CA Rouen, 18 sept. 2024, RG 23/02583

N° RG 23/02583 - N° Portalis DBV2-V-B7H-JNSN

COUR D'APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2024

DÉCISION DÉFÉRÉE :

21/00016

Tribunal judiciaire d'Evreux du 27 juillet 2021

APPELANTS :

Madame [V] [N] veuve [J]

née le 28 juillet 1953 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 8]

représentée et assistée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'Eure

Madame [A] [J] épouse [M]

née le 23 septembre 1975 à [Localité 18]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représentée et assistée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'Eure

Madame [D] [J] épouse [K]

née le 12 septembre 1979 à [Localité 17]

[Adresse 10]

[Localité 9]

représentée et assistée par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'Eure

Monsieur [X] [J]

né le 24 octobre 1985 à [Localité 17]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté et assisté par Me Nelly LEROUX-BOSTYN, avocat au barreau de l'Eure

INTIMEE :

Madame [I] [F]

née le 16 mars 1979 à [Localité 16]

Chez M. [R] [O]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée et assistée par Me Marion AUBE de la SELARL EHMA AVOCATS, avocat au barreau de l'Eure

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 17 juin 2024 sans opposition des avocats devant Mme BERGERE, conseillère, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

Mme Anne-Laure BERGERE, conseillère

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Mme Catherine CHEVALIER

DEBATS :

A l'audience publique du 17 juin 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Mme Edwige WITTRANT, présidente de chambre

Mme Véronique BERTHIAU JEZEQUEL, présidente de chambre

Mme Magali DEGUETTE, conseillère

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 18 septembre 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,

signé par Mme WITTRANT, présidente de chambre et par Mme CHEVALIER, greffier présent lors de la mise à disposition.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 juillet 2020, Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M], M. [X] [J] et Mme [D] [J] épouse [K], ont régularisé un compromis de vente avec Mme [I] [F] épouse [Y], portant sur un bien immobilier situé [Adresse 11],

[Localité 5], pour la somme de 230 000 euros.

Le compromis de vente a été conclu sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt par l'acquéreur. Le délai pour la réalisation de cette condition suspensive a été fixé à 54 jours, soit jusqu'au 21 septembre 2020.

Une indemnité d'un montant de 23 000 euros a été stipulée à titre de clause pénale pour sanctionner la défaillance de l'une des parties à ses obligations, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive.

Par courrier du 1er septembre 2020, les consorts [J], vendeurs, ont adressé le rapport de contrôle d'assainissement à Mme [F].

Par courrier du 7 septembre 2020 adressé à Mme [V] [J], Mme [F] s'est rétractée de la vente.

Par suite d'échanges de courriers entre les parties et après mise en demeure du 16 octobre 2020, d'avoir à régler la clause pénale de 23 000 euros, Mme [F] s'est prévalue par courrier du 22 octobre 2020, de la non-réalisation de la condition suspensive relative à l'obtention de son financement et de ce que sa rétractation respectait le délai de 10 jours suivant notification du rapport de contrôle d'assainissement.

Par exploit d'huissier du 28 décembre 2020, les consorts [J] ont assigné Mme [F] à jour fixe devant le tribunal judiciaire d'Evreux aux fins de voir constater l'acquisition de la clause pénale figurant au compromis de vente, et d'obtenir des dommages et intérêts complémentaires pour indemnisation de leur préjudice résultant de l'inaboutissement de la vente.

Par jugement du 27 juillet 2021, le tribunal judiciaire d'Evreux a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- débouté Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M] et Mme [D] [J] épouse [K] et M. [X] [J] de l'ensemble de leurs demandes ;

- constaté la caducité du compromis de vente conclu le 29 juillet 2020 entre Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M] et Mme [D] [J] épouse [K] et M. [X] [J] et Mme [T] [F] épouse [Y] portant sur le bien immobilier situé [Adresse 11],

[Localité 5] ;

- condamné solidairement Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M] et Mme [D] [J] épouse [K] et M. [X] [J] à payer à Mme [T] [F] épouse [Y] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné solidairement Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M], M. [X] [J] et Mme [D] [J] épouse [K] au paiement des dépens ;

Par déclaration reçue au greffe le 21 juillet 2023, Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M], Mme [D] [J] épouse [K] et M. [X] [J], ont interjeté appel de cette décision.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions notifiées le 10 juin 2024, Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M], Mme [D] [J] épouse [K] et M. [X] [J], demandent à la cour, au visa des articles 1231-1, 1231-5 du code civil, de :

