUIGUES CALAS-DAVID ANNOVAZZI, avocat au barreau de BEZIERS

L'affaire a été débattue à l'audience des référés, tenue en audience publique , le 21 AOUT 2024 devant Mme Véronique DUCHARNE, Conseillère déléguée, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président L'affaire a été mise en délibéré au 18 Septembre 2024.

Greffier lors des débats : Mme Jacqueline SEBA.

ORDONNANCE :

- contradictoire,

- prononcée publiquement par mise à disposition de l'ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile.

- signée par Mme Véronique DUCHARNE, Conseillère déléguée, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président, et par Mme Jacqueline SEBA, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 2 septembre 2010 à effet au 1er octobre 2010, la SCI Adrien a donné à bail à la SARL Siècle d'Or, aux droits de laquelle vient la SARL Duobang d'Or, un bâtiment à usage commercial d'une superficie de 600 m² sur un terrain de 2992 m² situé à [Localité 3] pour un loyer annuel de 70 000 euros hors taxe, pour une durée de 9 ans.

Le bailleur a fait assigner en référé le preneur par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023 pour faire constater la résolution du bail par l'effet d'une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement de loyers et de la violation de clauses contractuelles et pour obtenir son expulsion.

Par acte du 13 février 2024, le bailleur a délivrer au preneur commandement de respecter les clauses du bail et de remise en état du local commercial.

Par ordonnance du 21 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Béziers a notamment, après avoir relevé que la SCI Adrien avait abandonné dans ses dernières écritures sa demande provisionnelle au titre des loyers impayés, laquelle n'était plus visée dans le commandement délivré le 13 février 2024 :

- constaté la résolution du bail commercial conclu entre la SCI Adrien et la SARL Duobang d'Or pour les locaux sis [Adresse 5] à [Localité 3],

- ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la SARL Duobang d'Or des locaux susvisés dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance,

- dit que, passé ce délai, la précédente condamnation sera assortie d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant 60 jours et que le juge des référés se réserve la liquidation de ladite astreinte,

- condamné la SARL Duobang d'Or à payer à la SCI Adrien une indemnité d'occupation mensuelle de 11 219,24 euros jusqu'à libération effective des lieux et remise des clefs,

- débouté la SCI Adrien de ses autres demandes,

- condamné la SARL Duobang d'Or à payer à la SCI Adrien la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement.

La SARL Duobang d'Or a interjeté appel de ce jugement le 10 juillet 2024.

Par acte du commissaire de justice délivré le 1er août 2024, la partie appelante a fait assigner la SCI Adrien au visa de l'article 514-3 du code de procédure civile aux fins d'ordonner l'arrêt de l'exécution du jugement déféré. Elle sollicite la condamnation de cette dernière à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

L'affaire est venue à l'audience du 21 août 2024.

Par conclusions remises par voie de RPVA le 20 août 2024 et développées à l'audience, la SARL Duobang d'Or soutient en substance qu'il existe des moyens sérieux de réformation en ce que le bailleur des locaux au sein desquels elle exploite un restaurant, lui reproche d'avoir fait faire des travaux sans son autorisation, à savoir l'installation d'un système de climatisation et la construction d'une extension et d'avoir modifié sans son accord la destination d'une partie des locaux avec l'installation de toilettes et d'une salle de bains à l'étage, alors que le système de climatisation existait au moment de la signature du bail initial le 2 septembre 2010, qu'une seule pièce a été climatisée postérieurement mais a, depuis été remise en état, que les toilettes et la salle de bains étaient également préexistantes au bail et que si aucune autorisation n'a été présentée au bailleur pour l'extension, en revanche, celui-ci en a été informé et a tout de même renouvelé le bail postérieurement à la construction de l'extension.

Elle affirme s'agissant des reproches liés à la climatisation et au changement de destination d'une partie des locaux, qu'aucun procès-verbal de constat des lieux n'a été réalisé à l'occasion du bail et que le bailleur ne rapporte pas la preuve de ce qu'il avance.

Elle fait ensuite valoir un risque de conséquences manifestement excessives en cas d'exécution de la décision, estimant que la condition liée à l'apparition de celles-ci postérieurement à l'ordonnance de référé ne s'applique pas et que, en cas d'exécution, le commerce ne survivra pas et 13 salariés seront au chômage.

Par conclusions notifiées le 20 août 2024 développées à l'audience, la SCI Adrien conclut à l'irrecevabilité de la demande et subsidiairement en sollicite le rejet. Elle demande la condamnation de l'appelant à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir en substance qu'en première instance, le preneur n'a formulé aucune observation sur l'exécution provisoire et ne justifie pas de conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ainsi qu'exigé par les dispositions de l'article 514-3 du code de procédure civile, que le preneur a violé plusieurs obligations contractuelles, que l'installation du système de climatisation postérieurement à la signature du bail a, du fait des perçages, entraîné des dégâts, qu'il est redevable d'arriérés de loyers. Elle ajoute que l'expulsion ne constitue pas en soi une conséquence manifestement excessive.

Elle reconnaît qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé.

MOTIFS DE LA DECISION

1-

Selon l'article 514-3 du code de procédure civile, en cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de droit de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

2-

Ce second alinéa n'est applicable que dans l'hypothèse où le juge disposait de la faculté de ne pas prononcer l'exécution provisoire, ce qui en l'espèce n'était pas possible en application de l'article 514-1 alinéa 3 précité, s'agissant d'une ordonnance de référé.

Dès lors, la demande est recevable.

3-

Il existe un moyen sérieux de réformation.

Ainsi, il est constant que la SARL Duobang d'Or a fait édifier une extension sans autorisation préalable du propriétaire des locaux. Toutefois, le preneur verse aux débats d'une part, une lettre du 10 mai 2016 du bailleur, postérieure à ces travaux, aux termes de laquelle celui-ci lui rappelle que l'autorisation préalable était requise pour agrandir les locaux loués et lui demande de justifier du paiement des primes d'assurance pour l'ensemble des locaux et d'autre part, l'avenant de renouvellement de bail commercial signé le 4 janvier 2022 pour une nouvelle durée de 9 ans, portant sur « les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] ».

Il est constant que, à l'étage, une pièce a été aménagée mais le preneur produit une lettre du 25 juin 2018 du bailleur l'autorisant à faire une salle de repos à ses frais et au vu notamment d'un procès-verbal de constat de commissaire de justice du 8 mars 2024, les blocs de climatisation installés dans cette pièce ont été déposés et les orifices ont été bouchés.

Il résulte de l'attestation du 12 juillet 2024 illustrée de photographies prises par la SARL Techno'Mat que le démantèlement de la tuyauterie liées à la climatisation, sur la façade, a été réalisé et que les trous ont été rebouchés.

Surtout, les parties s'accordent pour reconnaître qu'aucun état des lieux d'entrée n'a été réalisé.

4-

Par ailleurs, l'exécution de la décision risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives au regard des éléments produits par le preneur. En effet, celui-ci verse aux débats une estimation du préjudice induit par la résiliation du bail commercial aux termes de laquelle le fonds de commerce n'est pas transférable en l'absence de locaux équivalents à proximité et la perte du fonds de commerce peut représenter une somme de 1 695 000 euros, sans les frais liés aux licenciements des salariés.

5-

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la demande d'arrêt de l'exécution provisoire doit être accueillie.

6-

La SCI Adrien qui succombe sera condamnée aux dépens et il est équitable de la condamner à payer à la SARL Duobang d'Or la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en raison de l'équité.

PAR CES MOTIFS :