CA Papeete, 12 sept. 2024, RG 21/00481

N° 247

GR

---

Copies authentiques

délivrées à :

- Me Eftimie-Spitz,

- Me Quinquis,

le 12.09.2024.

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D'APPEL DE PAPEETE

Chambre Civile

Audience du 12 septembre 2024

RG 21/00481 ;

Décision déférée à la Cour : jugement n° 546, rg n° 19/00381 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 26 novembre 2021 ;

Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 30 décembre 2021 ;

Appelante :

L'Association Syndicale des Propriétaires du Lotissement de la [Adresse 3], prise en la personne de son Président, représenté par son syndic la Sarl Cailleau Immobilier, [Adresse 2] ;

Représentée par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ;

Intimée :

La Société Maru, société civile immobilière dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, [Adresse 1] ;

Ayant pour avocat la Selarl Jurispol, eprésentée par Me Robin QUINQUIS, avocat au barreau de Papeete ;

Ordonnance de clôture du 23 février 2024 ;

Composition de la Cour :

La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 11 avril 2024, devant M. RIPOLL, conseiller faisant fonction de président, M. SEKKAKI et Mme MARTINEZ, conseillers, qui ont délibéré conformément à la loi ;

Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ;

Arrêt contradictoire ;

Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ;

Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

A R R E T,

FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES :

La cour se réfère à la décision dont appel pour l'exposé du litige et de la procédure antérieure. Il suffit de rappeler que :

L'ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DE [Adresse 3] a assigné la SCI MARU en paiement de charges. La procédure s'est déroulée en référé puis au fond.

Par jugement rendu le 26 novembre 2021, le tribunal civil de première instance de Papeete a :

Déclaré irrecevable l'action intentée par l'association syndicale des propriétaires du lotissement de la zone industrielle de la Punaruu à l'encontre de la SCI MARU, par requête réceptionnée le 20 août 2019 ;

Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française au bénéfice de l'une quelconque des parties ;

Condamné l'association syndicale des propriétaires du lotissement de la [Adresse 3] aux dépens.

L'ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DU LOTISSEMENT DE LA [Adresse 3] a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 30 décembre 2021.

Il est demandé :

1° par l'ASSOCIATION SYNDICALE DES PROPRIÉTAIRES DU LOTISSEMENT DE LA [Adresse 3], dans ses conclusions récapitulatives visées le 23 novembre 2023, de :

Infirmer en toutes ses dispositions le jugement du 26 novembre 2021 ;

Condamner la SCI MARU à payer à l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] la somme de 6 370 726 XPF, arrêtée au 31 janvier 2022, avec intérêts au taux légal :

À compter du 1er janvier 2019 sur la somme de 3 465 782 XPF,

À compter du 1er janvier 2020 sur la somme de 935 617 XPF,

À compter du 1er janvier 2021, sur la somme de 1102 179 XPF,

À compter du 1er janvier 2022, sur la somme de 867148 XPF ;

Ordonner la capitalisation des intérêts et dire que les intérêts échus sur une année porteront eux-mêmes intérêt ;

Condamner la SCI MARU à payer à l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] la somme de 1 000 000 XPF pour résistance abusive ;

Condamner la SCI MARU à payer à l'ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE DES PROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 3] la somme de 500 000 XPF au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ;

Condamner la SCI MARU aux dépens d'instance et d'appel dont distraction ;

2° par la SCI MARU, dans ses conclusions visées le 11 août 2023, de :

Vu les articles 3,6 et 7 de la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales, vu les articles 1134 et 1315 du code civil, dans sa version applicable en Polynésie française, vu les articles 45, 406 et 407 du code de procédure civile de la Polynésie française,

confirmer le jugement rendu par le tribunal civil de première instance de Papeete sous le numéro de rôle 19/00381, en date du 26 novembre 2021, en ce qu'il a déclaré l'action de l'Association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 3] irrecevable ;

condamner l'Association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 3] à payer à la SCI MARU la somme de 500.000 francs CFP au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel ;

condamner l'Association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 3] aux entiers dépens, dont distraction.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2024.

Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée.

Le jugement dont appel a retenu que :

-Aux termes des dispositions cumulées des articles 3, 6 et 7 de la loi du 21 juin 1865, toujours applicable en Polynésie française en application des dispositions de l'article 58 de l'ordonnance numéro 2004-632 du 1er juillet 2004, pour disposer de la capacité juridique, et notamment pour pouvoir ester en justice, l'association syndicale de propriétaires doit se déclarer en préfecture et publier un extrait de ses statuts au recueil des actes administratifs de la préfecture ainsi que dans un journal d'annonces légales, dans le délai d'un mois à compter de sa date (concrètement, à compter du récépissé délivré par la préfecture).