- déclarer recevables et bien fondés en leur appel les consorts [J] ;

- infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

- juger que Mme [I] [F] divorcée [Y] a commis une faute contractuelle et en conséquence déclarer l'acquisition de la clause pénale ;

en conséquence,

- condamner Mme [I] [F] divorcée [Y] à payer aux consorts [J] les sommes suivantes :

. au titre de la clause pénale : 23 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2020,

. ordonner la capitalisation des intérêts,

. à titre de dommages et intérêts complémentaires : 15 000 euros,

. au titre de l'indemnité de procédure au visa de l'article 700 du code de procédure civile : 4 000 euros,

. outre les entiers dépens de première instance et d'appel,

- débouter Mme [I] [F] divorcée [Y] de toutes ses demandes ;

à titre subsidiaire,

- infirmer la décision en ce qu'elle a condamné les consorts [J] à payer à Mme [I] [F] divorcée [Y] une somme de 2 000 euros d'indemnité de procédure et débouter Mme [I] [F] divorcée [Y] de toutes ses demandes notamment au titre de l'indemnité de procédure et aux dépens de première instance et d'appel ;

à titre infiniment subsidiaire,

- rectifier l'erreur matérielle du jugement en ce que les consorts [J] ont été condamnés à payer à Mme [I] [F] divorcée [Y] une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- infirmer la décision en qu'elle a condamné les consorts [J] à payer une indemnité de procédure et débouter Mme [I] [F] divorcée [Y] de l'intégralité de ses demandes au titre des indemnités de procédure et aux dépens de première instance et d'appel.

Les appelants font valoir la défaillance fautive de Mme [F] en ce qu'elle n'a pas respecté les stipulations du compromis de vente du 29 juillet 2020, dès lors qu'elle n'a pas justifié de ses demandes de prêt et de leurs refus dans le délai prescrit, soit jusqu'au 21 septembre 2020. Ils précisent que Mme [F] a produit tardivement ses demandes de financement réalisées auprès d'établissements de la Caisse d'épargne non prévus au compromis, et visant des conditions de prêt erronées. Ils constatent pour la demande adressée au Crédit agricole Val de France, l'absence de justification de refus. Ils concluent que seul le refus des banques désignées au compromis, de prêter au montant fixé par les parties, est opposable aux vendeurs et susceptible d'entraîner la caducité de l'acte. Les appelants soutiennent, en tout état de cause, que la caducité du compromis n'affecte pas la clause pénale qui produit ses effets en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique dans le délai stipulé, par suite de la défaillance fautive de l'une des parties.

Les appelants exposent en outre que Mme [F] ne s'est pas régulièrement rétractée de la vente dès lors qu'elle n'en a pas fait connaître son intention à l'intégralité des indivisaires vendeurs, et ce malgré les relances qui lui ont été adressées avant l'expiration du compromis le 30 octobre 2020. Il rapportent qu'elle reconnaît avoir uniquement informé Mme [V] [J] de sa volonté de ne pas poursuivre la vente après réception du diagnostic de l'installation d'assainissement non conforme.

Les appelants considèrent dès lors la clause pénale du compromis de vente acquise, ajoutant que Mme [F] exerçait alors la profession d'agent immobilier et était parfaitement informée des obligations qui étaient les siennes en tant qu'acquéreur.

Les appelants entendent, sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, engager la responsabilité contractuelle de Mme [F] afin d'obtenir paiement de dommages et intérêts dès lors qu'elle a immobilisé, en connaissance, leur bien immobilier pendant toute la durée de validité du compromis de vente, soit du 29 juillet au 30 octobre 2020. Ils arguent de la mauvaise foi de Mme [F], alors agente immobilière, qui a très rapidement trouvé un autre bien immobilier. Ils expliquent que l'immobilisation subie a retardé de plusieurs mois l'acquisition d'un bien dont l'achat était conditionné par la vente de celui-ci. Ils ajoutent que Mme [F] a exercé des pressions sur Mme [V] [J] en investissant le domicile de cette dernière, objet de la vente, y faisant venir des entreprises pour faire des devis et demander de pouvoir réaliser des travaux dès le mois de septembre 2020. Les appelants sollicitent en conséquence l'indemnisation de leur préjudice moral et de jouissance.

Par dernières conclusions notifiées le 24 mai 2024, Mme [I] [F] demande à la cour de :

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Evreux le 27 juillet 2021 ;

statuant de nouveau,

- débouter Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M], Mme [D] [J] épouse [K], M. [X] [J] de leurs demandes, fins et conclusions ;

- condamner solidairement Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M], Mme [D] [J] épouse [K], M. [X] [J] au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner solidairement Mme [V] [N] veuve [J], Mme [A] [J] épouse [M], Mme [D] [J] épouse [K], M. [X] [J] aux entiers dépens d'appel.

Mme [F] conclut à son absence de défaillance fautive. Elle soutient que le compromis de vente du 29 juillet 2020 est devenu caduc dès lors que l'une des conditions suspensives, en l'occurrence l'obtention d'un financement du bien, n'a pas été réalisée dans le délai imparti, soit jusqu'à la date du 21 septembre 2020. Elle fait montre de sa diligence en ce qu'elle a rapidement adressé ses demandes de prêt, dans les 15 jours suivant la signature de l'acte, aux établissements listés au compromis, au Crédit agricole le 30 juillet 2020, et à la société Prêt en main le 18 août 2020. Elle affirme en avoir donné information aux vendeurs dans le même délai de 15 jours.

Mme [F] répond aux appelants qui estiment que le refus de prêt ne peut justifier la non régularisation de l'acte authentique, que les établissements auprès desquels ont été réalisées les demandes de financement n'étaient pas expressément désignés par le compromis, qu'elle a recouru au service d'un courtier lequel a interrogé plusieurs banques et l'a informée que la Caisse d'épargne d'[Localité 14] et d'[Localité 12] n'entendaient pas donner une suite favorable à sa demande. Elle en déduit que ses demandes de prêts étaient conformes aux stipulations du compromis. Elle précise que la différence de montant d'une centaine d'euros entre le montant à financer mentionné au compromis et le prêt sollicité, est sans incidence sur le rejet ou l'acceptation par la banque de sa demande de financement. Elle ajoute que les refus de prêts n'ont pas à être motivés par la banque.

Mme [F] explique avoir dans le même temps reçu le diagnostic de l'installation non conforme, d'assainissement.

Mme [F] soutient s'être régulièrement rétractée de la vente, en conformité avec les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Elle expose avoir informé Mme [V] [J] de son incapacité à poursuivre la vente le 7 septembre 2020, soit avant la date d'expiration des conditions suspensives du 21 septembre 2020 et dans le délai de 10 jours suivant la notification du rapport de contrôle d'assainissement. Elle dit que les consorts [J] ne peuvent valablement soutenir avoir été laissés dans l'ignorance, précisant que Mme [V] [J] représentait l'indivision, et qu'à ce titre elle a notamment envoyé seule, au nom de ladite indivision, le courrier portant le diagnostic d'assainissement à Mme [F]. Elle indique par ailleurs avoir rappelé, par écrit, qu'elle ne poursuivrait pas la vente au notaire des vendeurs le 22 octobre 2020.

Mme [F], en réponse aux allégations des consorts [J], affirme n'avoir pas volontairement mis à mal l'achat du bien. Elle explique avoir alors été en procédure de divorce pour s'être séparée de son mari le 15 janvier 2020, être restée locataire, et être désormais hébergée chez son compagnon. Elle indique que si elle a été pendant un temps agent immobilier, elle est désormais conseillère funéraire.

Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [J], Mme [F] fait valoir qu'ils ne justifient d'aucun préjudice distinct de celui réparé par la clause pénale, et qu'elle n'a commis aucune faute regardant ses obligations d'acquéreur. Mme [F] conteste l'absence de réponse aux sollicitations des vendeurs et de leur notaire pour trouver une issue amiable au litige. Elle explique qu'elle n'a pas reçu les courriers évoqués, et fait remarquer que les consorts [J] ne les versent pas aux débats. Elle rapporte que les vendeurs ne se sont pas renseignés sur l'avancée de ses démarches auprès des banques dans le délai de réalisation des conditions suspensives et que le bien immobilier a rapidement été vendu après sa remise sur le marché.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 juin 2024.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civile, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l'espèce, les obligations des parties sont définies par le compromis de vente signé le 29 juillet 2020.

Sur la clause pénale, le compromis de vente prévoit que : 'En application de la rubrique réalisation ci-avant, il est convenu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit en supportant les frais de poursuite et de recours à justice et sans préjudice de tous dommages et intérêts. Toutefois la partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra de l'autre partie, la somme de : vingt trois mille €, 23 000 €, à titre d'indemnisation compensatrice forfaitaire du préjudice subi conformément aux dispositions des articles 1152, 1226 et suivants du Code Civil'.

Pour s'opposer à l'application de la clause pénale revendiquée par les appelants, Mme [F] invoque la caducité du compromis de vente en raison de sa rétractation intervenue le 7 septembre 2020 et la défaillance de la condition suspensive d'obtention d'un prêt.

- Sur la validité de la rétractation

En l'absence de personnalité juridique de l'indivision, il n'existe pas de présomption d'information à l'égard de tous les indivisaires, des notifications faites à un seul d'entre eux.

Mme [F] soutient avoir régulièrement fait valoir son droit de rétraction dans un délai de 10 jours à compter de la notification du rapport de contrôle de l'assainissement, par courrier recommandé avec avis de réception du 7 septembre 2020, adressé à Mme [V] [J].

En conséquence, chaque indivisaire devant être informé individuellement, la notification portant information de ne pas lever l'option, adressée par Mme [F] à Mme [V] [J] uniquement, ne vaut pas rétractation.

Il convient dès lors d'apprécier la réalisation ou non de la condition suspensive relative au financement de l'acquisition, et de ses conséquences sur la mise en oeuvre de la clause pénale.

- Sur la réalisation de la condition suspensive

L'article 1304-3 alinéa 1 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur la condition suspensive portant sur le financement de l'acquisition, le compromis de vente prévoit que : '- Durée et réalisation de la condition suspensive :

La durée de validité de la présente condition suspensive est fixée à 54 jours, [...] à compter de la date de signature du présent acte, soit jusqu'au 21/09/2020 à 18 heures. La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que l'acquéreur aura obtenu, dans le délai fixé [...] le (les) prêt(s) couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques du(des) prêt(s) définies [...].

[...]

- Obligation de l'acquéreur :

L'acquéreur s'engage à faciliter la constitution du(des) dossier(s) de prêt(s) et à effectuer dans les plus brefs délais toutes les démarches lui incombant directement, afin de ne pas augmenter la durée d'immobilisation du bien à vendre, laquelle pourrait constituer pour le vendeur un préjudice financier très grave. Il s'oblige notamment :

. à déposer dans un délai de 15 jours, une ou plusieurs demande(s) de prêt(s) répondant aux caractéristiques définies [...] couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et à en justifier au vendeur et/ou mandataire, dans les 48 heures du dépôt [...].

- Non-réalisation de la condition suspensive :

Si la condition suspensive n'est pas réalisée dans le délai prévu [...] sans que ce défaut ne revienne à l'acquéreur, et sauf renonciation par ce dernier à ladite condition dans la forme prévue [...] chacune des parties retrouvera sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part et d'autre. Dans ce cas tout(s) versement(s) effectué(s) par l'acquéreur lui sera(ont) immédiatement et intégralement restitué(s).

En revanche, si la non-obtention du(des) prêt(s) a pour cause la faute, la négligence, la passivité, la mauvaise foi ou tout abus de droit de l'acquéreur comme en cas de comportement(s) ou de réticence(s) de nature à faire échec à la constitution du(des) dossier(s) ou à la conclusion du(des) contrat(s) de prêt(s), le vendeur aura la possibilité de demander au tribunal de déclarer la condition suspensive de prêt réalisée, en application de l'article 1178 du code civil avec attribution de dommages-intérêts pour le préjudice subi du fait de l'immobilisation abusive du bien à vendre'.

Sur les caractéristiques du prêt et les organismes financiers sollicités par l'acquéreur, le compromis de vente prévoit que le montant total du prêt soit de 211 000 euros, à un taux d'intérêt maximum de 1,50 %, sur une durée de 25 ans, et que l'acquéreur sollicitera le Crédit Agricole d'[Localité 12] et M. [L] de la société de courtage Prêt en main.

En l'espèce, Mme [F] produit pour démontrer la non-réalisation de la condition suspensive d'obtention de prêt :

- une attestation du 18 août 2020, de demande de prêt pour un montant de

211 209 euros déposée auprès de M. [L] de la société de courtage Prêt en main, sans indication quant à la date du dépôt effectif de la demande ;

- une attestation de refus de prêts délivrée par M. [L] de la société de courtage Prêt en main laquelle rapporte les refus de la Caisse d'épargne d'[Localité 14] du 22 août 2020, ainsi que de la Caisse d'épargne d'[Localité 12] du 4 septembre 2020 ;

- une attestation de refus de prêt qui vient corroborer le document précité en ce qu'il est le refus officiel de prêt pour un montant de 211 209 euros de la Caisse d'épargne d'[Localité 12] du 4 septembre 2020 déjà mentionné ;

- une attestation de demande de prêt en date du 30 juillet 2020 déposée auprès du Crédit agricole Val de France pour un montant total de 211 526 euros.

Il apparaît de ces documents versés aux débats que Mme [F] a bien sollicité les deux établissements prévus au compromis de vente à savoir M. [L] de la société de courtage Prêt en main et le Crédit agricole Val de France, sans qu'il soit possible pour ce dernier de déterminer s'il s'agissait bien de l'agence d'[Localité 12] comme expressément stipulé au contrat, le refus émanant en tout état de cause du directeur de secteur à [Localité 13].

Il ressort des documents produits, que Mme [F] a déposé via la société de courtage Prêt en main deux demandes auprès de la Caisse d'épargne d'[Localité 14] et de la Caisse d'épargne d'[Localité 12] pour des montants identiques de 211 209 euros, et une demande auprès du Crédit agricole Val de France pour un montant de 211 526 euros. Si les attestations renseignent le montant sollicité, elles ne comportent aucune indication relative au taux d'intérêt et à la durée du prêt, si bien qu'elles ne permettent pas d'apprécier la conformité des demandes aux stipulations contractuelles.

Mme [F] justifie de deux refus, soit ceux de la Caisse d'épargne d'[Localité 14] du 22 août 2020, et de la Caisse d'épargne d'[Localité 12] du 4 septembre 2020. En revanche, si elle produit bien une attestation du 13 octobre 2020, d'une demande de prêt déposée le 30 juillet 2020 auprès du Crédit agricole Val de France, cette attestation délivrée plus de deux mois après ladite demande ne justifie pas du refus de la banque d'accorder le prêt.

Au regard de ce qui précède, la charge de la preuve incombant à Mme [F] qui se prétend libérée de son obligation résultant de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, celle-ci manque à démontrer l'impossibilité de financement de son projet d'acquisition, considérant l'absence d'information quant aux caractéristiques des prêts sollicités, ainsi que l'absence de refus du Crédit agricole parmi les pièces versées aux débats.

La condition sera réputée accomplie, de sorte que le compromis litigieux n'est affecté d'aucune caducité, étant, surabondamment et en tout état de cause, rappelé que la caducité d'un acte n'affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l'une des parties.

En conséquence, la clause pénale sera déclarée acquise aux promettants.

Le jugement sera infirmé et Mme [F] sera condamnée à payer aux consorts [J] la somme de 23 000 euros en application de la clause pénale stipulée au compromis de vente du 29 juillet 2020, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 28 décembre 2020, seul acte valant mise en demeure régulière au sens de l'article 1231-7 du code civil, avec capitalisation conforme aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, qui s'applique de plein droit lorsque cela est demandé.

Sur la demande de dommages et intérêts

Sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil, aux termes duquel le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure, les appelants reprochent à Mme [F] l'immobilisation prolongée de leur bien immobilier, les retardant dans l'acquisition d'un autre bien dont il disent que la vente a finalement été prorogée de plusieurs mois.

Ils allèguent la mauvaise foi de Mme [F], alors agente immobilière et par là mieux informée de ses obligations, qui a multiplié les visites de la maison avec des entreprises et sollicité la possibilité d'entamer des travaux dès le mois de septembre 2020, exerçant pour ce faire des pressions sur Mme [V] [J] qui y était domiciliée, tandis qu'elle s'est finalement et rapidement portée acquéreuse d'un autre bien.

Les appelants ne produisent aucun élément de preuve quant la mauvaise foi alléguée.

Ils ne caractérisent pas de préjudice distinct dont il demande réparation par l'allocation de dommages et intérêts en sus de la somme allouée par application de la clause pénale qui répare déjà le préjudice résultant de l'immobilisation du bien immobilier pendant la durée de validité du compromis de vente.

Par arrêt confirmatif, les appelants seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

Mme [F] succombe et sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, outre une somme pour frais irrépétibles qu'il est équitable de fixer à

3 000 euros.

PAR CES MOTIFS