-En l'espèce, l'association syndicale de la [Adresse 3], formée le 14 novembre 1984, tel que cela résulte de la mention figurant sur la publication au journal officiel produite par la demanderesse, communique aux débats une publication au journal officiel de la Polynésie française en date du 30 mai 1996, douze ans postérieure sa date de création, et ne justifie donc pas de sa qualité à agir.

-Par suite et pour ce seul motif se suffisant à lui-même, il convient de déclarer irrecevable l'action intentée par la requérante à l'encontre de la SCI MARU.

Les moyens d'appel sont : l'article 7 de la loi du 21 juin 1865 prévoit que c'est le défaut de publication qui prive l'association de la capacité d'ester en justice et non pas le non-respect du délai d'un mois dans lequel cette publication pourrait intervenir ; la Cour de cassation a jugé que si une association syndicale libre n'a pas la capacité d'ester en justice tant qu'un extrait de ses statuts n'a pas été publié, la nullité n'est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; les extraits du statut de l'association ont bien été publiés au JOPF du 30 mai 1996 ; elle est légalement représentée par son président qui a mandaté son syndic ; la SCI MARU n'est pas bien fondée à invoquer le défaut de production de son propre extrait Kbis ou de l'association puisqu'elle ne justifie d'aucun grief ; elle est propriétaire du lot 147 bis et doit répondre aux appels de fonds dont il est justifié ; sa résistance est abusive.

La SCI MARU conclut à la confirmation du jugement. De plus, elle conteste : la qualité à agir de l'association pour cause d'expiration du mandat de son syndic; la répartition des charges définie dans le cahier des charges ; l'appartenance de son lot au domaine de l'association.

Sur le défaut de capacité à agir de l'Association syndicale libre :

Aux termes de l'article 45 du code de procédure civile de la Polynésie française, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

La loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales est applicable en Polynésie française conformément à l'article 58 de l'ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires qui prévoit que «la loi du 21 juin 1865 relative aux associations syndicales et la loi du 5 août 1911 relative aux associations syndicales autorisées sont abrogées sauf en ce qui concerne la Polynésie française et la Nouvelle-Calédonie.» La loi de 1865 a été promulguée en Polynésie française par un arrêté de promulgation n°859 DRCL du 19 mai 1988.

Aux termes de l'article 3 de la loi n° 2019-486 du 21 juin 1865, applicable en Polynésie française, les associations syndicales peuvent ester en justice, par leurs syndics, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.

Aux termes de l'article 6, modifié par l'article 3 de la loi n °2019-486 du 22 mai 2018, un extrait de l'acte d'association devra, dans le délai d'un mois à partir de sa date, être publié sur un support habilité à recevoir des annonces légales dans le département, ou, s'il n'en existe aucun, dans l'un des journaux du département. Il sera, en outre, transmis au préfet et inséré dans le recueil des actes de la préfecture.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 2019-486 du 21 juin 1865, modifié par l'article 3 de la loi n °2019-486 du 22 mai 2018, à défaut de publication sur un support habilité à recevoir des annonces légales, l'association ne jouira pas du bénéfice de l'article 3. L'omission de cette formalité ne peut être opposée aux tiers par les associés.

Une association syndicale libre a donc la capacité d'ester en justice dès la publication d'un extrait de ses statuts dans un journal d'annonces légales. La nullité n'est pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue (Cass. 3e civ., 18 décembre 1991, n° 89-19.524).

Par conséquent, à la suite de la publicité effectuée conformément à la loi du 21 juin 1865 dans un journal d'annonces légales, le non-respect du délai d'un mois pour la publication de l'extrait de l'acte d'association dans un journal d'annonces légales n'étant pas prévu à peine de nullité, l'association acquiert à compter de cette même date la personnalité juridique (Cass. 1er civ., 14 janvier 2003, n° 01-03.509).

Dès lors que l'acte d'association a été publié, même après le délai d'un mois prévu par cette loi, l'association syndicale libre bénéficie à partir de cette date des droits énoncés à l'article 3 de ladite loi, et donc notamment du droit d'ester en justice. L'association syndicale a dès sa constitution une existence juridique et la publication est régulière même si elle est faite hors délai (Cass. 3e civ., 3 octobre 2001, n° 00- 11.690).

En l'espèce, la cour constate que l'Association syndicale du lotissement de la [Adresse 3] a été formée le 14 novembre 1984, et qu'un extrait de l'acte d'association a été publié au journal officiel de la Polynésie française le 30 mai 1996. L'Association syndicale du lotissement de la [Adresse 3] a donc acquis la personnalité juridique à compter du 30 mai 1996 et elle bénéficie à partir de cette date des droits énoncés à l'article 3 de la loi 21 juin 1865, notamment du droit d'ester en justice.

L'action intentée par l'Association syndicale du lotissement de la [Adresse 3] en date du 20 août 2019 était donc recevable depuis la publication de l'extrait de ses statuts le 30 mai 1996. L'association syndicale avait bien la capacité d'agir en justice même si la publication au journal officiel a été faite douze ans après sa création.

Le jugement entrepris doit donc être infirmé.

Sur le défaut de qualité à agir du syndic :

L'assignation devant la cour d'appel de Papeete délivrée le 2 février 2022 a été délivrée à la SCI Maru à la requête de "L'association syndicale des propriétaires du lotissement de la [Adresse 3], prise en la personne de son Président, représentée par son syndic la SARL Cailleau Immobilier - [Adresse 2]."

La SCI Maru soutient que le mandat donné à la SARL Cailleau Immobilier en vertu du contrat de syndic du 06 juin 2019 est arrivé à son terme le 30 juin 2022 selon les stipulations de la clause intitulée "4 - Durée". La SCI Maru soutient qu'aucun syndic n'est désigné pour représenter l'association en justice à la date des présentes conclusions déposées le 11 août 2023, et que son action devra être déclarée irrecevable.

L'Association syndicale du lotissement de la [Adresse 3] soutient qu'elle est valablement représentée par son président qui est son représentant légal, que l'association syndicale a mandaté son syndic pour agir en justice conformément au cahier des charges, et que ses statuts ont prévu sa représentation en justice par son syndic. De ce fait, il appartient donc à la SARL Cailleau de veiller au recouvrement des impayés de charges étant nommée et désignée pour exercer toutes les fonctions du syndic.

Sur quoi :

Aux termes de l'article 3 de la loi n° 2019-486 du 21 juin 1865, applicable en Polynésie française, les associations syndicales peuvent ester en justice, par leurs syndics, acquérir, vendre, échanger, transiger, emprunter et hypothéquer.

Aux termes de l'article 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 applicable en Polynésie française en vertu de l'arrêté de promulgation n° 1940 AA du 29 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.

Le cahier des charges du LOTISSEMENT DE LA [Adresse 3] établi le 21 juillet 1981 a créé une association syndicale libre régie par les lois du 21 juin 1865, 22 décembre 1888 et 15 décembre 1902 dont il a défini les statuts.

L'association est administrée par un syndic désigné par l'assemblée générale pour une durée de trois ans, qui peut être un professionnel rémunéré. Les pouvoirs du syndic comprennent l'appel et le recouvrement des fonds nécessaires au fonctionnement de l'association auprès des copropriétaires, et la représentation de l'association en justice (art. 17). Le conseil syndical et son président ne peuvent en aucun cas se substituer au syndic dans l'exercice de ses tâches et de ses pouvoirs (art. 18).

En vertu du contrat de syndic n° 06-06-19 du 06 juin 2019 conclu entre le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] et la SARL Cailleau Immobilier, cette dernière a accepté les fonctions de syndic de la [Adresse 3]. L'article 4 de son contrat stipule que le contrat de syndic est consenti et accepté pour une durée de trois ans qui entre en vigueur le 06 juin 2019 pour se terminer avec l'assemblée générale devant approuver les comptes de l'exercice clos le 05 juin 2022, soit au plus tard le 30 juin 2022.

L'assignation devant la cour d'appel de Papeete délivrée le 02 février 2022 a été délivrée à la SCI Maru à la requête de "L'association syndicale des propriétaires du lotissement de la [Adresse 3], prise en la personne de son Président, représentée par son syndic la SARL Cailleau Immobilier". La cour constate que le syndic, la SARL Cailleau immobilier en application du contrat du syndic du 06 juin 2019 était bien titulaire d'un mandat donné par l'association syndicale des propriétaires du lotissement de la [Adresse 3] jusqu'au 30 juin 2022. En vertu de son contrat de mandat, la SARL Cailleau immobilier avait bien qualité pour agir au moment où elle a relevé appel et pouvait valablement représenter en justice l'association syndicale.

Mais il n'est pas justifié que le syndic CAILLEAU IMMOBILIER ait été renouvelé ou remplacé après la survenance du terme de son mandat le 30 juin 2022. Or, contrairement à ce que soutient l'ASSOCIATION, seul le syndic, à l'exclusion du conseil syndical et du président, a qualité pour représenter celle-ci en justice aux termes des statuts.

Au jour de l'extinction du mandat, le syndic cesse de plein droit d'être le représentant du syndicat des copropriétaires. Il n'a plus qualité pour intervenir dans la gestion de l'immeuble. L'ancien syndic ne peut plus poursuivre le recouvrement des charges (Cass. 3e civ., 7 juil. 1999, n° 97-19.799 : JurisData n° 1999-002794 ; Bull. civ., III, n° 114).

La fin de non-recevoir de ce chef soulevée avant toute défense au fond par la SCI MARU doit par conséquent être accueillie.

La solution de l'appel motive le rejet de la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

L'équité ne commande pas qu'il soit fait application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française. La partie qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS,